토지이용계획확인서의 이해
1. 토지이용계획확인서란?
1) 해당 토지의 공법상 활용도를 지정하고, 부동산의 현재가치를 나타낸다.
2) 토지는 350개 법령, 298개 용도지역, 지구, 구역이 있다.(2004년 6월 기준)
3) 공법상 이용제한 확인 설명 : 이용 규제는 무제한이다.
◇ 토지이용계획 확인서에서 70개 용도(이용규제의 95% 수준)만 확인 가능하며
확인 불가한 것도 있다.
4) 도시와 비도시 지역의 구별없으며, 전 국토를 개발용지와 보존용지로 구별해서 관리한다.
2. 신청서 기재사항
1) 처리기간 : 즉시 발급(구청).
전자 정보 가능.
2) 신청인의 성명 ; 가명도 가능
주소 : 기재하지 않아도 가능.
3. 확인 내용
■ 도시관리 계획 ; 국민의 행위제한을 직접 규제하는 확정된 법률적 계획.
1) 시장,군수가 입안⇒시도지사 결정.
2) 구청에서 확인 가능.
3) 도시지역, 비도시지역 통합관리
단, 보전용지, 개발용지로 분류해서 관리한다.
□ 도시기본 계획 : 미확정 법률계획으로 5년마다 재검토하는 계획.
* 용도지역
1. 해당 토지의 용도를 부여하는 기능.
2. 행위제한 ; 법령 + 조례
- 전용주거지역 1/2종
1. 용도 구분:공법 참고바람
2. 용도 분석
1) 이제부터 명실상부한 전용주거 시대. - 국민 소득이 향상 될수록 선호도가 높아진다.
- APT 전성 시대(1985년이후 15년 주도) 후퇴.
- 용적율 120%이하 쾌적한 주거 환경.
2) 국민소득 2만불 시대 ⇒ 선호도가 높아진다.
3. 투자 분석
1) 현재 지가, 저평가 된 지역임.⇒ 투자성 양호.
- 일반 주거지역의 50∼70% 반영된 시세.
- 현재 APT지역은 전용주거지역 보다 150%이상 높게 형성되어 있음.
2) 국민소득 2만불 시대
- 일반 주거지역의 150∼200% 시가 형성 예상.
- 도정법에 의한 APT(용적율 200%)보다 쾌적함.
- 희소가치가 높아 APT 지역보다 2∼3배 높아진다.
- 대표적 전용주거 지역 ⇒ 평창동. 청담동, 방배동 등.
■ 투자 전략
⇒ 5억짜리 단독주택, 전세끼고 2억5천에 사서
5년만 묻어두면 8배 수익 예상 됨.
■ APT 불가 용도지역에 APT를 건축할수 있는 방법
1. 시장·군수가 ⇒ 2종 지구단위 계획지구로 때려야 가능하다.
2. 민간인은 ⇒ 택지개발 촉진법으로(10만㎡이상) 개발 계획지구로 지정받아야 가능.
(비도시 지역 포함)
*일반주거지역 1/2/3종
□ 용도 구분
1. 1종 일반 주거지역 법률 분석
□ 용도 분석
1) 층고 4층 이하, 아파트 금지
2) 도정법 적용시 ⇒ 15% 기부체납하면 2종 일반주거지역으로 변경.
▶ APT 신축가능(15층 이하)
▶ 다가구 주택이 없는 곳 (다가구주택=수익형 부동산이다)
3) 투자 분석
◇ 일반1종 주거지역 : 현재 내재가치의 60∼70%만 반영 되어있음.
◇ 현재 아파트를 못지으니까 가격 낮게 형성 됨.
2. 2종 일반 주거지역
1) 도시 주거지역 일반
① 주거용을 어떻게 허용하느냐? ⇒ 토지의 현재 가격이다.
즉 ㉠ 법에서 단독+공동주택을 무제한 허용하는 지역 : 땅값이 가장 비싸다.
㉡ 연립·다세대는 허용하는데 APT 금지하는 지역 : 땅값이 조금 싸다.
㉢ 단독만 허용되는 지역 : 땅값이 싸다.
㉣ 주거가 허용되지 않는 지역 : 시세차익 없고 가격도 없다.
② 현재의 용적율은 현재의 땅값이고,
미래의 용적율 변화는 미래의 땅값을 나타낸다. 즉 용적율이 땅값이다.
③ 실질 주택 보급율 100% 육박 ⇒ 정책 드라이브 정책 포기(추촉법 폐지)
즉, APT 건축 규제 시작.
2) 도시 주거지역 미래가치
① 환경가치 높은 지역 APT만 시세차익 높고, 환금성이 좋아진다.
환경가치란?= 인문 환경+자연 환경
◇ 인문 환경-- 교통환경, 교육환경, 주거환경, 문화환경 등.
◇ 자연 환경-- 용적율 200% 이하 저 용적율 APT.
② 도정법 적용 가능 지역만 시세차액 높고, 환금성이 좋아진다.
㉠ 도시 및 주거환경 정비법 : 2003년 1월 1일 시행.
◇ 모델 : 건폐율 10% 미만(공개녹지 90%)
중고층 APT 건축(25∼35층 규모)
㉡ 『단독+연립+다세대』 밀집 지역으로 지역 선호도가 높은 지역 ⇒ 도정법 최대 수
혜지로 예상(강남, 송파, 서초 등)
(단, 다가구 주택이 없는 곳. 다가구란? 무뉘만 단독이지 수익형 상가와 같다)
㉢ 3종 주거지역 ; 도정법 적용 대상지
단, 기타지역은 15% 기부 체납하여 용도지구 변경 후 도정법 적용.
3. 3종 일반주거지역
1) 주거용은 법률상 무제한 허용되는 지역
2) 층고가 무제한이다.
■ 미래 가격 분석
1. 현재 강남지역 APT : 평균 용적율 250%, 32평 ⇒대지지분 13평.
대지 평단가 : 5,000만원.
2. 인접 단독,다세대,연립 대지 :1,500∼2,000만원
3. 조건 ; APT 대지가격이 폭락하지 않는다면 향후 2∼3년 후에
1) 주택의 가격지수에 맟추어 간다. ⇒ 2배 이상 오른다.
◇ 아파트:연립;단독,다세대 가격지수
현재 100 : 45 : 40 ⇒ 100 : 85 : 75
◇ 예상 평단가 : 4,000만원 이상.
2) 도정법 적용되는 대지는 현재 APT대지 가격보다도 더 오른다.
◇ 예상 평단가 : 8,000만원 이상.
■ 미래 주택 : 2010년부터 시작
1. 단독 주택
2. 고급 빌라 ⇒ 대형 평수에 소형 단지
◇ 6∼9채 단위로 구성 - 아파트와 단독의 장점만 결합
⇒ 차 : 지하주차장, 지상 : 공원화
3. 도정법 아파트 ⇒ 저건폐율에 초고층 아파트
◇ 전용 가능한 용지일수록 미래가치 높다.
-대상지 : 단독, 연립, 다세대 용 땅⇒강남구, 송파구, 강동구.
◇ 현재 용적율 200% 이상 아파트
- 재건축 1:1 재건축
- 갈수록 슬럼화⇒ 갈아타기 하라!!!
즉, 돈있는 사람 미래주택으로 빠지고, 전세화 되면서 슬럼화 된다.
* 준주거지역
1. 용도 분석
1) 일반 주거 지역의 대로변에 해당.(주거의주+상업시설)
2) 주거를 위주로 계속 상업지역으로 용도가 바뀌는 지역.
2. 투자 분석
1) 상업지역으로 이행 지역 ⇒ 투자성 양호
2) 주거의주 준주거 지역 ⇒ 투자성 약함.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
◇ 주거용 허용 방향이 같은 지역.
① 자연 녹지 (도시구역 내)
② 생산 녹지 (도시구역 내)
③ 자연 취락지구 (도시구역 내·외)
④ 세분전 관리지역
⑤ 세분후 생산 관리지역+계획 관리지역
* 중심상업지역
1. 용도 분석
1) 핵심상업시설만 법률적으로 허용하는 지역
⇒ 부가가치 높은 업종으로 서로 시너지 효과 : 지역경제 활성화.
◇ 핵심상업시설 : 중심상업지역에서만 집중적으로 허용하는 시설
5개 - 판매시설(백화점, 쇼핑센타)
- 업무시설(사람집중시설)
- 문화집회시설
- 숙박시설
- 위락시설
◇ 부수적 상업시설 : 주거외 모든 건축물
축사, 창고, 병원시설, 학원, 청소년수련시설 등.
2) 도시지역내 용지 중 0.01% 차지
⇒ 거래회전율 없다(개인소유는 상속, 기업소유는 MNA대상)
⇒ 매매 회전율 없다-부자들이 마르고 닿도록 갖고있다가 상속 하는 땅.
3) 2003년부터 환경개념 도입
⇒ 용적율이 1,500% ⇒ 1,000%로 깍임.
