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조세총람

취 득 세

등록면허세

재 산 세

종합부동산세

양도소득세

도/특 광세

도/구세

시, 군, 구세

국 세

국 세

납 세 지

취득물건 소재지 (2개이상 걸쳐있는 경우↔)

등록할 재산 소재지

과세대상 재산의 소재지

주소지 관할 세무서

주소지 관할 세무서

과 세 대 상

등기 등록에 관계없이 사실상취득한 부동산 등

재산권, 기타권리의 등기․ 등록(등재) 행위 ① 권리의 설정 ② 권리의 변경 ③ 권리의 소멸 취득세관련 등기 제외

토지(사) -소유자별 합산 종합, 별도, 분리과세, 건축물- 개별과세 주택(건물가액＋토지가액) 주거용(＋고급주택),별장 선박, 항공기

재산세의 과세대상으로서 전국합산하여 종합부동산세 (주택분＋토지분)로 과세한다. ※ 합산배제주택 (임 종 미 가 비→1주택선택) ※ 별장, 분리, 건축물 제외

(부) 토지, 건물 (부) 이용권리, 취득권리 (주) 상장→소액주주제외 (기) 특정주식 . 특수업종주식

지상권, 전세권 등기된 부동산임차권 아파트당첨권 등 주택 및 토지상환채권 계약금만 지급한 상태 양도

부동산 입목 (토지28, 건축물3) 차량, 기계, 선박, 항공기 광업권, 어업권 회원권(골 승 콘 종)

① 유상 매매, 교환 연부 ② 무상 증여, 상속(유증) ③ 원시 건축 (신축,증축) ④ 간주 개수 지목, 과점 ⑤ 형식상 명의, 양도담보

사업용 고정자산 함게 양도한 영업권(단독영업권×)

특정시설이용,회원권(취득세회원권＋주주회원권)

납세 의무자

사실상 취득한 자 ① 주체구조부취득자

재산권, 기타권리의 등기 ․ 등록하는 자 (공유소유-지분권자,

원칙(6/1)사실상 소유자 (신고×) 공부상소유자 주된 상속자, 사용자 매수계약자, 위탁자 구분소유→소유자) 연대×

재산세의 납세의무자로서 공 시가격 합계액 (주택 - 6억 종합 - 5억 별도 - 80억 )초과한 자 (소유자별 합산⇒세대별×) ※타인주택 부수토지는 1주택의제

국내자산 양도인 : 거주자, 비거주자 국외자산 양도인 : 계속 5년이상 거주자 비거주자⇒납세의무 × 양도소득금액에서 안분

( 배우자증여재산 이월과세 연대납세의무가 없지만,) ( 증여 후 양도행위 부인은 연대납세의무가 있다.) 취득가액,취득일→증여자 껏

② 조합원 (주택조합, 주택재건축조합⇒조합원용)

③ 과점주주 (상장주식× 50%× 설립시×)

④ 상속인 (주된 상속자×)

(연대납세의무⇒과점주주, 상속인, 공유취득)

공유물(지분표시×균등)취득⇒ 취득지분의 가액

과 세 표 준

과세방법 : 개별과세

개별과세

개별, 통합, 합산과세

합산과세

분류과세 (합산과세)

양도가액― 필요경비― 장특공제 ―기본공제↓ 〓 과세표준 소득별 연250만(미등기, 보유기간×) 경비① 현재가치할인차금 포함, 그 상각액과 감가상각비 제외 ② 상속세 제외, 증여세 ± ③ 시가초과액은 제외 ④ 사업소득의 필요경비 제외

취득당시가액 원칙 : 신고가액 ↓(신고 × 비교 큰 쪽) 예외 : 시가표준액⇒ (사실상취득가액)⇒ 증가한 가액(증축에 소요된

사실상 연부금액(계＋) 개별공시지가 개별, 공동주택가액 국 수 (공) (판) [법] (중) 비용) 증축, 개수, 지목변경

등기 ․ 등록당시가액 원칙 : 신고가액 ↓(신고 × 비교 큰 쪽) 예외 : 시가표준액 공정×화해×주신×무상× 가.저.가.경매→채권금액

과세기준일(6/1) 현재 토지ㆍ건축물ㆍ주택의 시가표준액 × 공정시장 가액비율(70,60)로한다. 사실상(법인장부)가액 ×

과세기준일 현재 납세의무자별 공시가격을 합한 금액 (단독 명의 1세대1주택자 3억공제 금액) 에서 6억공제한 금액에 비율80%를 곱한금액 (종합5억, 별도80억)

