[스크랩] 토지가격을 분석하기 위한 간단한 방법

상담하신 토지의 지번은 비밀입니다.. 정보보호차원에서

먼저 토지이용계획확인원을 확인합니다. 제 까페에서 바로 들어가면 됩니다.

주소를 넣고 열람을 누르면 토지에 대한 정보가 보입니다. 지적도면이 너무 크게 나와서 위치를 알 수 없다면 축척을 조정하고 다시 열람을 누르면 지적도면이 작게 보입니다...

그런 다음 위성지도를 엽니다..

위성지도에 주소를 넣고 검색을 하면 현재 위치가 어디쯤인지 알수 있습니다.

위성지도 위에 토지이용계획확인서상 도면을 놓고 토지의 위치를 확인합니다..

도로와 주변 건물을 이용하면 어느땅이 내가 보고자 하는 땅인지 확인을 할 수 있습니다.

그리고 다시 위성지도를 가지고 토지 주변의 개발상태, 접근가능성, 주변의 상황등을 점검하여

위 토지를 최유효이용상태로 사용하고자 할때 어떻게 사용하는 것이 최상인지를 찾아내야 합니다.

 

상담을 요청한 토지의 현재 토지의 이용상태를 보면 전으로 이용하고 있는데요..

이지역은 처음에는 농수산물시장이 들어오기로 되어 있었는데 그 밑에 있는 쪽으로 옮겨가기로 되었습니다.

그래서 주민들의 반대가 심하게 있었던 지역입니다. 그러나 농수산물시장이 그지역으로 이전하는 것에 대해서는

그 실현가능성과 실현시기에 대해서는 장담할 수 없습니다.

사정이 그렇다보니 이지역에 있는 사람들이 실망을 하여 매물로 많이 내놓고 있다는 이야기를 들었습니다.

 

현재 토지 안쪽으로 조금 들어가면 700평정도 되는 오리집이 있을텐데요 그 건물이 최근에 경매로 낙찰된 물건입니다.

가격이 10억정도에서 시작했던 것으로 기억나는데 경매싸이트에서 낙찰가격을 먼저 확인을 해보시기 바랍니다...

 

토지의 가격을 평가할 때 저는 간단하게 두가지로 평가를 합니다.

먼저 유사사례분석인데요, 이 방법으로  위 토지를 평가를 할 때에는 유사사례를 분석해야 합니다.

먼저 위 토지와 같이 개발제한구역으로 묶여 있다가 취락지구로 풀려서 빌라가 많이 들어선 지역이 인근에 있습니다.

그곳이 어디냐 하면 문학경기장 앞쪽 창경궁이라는 음식점이 있는데 그 안쪽으로 들어가면 최근에 빌라가 많이 건축되어 있는 것을 확인하실 수 있을 것입니다. 그러니 우선 그 주변의 땅에 대한 가격조사를 해보시면 됩니다.

 

참고로 그 지역에서 토지의 최유효이용을 고려하여 건축업자들이 빌라를 건축한 경우가 많은데 빌라를 건축하는사람들이 처음에는 이곳의 땅들을 평당 400만원으로 매입을 했다가 건축후 분양이 안되어서 고생을 많이 했습니다. 현재는 350만원에도 망설이는 정도입니다...

그러므로 현 토지에 대하여 개발제한구역에서 해제가 된다면 그토지를 최유효이용상태로 사용하기 위한 방법이 제일 먼저 검토를 해야 하는 것입니다.

위 지역이 빌라를 건축할 수 있는 여건이 된다면 그리고 개발제한구역에서 해제된다면 그정도의 유사사례가격이 형성되겠지요..

다만 세부적이 가격조정을 해야 하는 데 간편한 방법으로 계산을 하기 때문에 그것은 생략하기로 하겠습니다.

 

두번째는 그 지역에서 경매되었던 물건(토지와 건물)의 가격을 기초로 하여 계산하거나 매물로 나와 있는 주택이나 근린시설물의 가격을 기초로 하여 산정하는 방식입니다.

 

경락가격 또는 매매가격에서 건축을 위한 비용을 빼면 토지가격이 나옵니다. 너무 간단한가요?

당연히 건축을 위한 비용을 조사할 수 있어야겠지요.

 

다만 이경우의 가격은 즉시 건축이 가능할 때 사용하는 방법이므로..

상담을 하는 토지는 현시점에서 건축이 가능한 시점까지 토지가격을 조정하는 방법을 사용해야 합니다.

 

제가 보기에는 상담을 요청한 토지가 넓고 주변 토지와의 관계를 살펴보면 토지가 개발제한구역에서 해제될 수 있는 지그리고 해제되는 기간에 대해서도 다시 검토를 해야합니다..

무엇보다도 위 위치에 대한 최유효상태로 이용하기위한 검증을 하여야 함은 물론입니다.

이지역은 아마도 주민들의 농성을 무마하기 위하여 개발제한구역우선해제지구로 지정을 해 놓은 것 같습니다..

다만 매수인에게 이야기 할 때에는 그런 이야기는 하지 마시고 그냥 매수인이 사용할 방법에 대해서 이야기를 하는 것이 좋을 듯합니다.

어차피 개발제한구역에서 해제가 된다면 현재 시세의 2배정도는 올라가므로 돈이 있는 사람에게는 그리 큰 문제가 안될 것으로 보입니다...

내가 투자를 하기 위하여 알아야 하는 것하고 매매를 중개하는 것하고는 별개의 문제입니다...

좋은 결과가 있기를 기대합니다...

출처 : 박성훤의 훤한세상

글쓴이 : 박성훤 원글보기

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