◇ 개발권 양도제 준비
2. 투자 분석
◇ 임대 수익 분석
- 주거지역 : 10±2%
- 중상,일상 지역 : 4±1%
* 일반상업지역
1. 용도 분석
1) 도시용지 중 3% 차지
2) 집중상업시설과 의료, 창고시설까지 법률상 무제한 허용되는 되는 지역
2. 투자 포인트 : 중심 상업지역으로 이행되는 지역
◇ 판단법 : 1) 구청 등 주택통계조사 ⇒ 상권이 활성화되고 주택이 줄어들고 있더라.
2) 10·20대가 많아 몰려 들더라.
□ 그 지역에 아파트 들어서면 그 상권 다 죽는다.
■ 부동산 공법의 행위제한 3대 방식
1. 법령에 의한 행위제한(조례 포함)
⇒ 지역별 행위제한
◇ 법령 행위제한 지역 : 중복 규제 원칙.
⇒ 공통으로 허용되는 것만 허용된다.
2. 개발계획 또는 지구단위계획에 의한 행위제한
⇒ 필지별 행위제한
1) 개발 계획 : 특별법에 의한 개발계획 적용.
사업시행자가 작성(주공, 토공 등)
예) 택지개발촉진법에의한 특별법--모든 택지개발.
2) 지구단위계획 : 국토의계획 및 이용에 관한법에 의한 일반법 적용
시장, 군수가 작성
◇ 필지별 행위제한표 : 상세한 도시 설계 기법으로 선진국 방식.
1) 사업시행자가 특별법에 의해 작성하여 법적절차에 따라 승인받은 규정.
2) 정밀한 도시계획 기법으로 체계적 개발 및 난개발 방지 목적으로
선진국형 규제방법이다.
3) 내용 : 건폐율/ 용적율/ 용도/ 층수/ 건물색/ 주차장 위치 등
지정용도/ 권장용도/ 금지사항 등.
4) 적용 지역 : 계획관리지역, 개발진흥지구.
5) 확인처 : 사업시행자(주공, 토공 / 시장,군수)
◇ 확인방법
1) 개발계획 수립중 일때 --없다(수립중이다 : 확인설명)
1) 분양중--분양 카다록
2) 개발종료 되면 : 구청--필지별 행위제한표 주세요!!
3. 고시에 의한 행위제한
⇒ 환경정책 기본법 제5조에 의한 환경부장관 고시
1) 대상 딱 하나--수질보전특별대책지역
팔당댐 주변-퇴촌, 양평.
◇ 신속한 대처로 환경보호 : 환경법 법리
* 근린상업지역
1. 용도 분석
1) 지구보다 작은 단위의 상권 중심지(지구상권과 동네상권의 중간)
2) 상업을 위주+주거 허용
- 상업 시설 : 부수 상업시설 지역
- 주거 시설 : 상권 파괴의 영향이 없는 주거시설
① 상권보호 목적-아파트는 주상복합형태로
연립, 다세대는 상가주택 형태로만 법률에서 허용.
② 순수 APT는 조례에서 허용여부를 결정하는 지역이다.
2. 투자 분석
1) 주거 지역 : 잠재적으로 전 국민을 수요로 하는 지역.
2) 상업지역으로 이행 지역(상권이 주거보다 강한 지역) ⇒ 투자성 양호.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
* 유통상업지역
1. 용도 분석
1) 주거용 절대 금지 지역.
2) 인의적으로 조성한 전문화 상권 지역 : 상권 자체의 자생력이 없다.
3) 개발계획을 적용하는 지역 / 필지별 행위규제한다.
4) 예)-가락동 농수산물 시장, 출판문화 단지, 화훼단지 등.
2. 투자 분석
1) 무늬만 상업지역-주거지역 지가의 30% 수준
2) 땅값-제로, 투자성-제로.
3) 땅값 상승-기대하지 마라.
4) 법률로 판매시설과 창고만 허용.
■ 땅값이 형성되지 않는 이유
1) 수요자가 특정되어 있는 상권⇒ 시세형성이 않된다.
2) 수요자가 가격 결정권이 있다.
3) 개발계획에 의해 용도가 지정되어 있다.
■ 대한민국에서 주거용이 법률상 100% 금지되는 지역
딱 2개--1) 유통상업지역
2) 전용공업지역
■ 중개실무
◇ 토지이용계획서 상 유통상업지역이 찍혔드라
현재 나대지이고, 지가 엄청 싸다
⇒ 중개금지
예) 주거지역 평당 1,000만원
유통상업단지 평당 300만원
* 전용공업지역
1. 용도 분석
1) 주거용 절대 금지 지역
2) 공해많고 환경 파괴가 큰 건축물.
- 도시계획 구역내에서 규제 가장 많고, 공급이 제한적이다.
2. 투자 분석
1) 시세차익 없고, 땅값도 오르지 않는 지역.
2) 경매 투자하여 임대 수익으로 최상 ⇒ 수도권 지역 : 5년후면 투자비 뽑는다.
◇ 투자 포인트: 수도권 지역, 경매투자로 임대수익 최상(수익율 15±3%)
수도권 정비법에 의한 공장 총량규제 : 임대수요가 공급을 초과한다.
■ 임대 수익율 비교
㉠ 일상, 중상 지역 : 4±1%
㉡ 근린상업, 준주거 지역 : 6±1%
㉢ 주거 지역 : 10±2%
㉣ 일반 공업 지역 : 13±3%
㉤ 전용 공업 지역 : 15±3%
◇ 참고 : 은행이자 : 3.5%
■ 대한민국에서 주거용이 법률상 100% 금지되는 지역
딱 2개--1) 유통상업지역
2) 전용공업지역
* 일반공업지역
1. 용도 분석
1) 공해공장 무제한 허용(규모, 종류 관계없음)
2) 공동주택 금지
단독주택은 조례가 결정.
2. 투자 분석
1) 시세차익 없고, 땅값도 오르지 않는 지역.
2) 경매 투자하여 임대 수익으로 최상 ⇒ 수도권 지역 : 5년후면 투자비 뽑는다.
◇ 투자 포인트: 수도권 지역, 경매투자로 임대수익 최상(수익율 15±3%)
수도권 정비법에 의한 공장 총량규제 : 임대수요가 공급을 초과한다.
■ 조례 연구
◇ 엄청 중요하다-반드시 환인설명하고 첨부해야 한다.
조례는-1. 용도지역의 부수적 용도 결정
2. 용도지구의 행위제한 규제
3. 용적율과 건폐율 확정.
즉, 그 지역의 땅값을 결정하는 것이 조례이다.
* 준공업지역
1. 용도 분석
1) 공장 위주로 주거+상업이 복합되어 있는 지역.
- 공장 : 저공해 공장, 일반 공장 허용.
- 주거 : 단독+공동 (공해도에 따라 조례가 허용여부 판단)
- 상업 : 부수상업 시설 중 공업지역에 어울리는 시설 허용.
예) 병원, 학원, 고아원, 복지원.
2. 투자 분석
1) 주거지역으로 용도 이행 지역 ⇒ 투자성 양호.
2) 공장이 이전하거나, 이전계획이 있는 지역 ⇒ 투자성 양호
3) 문제점 : 문화충돌이 발생할 수 있다.
즉, 공돌이가 사는 동네(중류층,하류층, 최하류층 혼합된 지역)
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
* 보전녹지지역
1. 용도 분석
1) 99% 공익성 자산 ⇒ 원칙적 개발 금지 지역
공익성 개발만 극히 제한적으로 허용
2) 그린벨트와 중복지정.
2. 투자 분석
1) 투자 금지 지역, 개인의 거래 용도가 아니다.
2) 손 대면 않되는 땅, 마케팅 활용.
* 생산녹지지역
1. 용도 분석
1) 유보지역-미래전용대비
◇ 인구감소 등 개발용지화 될 가능성 없다.
2) 자연 녹지와 주거 허용 동일.
- 단독주택 100% 가능, 연립·다세대는 조례가 허용 결정.
3) 무뉘는 보전녹지, 주거용은 자연녹지로 봐라.
4) 부수적 상업시설은 규제가 많다.
⇒ LPG 주유소 가능지
2. 투자 분석
1) 자연녹지보다 땅값은 싸게 형성되거나 용도는 거의 동일하다.
즉, 주거부분은 자연녹지와 같다
2) 미래 전원주택으로 충분한 수요가 있다.
■ 생산녹지에 연립주택
- 주택소유자 중 최극빈층이 거주한다.
슬럼화 방지 대책이 없다.
* 자연녹지지역
1. 용도 분석
1) 도시구역내에 있는 최적의 전원주택지+도시의 문화가치 향유.
2) 녹지 보호 위주+주거 기능.
3) 주거 기능 --APT : 절대 금지.
연립, 다세대 ; 조례가 허용여부 판단.
단독주택 : 무제한 허용, 도심속에 전원주택.
