부동산계약상식-부동산매매계약시

부동산계약상식-부동산매매계약시

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후

관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급

- 구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급
권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)확인
사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인

등기부 등본 열람/ 확인 - (법원등기과 또는 등기소)

매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인

또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 확인

※ 주의 :계약시 등기부 등본 발급날을 반드시 확인
(발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있음)

토지대장, 건축물대장, 도시계획 확인원 등 공부열람

단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등도 열람해야 함

단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 건축물대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있음

또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인

현장답사

매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면접 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로인접 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 함

최종유의사항  

매도자 : 양도소득세 확인

매수자 : 등록세와 취득세 확인

소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인

소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의해야 함

소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인해야 함

계약당사자 확인

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 함

대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인

또한 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인

- 본인이 나온 경우 : 주민등록증으로 대조확인
- 대리인이 나온 경우 : 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인
- 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
※ 위임장 명시내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지,
본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일

공증된 중개업소를 이용

중개사고를 미연에 방지하기 위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소 이용

허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인

또한 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인

반드시 확인되어야 할 계약서 내용

등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시

대금의 액수와 지불시기

매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호

부동산 명도 시기

부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항

특약, 입회인