[스크랩] 권리금있는 상가 계약 순서및 수수료 받는 방법

 

권리금있는 상가 권리금계약및 임대차계약 순서

 

 

1.상가 매물 물건 접수

 

    매물 물건 접수시 가능한 상세하게  받는다.

 

1)권리금을 얼마로 할 것인가?

 

  동업종을 소개할 경우 ,주변의 바닥권리금, 점포의 시설권리금,영업권리금을 종합하여

권리금을 접수한다.

매물을 내놓는 양도자에게 최근의 주변시세를 알려주고, 적당한 가격으로 협의하여 받되,

협의가 안될 시 양도자이 제시하는 호가대로 접수를 받는다.

높은 가격으로 받은 물건은 계약이 어려우므로, 싼 물건과 비교할수 있는 물건으로 사용한다.

또한 계속해서 가능성없는 여러 매수자에게 물건을 보여 주어,권리금을 단계적으로 낮춘다.

 

2)타업종을 소개할 경우는 바닥권리금만으로 책정한다.

 

  타업종은 바닥권리금만으로 책정해서 ,시설권리금및 영업권리금은 전무하므로 결과적으로

바닥권리금이 높은 가격이므로 계약성사율이 낮다.

그러나 상주인구및 유동인구가 많은 곳은 계약 가능성이 있다.

 

3)시설,집기류등  인계될수 있는 것들의 중요한 리스트를 대략 물건받을 때 파악한다.

 

  특히 할부 제품및 대여 제품도 사전에 파악해야 한다.

이 품목때문에 인수인계시 다툼의 소지가 있다.

 

4)보증금,월세의 변동여부도 사전에 파악해야 한다.

 

 양도인으로부터 임대인의 성향및 보증금,월세의 인상여부를 사전에 파악하여 대비하는 편이 좋다.

 

5)무엇때문에 물건을 내놓는 지의 양도자의 개인 사정도 파악하고 있으면  좋다.

 

 해외로 이민을 간다든지,양도자가 건강상 운영할 수 없다든지 양도자의 특수한 상황으로 부득이

양도할 경우에는 권리금이 적정가격 이하로 급매물로 내놓거나,양수자가 있을 경우

권리금 대폭 조정이 가능하여 계약성사율이 높다.

 

6)타업종이 들어올 경우를 생각해서 인,허가 문제를 위한 현건물의 용도,정화조 용량,

대피계단의 여부,불법 건축의 존재여부등도 파악하고 그 장소에 맞는 업종을 소개해야 한다.

특히 부근에 학교가 있을 때는 절대정화구역인지 상대정화구역인지 파악해야하며, 업종이 제한된다.

 

6)대략적인 수수료 책정도 물건 접수시 필요하다.

 

 확정된 권리금의 10%이상이 용역수수료임을 사전에 알려준다.

 

2.양수자를 위한 물건 소개

 

1)운영할 업종을 물어보고, 필요한 평형의 물건을 브리핑해야 한다.

 

  아무리 적합한 곳이라도 한 건물에 동종 업종이 존재한다면 불가하다.

또한 허가가 나올수 없는 곳을 중개한다면 ,나중에 반드시 분쟁에 휘말린다.

그러면 분쟁을 수습하느라,기본 업무를 하지 못한다.

 

2)제일 중요한 경제적인 현황을 파악하여 자금규모에 맞는 권리금이 비싼 곳과 싼 곳을 비교해주며 ,

목표를 삼고있는 물건의 장점을 살려 호감이 갈수 있도록 중점적으로 소개해야 한다.

 

3)권리금 조정은 양수자분들이 호감을 갖을 때마다 ,양도자로부터 조정하여

  싸고 좋은 물건으로 만들어 간다.

  A급 물건으로 만들어 놓아야 계약이 가능하다.

 

4)양수자가 어느 정도의 호감을 갖을 때, 양수자에게 수수료를 책정해 놓는다.

 

  어느 정도의 클로징이 이루어지면 양수자에게도 수수료를  확정하고, 클로징으로

진행해야 한다.

이 문제를 해결치 않고 계약에 들어가면 ,나중에 수수료 문제로 분쟁의 씨앗이 될수 있다.

 

 

3.권리금 계약

 

1)권리금에 대한 점포(영업) 권리양수도계약서를 양도자, 양수자간에 작성한다.

 

  양수자에게 권리금  계약금을 준비시키고,양도자와  최종  권리금 절충시는 대부분 계약을 한다.

이때는 계약서를 쓰면서 권리금을 최종  조정을 하면서 일을 추진하면, 양자간에 큰 충돌이 없이 

클로징으로 갈수 있다.

권리금 계약금은 일반적으로 권리금의 10%이지만,대부분 양수자의 마음이 변해서 해약할 가능성이

많으므로 최대한 많이 받는 것이 좋다.

그래야만 해약금이 아까와 해약을 하지 않는다.

 

 또한 수수료도 가능한 권리금 계약시 최대한 많이 받아야 한다.

유능한 중개업자는 수수료를 전액 받는다.

가능한 약정한 권리금의 50%이상을 받아 놓으면,만일에  양수자가 해약을 하여도 안심이 된다.

그러기 위해서는 권리금 계약금을 20~30%이상 받아야 한다.

 

2)권리금 잔금일에 건물주와 본계약을 하도록 날짜를 잡는다.

 

  먼저 권리금 잔금을 처리하고,다음에 건물주와 본계약을 한다.

이때는 최대한 잔금일을 당겨 놓아야 한다.