4) 주·상·공을 제외한 지역은 층고 4층 이하의 건축만 가능함(2003년 1월 1일부터)
2. 투자 분석
1) 미래에 주거 용지로 미래가치가 높다.
◇ 웰빙 풍조, 주 5일 근무제 등
1) 연립과 다세대 있는 지역--들어가지 마라.(극빈자들 거주 지역)
2) 단독지+농가주택 --99% 투자성 양호.
- 쓰러져가는 농가주택 ; 미래가치 최고.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
■ 자연녹지 지역과 자연취락 지구의 공통점.
1) 단독주택 : 법률상 무제한 허용.
- 전원주택용으로는 100% 보장.
- 미래가치 크다.(투자가치 양호)
2) 연립과 다세대 : 조례에 위임.
3) APT : 절대 금지.
■ 관리 지역 : 2003, 1, 1 신설 된 용도지역.
1. 신설 목적
1) 구, 준도시지역과 준농림지역의 무분별한 개발을 방지하고 체계적인 개발로
친 환경적인 개발 및 내재가치 극대화 목적.
2) 규제 강화 --① 구,준도시,준농림 지역 : 건폐율 60%, 용적율 400%.
② 신설 관리 지역 : 용적율 200% 이하.
3) 개발계획,지구단위계획으로만 개발 가능한 지역.(필지별 행위제한 규제 대상)
2. 관리지역의 세분.
1) 목적 : 대한민국 전체 국토를 개발용지와 보존용지로 구분
① 개발용지 ; 현재 5% + 추가 5%
② 보존용지 : 나머지 90%
2) 관리지역의 면적 : 전국토의 27.6%( 준도시 1.2%+준농림 26.0%)
3) 시기 : ① 수도권+5대 광역시(인천제외)--2005년 말.
② 기타 지역--2007년 말까지
4) 세분 되는 량--준농림지에서 관리지역으로 종세분 량.
① 보전관리지역 : 50%, 절대적 보전용지로 편입.
② 생산관리지역 : 30%
③ 계획관리지역 : 20% (전국토의 5%, 준농림지 26%×20%=5.2%)
3. 관리지역의 공통적 특징
1) 단독주택은 법률상 무제한 허용 --전원주택 용지.
2) 건축 4층 이하만 가능 (녹지, 관리, 농림, 자연환경지역 공통)
- 법령 자체가 APT배제하고 단독 추진
- 단독 위주로 주거 복지 향상.
3) 준농림 ⇒ 관리지역 용도이행지역 : 향후 5년 이내에 농가주택 외 허가불허 예상
- 건축허가 받아 놓아라.
* 보전관리지역
1. 용도 분석
1) 절대적 보전용지--땅값 감가요인.
⇒ ① 면적 : 관리지역의 50%(전국토의 13%)
② 대상 : 산 좋고 물 좋고 경치 좋은 곳+높은산 근처의 산.
2) 단독 주택만 허용, 부수적 상업시설중 보전관리 지역에 어울리는 상업만 가능(축사등)
3) 개발시 된다면-개발계획, 지구단위계획 해당 지역.
2. 투자 분석
◇ 단독 주택만 법률적으로 무제한 허용.
* 생산관리지역
1. 용도 분석
1) 농촌, 어촌마을 주변+농지 많은 지역
⇒ 면적 : 관리지역의 30%(전국토의 7.8%)
2) 단독 주택 100% 허용,
연립·다세대는 조례로 허용 여부 결정.
아파트는 절대 금지(4층이하 건축)
3) 기타 부수적 상업시설은 필요하면 조례가 결정한다.
2. 투자 분석
1) 현재와 시세차익 없다.
* 계획관리지역
1. 용도 분석
1) 도시지역으로 편입 예상되는 지역 : 5대 광역시(서울, 부산, 대구, 광주, 울산) 주변.
- 도심 경계로부터 40㎞이내 관리지역.
- 대도시 주택보급율 : 91% 수준, 추가 택지개발 예상지역.
2) 간선도로 주변 지역
- 신설 도로 건설없이 기존 도로 이용 가능한 지역.
3) 제한적 이용·개발하려는 지역. 대규모 환경 훼손이 수반되지 않는 지역
- 법령에 의한 행위규제를 배제하고 필지별 행위규제 대상.
4) 개발방식
① 수용 개발 : 대규모 아파트 지역
국가적 차원에서 필요한 땅
② 지주조합식 개발 : 중소형 개발
2. 투자 분석
1)현 관리지역에서 계획관리 지역으로 편입되면 시세차익 크다.
2) 개발시 필지별 행위규제 대상 지역(개발계획, 지구단위계획)
- 수용지구 : 공시지가 180% 수용+채권보상+입주권 (뒷돈보상)
고밀도 개발지역--무조건 수용지구 편입.
- 환지지구 : 지주조합으로 개발, 감보율 50∼60%적용.(시세차익 100∼150% 가능)
전원 도시형 저밀도 개발지역.
- 공원,녹지지구 편입 지역(임야) : 신세 조지는 땅.
임야, 임야에 붙은 땅--백발백중 공원지구 대상.
3) 시세차익 / 환금성 양호.
* 농림지역
1. 용도 분석
1) 형식상으로 절대적 보전용지, 환경적으로는 이행지역.
2) FTA 영향--농업국가 포기, 갈수록 농림지역 축소
2. 투자 분석
1) 관리지역으로 이행되는 지역 ⇒ 투자성 좋다.
2) 농림지역내 임야 -- 자연환경보전 지역 / 손대는 순간 곡소리..
3. 농림지역 적용법률
1) 농지법 : 농업진흥지역
2) 산지관리법 : 보전산지
3) 초지법 : 초지
4. 농림지역 법률분석
1) 토지이용계획확인서 상 농림지역이고
2) 농지 중 일반농지
3) 임야 중 준보전산지에 적용.
◇ 농림지역내에는 일반농지 거의 없고 99.9%가 진흥농지이다.
일반농지는 관리지역에 들어가 있다.
◇ 계획관리지역내 농지 : 농지법이 배제되고 필지별 행위제한을 받는 농지다.
즉, 농지라도 필지별 행위적용에 따라 그 용도를 결정한다.
◇ 도시지역내 농지
1. 도시 주·상·공지역내 농지 : 농지법 적용 배제(일반 대지와 같다)
단, 대체조성비는 납부해야한다
2. 도시 녹지지역내 농지 : 진흥농지, 보호농지 ⇒ 농지법 적용.
일반농지 ⇒녹지지역의 행위제한만 받는다.
* 자연환경보전지역
1. 용도 분석
1) 법적 성격- 도시지역 : 그린벨트
비도시지역 : 자연환경보전지역
1) 절대적 보전지역이며 갈수록 확대 예상.
2) 지목여하를 물문하고 타법에 중복규제가 없는 한 농가주택만 허용한다.
2. 투자 분석
1) 투자 대상 아니다.
2) 고소득층의 별장용지 개념으로 투자성--농가주택으로 허가받아 건축.
■ 농림지역
자연환경 보전지역
◇ 투자가치가 전혀 없는 공익성 자산이다.
투자하는 순간 신세 조진다.
■ 종교시설
그린벨트
시가화조정구역
상수원보호구역
보전산지
* 용도지구
1. 지자체 차원에서 특별한 관리가 필요한 땅.
2.용도지구의 행위제한
◇ 원칙 : 조례에 의한 행위제한
⇒ 50% 정도는 공익성 자산이다.
◇ 예외 : 조례로 정하지 못하는 것.
1) 고도 지구 : 도시관리 계획에 의한 행위제한
2) 개발진흥지구 : 개발계획에 의한 행위제한
3) 취락 지구 : 법령+조례에 의한 행위제한.
지정은 지자체에서, 관리는 국가차원의 법령으로 규정.
3. 조례 탐색 방법.
1) 1차 : 시군구 도시계획 조례 (없는 곳이 있다)
2) 2차 : 시군구 조례가 없는 경우 시도 도시계획 조례를 첨부한다.
예-1) 강남구 조례가 없으면, 서울시 조례로 확인설명 한다.
예-2) 용인군 의회 ⇒ 지자체 법령 ⇒ 도시계획조례 ⇒ 해당조문
4. 용도지구 행위제한
1) 1차로 조례로 규제
◇ 조례-의회에서 다수결로 지정.
2) 2차 확인 : 지자체 도시계획위원 심의.
◇ 조례로 않되는 것을 심의로 허용(선진국 규제 방식)
3) 조례는 프로그램화 할 수 없다.
■ 중개 기법
◇ 토지이용계획확인원+용도지구 행위제한(교제 174p)+조례
- 경관지구
◇ 자연적 경관보호 목적 - 건축물의 높이, 넓이 규제
◇ 구분 : 자연경관지구 / 수변경관지구 / 시가지경관지구
- 미관지구
◇ 인공적 경관보호 목적
◇ 구분 -1. 중심지 미관지구
2. 역사문화 미관지구 : 층고제한을 가장 강하게 규제하는 지역
예) 7호선 라인 규제(2003.6.30까지 20년간 규제)
3. 일반 미관지구
- 고도지구
◇ 도시 관리계획으로 지정, 강력한 층고 제한 필요시 이 지구로 묶는다.
