[스크랩] 중개사무소 창업 방법

중개사무소 창업 방법| § 중개업 창업 자료

김형선박사 조회 125 |추천 0 | 2010.04.14. 13:56

제2절 중개사무소 창업 방법 1. 개인기업과 법인기업 □ 일반적 차이점 ① 일반적으로 기업의 법률적 형태에 있어서 중요한 것은 개인기업과 회사형태의 기업이다. 개인기업은 기업이 완전한 법인격이 없으므로 소유자에게 종속되는 기업이고 회사형태의 기업은 완전한 법인격을 가지고 스스로의 권리와 의무의 주체가 되며 기업의 소유자로부터 분리되어 영속성을 존재 할 수 있는 기업이다. ② 공인중개사사무소의 경우 중개법인을 설립하는 경우 법인기업으로, 그렇지 않은 경우 개인기업으로 보아야 한다. ③ 우리나라의 일반적인 회사의 형태는 주식회사이며 합자회사, 합명회사 및 유한회사는 거의 없다고 보아도 무방하다. 그러나 회사의 개념에는 들어가지 않으나 개인사업자 형태의 개인기 업이 우리나라에는 많이 존재한다. 따라서 개인기업과 주식회사의 장단점을 비교하여 예비 창업공인중개사에게 사업계획 검토단계에서 기업의 형태를 결정하는 데 도움을 주고자 한다. ④ 일반적으로 기업의 영속성·성장성 측면에서 주식회사 형태의 기업을 창업하는 것이 유리하다. 주식회사는 개인기업보다 대외공신력과 신용도가 높기 때문에 신주 및 회사채 발행을 통한 자금조달이 용이하고, 영업수행에 있어서도 기업의 이미지가 제고되어 유리한 점이 많다. ⑤ 개인기업과 법인기업의 일반적 장·단점은 표와 같다. 구분 개 인 기 업 법 인 기 업 장점 ① 설립등기가 필요 없고 사업자등록 만으로 사업개시가 가능하므로 기업설립이 용이 ② 기업이윤 전부를 기업주가 독점할 수 있음 ③ 창업비용과 창업공인중개사금이 비교적 적게 소요되어 소자본을 가진 창업공인중개사도 창업가능 ④ 일정규모 이상으로는 성장하지 않는 중소규모의 사업에 안정적이고 적합 ⑤ 기업활동에 있어 자유롭고, 신속한 계획수립, 계획변경 등이 용이 ⑥ 개인기업은 인적조직체로서 제조방법, 자금운용상의 비밀유지가 가능 ① 대표자는 회사운영에 대해 일정한 책임을 지며, 주주는 주금납입을 한도로 채무자에 대해 유한책임을 짐 ② 사업양도시에는 주식을 양도하면 되므로 주식양도에 대하여 원칙적으로 낮은 세율의 양도소득세가 부과됨. 또한 주식을 상장 후에 양도하면 세금이 없음 ③ 일정규모 이상으로 성장 가능한 유망사업의 경우에 적합 ④ 주식회사는 신주발행 및 회사채 발행 등을 통한 다수인으로부터 자본조달이 용이 ⑤ 대외공신력과 신용도가 높기 때문에 영업수행과 관공서, 금융기관등과의 거래에 있어서도 유리 단점 ① 대표자는 채무자에 대하여 무한책임을 짐 ② 대표자가 바뀌는 경우에는 폐업을 하고, 신규로 사업자등록을 해야 하므로 기업의 계속성이 단절됨 ③ 사업양도시에는 양도된 영업권 또는 부동산에 대하여 높은 양도소득세가 부과됨 ① 설립절차가 복잡하고 일정규모 이상의 자본금이 있어야 설립가능 ② 대표자가 기업자금을 개인용도로 사용하면 회사는 대표자로부터 이자를 받아 야 하는 등 세제상의 불이익이 있음 □ 세제상의 특징비교 ① 개인기업은 소득세법의 적용을 받으므로 과세기간은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지이며, 과세소득은 총수입에서 필요경비를 공제한 금액이 되며, 대차대조표 공고의무가 없다. ② 이에 반해, 법인은 법인세법의 적용을 받고, 그 과세기간은 정관과 규칙에서 정하는 회계기간에 따라 달라지며 과세소득은 익금총액에서 손금총액을 공제한 금액이다. 대차대조표의 공고의무가 있으나, 세부담은 여러 가지 상황에 따라 차이가 있을 수 있다. 세율측면에 있어서는 개인기업(10%∼40%로 누진)보다 법인기업(16%∼28%)이 유리하다. ③ 세무사의 의견을 들어 종합하면, 세부담 측면에서 기업을 설립한 후 연간 매출총액이 5억원 이상으로 예상되면 법인기업으로 하는 것이 유리하다. ④ 기타 개인기업과 법인기업의 세제상의 특징을 비교한 것은 다음과 같다. 