점포계약 전, 이것만은 꼼꼼히 살펴야
점포창업의 성공요인은 상권, 입지, 아이템, 브랜드, 점주의 운영능력 등 다양하다.
그 중 입지선택이 성공창업의 으뜸으로 꼽히는데, 유동인구, 소득수준, 배후세대, 점포의 가시성과 접근성, 아이템의 가격요인 등 입지를 기준으로 많은 요소들이 결정된다.
특히 창업자가 직접 발품을 팔아 점포를 둘러보고 정확한 시세를 파악해야 실수가 없다. 그리고 갖은 노력 끝에 좋은 가게를 골랐다면, 이제 점포계약을 현명하게 해야 할 차례다.
사업의 안전성 확보를 위해 점포계약 전에 다양한 안전장치를 확보해야 한다. 따라서 각종 서류들을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다.
특히 등기부등본은 현재 건물의 소유권과 각종 권리관계, 설정 등이 자세히 나타나 있기 때문에 면밀히 살펴봐야 한다.
건물의 매각이 자주 일어났거나 은행을 통한 저당권 설정이 자주 있었던 점포는 안정성이 떨어지기 마련이다. 또한 건물 주인에 대한 주변 상가의 평판, 앞서 영업을 했던 점포들의 사업 지속기간 등을 탐문해 파악해둘 필요도 있다.
건물 주인이 다른 사업체를 가지고 있는 사람인지 단순히 임대수익만으로 생활하는 사람인지도 중요한 판단근거가 될 수 있다. 사업체를 보유한 경우라면 은행의 설정관계를, 임대수익자라면 잦은 세입자 변경 등을 더 자세히 살펴야 한다.
또한 해당 상권과 주변의 재건축 등 개발과정 등도 눈여겨봐야 한다.
이밖에도 계약기간, 월세 인상여부, 잔여계약기간, 영업보장, 업종허가, 재소전화해조서, 양도양수불허, 임대차 보호법 적용 여부 등을 반드시 확인해야 한다.
합당한 권리금 지불하려면 점포를 구할 때 창업자의 가장 큰 고민거리는 역시 권리금 문제다.
권리금은 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하거나 전임차인과 신임차인이 영업양도계약 또는 임차권양도계약을 체결, 또는 임차인과 전차인이 전대차계약을 체결하면서 보증금이나 임차료 외에 유·무형의 영업상 권리를 이전하는 대가로 지급되는 금전이다.
통상적으로 건물이나 토지의 위치상의 이점이나 기존 영업상의 지명도, 단골고객이나 영업방식을 승계하는 대가로 관행적으로 임대차계약 등에서 인정돼 왔다.
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국내 ‘권리금제도’는 세계 어느 나라에서도 찾아보기 힘든 사례로 일반적으로 3가지로 구분한다.
임차권 양도시 함께 양도되는 인테리어`비품 등 영업시설에 대한 ‘시설권리금’과 임차권 양도 또는 전대·영업권의 허가·대리점 계약자의 지위 등 일정한 권리의 양도(또는 이용)에 대한 대가인 ‘영업권리금’, 대단위 아파트 상가·테마상가 등에서는 건물이 완공되지도 않았는데 장소적 이점에 대한 대가로 ‘바닥권리금’이 있다.
대부분 영업권리금과 바닥권리금을 합해 현재 사업자의 1년 정도 영업 수익 범위 이내에서 설정하는 것이 합당하다고 평가한다.
권리금이 낮은 상가, 월세가 저렴한 상가를 찾고 싶은 것은 모든 예비창업자의 공통된 바람이다. 장사란 대게 많이 팔아야 남는 구조를 취하는데, 그러려면 상권의 힘, 집객의 힘, 소비의 힘을 가진 상세력 안에 점포가 위치해야 한다.
때문에 좋은 입지에 점포를 오픈하기 위해 권리금을 주어야 한다면 피할 수 없다. 단, 권리금과 월세 수준이 적당한 수준을 유지하고 있느냐가 중요한 것이다.
부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr) 하재윤 상담위원은 “창업자의 입장에서는 권리금의 유무는 좋은 상권이냐 아니냐의 이유와 직결되기 때문에 권리금이 없는 것이 반드시 좋은 것은 아니다”며 “초보자일수록 점포구입시 상권이 안정적인 권리금이 있는 점포를 인수하도록 권하고 싶으나 선뜻 지급하기에는 경제적 부담이 크므로 수 천 만원이 넘는 권리금에 점포를 인수할 때는 나중에 점포매매시 권리금을 회수할 수 있는지 생각해 보고 계약에 임하는 것이 현명하다”고 설명했다.
상가건물임대차보호법
좋은 입지를 선택하려는 창업자가 대부분인 가운데, 점포는 한정돼 있다. 따라서 임차인들은 상가건물의 임대차에 있어 사회·경제적 약자일 수밖에 없는 상황이다.
이에 2002년 11월 시행된 상가건물임대차보호법은 임대차기간을 비롯해 임대인의 해지권남발, 임대료의 인상 등 임차인들의 불이익을 보완하기 위해 제정된 민사특별법이다.
‘상가건물임대차보호법’ 제 10조는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 임대인은 이런 임차인의 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 임대차기간 보장약정이 없는 경우에도 5년간은 임대차기간이 보장된다.
단, 상가건물임대차보호법을 적용받기 위해서는 ‘환산보증금액{보증금+(월세×100)}’이 일정금액 이하여야 한다.
<자료제공 : (주)부동산써브>
임대료 인상과 관련해서는 ‘상가건물임대차보호법 시행령’ 제4조에 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있으며, 제5조에서는 법 제12조에서 대통령이 정하는 비율이라 함은 연 1할5푼을 말한다고 규정하고 있다.
창업타운 문현식 컨설턴트는 “매장을 계약하는 과정에 수많은 변수들이 작용하고 계약 직전에 좌절되고 실패하는 경우도 빈번하다'며 '권리금이 높아도 안정되게 장사를 할 수 있어야 하며, 매장을 운영하는 기간에는 수익이 발생하고 계약이 종료되는 시점에서는 매각이 수월해야 좋은 점포다”고 말했다.
창업타운 신영미기자 kogeang
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