부동산을 알아보기 위해서 구청이나 시청에서 지적대장을 열람해보면서,일부의 사람들은 지적도를 자세히 보지 않는다.
단지, 부동산의 모양과 지번을 확인할 뿐 ,그이상도 확인해 보지 않는 것이 보통의 처사이다.하물며 지적도를 보고서 매물의 위치를 찾기란 쉬운 일은 아닐 것이다.그러므로 지적도를 이해 해야 하고, 찾는 방법을 숙지해야, 매물의 답사과정에서 도움이 될 것이다.
지적도를 살펴보는 방법에서
첫째로 부동산의 지번과 지적도의 상단의 지번과 일치하는가를 살펴야 하고,
두 번째로 부동산의 도로가 지적도와 일치하는가 살펴보고,
셋째로 부동산의 경계와 지적도의 경계가 일치하는가,
넷째로 부동산의 향이나 방위가 어떻게 되어 있는가 등을 알아본 후에 최종적으로 부동산의 현재의 위치에서 위와 같은 사실과 일치하는가를 확인하는 일이 중요하다.
지적도를 가지고 현장에 나가서 부동산의 위치를 찾기 위해서는 부동산의 기점을 찾아야 하고 기점으로부터 얼마의 거리에 있는가를 확인 하면 된다.지적도상의 기점과 일치해야 하는 부동산의 기점을 찾지 못할 경우에는 그 지역의 주민이나 ,통장님의 도움을 받아서 확인하는 것이 빠르다.
지적도를 살펴보면 상단에 지번이 등재되어 있는 곳이 있는데,그부분을 북쪽에 맞추고 위치를 확인해야 한다.지적도상에서 기점을 정한 곳에서 목적의 부동산까지 거리를 측정해야 하는데 ,지적도상에서 토지의 축척의 비율은 1:1200에해당하고,임야의 비율은 1:6000이므로 삼각자로 측정하면 쉽게 환산할 수가 있게 된다.만약 지적도에서 토지의 경우 (기점에서)목적 부동산까지 1cm정도 떨어져있다고 한다면 실제의 거리는 1200cm이므로 12m가 떨어져 있는 것이다. 또 임야도에서는 1cm거리에 부동산이 위치해있다면 실제상으로는 6000cm이므로 60m거리에 위치해 있는 것이다. 상식적으로 전봇대의 거리가 50m 간격으로 설치되어 있으므로 대략 거리를 환산하면 현장 답사시 편리하다.
땅과 연애
땅과 연애를 하는 순서에는 여러 가지의 종류가 있다.그 중에서도 누구와 연애를 하는지 알아야 하는 것이 기본적 순서이다.연애하는 당사자도 모르는 체, 연애하는 사람이 많다고, 나도 그렇게 연애를 할 수는 없지 않는가! 당사자를 알았으면 적극적으로 당사자의 의사와 심증을 간파해야 하는 것처럼, 부동산 역시 좋은 땅인지, 또는 어떤 운명을 지니고 있는지를 알아야 한다.사람의 인연으로 보면 성격은 좋은지, 경제성은 있는지, 살피는 것과 같다.더러는 무대포로 결혼해서 잘살아가는 경우도 있다.이러한 경우를 궁합이 잘 맞았다고들 한다.
이와 마잖 가지로 부동산도 지난 시절에는 무대포로 매수하여 돈을 적지 않게 벌기도 했다.그러나 작금의 부동산시장의 미래는 위 작태를 용납하지 않는다.그러므로 미래에는 좀더 계획성있는 부동산의 답사가 요구된다.
땅과 연애하는 순서
1.부동산의 소재지확인,지번 확인,위치확인
2.부동산의 지목확인,24개의 지목 중 어느 것~전,답,과수원,목장용지,임야,제방,유지,체육용지,종교용지,광천지,염지,대,공장용지,구거,수도용지,유원지,학교용지,사적지,도로,철도용지,하천,묘지,공원,잡종지.
3.부동산의 면적~-------M와 평구분
4.부동산의 가격~--------공시지가,정확한 시세 파악.
5.부동산의 공법~ --------토지 이용 관계 확인.
6.부동산의 사법~---------현재로 실질적인 관계확인
7.부동산의 인근사례,가격비교.
8 .부동산의 권리분석~------등기부,토지대장의 권리자확인.
9.부동산의 지상권파악~------실제의 권리자파악,
10.부동산과의 궁합~---------기,풍수,역학.
11.최종 사업성 검토.
지적대장(地籍臺帳)속의 기와운(氣와運)을 살피는 법
1.지적도를 (오행방위 子)북쪽에 ?춘다.
2.지적도상의 모양새를 보고 기의 방향을 판별한다.
3.향의 방위에 따라서 동사방(東四方)과서사방(西四方)으로 구별한다.
4.입구와 도로의 접근형세를 살피고 근원지의 기세를 판별한다.
5.부동산의 크기와 형세의 기로써 양수(陽數)와 음수(陰數)를 구별한다.
6.부동산의 오상이기를 살핀다.
7.본인과의 인연수를 살핀다.
지적도의 모양과 형세
1.선의 개수
2.꼭지점의 개수
3.각의 개수
4.면의 개수
5.입체의 개수
토지대장 및 임야대장 확인시 기본적으로 숙지해야 하는 도량환산표.
구토지대장을 살펴보면 부동산의 면적의 표기를 '평'이라는 단위로 사용했음을 알 수 있다.위와 같은 공시관행으로 현재까지도'평방미터'보다는 '평으로 환산하는 것이 이해하기가 빠르며 쉽게 적 응하게 된다.특히 구세대일수록 공감대가크다.그러나 현재사용되고 있는 토지대장과 임야대장,등기부상에는 '평방미터로'공시하고 있으므로 일반인들이 '평'과의 관계에서 많은 혼선을 자아내곤 한다. 지금은 대부분 상식에 지나지 않지만 기본적으로 확인해보는 것도 부동산 투자의 한부분에 해당한다.
도량환산표 수치상의 공식
1평방미터=0.3025
1평=3.3058평방미터
가령 토지대장의 면적이 100평방미터라면 이것을 평으로 고치려면 100평방미터X0.3025=30.25평이된다.반대로 면적이100평이라면 이것을 평방미터로 고치려면 100평X3.3058=330.58평방미터가된다.임야대장도 위와 같이 환산하면 된다.그러나 임야는 면적이 넓은 관계로 평수를 쉽게 환산하기 위해서 단보와 정보라는 단위를 많이 사용하게 된다.이것을 숙지하지 않으면 면적환산시에 혼선이 오는 수가 생길 수 있다.
1단보=300평
1정보=3000평
1평방미터=0.0001정보
예를 들어서 임야의 면적이 10000평방미터라고 했을 때 10000평방미터X0.0001=1정보가되는 것이다. 이것을 평으로 환산하면 1정보가 3000평에 해당하므로 10000평방미터=3000평이 된다
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