원칙 : 실거래가액(증빙서) 추계결정(증빙서 허위 미비) (취득) 매→감→환／→기 (양도) 매→감→／×→기 (신고× : 등기부가액추정) 부당행위계산부인: 시가

취득분○ 등록분○

표 준 세 율 ± 50%

유상, 무상, 상속, 원시

유상

2%(등)

4%(취)

법정요건을 충족하면 조례에 의해 표준세율의± 50% 차등비례세율, 초과누진 (주택4단계, 토지3단계) 고급주택(주택에 포함) 별장, 골프장, 오⇒ 4% 세 부담 상한 토지 ․ 건축물은 150% 주택은130%110%105%

초과누진(5단계 0.5%～ 2%) ※ 세율별 과세표준에 세율을 곱한 종합부동산세액에서 법정 차감액 공제 ① 종합부동산세의 과세표준에 부과된 재산세액 ②세부담 상한 초과액 공제 주택 ․종합 ․ 별도합산 150%

비례세율, 초과누진(4단계) 등기× 70% 등기○ 1년미만 50% 2년미만 40% 2년이상6～35% ☆피상속인취득일∼양도일 ☆이월과세 우회양도 증여자취득일∼양도일 지정지역의 1세대3주택, 비사업용토지은 10%가산

장기보유특별공제(국외자산×)

취득분○ 등록분×

중과기준세율(2%)

간주 (개수), 임시 1년초과

(농지)

3%

등기 ○

미등기×

의제○

취득분× 등록분○

표준세율－중과기준세율

환, 상1, 합, 분, 건, 이

무상

1.5%

3.5%

3년 이상

상속개시일∼양도일

취득분× 등록분×

비과세 국가, 기부채납, 임시, 신탁법, 법률상, 개수

상속

0.8%

2.8%

토지 건물

부동산권리,주식,기타 2주택이상, 비․토×

세 율 (2개이상 세율은 높은 세율)

사 치 성 재 산

표준세율＋(2%×4배)

(농지)

2.3%

별, 골, 오, 선, 주⇒6억원초과, (부대시설 ×)

원시

0.8%

2.8%

양도차익

일반적 10%∼30%

(과)공장, 법인본점용 부동산 표준세율＋(2%×2배)

간주

―

2%

1세대 1주택 (고가주택)은 24% ∼80%, 비거주자는 제외

(대)공장, 법인의 부동산 표준세율×3배－2%×2배

분할

―

2.3%

(대)공장, 법인본점 부동산 취득 ․등기가 동시 3배

공유물 분할

0.3%

양도란 : 사실상 유상이전 ① 매매(공매, 경매, 수용) ② 교환 (동등한 가치) ③ 현물출자 (자기지분 ×) ④ 대물변제(배우자아닌 자↓) ⑤ 부담부증여 채무인수액

특 이 사 항

주택을 유상취득50%감면, 1주택은 75%감면

소유권이외( ) 2/1,000 변경, 말소 건당3,000원 종가세, 종량세 (지목변경) 형식주의

☆ 도시지역 안의 토지, 건축물, 주택은 산출세액에 재산세과세표준의 0.14% 산출한 세액을 합한 세액 ※ 비과세 :국가등, 외국정부 (유료×)통제보호, 보존지구

③1세대1주택자는 고령자세액 공제(60세이상 10%, 20%, 30%) ④ 장기보유세액공제(토지×) (5년이상 20%,10년이상 40%) ※ ③과 ④은 중복적용 한다. ※주택의 정의같고, 범위는 다르다.

양도 및 취득시기 (5줄,3) 대금청산일, 완성일 점유개시일 85.1.1.의제 환지처분공고일 다음날 비과세 (파산선고, 농지의 교환, 1세대 1주택 뒤)

취득시기 (4줄), ① 개인간 계약상잔금지급일 ② 계약상잔금 지급일×: 계약일∼60일경과일 ③ 사실상 잔금지급일 : 국 수 공 판 법 (×) ④ 등기가 빠르면: 등기일 ※ 무상, 원시취득

양도× ① 환지처분, 체비지충당 ② 양도담보 (채무변제충당○) ③ 공유권 분할(지분변경○) ④ 소유권환원 ⑤ 배우자에게 양도(증여추정)

면세점,소액징수면제

취득가액 50만 이하는 부과하지 아니한다.

