[스크랩] 위험한 경매, 알아야 할 중요상식은?

 

＂경매는 위험하다＂ 경매를 들먹이면 생초보들이 제일 먼저 하는 말이다．


사례를 들면， '1억에 낙찰 받아도 2억이 들어간다'거나， '세입자가 버티면 돈이 더 든다'， '무조건 경매는 골치 아프다'， '경매도 인기 있는 아파트 같은 것은 실제 가격 다주고 산다' 등등．． 그렇다． 멀쩡한 부동산이 아니기 때문에 부동산에서 사는 것이 아니라 법원경매에 들어간 것이다．

그러나 경매는 골치 아픈 물건을 법원에 의해 깨끗이 정리하는 절차이다． 즉，낙찰되면서 대부분의 복잡한 권리관계가 없어지는 것이다． 단 일부 권리만 제외하고！ 사실은 경매가 어렵다고 말하는 것은 응찰에 관심 있는 사람보다는 경매 브로커들이 주로 하는 말이다． 왜？ 그래야 일을 맡아서 먹고 사니까．．． 또한 경매를 모르는 '동네복덕방' 사장들이 늘 경매가 안좋다고 말한다． 왜？ 그래야 중개물건 팔아먹으니까．．．

하지만 경매는 위험한 물건을 깔끔하게 세탁하는 과정이다！！！ 대부분의 물건은 안전하다！ 그렇다면 생초보들이 경매에 쉽게 접근하는 방법은 없을까？


（1） 초보자는 '믿을 수 있는' 브로커에게 일을 맡겨라．

가장 좋은 방법은 어느 정도 경매를 알고 있다고 해도 웬만하면 '믿을 수 있는' 브로커들에게 맡기는게 상책이다． 수천만원부터 수십억원 하는 부동산을 매입하면서 수수료 몇푼 아끼려는 것은 잘못된 사고이다．


브로커들에게 주는 수수료가 아까워서 혼자 낙찰 받고는 정작 몇푼 안들여서 내쫓을수 있는 허위임차인들에게는 수백만원부터 수천만원까지 협상금액으로 주는 사람들이 상당히 많다．

또 브로커에게 일을 맡기고도 처리된 후에 수수료를 안주거나 좀 깍을려고 '변호사법' 운운하는 못된 투자가들도 많다． 못된 브로커들이 투자가 한명 만나서 이리저리 뜯어내려는 속셈과 다를바 없다．


（2） 생초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식．

안전한 물건을 찾고 싶은가？ 브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지 않는다． 때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다．

첫째 상식．

당신이 생초보라면， 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당（또는 가압류）보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다．

처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99％가 낙찰되면 지워지기 때문이다． 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다．

둘째 상식．

임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당（또는 가압류）보다 늦다면， 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므로 걱정할 필요가 없다．

다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이다． 때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다．

셋째 상식．


너무 많이 유찰되었거나 낙찰 후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다． 많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다． 사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다． 그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것이 현명하다． 경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다．

넷째 상식．

낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다． 통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다． 가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다． 구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다．


그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지 '낙찰금액'이 아니라는 것이다． 브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다． 때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용，명도처리（소송비용＋집행비용）비용， 등기비용， 인수하게 되는 비용까지 계산해야 한다． 브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다．

다섯째 상식．

입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다． 부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있는 물건이다． 때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안된다． 모두 그런 것은 아니지만， 항고 및 재항고기간， 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다．

따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다！ 전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라． 속된 말로， 경매는 법이 보장한 돈놓고 돈먹는 거친 게임이다． 그래서 더더욱 '믿을수 있는' 브로커가 필요하다．

（2） 믿을 수 있는 경매상담업소는 어떻게 찾나？

경매상담업소는 변호사， 법무사， 경매전문업소， 중개업소 등 크게 네가지로 나뉜다．

기업체에서 빌딩 구하는 정도가 아니라면 변호사나 법무사는 수수료 비쌀까봐 못 맡기는 경우가 많다． 사실 변호사중에서도 법원경매 전문가는 드믈다．대체로 낙찰 후 명도소송이나 가처분신청 정도를 수임받으려 하며 물건추천이나 입찰업무를 하는 곳은 드믈다．

일반인들이 주로 의지하는 곳은 경매전문업소와 친분있는 중개업소 등이다．그런데 이 경매전문업소와 중개업소는 '믿을수' 있는 곳인지 아닌지 맡겨 본 후가 아니면 알수가 없다．단지 몇가지 근거로 추론할 수 있을 뿐이다．


＜못믿을 브로커＞

- 경매물건에 대한 자세한 권리관계 및 총부담금 등의 설명도 없이 무조건 뒷마무리까지 맡기라는 브로커
→ 각 단계마다 웃돈을 요구하는 경우가 많다．

- 등기부 및 임대차 등의 권리분석 외에는 부동산종목의 특성을 설명 못하는 브로커．
→ 경매외에는 부동산기본과 상식이 부족한 브로커．

- 경매권리분석
보고서가 경매정보지 수준으로 부실한 브로커
→ 경매상담사과정 단기교육 연수한 초보자가 많다．

- 고문변호사가 없는 브로커
→ 능력이 좋을 수도 있으나， 변호사법위반으로 중도하차 하는 수가 많다．

- 중개법인이 아닌 브로커 （개인중개사사무소 또는 일반컨설팅사업자）
→ 능력이 좋을 수도 있으나， 다른 업체의 민원이 들어가면 중도하차 하는 수가 있다．

 

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출처 : 부자 등용문

글쓴이 : 투자멘토 원글보기

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