[스크랩] 중개료 재판에 앞서 중개사들이 유념해야 될 사항

        

중개료 재판에 앞서 중개사들이 유념해야 될 사항

 

재판에 임하는 우리 중개사 회원들 정서를 보면..자동으로 최고요율이 출력되어 인쇄가 되니 회원들이 자꾸만 그게 형식적인 최고요율의 기재일 뿐.. 거기에 협의된 중개료를 쓰는 게 아닌 줄로 착각을 하고..그래서 협의된 중개료를 계약서등에 별도기재하여야 효과가 있는 것으로 착각을 하고.. 그 상태에서 법정에 나가는 것 같습니다..

 

이는 무장을 하지 않고 전쟁터에 나가는 것과 같아 절대로 완전 승소를 하기가 어렵습니다...그러다 보면 정말로 0.5-07%등 중간으로 판결을 받게 될 수도 있으니 주의를 해야 합니다.

 

(심지어는 일례로 5,000만원짜리여서 중개료가 0.5%로 25만원인데... 조례로 최고한도를 20만원으로 정해놓은 경우 ..역시 중개사들 대부분이 이를 단일 금액으로 알고 있는 데..그것도 단일 금액이 아니고 최고받을 수 있는 금액으로 이 마저 서로 그 범위내에서 협의해서 받기로 한 금액을 물건확인설명서의 중개료란에 적으라는 것임을 유념하시고 ..제발 착각하지 마시기 바랍니다.)

 

즉, 보통 중개료 재판을 한다고 하여 방청을 가보면...재판장 앞에서..상대방은...중개사로 부터 당시 중개료 설명을 못들었다..확인설명서에는 최고요율이 자동으로 인쇄되어 있을 뿐이니 다시 협의를 하여야 한다..도장은 내어 주니 중개사가 계약서와 설명서에 알아서 다 찍었다..그러니 설명서에 적힌 중개료는 인정을 할수가 없다..라고 주장을 하더군요..

 

그러면..우리 중개사들이 주눅이 들어 그게 사실이라고 자백을 하니..재판장도 ..그럼 어쩔수 없이..그런 상황에서 기재된 것은 효력이 없으니 중개료에 대해 다시 판단을 할수 밖에 없다고 하고 ..대신에 재판장이 중개료를 판단해 결정하려니 ..골치가 아프니 조정에 회부하든 가... 중간 정도로 판결을 하게 되는 것입니다...이제 아시겠는 지요?

 

(중개사들이 단호하게 그게 협의하여 작성된 중개료라고 강력히 주장하면.. 판사도 그대로 판결하면 되니 얼마나 판사도 재판이 쉽겠습니까?..그런데 재판에 가서 중개사들이 사실대로 협의된게 아니라고 바보같이 불리하게 자백을 하다 보니.. 판사도 그러면 중개료를 자기가 결정해야 되니..신경질이 나고 해서 귀찮으니까 자꾸만 조정에 회부하고..안되면 중간으로 판결할 수 밖에 없는 것입니다.)

 

저 같으면...이렇게 대답할 것입니다..그것은 말이 되지를 않습니다..공부법 시행령과 시행규칙, 물건확인서 작성요령 10항에 명시되어 있는 바와 같이 (참고자료로 관련 법규등 제출) 거기의 기재가 엄연히 협의된 중개료를 기재하도록 되어 있을 뿐만이 아니라 협의된 실비까지도 작성하게 되어 있습니다.

 

그래서 당시 제가 실제로 중개료에 대해 설명하고 대신 실비는 "중개료에 포함"이라고 까지 써 놓았지 않습니까?..당시 분명히 저는 법규에 따라 ...상대방에게 중개료 최고요율을 설명했고.....상대방이 승락하여 그가 확인 도장을 날인하게 된 것이고.. 이는 법규에 따라 해석해 보아도 명백한 것입니다..(또한 부가가치세도 명백히 하기 위하여 별도라고 기재한 것입니다.)

 

(당시 제대로 설명하고 정식으로 협의한 경우라면 좋겠지만 ..그렇지 않고 최고요율이라 설명하지 않고 법정요율이라고만 했더라도.. 재판에서는 곧이 곧대로 하지말고..당시 분명히 법정 최고요율을 설명하고 협의하여 상대방의 동의를 받았다고 하는 것이 편하게 승소를 할 수 있는 방법임)

 

더구나  물건확인 설명서에 중개료와 실비까지도 협의해 쓰도록 법규에 나와 있는 것을... 저는 당시 협의된 내용을 그대로 쓰고 의뢰인의 확인도장을 받은 것입니다.".(또한 부가가치세도 별도로 받기로 했던 것입니다.라는 주장과 청구여부는 사정에 따라 각자 다를 것임)...상대방이 한글을 모른 다면 모를 까 이를 부인하는 것은 있을 수 없는 일로 도저히 상대방 주장을 인정해서는 아니될 것입니다.