내 용 개 인 기 업 법 인 기 업 과세근거법 소득세법 법인세법 과세기간 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 정관에 정하는 회계기간 과세소득 총수입금액 - 필요경비 익금의 총액 - 손금의 총액 과세범위 특정소득에 대해서는 종합과세를 하지않고 원천징수만으로 분리과세 분리과세가 인정되지 않음 이중과세 여부 하나의 원천소득에 대해 이중과세가 되지 않음 법인에게 법인세 과세 후, 주주의 배당에 대해 소득세 과세 세율구조 세 율 : 9%∼36%로 누진적용 주민세 : 소득세의 10% 세 율 : 15%∼27% 주민세 : 법인세의 10% 납세지 개인기업의 주소지 법인등기부등본상의 본점/주사무소 기장의 의무 수입금액에 따라 일기장의무자, 간이장부 의무자, 복식부기의무자로 구분 수입금액에 관계없이 복식부기의무자 외부감사제도 적용되지 않음 자산총액이 60억원 이상인 경우, 공인회계사의 감사를 받음 대차대조표 공고 대차대조표 공고의무가 없음 법인세 신고기간내에 일간신문에 공고의무가 있음 □ 회계처리상의 특징비교 ① 대표자의 인건비 : 법인의 대표이사는 고용관계에 의하여 근로를 제공하므로 그 대가인 임원보수와 상여금을 손금에 산입한다. 이에 반해, 개인기업의 대표는 사업의 경영주체로서 고용관계에 있지 아니하므로 급여를 지급 받을 수 없다. 급여를 지급 받아도 그 것은 출자금의 인출에 불과하므로 필요경비에 산입하지 아니한다. ② 퇴직급여충당금 설정 : 법인세법은 1년이상 근속한 모든 임직원에 대해 퇴직급여충당금을 설정할 수 있다. 따라서, 대표이사도 퇴직급여충당금의 대상이 될 수 있으나 개인기업의 대표는 소득세법상 퇴직급여충당금 설정대상이 아니다. ③ 이연자산의 종류 : 법인세법은 비용으로 처리가 가능한 법인의 이연자산을 창업비, 개업비, 신주발행비, 연구개발비, 사용수익기부 자산가액등 6가지로 인정하고 있으나, 개인사업자는 설립등기가 필요 없고, 신주를 발행하지 못하므로 소득세법은 개인기업의 이연자산을 개업비, 연구개발비, 사용수익기부자산가액등 3가지만 인정하고 있다. ④ 대손충당금 설정대상 : 법인세법은 대손충당금 설정대상 채권을 소비대차계약에 의한 대여금과 미수금을 포함하고 있으나, 소득세법은 사업과 관련된 채권만 대손충당금 설정대상으로 규정하고 있으므로 소비대차계약에 의한 대여금과 정상적인 사업거래에서 발생하지 않는 투자자산, 유형자산 처분미수금은 대손충당금을 설정할 수 없다. ⑤ 기타의 차이 : 출자금의 자금인출에 대한 인정이자 익금산입, 이자비용 손금불산입 부인규정, 일시상각 충당금 설정 등에 있어서 회계처리상에 상당한 차이가 있다. 2. 신규창업과 인수창업 □ 신규창업 ① 신규창업이란 빈 사무소 혹은 부동산중개사무소가 아닌 다른 용도로 사용하던 사무소에 공인중개사사무소를 개설등록하는 것을 의미한다. ② 중개사무소를 신설하는 경우에는 권리금을 절약할 수 있으며, 창업이 손쉽고 자신만의 독특한 영업방법으로 중개의뢰인들에게 신선감을 줄 수 있는 장점이 있으나, 사업의 채산성 확보까지는 상당한 기간이 소요되는 단점이 있다. ③ 기타 신규창업 방법이 갖고 있는 장점과 단점을 살펴보면 아래의 표와 같다. 