◇ 구분 : 최저 고도지구 / 최고 고도지구
- 방화지구
◇ 목조 건물, 공원녹지 주변
- 방재지구
◇ 저지대, 침수지역 등 자연재해를 많이 당하는 지역.
- 시설보호지구
1. 학교시설 보호지구 : 조례+학교보건법(교육청 확인)
◇ 학교위생환경 정화구역 ; 학교 200m이내 청소년 유해업종 확인.
2. 항만시설 보호지구 : 조례+항만법 적용 개발계획 용지인가 확인.
◇ 기반시설 부담구역이 적용 될 수도 있다.
3. 공항시설 보호지구 : 허가권자 시도지사.(허가없이 아무 것도 못한다)
◇ 1차 항공법 적용+2차 조례에 의한 행위제한
◇ 항공법(제82조) 행위제한 확인 설명 내용.
가. 토지 ⇒ 맨땅토지 : 고도제한 ㅇㅇm입니다.
나. 건물 : 적법 건물- ㉠ 건축법+항공법 ⇒ 적법 건물.
㉡ 건축법 적법+항공법 위법 ⇒ 보상 철거 대상.
불(위)법 건물 ⇒ 강재 철거대상(무보상 철거)
4. 공용시설 보호지구
- 위락지구
◇ 숙박과 위락을 집중적으로 허락하는 지역
◇ 숙박+위락 : ① 경기에 가장 민감한 업종
② 가장 고부가치 업종.
- 특정용도제한지구
◇ 숙박 및 위락시설을 금지하는 용도지구
◇ 상업지역에 이 빠진 지구.
■ 특정시설 제한구역
◇ 건축법 제8조에 의한 용도구역
◇ 2중 허가 대상 구역-- 1. 시도지사 ; 사전승인
2. 시장 군수 : 건축허가
◇ 대상
1. 대형건물--21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 건축물.
2. 자연환경 및 수질보호--1) 3층이상, 연면적 1천㎡ 이상
2) 위락, 숙박, 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설.
3. 주거환경 및 교육환경보호--면적과 규모 제한없이 위락, 숙박 시설
- 보전지구
◇ 경관, 미관과 중복, 최강의 강력한 보호 목적
◇ 구분
1. 문화자원 보존지구 : 문화제 보존
2. 중요 시설물 보존지구 : 국방상 중요 시설물 보호.
3. 생태계 보존지구 : 자연환경보호 목적으로 절대적 행위 금지 구역.
◇ GB×100배 ⇒ 순도 100% 공익성 용지.
1) 절대적 보존용지(순도 100%의 보존지구)
2) 경제적 가치 : 제로
◇ 주변 지역 : 용도지구 지정이 없더라도 헌법과 환경법 법리에 의해서
생태계 보존 지구에 준한 행위제한을 받는다.
◇ 예) 한강 중지도.
■ 생태경관 보전지역
◇ 토지이용계획확인원 상 확인 불가
◇ 시행령으로 지정고시 함-- 법령보고 알아서 해라.
1. 적용법령 : 자연환경보전법
⇒ 2006년 신법
2. 구분
3. 행위 제한
1) 불도 못 피우고 농약도 못 주는 땅.
2) 아무것도 못한다.
3) 100% 공익성 자산
■ 개정법 사유 : 비무장 지대활용(유엔이 지정한 최상의 생태계보전지구)
⇒ 생태관광
- 취락지구
◇ 취락지구하면 무슨 취락지구냐 확인하라--3개 뿐.
1. 자연 취락지구 : 도시지역 내 녹지지역+비도시지역 내 취락지구
1) 생산녹지와 99% 동일
2) 행위제한
가. 단독, 다중, 다가구 주택은 법률상 무제한 허용되는 지역. ⇒ 전원주택지.
나. 층고 4층이하로 APT는 금지, 연립,다세대는 조례가 허용여부를 결정하는 지역.
다. 기타 부수적 상업시설은 조례가 허용여부를 결정하는 지역.
2. 집단 취락지구 : 그린벨트내의 취락지구
1) GB 특별법 적용 : 건폐율 40%로 이것만 틀리고 일반GB(건폐율20%)와 같다.
2) 99년 6·24조치 : 사실상 대지
⇒ 유일하게 주택의 신축이 가능한 땅.
3. 밀집 취락지구 : 자연공원법안에 있는 취락지구.
◇ 협오시설 몇가지 빼고는 뭐든지 할 수 있는 땅.
- 개발진흥지구
◇ 특별법에 의한 개발계획에 의한 행위제한을 받는 지구
1. 지구단위계획, 개발계획 적용한 필지별 행위규제 대상.
2. 수립기간 : 구역 지정 후 3년.
미수립기간 : 건축법 12조 적용한다.(당연히 조례는 배제됨)
◇ 건축법 12조 : 수용 시 대비 신규 건축 못하게 제한 목적
기간 : <2년+1년>동안 건축허가 제한.
3. 개발 진흥지구의 종류
1) 주거개발 진흥지구
◇ 소형 : 주택법 적용 ⇒ 간편하고 빠르게 개발.
◇ 중·대형 : 택지개발 촉진법 적용 ⇒ 5대 신도시 등.
2) 산업개발 진흥지구 : 산업 입지법 적용
◇ 국가 산업단지 : 건교부, 산자부 시행 / 중개사 개입 여지 없음.
◇ 지방 산업단지 : 시·도지사
◇ 논공 단지 : 시장·군수
3) 유통개발 진흥지구 : 유통산업 발전법 적용
4) 관광·휴양개발 진흥지구 ; 관광 진흥법, 체육시설 설치 및 이용에 관한법 등.
5) 복합개발 진흥지구 ; 2개 이상 기능.
- 리모델링지구
1. 사실상 재건축 금지 구역이다
2. 세대수 증가 없고, 도시기반시설 추가 증설없다.
⇒ 법적 용적율 50%까지 강화할 수 있는 지역
3. 지정초기 ; 가격 하락 요인
4. 중장기적 : 가격 상승 요인( 부동산의 내재가치+환경가치 증가)
◇ 재건축이 계속 말썽 피우면 ⇒ 핵폭탄!!!
-강남 재건축 최후 수단
-리모델링 지구, 개발밀도 구역
* 4대용도구역
◇ 4대 용도구역
1) 개발제한구역(Green Belt)
2) 시가화 조정구역
3) 수산자원 보호구역
- 99.9% 공익성 토지.
1. 개발제한구역은?
1) 국토이용계획확인원상에 개발제한구역이더라.
⇒ 영원한 그린벨트이다.
⇒ 국가나 공익적 차원에서 필요한 땅, 즉 정부 수용 대상이다.
⇒ 그린벨트 해제지역 : 2002년말까지 99% 해제됐고 잔여 1% 미해제지역은 조정 중.
그린벨트 지역인데 토지거래허가구역 이더라→ 그린벨트 조정 중인 곳.
2) 그린벨트 해제지역 : 친환경적인 국토관리
① 선 계획 후 개발 원칙
② 자동 빵으로 지구단위 계획구역으로 지정된다 (계획수립기간 3년-건축법 12조 적용)
⇒ 저밀도 개발지역 : 지주조합 방식 개발.
⇒ 중·고밀도 개발지역 ; 국가,지자체.주공.토공 등 수용개발(APT지역)
③ 해제로 발생하는 지가 상승이익은
가. 개발이 수반되지 않아도 개발부담금 부과.
◇ 해제 2년 전 시점과 해제 후 일정 시점간의 전후 공시지가 차액의 25% 부과.
나. 투기지역이 아니어도 양도소득세를 실거래가로 과세 할 수 있다.
다. 기반시설 부담금을 부과시킬 수 있다.
3) 그린벨트 미 해제 지역 : 그린벨트 종합관리계획으로 체계적이고 철저하게 관리한다.
⇒ 손 대지 마세요!!!!
2. 개발제한구역 현황
1) 지정 목적
① 도시의 무질서한 확산 방지.
② 도시주변의 자연환경 보전.
2) 지정권자 및 해제권자
■ 법령에 의한 행위제한
① 지정권자 : 건교장관이 용도구역으로 지정한다.
② 해제권자 : 건교장관
시장 ⇒ 해제권한 없고 해제예정지역을 작성 추천 할 뿐.
3. 99년 6·24 조치 ⇒ 졸지에 천 만원짜리 땅 찿기.
■ 대상토지 : GB면적의 1.3%
1. 기존대지 ⇒ 지정이전부터 지목이 대지인 토지 즉 법정대지.
입증방법 ; 서울의 경우 71년 7월 30일 이전에 대지인 토지(구토지대장 확인)
2 지정 당시 이미 있던 주택 즉 기존주택.