면세점배제,3,000원징수

고지서 1장당 2000원미만

징수하지 아니한다. -

-

물납(1,000만원초과)

-

-

관할구역 안 부동산

과세대상인 주택, 토지

공공용지보상채권

분 할 납 부

개인이 주택을 30일이내 등기하면(취득일― 60일)

-

500만원초과 - 45일

500만원초과 - 2개월

1,000만원초과 -2 개월

납세의무 성립

취득하는 때 (추상적 납세의무)

등기, 등록하는 때

과세기준일 (6월 1일)

과세기준일(6월 1일)

과세기간이 끝나는 때

납세의무 확정

신고하는 때(확정력○, 기한 후 신고는 확정력×)

신고하는 때 (× ⇒)

지방자치단체만 결정

세무서장 결정(신고..선택적)

신고하는 때

납세의무 소멸

신고납부(제척기간5년, 사기부정10년)

신고납부

보통징수(토지1장,각각)

보통징수(신고납부..선택적)

신고납부

결손처분, 납세자의 사망은 소멸×

독 립 세 비 고	취득 관련 조세					보유 관련 조세(당해조세⇒법정기일에 관계없이 우선변제)			양도 관련 조세
	취 득 세			등록 면허세		재 산 세	종합부동산세		양도소득세
신고 및 납부기간	① 일반(증여＋)취득…취득일∼60일이내 ② 상속으로 취득… 상속개시일로부터 6월,(비거주자 9월) ③ 등기하면“등기 또는 등록하기 전” ④ 추징, 중과대상:사유발생일∼30일 위임징수 : 시 ․ 군 ․ 구 ① 신고:시장·군수 ② 납부: 시·군금고			① 등기 또는 등록하기 전 까지 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다. ② 추징대상, 중과대상 : 사유발생일부터 30일 이내 위임징수 : 시 ․ 군 ․ 구 ① 신고 및 납부 : 좌동		건축물 7/16~7/31일 토 지 9/16~9/30일 주택( ½ 7월, ½ 9월) ※ 5만원 이하인 경우에는 조례에 의하여 한꺼번에 부과 ․ 징수한다.	※ 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 12월 1일부터 12월 15일 까지 부과 ․ 징수한다. ※신고납세를 선택하면, 과세권자의 결정은 취소		⑴ 예정신고기한⇒양도일이 속하는 달의 말에 납세의무성립 ① 부. 부. 기→양도일이 속하는 달의 말∼ 2월 이내 ② 허가구역 : 허가일이 속하는 달의 말∼ 2월 이내 ※ 예정신고는 분납 및 물납신청이 가능하다 ※ 양도차익이 없거나 양도차손이 있는 경우 신고한다. ⑵ 확정신고기한 ⇒ 다음연도 5/1 ~ 5/31까지 ※ 예정신고 및 납부한자는 확정신고 아니할 수 있다.
신고불성실 가산세	20%(신고없이 2년내매각, 중가산세 80%)			20%		(가산세×, 가산금○)	(가산세×, 가산금○)		40%(부당 무신고 과소신고), 20%, 10%
납부불성실 가산세	1일 10,000분의 3			1일 10,000분의 3		―	(가산세△, 가산금○)		1일 10,000분의 3 (예정신고, 확정신고 동일적용)
기 한 후 신 고 ⇒	과세표준과 세액(가산세를 포함)을 결정하기 전까지 기한 후 신고(확정력×), 신고일부터 3개월 이내에 결정, 1개월 이내에 기한 후 신고하면 신고불성실가산세만 50% 감면
부 가 세(납부세액)	농어촌특별세10%, 지방교육세20%			지방교육세 20%		지방교육세 20%	농어촌특별세 20%		지방 소득세 10%
부 가 세(감면세액)	농어촌특별세 20%			농어촌특별세 20%		×	×		농어촌특별세 20%
취득, 보유, 관련조세	지방교육세		보유, 양도 관련조세	지방소득세, 종합소득세		☆ 취득, 양도 관련조세	인지세		취득, 보유, 양도 관련조세	부가가치세, 농어촌 특별세
취 득 세		재 산 세			사업소득⇒임대업(간주임대료3주택), 부동산매매업(건설업제외)			양도소득세
주택의 부속토지 (경계 안, 경계가 없으면 : 정착면적의10배)		주택의 부속토지 경계가 있으면 : 경계 안, 경계가 없으면 : 정착면적의10배			주택의 부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 연면적과 바닥면적의 5배(도시지역 밖 10배) 중 넓은 면적			주택의 부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 바닥면적의 5배 (밖 10배) 주택에 딸린 토지와 주택의부수토지 중 적은면적이 비과세된다.
다가구주택 : 공동주택		공동주택			단독주택 (임대업→공동소유는 지분이 가장 큰 자 것)			단독주택
고급주택 : 면적초과 ＋ 시가표준액 6억초과		고급주택 : 구분하지 아니하고 주택가액에 따라 초과누진세율을 적용한다.			부부간 합산하여 1주택은 임대사업소득이 비과세한다. ✓ 고가주택은 (기준시가 9억 초과) 과세한다.			양도일 현재 1세대1주택(9억원 이하)은 비과세한다. ✓ 고가주택은 (실지양도가액 9억 초과) 과세한다.
겸용주택 ⇒ 각각용도 1. 주거용 면적은 ⇒ 주택만 주택 2. 비주거용 면적 ⇒ 비 주택으로		1동의 경우 ⇒ 각각용도 1구의 경우(점유상의 독립성을 기준으로 판단) 주거용 면적이 50% 이상 이면 전부주택 으로 본다.			1. 하나의 매매단위로 거래되는 경우(1동)⇒ 각각용도 ※ 주택면적> 주택이외 면적 ⇒ 전부 주택에 딸린 토지 2. 각각의 매매단위로 거래되는 경우(1구) ※ 주택면적×10%≥ 주택이외 면적 ⇒ 전부 주택으로			겸용주택 ⇒ 각각용도 주택면적 > 주택이외 면적 ⇒ 전부 주택에 딸린 토지 ※ 건물의 토지면적을 건물연면적 비율로 안분계산하여 주택의 딸린토지를 계산 후 부수토지계산과 비교한다.