장 점 단 점 ㉠ 창업공인중개사 자신의 소신과 정보에 따라 설립된다. ㉡ 창업공인중개사의 자율권이 보장된다. ㉢ 최신 중개기법이나 장비 등을 임의로 선택할 수 있다. ㉣ 최신 마케팅 기법 등을 도입할 수 있다. ㉤ 신선한 서비스 전략을 선택할 수 있다 ㉥ 시장 선택이 자유롭다. ㉠ 성공적인 창업을 보장할 수 없다. ㉡ 판매나 이익달성 정도의 예측이 불확실하다. ㉢ 창업계획의 합리성 검증이 어렵다. ㉣ 중개서비스 시장 확보가 어렵다. ㉤ 입지, 건물, 장비, 임대료, 직원채용 등과 관련된 준비기간이 길다. ㉥ 창업공인중개사금의 확보가 어렵다. □ 인수창업 ① 의의 : 인수창업이란 다른 중개업자가 운영하던 기존의 중개사무소를 인수하는 방법으로 통상 권리금을 지급하게 된다. ② 기존 중개사무소가 확보한 고객을 인수받을 수 있으며 지역 내 다른 중개업자와의 관계 설정에 도움이 되어 단기간에 정상적인 영업활동이 가능한 장점이 있으나, 상당한 권리금을 부담해야 하는 문제점이 있다. 또한, 인수받은 중개사무소에 대한 나쁜 평판도 함께 인수하게 되는 문제점이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. ③ 기타 기존 중개사무소를 인수하는 방법이 지니는 장단점은 다음과 같다. 장 점 단 점 ㉠ 수익이 즉시 발생한다. ㉡ 기존 중개사무소의 성장속도를 그대로 유지할 수 있다. ㉢ 신규 중개사무소의 안정화에 소요되는 자금과 시간을 줄일 수 있다. ㉣ 기존 고객이나 전화번호, 시설을 이용할 수 있다. ㉠ 기존 중개사무소의 나쁜 점도 인수해야 한다. ㉡ 구식 간판이나 구식설비를 개량하려면 추가비용을 부담해야 한다. ㉢ 현재의 자산가치와 미래의 잠재수익까지를 인수조건에 포함시킴으로써 잠재적인 매력이 남아 있지 않다. ㉣ 변화나 혁신에 대응이 곤란하다. ④ 인수창업의 경제적 타당성 분석 ㉠ 기존 중개사무소를 인수하는 경우에는 투자하는 권리금과 해당 사무소를 인수함으로 인해 자신에게 발생될 수 있는 순이익과의 비교가 필수적이다. ㉡ 매월 예상수익을 분석하여 지불 권리금이 임대기간동안 매월 발생이 예상되는 순이익의 총액보다 적어야 할 것이다(권리금 ＜ 예상수익). ㉢ 예상수익이란 임대기간 동안 발생이 예상되는 순이익액을 현재가격으로 할인한 금액의 합산액을 의미한다. ㉣ 순이익이란 월간 발생예정 총수익 중 각종 경비(상기 경비 항목 및 자신의 노력에 대한 월 급여, 보증금에 대한 적정 이자, 구입집기에 대한 감가상각액 등)를 제외한 금액을 의미한다. ⑤ 기존 중개사무소를 인수할 경우에는 다음과 같은 사항도 함께 점검해야 할 것이다. ∙ 기존 고객의 숫자와 질 ∙ 인근 중개사무소와의 관계 ∙ 상권 변화의 가능성 및 그 내용 ∙ 수입(중개수수료) 및 비용(임대료 등) 규모의 현실성 ∙ 건축법 및 부동산중개업법상의 하자여부 3. 독자창업과 합자창업 □ 독자창업 ① 개념 : 독자창업이란 순전히 한 개인의 자본만으로 창업하는 형태를 말한다. 자기 자신의 자금은 물론이고 자기의 신용을 담보로 금융기관이나 주위 친인척 등으로부터 동원하는 자금 일체를 말한다. ② 장점 : 독자창업이 지니는 장점은 모든 문제를 처리함에 있어서 결정이 빠르고 추진력이 강하며 남의 눈치를 살피지 않고 자신의 소신대로 밀고 나갈 수 있다는 장점이 있다. ③ 단점 : 독자창업은 빠지기 쉽고 자금조달이 어려우며 창업공인중개사 유고시 일을 책임지고 추진해 나갈 대체인물이 없다는 단점이 있다. □ 합자창업 ① 개념 : 합자창업이란 두 사람 이상이 공동으로 출자하여 창업하는 경우이다. 동업조건으로 창업하는 경우가 이에 해당한다. ② 장점 : 합자창업은 자본조달이 용이하고 독선적 경영에 대한 견제와 균형이 가능하며 최고경영자의 유고시 즉각적인 업무대행이 가능하다는 장점이 있다. ③ 단점 : 책임을 회피하거나 전가하는 경향이 있고 소신 있는 업무추진이 어려우며 의사결정이 늦어지거나 의사결정과정에서 불화가 생길 가능성이 높다. 따라서 동업을 할 경우에는 자기에게 주어질 장단점을 면밀히 분석해 보아 신중히 결정하여야 한다.

출처 : 찬란했던 햇살...그 밝음으로

글쓴이 : 퍼스트레이디 원글보기

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