입증방법 : 1) 재산세 과세 대장에 등재된 주택(확인 ; 구청세무과/실질과세 원칙)
2) 지목여하, 불법, 무허가 불문하고 사실상 주택이면 된다.
3) 주택만 구제 대상.(상가, 오피스등은 제외)
3. 지정 당시 주택허가받아 착공신고 완료된 토지.
입증방법 : 당시 건축허가서+착공신고서(실제 불가능)
◇ 사기조심 : 법정대지 ⇒ 이축권 행사한 땅
1) 정부가 수용해 주고 물권변동사항을 정리하지 않는 땅.
2) 이축권을 행사한 땅은 무조건 녹지로 본다.
3) 확인법 : ① 법정대지확인 : 구 토지대장 확인
② 구청 도시과, 공원녹지과 : 이축권 행사한 땅 확인.
■ 6·24조치 땅에 허용되는 건축물
◇ 건축행위 허용
1) 신축, 증, 개, 재, 이, 대수선 등 다 허용.
2) 용도변경 무제한 허용
1. 순수 단독 : 전용주거지역으로 고급 주택가(건20%.용50%)
국민소득이 높을수록 미래가치 높은 땅(자연환경+인문환경 양호)
2. 26종 필수 근생시설
■ 대지의 인정 범위
1. 건축 연면적의 2배
2. 최소면적 200㎡
단, 1) 330㎡이하 분필 불가.
2) 건축을 위한 진입로 허용( 도로 또는 대지로 형질변경 허용)
◇ 이축권 행사, 축사창고용 진입로 ⇒ 절대 금지(도로옆에다 지어라)
■ 중개실무
1. 6·24대지는 이축권을 행사한 땅인지 확인.
2. 6·24대지 구입 방법(매도인이 60평, 40평 대상자 파악)
① 토지가격의 10% 남겨 놓은 상태에서
② 거주자가 건축허가 받아 건축한 후
③ 보존등기와 동시에 이전등기로 명도받는다.
◇ 최후 이전등기시 까지 잔액이 남아 있어야 유효하다.
◇ GB법 위반+등기 실명법 위법
4. 개발제한구역내 행위 허가 사항 : 허가없이는 아무것도 못한다.
1) 순수단독+26종 근생 : 99년 6·24조치 대지에만 허용.
기타지역은 죽어도 않된다.(⇒그린벨트 대지법률 분석 p)
3층 이하
◇ 음식점 : 대상자 - 1) 구역내 5년이상 거주자
2) 구역내 5년이상 영업자
3) 지정당시 거주자.
면적 - 신축 300㎡까지.
주차장 - 200㎡ (음식점과 운명을 같이한다. 즉 음식전이 폐업하면 원상)
지목 : 잡종지, 주차장(2001년이후)/ 연접 아니다.
2) 축사·창고 : 지목에 관계없이 타법에 중복규제만 없으면 허용
용도 : 농림수산용.
3) 실외 체육시설 : ① 건축행위가 수반되지 않는 실외시설.
② 도시계획시설로 지정받아야 가능.(구청앞 토목측량사무실 이용)
⇒ 예외 : 이미 대지화되어 있는 땅에 골프 연습장(건축수반 가능)
4) 용도변경 : 오염도가 낮은 방향으로 방향으로 허용
5) 이축권
◇ 원칙 ① 무조건 취락지구로 들어가야 한다.
② 신규 진입로 신설 안된다.(진입로 개설은 6·24대지만 가능)
③ 이축권을 행사한 땅 ⇒ 녹지 또는 농지로 본다.
◇ 이축권의 종류
1. 공익사업 이축권 : 공익사업으로 수용당한 경우
2. 재해 이축권 : 장마철에 물에 잠기는 땅
◇ 원칙 : 가장 가까운 취락지구내로 이축.
◇ 예외 : GB내 자기소유 토지가 있는 경우 자기 토지로 이축
단, ① 동일시군구 지역(2㎞이내 )
② 우량농지가 아닌 곳/ 하천법 -5㎞이상 이격된 곳
③ 기존도로옆에 가능/신규 전기,수도,가스 설비 불필요한 곳.
3. 타인토지 이축권 : 건물소유와 토지소유자가 틀린 경우,
⇒ 건물소유자에게 이축권부여
◇ 원칙 : 취락지구내에서만 이축권 행사
토지주인 : 2001년 9월부터 주택만 (근생은×) 건축 허용.
4. 영농 이축권 : 자기소유 농장 또는 과수원안으로 이축
■ GB내 합법적으로 전원주택을 지을수 있는 방법
1. 그린벨트내 상가 매입
2. 그린벨트내 기존주택
3. 그린벨트내 6·24대지
4. 그린벨트내 이축권
5. 그린벨트내 기존 고아원, 양로원, 종교시설
* 시가화 조정구역
1. 국가적 차원에서 관리
2. 일정기간동안 절대적 행위금지 구역.
⇒ 수용옝정지 즉, 공영개발 예정지 : 반드시 도시개발하겠다ㅡ는 뜻 아니다.
조정기간 만료중에 개발용지냐 보전용지냐 도시관리계획으로 결정한다.
3. 조정기간 5∼20년
◇ 10년이상 조정기간 적용된 토지 : 절대 투자 금지.
4. 투자성 판단
1) 5년이상 조정기간의 토지 : 투자금지
예) 행정도시 반경 5㎞이내 5∼20년 지정.
2) 5년 이내
예) 영종도 - 이미 용도가 확정 되어 있음
① 수용지구 : 고밀도 주거개발+상업지구/수용보상단가 낮추려 공시지가 상승없다.
② 구역정리지구 : 자연취락지구
③ 공원/녹지등 보전지구 : 야산, 구릉지도 보전하려 한다
5. 행위제한
◇ 맨 땅에 할수있는거 단 2개
⇒ 100㎡미만의 농가주택+축사·창고
◇ GB보다도 더 강력하다.
◇ 신고사항없고 모두 허가 대상이다.
* 수산자원 보호구역
1. 정의
◇ 물주변-저수지, 바다, 지하수 등 종류불문하고 500m 이내.
모두 수산자원보호구역 지정 대상이다.
◇ 물에 관한 그린벨트
⇒ 현재 지정된 구역없다.
(토지적성검사 끝나고 지정한다)
2. 용적율 50%, 건폐율 20% ⇒ 조례가 정한다.
도시 녹지지역 수준
3. 행위제한
1) 농가주택만 가능
2004년 1월부터 농업인 자격 갖춘 사람에게 지목에 관계없이
타 법에 중복규제만 없으면 가능.
2) 기타 : 경과 규정
3) 조례에 의해 위임된 사항없다.
■ 국가적 차원에서 엄격한 규제
2007년 말까지 허가내지 않으면 못 쓰는 땅.
물주변 토지--공익성 토지로 본다.
* 지구단위계획 구역
1. 지구단위계획구역의 지정
1) 지정권자 ; 건교장관, 시도지사
2) 입안권자 : 시장, 군수
2. 종류
1) 제1종지구단위계획구역
◇ 적용 : 도시지역+향후 도시화될 지역(비도시지역 대규모 개발)+취락지구 개발.
즉, 중대형 규모 개발시 적용.
2) 제2종지구단위계획구역
◇ 적용 : 도시녹지지역+비도시지역의 보전용지 개발.
즉, 비도시지역에 소규모 체계적 개발에 적용.
3. 행위제한 ; 1·2종 구별없다.
◇ 법령에 의한 행위규제(중복규제)를 배제하고 필지벌 행위제한을 받는다.
◇ 토지이용계획법상 지구단위계획구역인데 지구단위계획이 없는 경우
⇒ 계획수립기간 ; 3년.
-실무상 ; 건축법 12조 적용기간(지정 2년+연장 1년) : 일체 건축허가 제한.
4. 제1종 지구단위계획구역의 지정.
1) 용도지구 : 지자체 차원의 관리
도시 설계 기법상 구체적이고 세밀한 계획 및 관리가 필요한 지구.
2) 기반시설 부담구역 : 2003년 1월 1일 법제화.
① 신규개발, 일정규모 이상 단지화 개발시 기반시설 부담금 부과.
② 5·4조치에 의한 기반시설 부담구역 : 2007년 1월 1일 시행예정
⇒ 내용 : 모든 건물의 신·증축에 기반시설 부담금 부과
3) 도시개발구역(도시 개발법)
① 99년이전--오로지 관만이 도시개발 가능
② 99년이후--민간에 의해 도시개발 구역 지정 가능(예 : 수지 신봉지구)
◇ 토지지주 2/3동의
1/3반대 ⇒ 도시개발법에의한 강재 수용권 가동 가능.
③ 행위제한 ⇒ 개발계획
4) 정비구역 (도시및주거환경정비법)
① 선진국형 주거복지 실현을 위한 주택에 질 향상 목적.
② 아파트 재개발, 재건축 통제.
