[스크랩] 부동산 중개업자의 의무와 책임

부동산 거래를 중개함에 있어 중개업자의 의무는 무엇이며 책임은 어디까지일까? 예를 들어 부동산중개업자가 아버지로부터 건물을 임대하도록 위임받았다고 주장하는 소유자 아들의 말만을 믿고 임대차 계약을 체결하였으나, 후에 소유자인 아버지가 임대를 위임한 사실이 없다며 임차인의 건물 사용을 방해할 때 중개업자는 어떤 책임을 져야 할까?

실제 건물 소유자의 친척이나 지인들이 건물을 무상으로 사용하던 중 소유자의 허락도 없이 제3자에게 임대하여 임대료를 받아 챙기는 경우가 심심치 않게 발생한다. 이러한 경우 중개업자들은 그 사람이 해당 부동산에 실제 거주하고 있고, 또 소유자의 친인척이기에 별다른 확인절차 없이 계약을 중개하게 된다.

중개업자의 의무에 관하여 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제25조는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전 ‘해당 부동산의 지번과 구조 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항과 수도·전기 등 시설물의 상태, 더불어 일조나 소음 등 환경조건과 시장·학교와의 근접성 등 입지조건을 확인하여야 하고, 소유권·전세권·임차권 등 중개대상물의 권리관계와 법률상 이용제한이나 규제는 없는지 또 거래예정금액이나 거래로 인해 부담해야 할 조세가 무엇인지를 미리 확인할 의무’가 있다고 정하고 있다.

중개업자는 이러한 내용을 확인하여 이를 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 내용을 중개대상물확인·설명서라는 서면으로 작성하여 당사자에게 교부해 주어야 하며, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 함께 제시해 주어야 한다.

이와 같이 관련법은 중개업자에게 상당히 구체적인 확인과 설명의무를 부과하고 있다. 물론 이러한 확인을 위해 중개업자는 매도의뢰인이나 임대의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수도 있다.

이러한 취지에 비추어 부동산을 처분하려는 자가 진정한 소유자 내지 그로부터 정당한 위임을 받은 자인지의 여부는 중개업자가 확인해야 할 가장 기초적인 사안이다. 확인 방법은 부동산등기부와 주민등록증 및 위임장, 인감증명 등 명확한 공문서를 통해 이루어져야 한다. 판례는 더 나아가 부동산중개업자는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결)하고 있다.

구체적인 사례들로, 공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도 등기가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않아 경매에서 임차인이 손해를 본 사안이나, 임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 말을 믿고 임대차계약을 체결하였으나 가등기권자가 소유권이전등기를 하여 임차권이 침해된 사안 등에서 법원은 중개인으로서의 의무를 위반한 것이라 보아 손해배상 책임을 인정하고 있다.

다시 처음 예로 돌아가 보자, 중개업자는 중개의 의뢰가 있는 경우 당연히 위임장과 인감증명 등을 통해 의뢰인이 진정한 소유자이거나 소유자의 적법한 위임을 받은 자인지를 공적인 서류 등을 통해 확인했어야 한다. 그럼에도 이 사안에서 중개업자는 의뢰인이 단순히 소유자의 아들이라는 점 때문에 기본적인 확인 절차를 거치지 않았다. 이는 관련 법률이 정한 중개업자의 의무를 위반한 것이고, 이로 인해 임차인에게 건물을 사용할 수 없는 손해가 발생하였으므로 그에 따른 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.

그런데, 이 경우 판례는 임차인에게도 본인이 아닌 아들(대리인)과 계약하며 위임장 등을 확인하지 않은 과실이 있다하여 손해액의 일부를 감액하고 있다(법에서는 이를 과실상계라 한다). 그러나 개인적 견해로는 이러한 법률적 위험을 피하기 위하여 비용을 들여 공인중개사 제도를 이용하는 것이므로, 특히 임차인 등 의뢰인에게 손해의 일부를 귀속 시킬만한 중대한 과실이 없다면 과실상계는 제한되어야 할 것이다.

출처 : 새롬 부동산 금융 아카데미

글쓴이 : 운영자(박상래) 원글보기

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