※ 1세대 1주택 비과세 원칙과 예외 요건 비교
원칙	1세대가(거주자＋배우자＋생계를 같이하는 가족)	양도일 현재 국내에 1주택 ＋ 부수토지포함	양도일 현재 3년이상 보유 (특정지역 2년 거주기간 삭제)
예외	√ 생계를 같이하는 가족 ※ 직계존비속 ( 그 배우자 포함) ※ 형제자매 (그 배우자 제외) ※ 일시퇴거자 포함(취학, 근무, 질병, 사업)	⑴ 개념 ⑵ 부수토지 ⑶ 다가구주택 ⑷ 고가주택(일부과세) ⑸ 겸용주택 ⑹ 조합원입주권[관리처분계획인가일 (3년요건)] ⑺ 1주택특례	※ 재건축 : 공사기간 제외 ※ 정비법 : 공사기간은 포함
			① 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
		① 주거이전 2주택(신규주택 취득 후 2년이내 종전주택 양도) 공공기관 및 법인이 수도권 외 지역 이전(5년 이내 양도)
			② 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도한 경우 취학, 1년이상 질병요양, 근무상 형편(사업상제외)
		② “상속”으로 2주택(일반주택 양도, 처분기간 제한 없음)
	① 30세 이상이거나
			③ 사업 시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도하는 경우
		③ 동거봉양으로 2주택(5년 이내 먼저 양도한 주택)
	② 30세 미만 ㉠ 배우자가 있거나 ㉡ 배우자가 사망 또는 이혼 ㉢ 소득세법상 소득이 국민기초생활보장법의 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
		④ 혼인으로 2주택(5년 이내 먼저 양도한 주택)
			④ 사업인정고시일 이전에 취득한 1주택이 협의매수, 수용시 일부수용 후 2년이내에 잔존토지 및 잔존주택을 양도한 경우
		⑤ 문화재주택과 2주택(일반주택 양도, 반복 가능)
		⑥ 농어촌주택과 2주택(일반주택 양도, 반복 가능)
			⑤ 해외이주(출국일 현재 1주택으로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.) ― “비거주자”
		⑦ 부득이한 사유로 수도권 “밖” 주택과 2주택(일반주택 양도)
		⑧ 조합원입주권 특례(대체주택, 1주택＋ 조합원입주권취득㉡＋㉢) ㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택 취득하여 1년이상 거주 할 것 ㉡ 완성 전 . 후 2년이내 양도 ㉢ 완성 후 2년이내 이사, 1년이상 거주	⑥ 1년 이상 계속 국외거주를 필요로하는 취학 ․ 근무상 형편으로 출국하는 경우.(출국일 현재 1주택으로서 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우에 한한다.)― “비거주자”

출처 : 박성훤의 훤한세상

글쓴이 : 정장교(서부) 원글보기

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