③ 행위제한 ⇒ 개발계획
5) 택지개발예정지구(택지개발촉진법)
① 5대 신도시 적용.
② 중·대형(약3만평 이상) 택지개발 지구에 적용.
③ 행위제한 ⇒ 개발계획
6) 대지조성지구(주택법, 2003년 11월 1일)
① 소형 택지개발지구--3만평 이하 적용.
② 지정절차 간소화--신속한 개발 목적
◇ 주택건설 촉진법의 대체입법
목적-① 주택건설 질적 향상.
② 주택 공급 통제목적
③ 아파트 재개발,재건축의 모든 주택 규제 및 단독, 고급 주택등 규제
7) 산업단지(산업입지및개발에관한법)
① 공업단지조성
② 산업단지- 국가산업단지 : 건교부
지방산업단지 : 시·도
농공단지 : 시,군,구⇒ 경쟁력 상실
③ 행위제한 ⇒ 개발계획
8) 관광 특구(광관진흥법)
① 제주도 중문관광단지, 송도매립지
9) ·절대적 앵위규제지역에서 해제지역
(GB/시가화조정구역/공원구역)
· 용도지역 변경(녹지⇒주상공)
·새로이 도시지역에 편입되는 지역
◇ 법령에 의한 행위제한 배제하고 필지별 행위제한 받음
■ 의무적 제1종 지구단위계획 구역
1. 도정법에 의한 정비구역
2. 택지개발촉진법에 의한 택지개발지구
-- 한번 계획적으로 계획 된 땅.
10년이 경과하면 자동으로 지구단에 편입/다시 지구단 계획 적용하지 않으면
10년전 모습 그대로 재현.
5. 제2종 지구단위계획구역의 지정.
1) 계획관리지역
2) 개발진흥지구
6. 지구단위계획구역의 실효
1) 도시관리계획 결정 고시일로부터 3년이내에 지구단위계획이 결정고시되지 않는 경우.
2) 그 다음날 실효
* 도시계획시설
1. 도시계획시설?--기반시설 중에서 도시관리계획으로 결정 된 시설.
예) 도로, 공원, 시설녹지 등.
2. 확인 설명
1) 접합 : 확인설명 끝.
2) 저촉 : 저촉 된 내용을 확인 설명해야 한다.
- 도시계획 도면으로 확인 (구청, 도시과)
- 도면이 않 나오는 경우 : 담당과에서 도면에 확인 받아 첨부.
예) 저촉
□ 매수청구권 대상
지목이 대지인 경우 10년 경과, 사업 미시행 시.
* 개발밀도관리구역
1. 대상 : 기존도시(원칙적 주·상·공지역)에 지정.
2. 내용 : 법적 용적율 50% 범위 내 규제 강화(용적율 반토막).
예) 2종 일반주거 지역,
용적율 200% ⇒ 구역 지정되면 신규 건축 100% 적용
◇ 개발밀도관리구역으로 지정되었다하면
건폐율과 용적율이 얼마 강화되었느냐 --- 요것이 핵심
3. 목적
1) 세대수 증가 절대 금지.
2) 단기적 폭등 요인 제거+부동산 내재가치 보전.
3) 부동산이 폭등하고 있는 경우, 그 지역에 구역 지정하여 폭등 방지.
4. 투자 분석
1) 구역 지정 초기 : 부동산 가격이 20∼30% 하락한다.
- 이때가 투자 시기 (단, 지역 선호도가 높은 지역)
2) 시간이 경과됨에 따라 가격 상승.
- 부동산 환경가치 증대(내재가치 증가)
1. 원칙
1) 도시 녹지 지역+비도시 지역 등 기반시설 용량이 부족할것으로 에상되는 지역
⇒ 개발지역이 되면 자동빵으로 기반시설부담구역이 된다.
2. 대상지
1) 개발행위가 집중되는 지역
2) 제2종 지구단위계획 구역(녹지지역+비도시지역)
3) 택지개발지구+그 주변지역
4) 행위제한이 완화,해제되는 지역+용도지역의 변경,해제되는 지역.
3. 내용 : 사업시행자는 ⇒ 기반시설을 설치하거나, 그에 상당하는 비용 납부.
◇ 기반시설의 종류 ; 도로, 공원, 학교, 상하수도, 페기물처리시설.
4. 목적 : 난개발 방지+친 환경 개발.
* 개발행위 허가 제한지역
◇ 2003. 1. 1. 신설지역, 명칭--실수, 구역이어야 한다.
1. 목적 : 실정법 요건을 다 갖추었어도 추상적 허가 기준에 의거 불허 할 수있다.
1) 친 환경 개발
2) 부동산 내재가치 극대화.
2. 내용 : 허가 제한 기간 3∼5년
- 용·건 낮추고 친환경적인 설계를 해 오면 허가 내준다.
3. 투자 분석
1) 단기적 : 거래량 축소, 가격 약세.
2) 장기적 : 지역 내재가치 상승시켜 가격 상승 요인.
3) 중장기적 투자 대상 : 초기에 투자하여 중장기적인 효과를 노린다.
■ 개발행위허가란? --건축법에 의한 건축허가를 받지않고,
국토 계획및이용에관한 법에 의한 건축허가, 즉 개발행위허가를 받는 지역.
1. 건축허가+전용허가+도로점용+산림법 등 70여개 법 의제되는
한방에 끝내주는 개발 최상의 법.
2. 허가대상
1) 건축물의 건축.
2) 토지형질 변경.
3) 토지분할
3. 개발행의 규모
1) 관리지역, 농림지역 : 3만㎡ 미만(시,군의 도시계획조례 참조)
3만㎡ 이상 ⇒ 개발계획, 지구단위 계획적용 대상.
2) 도시지역
① 주.상. 자녹.생녹 : 1만㎡ 미만(이상시--개발계획, 지구단위 계획적용 대상.)
② 공업지역 : 3만㎡ 미만
3) 보전녹지, 자연환경보전지역 ; 5천㎡ 미만.
■ 국토 계획및이용에관한 법에 의한 연접개발 규제 대상이 아닌 경우
◇ 수도권정비법에 의한 연접개발규제와 비교 할것.
1. 자연취락
개발진흥지구
위락지구
2. 주택
근생 1종
3. 고속도로, 일반도로, 20m이상의 도로나 하천, 공원으로 분리 된
① 개발행위가 완료되었거나
② 개발행위가 진행중이거나
③ 개발행위가 예정된 지구
4. 대상토지의 진입도로가 폭 8m 이상으로서
주간선도로, 도로법11조의 도로(국도, 지방도, 시군도)에 연결 된 경우
* 도시개발 구역
◇ 도시개발법에 의한 개발계획 적용.
◇ 필지별 행위 규제 받음.
* 재개발 구역
◇ 도정법에의한 개발계획 적용.
◇ 필지별 행위 규제 받음.
* 도시계획 입안사항
◇ 미확정 예정된 계획 사항.
◇ 반드시, 도시과에서--무슨 내용인지 확인 받아 확인설명 해야 한다.
예)- 도시공원법에 의해 공원구역으로 편입 되었습니다.
--신세 조진다.
* 군사시설
- 군사시설보호 구역
1. 통제 보호구역
1) 대상 : 민통선 이북지역,
군사시설 담장으로부터 500m 이내 지역.
2) 행위제한 : 기존 주택의 증개축만 사전 동의 받아 가능
죽어 있는 땅!!
2. 제한 보호구역
1) 대상 : 담장 경계선에서 500m∼1,000m 이내 구역.
2) 행위제한 : 제한적 용도로 사용가능
즉, 사전동의하에 주택, 구조물의 신·증축 가능(주택=주택+근생)
3. 보호구역의 열람
◇ 확인 : 시군구청
- 군용항공 기지구역
1. 구분
1) 전술항공작전기지 기지보호구역 : 비행장 담장으로부터 5km까지 구역
⇒ 성남, 오산, 수원, 부산(김해), 평택.
2) 지원항공작전기지 기지보호구역 : 비행장 담장으로부터 2km까지 구역
⇒ 국도나 고속도로 비상 비행장, 헬기부대.
2. 행위제한
1) 필히 권역 확인, 1∼6권역 -- 구청 확인
◇ 토지이용계획서상 확인 불가 ⇒임장활동+구청확인
2) 1권역 : 절대적 공익성 용지(비행장 담장 옆 땅--풀 한 포기 도 손대지 못함)
3) 2∼6권역 ; 고도제한 확인
◇ 2권역 : 고도제한 5m
◇ 5권역 : 고도제한 30m(10층)
◇ 6권역 : 고도제한 45m(15층)
■ 연안지역 중개실무
1. 연안지역? -- 해안지역에서 육지쪽으로 1km이내.
절대 행위금지 구역
2. 허가 가능 여부 : 지자체에 사전협의
3. 해군기지 등 : 탐문조사
4. 문화재분포지역 확인 : 구청 문화관광과(문화재 보호법)
* 농 지
1. 농지법
1) 농업진흥지역
① 농업진흥지역 : 경지정리 또는 수리개발이 완비된 농지.