가능한 속전속결이 좋다.시일이 지나면 매도자나 매수자의 마음이 변할 수도 있다.

 

3)권리금 잔금일에 수수료를 받아야 한다.

 

  권리금 잔금시 수수료를  현금으로 가져오도록 양수인에게 지시를 해 놓는다.

 

4)본계약  전까지 양도자가 건물주와  본계약 약속일과 보증금/월세의 변동여부를 미리

확정시키도록 한다.

 

 일부의  건물주들이 양도자가 권리금을 받는 것을 알기 때문에 본계약시 보증금및 월세를

인상시킨다.평소에는 인상시키기가 아주 어렵기 때문이다.

그래서 본계약이 안되는 경우가 의외로 많다.

이것을 극복하는 방법은 양수자에게는 사전에 월세의 10% 인상정도는 수용해야한다고 협의가

끝나야 한다.

만일 20% 인상 예정이면 양수자는 사전에 협의한 대로 10%,양도자는 나머지 인상부분의 1년분

월세를 협의해서 권리금 잔금시에 공제하고 줘야 한다.

 

5)양도자는 본계약이 성사되어야지 재고 물건등을 정리할수 있으니, 대략적인 점포 인계

완료일을 정하여 본계약 잔금일을 결정해 놓는다.

 

6)특약사항에는 다음과 같은 기본적인 문구를 기입해 놓아야 나중에 분쟁의 소지가 적다.

 

-.현시설  상태의 점포권리 양도 계약임.

-.당사자들외 제3자(건물주등)에 의해서 계약이 파기시 계약금 일체를 조건없이 즉시

   일체 반환키로 한다.

-.양수자의 영업허가및 영업에 관련된 제반사항 일체는 양수인이 책임지고 처리한다.

-.건물주와   본계약은  권리금 잔금일에 실시하며, 본계약전 건물의 중대한하자나

   임대료 변경(증가)시는 본계약은 해제되며, 계약금 일체를  조건없이 즉시 반환키로 한다.

-.업종은 ****로 한다.

-.인계할 허가증등을 잔금전까지 준비토록 하고, 인계인수 집기류 품목을

   첨부서류로 정확히 명기 한다.

 

 

4.권리금 잔금과 본계약 실시

 

1)권리금 잔금은 본계약 전에 치루고, 중개업소에서 본계약이 이루어질때까지 보관한다.

 

   이때 양도자에게 수수료를 공제하고, 권리금 잔금을 넘겨 줄수 있도록 상호 사전에 대화가 이루

어 지는 것이 좋다.

 

2)본계약실시

 

  본계약은 건물주과 새로운 임차인(양수자)의 계약을 체결하는 것을 말한다.

임대인과 임차인의 관계이므로 임차금(월세)에 부가가치세나 관리비를 정확히 고지

시켜고 ,공사기간동안 월세 면제요구도 중개업소에서 이끌어 내보고, 안되면 양도자

에게 그기간동안 월세 지불토록 협조를 구한다.

건물주는 공실이 아니기 때문에 원칙은 월세를 공사기간동안을 면제해주지 않는다.

새로운 임차인은 추후 물건 확보지이고,또한 중개업소와 계속적인 유대를 가져야 하므로  끝까지

신경을 써서 조금이라도 이익이 되는 방향으로 일을 추진해야 한다.

본계약 실시후 잔금시까지 양도자(전 임차인)에게 재고 처리하고, 점포 인계에 일정

준수토록 확정해 주어야 한다.

양수자에겐 본계약금과 수수료를 준비하라고, 미리 연락을 해야 한다.

( 보증금+수수료)

 

3)수수료를 받는다.

 

  본계약후 건물주를  보내고 나서 ,권리금 잔금을 넘겨줄때 양도자에게 수수료을

받고,양수자도 미리 준비시킨 수수료를 받는다.

양수자에게는 임대차보증금과 수수료 총액을 중개업소에서 사전에 수표와 현금으로

준비시킨다.

중개업소에서는  수수료를  가능한 현금으로 받는 것이 좋다. 

이때를 놓치면, 수수료는 약정한  만큼 받기 힘든다.

받더라도 약정액보다 적을 뿐만아니라 ,기분이 안좋은 상태로 받는다.

영수증의 내역에는 "적정 권리금 산정에 따른 용역수수료"라 명기한다.

 

 

5.본계약의 잔금및 관리비등 정산

 

 양수자는 건물주에게 본계약 잔금을 지불하고,양도자의 잔금시까지의 미납입 월세,전기,수도,

가스,관리비등   서로 상호간에  정산하도록 한다.

영업허가 인계인수를 하기 위해서 양도자와 양수자가 같이 시군구청에 가서 명의변경하고,

다음에는 세무서에서 양도자는 페업신고,양수자는 개업신고를 한다.

전화번호가 외기 쉬워 좋은 번호를  인수하는 경우 전화국에 양도자와 양수자가  같이 가서

사용료를 정산하고 명의변경한다.

 

 양수자가 운영하면서 일반사업자일 경우 전기료에 대한 부가가치세 10%를 환급받기 위해서는

 한국전력공사 해당 지점에 구비서류(계약서,건물주 인감증명서,각종 양식등)를 팩스로 보내서

전기 수용가 명의변경을 한다.

일부 건물주는 관리비에 전기료및 부가세를 청구하므로 명의변경 하지 않아도 된다.

간이사업자는 부가가치세 환급을 받지 못하기 때문에 명의변경할 필요가 없다.

출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388

글쓴이 : 이재형588-3388~9 원글보기

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