 

... 라고 변론을 합니다.

 

사실은 보통 저도 실비를 받지 않지만.. 거기 써진 것이 협의된 중개료임을 강조하기 위해 저는 반드시 물건확인 설명서의 실비란에도 "실비는 중개료에 포함함"이라고 쓰고 있고..또한 "중개료 금액"옆에 괄호를 열고 (부가가치세 별도)라고 쓰고 있지요...이어서 "확인함"이라고 부기하고 "의뢰인들의 도장을 추가 날인"하여 강조해 놓는 것도 한 방법이기는 하지요 .

 

그러면 당시에 실비도 중개료에 포함하기로 협의하고..부가가치세도 별도로 받기로 하였음은 물론.. 그에 따른 중개료도 별도로 확인하여 특별히 도장을 날인한 것이니.. 절대적으로 인정되어야 할 입증자료가 아니냐고.. 주장하기가 더욱 좋겠지요.

 

물론 저는 상대방이 그런 주장을 할 것에 대비하여..이미 소장과 준비서면을 통하여 그런 내용의 변론을 하고 거기에 관련법규정을 첨부해 제출한 터라 ..이미 재판장도 다 읽어보고 이해를 한 상태에서 법정에 나오기 때문에 ..또 다시 구두로 변론할 필요성은 거의 없게 되지요.

 

자.. 그러면 판사가 그런데도 물건확인서의 중개료금액에 대한 기재가 효력이 없다면서...

옛날 조선시대 고을 원님처럼 멋대로 0.5% 또는 0,7%등 중간을 잡아 판결을 하는 판사도 이 세상에 있을 까요?

 

그런데도 우리 중개사들이 어디서 들은 얘기인지..판사가 조정을 하면...어떤 강제력이 있어..우리 중개사들이 무조건 이를 받아 들여야 하는 것처럼..또는 물건확인설명서에 중개료를 써서 확인을 받아도 별 효력이 없는 것 처럼...또 그래서 판사가 멋대로 0.5-0.7%정도로 중간을 잡아 판결을 한다는 등..잘못된 상식에 기초한 터무니없는 정보들을 무책임하게 흘리고 있으며..그러면 또 그게 맞는 줄 알고 있는 회원들이 대부분이니..참으로 심각한 문제가 아닐수 없습니다.

 

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(잘못하면 재판장이 정말로 물건확인.설명서에 형식적인 최고요율을 자동으로 출력하는 것으로 오인할수 있는 위험이 있으니..이 점 유념하여 법규의 제출과 적극적인 주장등 변론을 하여야 합니다.)

 

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아래는 일명 공부법 시행규칙 20조 4항의 내용입니다.

 

④법 제32조제3항의 규정에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다.

 

그리고 "물건 확인 설명서 제 三조에 보면 중개료 사항이 나오고 거기에 받기로 협의된 중개료와 실비를 적도록 되어있는 것이지..최고요율을 써 넣는 것이 아니며..이는 자동으로 생성되어 출력된 것이라 하여도 이를 받기로 한 중개료와 실비를 기재한 것으로 보아야 하는 것은 재론의 여지가 없는 것입니다.

 

다음 그 밑에 보면... 중개사가 설명하여 의뢰인등 당사자가 확인하고 서명 날인하다..라는 취지의 문구가 있고..

그 밑에 당사자의 확인 서명.날인란이 있습니다..

 

그리고 말미의 "작성밥법"이 나와 있고..나아가 그 다음의 "작성세부 내용"의 10항에 보면.."중개료와 실비는 중개사와 의뢰인이 협의한 금액을 적도록 명시"가 되어 있습니다..(따라서 물건확인.설명서의 중개료란에 기입하면 되는 것이지..이를 다시 계약서 특약란이나 또는 물건확인 설명서에 별도로 당시 약정된 중개료를 다시 중복해 써서 확인받을 이유는 전혀 없는 것입니다.)

 

다시 말해 최고 요율을 적으라는 게 아니고 실제 협의하여 받기로 한 금액을 적도록 되어 있어 그것이 중개료 금액 약정의 강력하고도 움직일 수 없는 효력을 발생시킨다는 말입니다...

 

(그래도 염려되시면 위에서 설명한바와 같이 특별히 실비는 중개료에 포함한다..부가가치세 별도..중개료를 확인한다...라고 부기하고 의뢰인의 도장을 추가날인해 놓으면.. 더욱 강력한 증거가 되겠지요..)

 

그런 점을 유념하시고 재판을 할때는 그 부분(중개료와 실비 기재부분 및 작성요령 10항)을 형광펜으로 밑줄을 그어 제출하여 재판장의 이해를 돕도록 하면 될 것입니다.)    

출처 : 당진공인중개사

글쓴이 : 몽산(蒙山).송영환 원글보기

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