◇ 농가주택+농림수산업 관련시설
② 농업보호구역 ; 농수로 주변 농지
◇ 개발일부 허용⇒수질오염 시설이 아닌 건축물로
최대 3,000㎡ 미만 타용도 전환 가능.
사실상 농지법 39조 적용 : 단독주택만 허용.
2) 외지역 농지(일반농지) : 전용⇒매우 자유롭다.
◇ 폐수배출 시설이 아니면 최대 30,000㎡ 이하까지 전용 허용
◇ 실제 15,000㎡까지 아파트 부지로 해준다.
2. 농지 전용
1) 농업진흥 구역내 농지
① 농업인 주택 하나만 된다(+축사·창고)
② 농업인 자격 : 엄격
ㄱ. 농지 1,000㎡ 이상 소유자
ㄴ. 1년에 45일 이상 농업에 종사하는 자
ㄷ. 농산물 판매액이 1백만원 이상인 자
2) 농업보호 구역내 농지
① 공해시설 불가
② 기타시설 3,000㎡ 미만.
단, 상업적 용도 시설 금지
③ 정리 : 폐수 재출시설과 공해공장이 아닌 용도로 최대 3,000㎡ 미만까지 타용도 전용
가능하다.
단, 현재는 농지법 39조에 의해 농업인 주택만 허용한다.
3) 일반 농지
① 단독 주택 1,000㎡ 허용⇒ 잠재적 대지화
② 판매 시설 등 30,000㎡ 허용
■ 농지분석 프로그램
1. 농림지역 외에 모든 지역에 적용.
예외-① 개발계획이 적용되는 지역
② 도시지역내 일반농지
2. 농림지역 : 용 50% / 건 20%
3. 용도분류 : 농지에서 전용 가능한 경제적 가치가 있는 것 망라 함.
보기-● : 건축을 허용한다.
○ : 법률상 허용하나 사실상 금지할 수 있다.
△ : 법에서 허용하나 사실상 금지한다
4. 가능 : 90% 허용
허용 : 100% 허용.
3. 농지전용허가 실무
◇ 적법요건을 다 갗추어도 불허가 처분할 수있다.
허가기준 : 추상적 기준
⇒ 구청앞 측량 사무실에 의탁
인근 농지소유자의 간축동의서, 피해방지 계획서, 피해방지대책등 별무하다.
4. 농지 투자성
1) 투자방향
① 수도권 농지 : 환금성 최고(인구 밀도 만큼 환금성을 갖고있다.)
② 충청 행정도시 주변 농지 : 21세기 가장 친 환경도시 등장
③ 기업도시, 혁신도시, 거점도시 등
가만히 있다가 지정되면 5km(절대 보전)정도 떨어진 허가구역 아닌 곳에 투자.
대토 시장 거냥
2) 농지규제 2대축 붕괴 ( 농지법 완화 개정)
① 경자유전 원칙 ⇒ 전국민 소유제로 전환
② 농지 절대 보전의 원칙 붕괴
ㄱ. 통작거리제 폐지 : 1995년 12월 31일 폐지
ㄴ. 대체조성비 하향 : 현제 34,000∼72,000원/평
ㄷ. 농지취득자격 증명제
- 농지관리위원회 확인절차 폐지
- 현재 단순절차법에 의한 발급화(주말체험용 농지⇒무조건 발급
ㄹ. 농업경영계획서 제출의무 삭제 : 주말·체험 영농시
ㅁ. 농지의 강제처분 제도 사실상 폐지 : 2002년이후 사실상 운영 폐지
◇ 정당한 사유-1. 농지 개량(농지 개량을 위한 휴경)
2. 취학 : 고교이상 적용
3. 부상 치료중 ; 3개월이상 진단서 첨부
ㅂ. 농지 소유 상한제 폐지 : 전국민 농지 자유 소유제
예외 -1. 비농가의 상속시, 이농시 10,000㎡ 미만 소유
2. 주말·체험 영농 : 세대당 1,000㎡ 미만 소유
ㅅ. 임대 또는 사용대차 가능 : 2005년부터 모든 농지 소유자에게 허용
⇒ 농지 은행 가동.
■ 효과적인 농지 투자 기법
◇ 국민소득 2만불 넘으면 중산층의 인구가 전원주택으로 이동
- 대도시 시계 40km이내 전원주택용 농지 ⇒ 1억 묻어 놓고 10년만 잊고 있어라.
- 현재 진흥농지만 빼고 모든 농지는 전원주택으로 전용 가능하다
* 초 지 법
◇ 한번 초지는 영원한 초지 = 해병대 법
◇ 1971년 박대통령 지정 : 낙농국가 지양목적
◇ 현재 사실상 행위제한 없는 토지
1. 초지법
1) 토지 대장상 지목-목장용지
구별 : ① 축산법에 의한 목장용지 ⇒ 축사부지(농지 아니고 잡종지 성격 / 대지로
형질변경 가능
② 초지법에 의한 목장용지 ⇒ 미회수 국가 저당권 유무 확인
등기부 기재없다(축산과, 낙농진흥과 확인)
2) 미회수 국가 저당권
① 국가에서 저금리 개발비용 지원(초지조성자금)
② 20년 거치 10년 분할 상환 조건
③ 등기부에 나타나지 않는다(축산과, 낙농진흥과 확인)
2. 초지 활용도 분석
1) 30년 경과 초지 : 1999년 2월 8일 현재 30년 경과
⇒ 신고하고 타용도 전용 가능(우유 공급 과잉)
2) 30년 미만 초지
① 소유자가 관리를 포기하여 황폐하게 만들면 초지조성기간 불문하고
시장·군수가 직권으로 전용가능하게 해준다.
② 미회수 국가 저당권 회수 차원에서 남아 있다
③ 기법 : 구청앞 토지 측량 사무실에 외주줘야 전용가능(기부체납 조건 등)
3. 초지 행위 제한
◇ 전용 할려면 허가 대상
단, 30년 이상 초지⇒신고하고 전용
30년 이하 초지 ⇒ 황폐하게 만들어야...
◇ 초지조성지구 : 100% 농림지역 내에만 있다
◇ 2003년 10월부터 보전원칙 : 산지관리법
- 임야는 공익적 자산 ⇒ 개인의 사익용도 거의 없다 / 임야는 곧 그린벨트.
* 산 림
1. 산지관리법
2. 보전산지 전용허가
◇ 형질이 우수한 산림- 적법요건을 다 갖추어도 불허가 처분할 수 있다
◇ 지자체 기준(조례)
3. 중개 실무
1) 2006년부터 임야 전용허가 ⇒ 원천적인 봉쇄
2) 투자성 제로
3) 년내로 전용허가 받을 수 있는 것만 손대라!!!
4. 해당없음 : 준보전 산지--보전이 원칙이나 부분적 개발 가능.
1) 소규모, 친환경 개발이 가능하도록 전용 가능한 임야 ( 인허가 원칙 : 1/3만 전용허가)
2) 주택 ; 100% 오염이 없는 주택.
3) 평야지대 준보전 임야(동산) : 부분적 전용가능.
높은산 밑둥산지 ; 절대적 보전 원칙.
□ 준보전 산지 : 구, 개발장려 지역에서 현재는 갈수록 전용허가 힘들다.
□ 투자대상에서 제외 한 땅--손대는 순간 죽는다.
■ 산지전용제한구역
◇ 토지이용계획서상에 나타나지 않는 구역
◇ 확인방법 : 군청주변 영림원에서 확인가능
1) 원형보전 지역 ⇒ 절대적 보전지역
2) 대상지역
① 태백산맥, 소백산맥, 차령산맥 등 산맥줄기에 딸린 산지.
⇒대부분 자연공원법에 의한 공원지역으로 묶여 있다.
② 명승지 주변, 유적지 주변.
⇒ 구청, 문화재보호법에 의한 저촉지역 확인해야
* 자 연 공 원
◇ 자연 공원법에 의한 공원.--국립공원, 도립공원, 군립공원 등.
1. 공원 구역 : 공원구역 찍히면 용도지구 확인하여야 한다.
□ 5대 용도지구로 세분.
1) 자연보전 지구 : 순도 100% 공익용도, 설악산 꼭대기 땅.(전통사찰 개보수 가능)
2) 자연환경 지구 : 순도 100% 공익용도. 중턱이하 부분( 기존주택 증개축 가능)
3) 자연취락 지구 : 사적 경제 가치를 부여 한 땅
주택, 근생 등 소규모로 허용 (면적 0.111%)
4) 자연밀집취락 지구 : 오염, 혐오시설 등 일정 규모 이상 규제 지구.
5) 자연시설용지 지구 : 공원 개발법에 의한 필지별 행위제한표로 행위제한하는 지구.
예) 상가--지정 용도 확인설명, 공원매표소, 주차장, 야영장.
2. 공원 보호 구역
1) 공원 주변에 완충지역.
