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점포를 얻을 때는 통상적으로 권리금 계약이 선행되어야 임대차 계약을 진행할 수가 있다. 점포의 권리금은 지역권, 영업권, 시설권 등으로 구성되는데 권리금이 보증금보다 더 나올 수도 있어 점포의 임대차 계약에서 상당한 주의를 기울여야 실패가 없다.
권리금은 점포를 내놓는 쪽에서는 사업이 잘되는 경우 앞으로의 이익 예상치를 반영하여 그만큼 올리고 싶고, 사업이 안 되는 경우는 들어간 시설일체를 포함해 권리금으로 손실을 만회하고자 하는 것이다.
즉, 어느 경우나 거품이 들어갈 개연성이 짙다. 그래서 투자자의 입장에서는 최대한 권리금을 깎아야만 손실을 최소화할 수 있다. 아래의 사항을 숙지하면 충분히 권리금을 깎을 수 있다.
우선 임대인과 임차인의 관계에서 임차인은 한수 접고서 협상에 임할 수밖에 없다. 이때 협상의 우위를 점하는 것이 중요하다. 임차인은 장사가 잘 되지 않는다거나 대출이 많다거나 이런저런 이유로 영업할 다른 사람을 구할 것을 임대인에게 시사한다.
그동안 너무 손해가 많았다거나 다른 임차인이 온다고 해도 절대 임대료를 올리지 않겠다는 답을 얻어낼 수 있는 여러 방법들을 생각해서 임대인의 재임대 조건을 유도하고 또한 알아내는 것이 필요하다.
옆집 점포주들은 임대인이 자주 임대료를 인상해서 애를 먹고 있다든지, 건물주가 매사에 간섭을 한다든지, 관리비가 높게 책정되었다든지 하는 주변의 악조건들이 나에게는 호조건이 되지 않는지 주변 정보에 귀를 세워보는 것도 중요하다.
일반적으로 상권 내의 크기, 특성 등 환경 때문에 발생하는 보편적인 지역 권리금을 바닥 권리금이라 한다. 즉, 유흥상권에서는 단란주점, 노래방, 음식점 등이 비교적 높은 바닥권리가 붙는다.
업종을 전환할 때에는 바닥권리를 알아야 한다. 업종 전환은 입점 업종에 따라 권리금이 낮아지기도 하고, 높아지기도 한다. 그렇기 때문에 매수를 희망하는 쪽에서 어떤 업종을 유치하고자 하여 점포를 매입하는지 정보를 알아내야 한다.
모든 것은 급부와 반대급부가 있다. 즉, 기본적인 권리가 있다. 이것을 바닥권리라고 하는데 우선 지역 권리금 시세가 얼마나 되는지를 알아보고 나름대로 입지에 대한 평가를 내려보는 것이 중요하다. A급지인가 B급지인가를 확인하고 10%씩 20%씩 가격을 다운시켜보고 전환하는 업종이 추가 부담할 금액이 얼마인지, 예상 매출은 얼마인지를 점검하면 된다.
상권 주변의 점포 매매 정보를 알아내야 한다. 이것을 알아낼 때에는 종합부동산에서 일하는 사람들에게 또는 내 점포의 업종을 주력으로 중개 또는 컨설팅 하는 컨설턴트를 통해 알아보는 것이 좋다.
일단 자신의 점포를 얼마나 받을 수 있겠는가를 알아보아야 한다. 동일 상권의 다른 점포들은 어느 정도에 거래가 되는지, 층별 권리금은 어떤지, 유사상권, 유사 조건의 점포 매매 시세는 어떤지를 알아보아야 한다.
급매를 원한다 해도 절대로 급하다고 말하지 않는다. 그저 보통의 조건을 내걸고 최고 매매시세보다 30~40% 정도를 우선적으로 낮추면 된다. 이 방법을 여러 사람이 알게 된다면 다소 속 보이는 협상이 되겠지만 매수자가 나타나서 거의 거래가 성사될 시점이라면 “내가 시세를 몰라 터무니없이 싸게 내놓았다”고 말한다. 그렇게 말한 뒤 80% 정도를 주장하고 주변 시세보다 싼 것은 확실하니 상황에 따라 90%까지 주장해도 좋다.
요즘 물건이 많다. 매수자가 호기심을 느낄 만한 조건을 내걸어야 한다. 가격이 싸다거나, 손님으로 발 디딜 틈이 없다거나, 경험이 없어 인테리어를 지나치게 고급으로 했다거나 등등. 주변 매매정보를 알아볼 때 가격과 연동하여 월세조건, 계약조건, 매출정도 등 내 점포와 비교해 우위에 설 수 있는 여러 정보들을 알아내면 협상에 더욱 도움이 될 것이다.
마지막으로 협상에서는 매도인과의 인연을 중시해야 한다. 매도인이 초보인지, 직업은 무엇이었는지, 창업 사유가 무엇인지, 수익률에 초점을 두는지 안정성에 초점을 두는지 등을 알아보고 기존 업종으로 매매하는 것이 유리할지 잘 판단해야 한다.
그러나 무엇보다 매도인과의 관계이다. 창업에 있어 점포의 권리금 거래는 참 중요하다. 점포를 사고파는 인연은 단지 이익에 기초해서만은 안 된다. 가장 좋은 권리금 협상법은 사람의 인품을 보고 가격을 결정하는 것이다. 사고파는 사람들의 인연이 좋게 형성될 수도 있고, 나쁘게 형성될 수도 있다. 인연이 좋으면 재수가 좋다. 재수가 좋으면 사업이 번창하니 좋은 인연으로 나쁜 재수도 좋은 재수로 만들어야 한다. |