2) 행위제한 : 자연취락지구에 준하여 관리.
주택, 근생 등--공원관리청 허가 후 건축 가능.
■ 구별
1. 공원--도시공원법에 의한 공원.
1) 행위 규제 ; 도시공원법.
2) 도시 공원법에 의한 공원내 토지 ; 못 쓰는 땅.
단, 대지--10년 경과 매수청구 대상.
인도어 골프 연습장 설치 가능 ( 보전가치가 없는 임야에 개발계획으로 허가)
2. 자연 공원--자연공원법에 의한 공원.
* 하 천
◇ 행위제한 : 하천법.
1. 하천구역 / 하천 예정지
1) 공익성 100% 용도, 수용지구
2) 중개 대상 아니다.
2. 연안 구역
1) 하천 주변 지역으로 침수, 범람 우려 지역.
2) 건축 허가시 침수, 범람 대비하여 허가 하는 구역(1층 필로티 구조)
3. 댐건설 예정 지역조)
1) 100% 수용 지구.
2) 사기 조심 : 수몰 예정지 보상 받아 먹고 파는 경우 있다.
□ 준용하천?
- 하천법을 적용해서 행위규제를 할 수있는 하천.
□ 하천법에 의한 하천 3개
1. 국가 하천 ; 한강, 남한강, 북한강 등 누가 봐도 하천인 것을 안다.
2. 지방 1급 하천 : 굉안천 등.
3. 지방 2급 하천 : 자연 유수가(폭이 10㎝라도) 흘러 강하고 박치기하는 강.
-하천과에 반드시 확인.
* 수 도
- 상수도보호구역
◇ 상수원보호구역 : 수도법에 의한 국가적 차원에서 특별관리
◇ 그린벨트보다도 보호가치는 100배 중요한 구역
◇ 한번 지정되면 영원히 풀리지 않는 땅⇒99% 절대적 공익용지
1. 적용법령 ; 수도법+ 시행령
2. 지정 현황
1) 상수원 취수장 근처
2) 팔당댐 근처
3) 전국토의 1.2%
3. 행위제한
1) 허가 대상 : 99% 절대적 공익용지
◇ 지목상 대지에 + 거주농민에 한하여 + 농가주택만 가능(면적 : 연100㎡이하)
◇ 대지가 아니면 경제적 가치 없다.
4. 상수원보호구역내 전원주택을 마련하는 방법
1) 대지 구입 + 농업인 자격
2) 환경정비 구역내 농지 구입
3) 이축권
4) 상가, 방앗간 매입 ⇒ 용도변경
- 환경정비 구역
◇ 토지이용계획확인원에서 확인되지 않는 사항.
◇ 전원주택부지로서 미래의 환경가치가 극대화 되어 있는 부지
1. 적용 법령 : 상수원관리규칙(국무총리령)에 의한 행위완화 구역.
2. 구역 : 기존 자연부락+ 하수종말처리시설 시설이 완공된 지역.
◇ 수도권 : 팔당댐 (대전권 : 대청댐)
3. 행위 제한 : 소규모 주택(200㎡미만)과 근생 의 건축 허용.
4. 확인방법 ⇒ 금맥 캐기.
1) 군청에 -- 상수원보호구역내 환경정비구역 지정 현황 요청.
2) 향후 하수종말처리시설이 계획되어 있는 지역 조사.
⇒ 3년내 건설 예정지에 투자(건설 5년) : 5년후 수익 10배
5. 요건 : 전입신고 후 6개월 거주
6. 지목 여하를 불문하고 타법에 중복규제만 없으면 주택과 근생의 건축 가능.
◇ 농지 : 전용허가 받은 후에 매입해야 한다.
- 수 변 법
1. 수변법 ; 한강수계상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률
2. 수변구역 : 수변법에 의하여 지정·고시된 구역.
1) 지정 : 취수장의 그 상류지역. (한강의 경우 ⇒ 팔당호, 남한강, 북한강, 경안천 등)
⇒ ① 본류 수변구역 : 1,000m 이내 지역.
② 지류 수변구역(지방하천 2급, 자연유수지 포함) : 500m 이내 지역
◇ 비도시지역 : 하수처리시설 시설이 없는 지역
(하수처리시설이 있으면 수변구역에서 제외 됨)
2) 대상 : 5대강⇒ 한강, 금강, 낙동강, 영산강, 섬진강
3. 수변구역 제외 구역 : 중복규제 회피.
1) 상수원보호구역, 개발제한구역, 군사시설보호구역,
2) 하수종말처리시설 설치 운용지역
3) 도시지역
4. 행위제한(5개)-- 위반시 : 5년/3천만원.
1) 폐수배출시설
2) 축사
3) 숙박시설
4) 식품접객업
5) 목욕탕
◇ 단, 상업적 용도 : 식품접객업, 숙박업, 목욕탕등
경과적 조치 ⇒ 수변구역 지정후 3년 경과 때까지 오수정화처리시설 설치해야
영업 가능.
5. 투자 분석
1) 비도시 지역 20년 이내 하수종말처리시설 설치 예정.
2) 군청에 하수종말처리시설 설치 계획 확인(3년, 5년 이내 계획)
3) 건설 계획예정지 내 자연유수지 옆 토지 매입.
⇒ 내재가치 크고 이용가치가 높아 시세차익이 크다.
■ 중개 실무
1) 토지이용계획서 상 수변구역에서 상업적용도의 영업시설을 중개시
◇ 오수정화처리시설 확인 설명.
◇ 그 시설의 정상가동 여부-기계적 정상 작동, 환경적 기준치 적합여부.
◇ 운영비용 확인 설명
⇒ 엣날 시설 : 운영비가 많이 나온다. 시설교체 권고(시설비 8천만원 정도)
2) 확인방법
◇ 매도인 서명날인
◇ 구청 확인
3) 위반시
◇ 영업정지+ 건물사용 중지.
- 수질보전 특별대책지역
1. 환경정책 기본법 제5조 : 환경부 장관 고시
2. 대상 ; 상수원 주변지역 + 인접지역 규제
3. 구분 ; 토지이용계획서 상
1) 1권역 : 강 주변, 간축행위시 6개월 거주 요건.
2) 2권역 : 강에서 떨어진 지역, 거주요건 없음.
4. 행위 제한 : 면적 규정있음
1) 폐수배출시설
2) 축사
3) 연면적 400㎡ 이상 숙박업, 식품접객업.
4) 연면적 800㎡ 이상 일반건축물.
◇ 연면적 800㎡ 이하 단독주택 금지없다.
5) 골프장
■ 환경부 장관 고시
1. 신속한 환경보호 목적.
2. 신속한 대처(환경법은 헌법보다 상위 개념)
- 문 화 재
◇ 행위제한 : 문화재 보호법.
1. 문화재 : 100% 공익성 용지, 국가 소유.
2. 문화재 보호 구역
① 문화재 50∼500m이내 지역.
② 사적 용도 제한 : 원칙적으로 건축 금지 구역.
□ 문화재 형상 보호 구역 : 아산 현충사 주변.
① 문화재 보호구역 외각 200∼500m이내 지역.
② 문화재 관리국 허가 후 주택 2층 이하 가능.
□ 문화재 분포 지역 : 강릉 주변.
① 굴착시 패총 등 발견 가능성 / 주택 불허가 지역.
② 구청 관광 체육과 확인.
◇ 수력 발전, 화력 발전소 주변 땅 : 군사시설에 준하는 지역.
1. 전원개발 사업구역/ 전원개발 사업 예정구역 : 수용지
* 토지거래 허가구역
◇ 거래 제한이지 행위 제한 아니다.
1. 실수요자 목적 외 허가없다.
1) 농림, 어업용
2) 거주기간 요건 강화(6개월 거주)
2. 증여 방식 : 절대 사용금지
3. 중개실무-- 지가 급등 지역 또는 개발가치 있는 지역.
1) 수요를 차단함으로서 지가 하향 안정화 목적.
2) 중장기적 투자가 핵심.--급하게 팔려 하지 말고 기간 종료 후에 매도하라.
- 기간 : 5년 단위(현 정부, 단기적 운용)
□ 저당권 설정 방법--저당권 설정 계약서+합의서
1. 저당권 설정 계약서 : 매매계약의 300% 저당권 설정.
◇ 기간 : 3년 (토지거래 허가구역은 5년 제한이므로 잔여기간)
2. 합의서 : 3년이내 300%를 상환하거나, 법적 요건을 갖추어 이전등기 된 때
저당권을 풀어 준다.
3. 매매, 가등기, 가처분, 지상권 설정 등 ⇒ 모두 허가대상이다.
◇ 법령에 의한 행위제한을 배제하고 필지별 행위제한 받는다.
1. 택지개발 예정지구 : 택지개발 촉진법
2. (국가, 지방, 농공) 산업 단지 : 산업 입지법.
□ 필지별 행위제한 --확인설명 한다.
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