[스크랩] 빈번한 중개 사고 사례 유형 중 중요 몇가지

빈번한 중개 사고 사례 유형 중 중요 몇가지

 

▣ 부동산등기부의 공신력

 

등기부를 믿고 매매를 하여도 되는지?

 

등기부상 소유자(매도인)와 매매계약을 하고 이전등기까지 마쳤는데, 진정한 소유자라고 하는 사람이 나타나 매도인의 소유권등기는 위조된 서류에 의한 등기로서 무효라고 하며 저와 매도인의 등기를 말소하라고 소송을 걸어왔습니다.

매도인이 위조된 서류로 등기를 한 경우에 저의 소유권이전등기도 말소를 해야 하는지?

 

등기부상 소유자와 거래하여 순차로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도 이전의 등기가 원인무효 로 말소될 경우에는 그 이후에 경료 된 등기도 무권리자로부터의 취득이므로 이를 말소하여야 합니다.

 

이는 부동산의 공시방법인 등기에 공신력이 주어져 있지 않기 때문입니다.

 

공시란 외부에서 인식할 수 있는 어떠한 표상을 말하는데, 소유권의 이전이나 근저당의 설정 등과 같 은 물권변동은 공시방법을 수반해야 하며 이러한 공시방법을 갖추지 못한 경우에는 물권변동의 효과 가 부정됩니다.

 

가령 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 완불한 경우에도 등기를 하지 않으면 소유권이 이전되지 않는 것과 같습니다.

이를 공시의 원칙이라 합니다.

 

반면에 공신의 원칙(공신력)이란 공시방법을 믿고 거래한 경우에 비록 그 공시방법이 진실한 권리관 계와 일치하고 있지 않더라도 마치 그 공시된 대로 권리가 존재하는 것처럼 다루어서 그 믿음을 보호 해야 한다는 원칙을 말합니다.

부동산 등기에 공신력이 인정되면 귀하의 경우에 전 단계의 등기가 무효라 할지라도 귀하의 등기는 유효하게 될 것입니다.

그러나 우리나라에서는 동산의 경우에는 공시방법인“점유”에 공신력이 부여되어 선의취득이 인정되 나,

부동산의 경우에는 공시방법인“등기”에 공신력이 인정되지 않습니다.

 

따라서 부동산 거래에서 전 단계가 무효인 경우에는 아무리 등기부를 신뢰하여 거래를 하였다 하더라 도 소유권이전의 효과는 없으며 진정한 권리자는 순차로 진행된 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

귀하의 경우에도 매도인이 위조서류에 의하여 그의 소유권이전등기를 하였다면 결국 귀하의 소유권이 전등기도 말소 할 수 밖에 없을 것입니다.

다만 귀하가 소유권이전등기를 한 후 10년 이상 토지를 점유하여 왔다면 등기부취득시효에 의하여 소유권을 취득할 수 있을 것입니다.

그러나 이에 의하여도 소유권을 취득할 수 없다면 매도인에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

 ▣ 부동산 이중 매매 시 대책

 

매도인 甲은 매수인 乙과 부동산 매매 계약을 체결하고 나서 매수인 乙과 계약 해제 합의없이, 무단으로 다시 제3자인 丙에게 부동산을 매도한 경우(즉, 이중 매매)에 이때 매수인 乙의 대책을 법률 중개사 입장에서 해결이나 조언?

두가지 결과에 따라서 즉 해결을 할 수 있다.

1. 乙이 잔금을 지급전 제2의 매수인인 丙이 소유권이전등기를 하지 않은 경우

2. 乙이 잔금을 지급전 제2의 매수인인 丙이 소유권이전등기를 한 경우

의 두가지의 경우가 있는 경우

 

1의 경우

 

즉 진정 매수인이 잔금을 지급하기 전에 이중 매매된 사실을 알고 나서 제2의 매수인인 丙으로 소유권이전 등기가 되지 않은 사실을 안 경우

소유권이전 금지가처분(또는 처분금지 가처분)을 신청한 후

잔금을 지급( 수령 거부 시에는 공탁)하고, 공탁시는 잔금의 90%를 공탁 잔여10%는 소송 등 비용으로 사용 후 영수증 입증후 비용 잔여금 매도인에게 지급

매도인에게 소유권이전청구 소송을 청구할 수 있다.

단, 만약 매도인이 중도금을 받은 후 이중매매는 “매도인은 형사상 배임죄”의 적용을 받을 수 있다.

 

2의 경우

 

즉 진정 매수인이 잔금을 지급하기 전에 이중 매매된 사실을 알고 나서 제2의 매수인인 丙으로 소유권이전 등기가 경료 된 사실을 안 경우

소유권 이전등기를 청구 할 수 없다.

다만, 매수인 乙은 계약을 해제하고 손해배상을 청구 할 수 있을 뿐이다.

단, 제2의 매수인인 丙이 적극적으로 매도인에게 자신에게 매도 할 것을 요구하여 등기이전 된 경우는 “사회질서에 반하는 법률 행위로 무효가 될 여지가 있다.

그렇치않은 일반적인 사유로 등기 이전된 경우는 丙은 적법하게 소유권을 취득하게 된다.

  

 ▣ 토지 매매 거래에 있어서 면적 분쟁의 소지가 나오는 경우】

 

사례】

 

토지 1,000평을 5억원(평당 50만원)에 매매 계약을 체결 한후 소유권이전 등기를 마친 후,

나중에 실제 측량을 하여 보았더니 910평밖에 되지 않은 경우?

만약 모자라는 90평만큼의 대금 4,500만원 을 반환 청구 할 수 있는지?

 

【해결 및 대비】

 

▣ 수량을 지정한 매매일 경우에는 대금감액의 청구가 가능함.

수량을 지정한 매매」라 함은 매도인이 매매의 목적인 특정물에 관하여 수량·용적·척도 등을 표시 하고 이들을 기초로 하여 대금을 결정한 매매를 칭한다.

 

☞ 즉, 토지의 평당 가격을 정하고 이 가격을 기초로 등기부상의 평수를 곱하여 매매 대금을 산출한 경우라면 수량을 지정한 매매라고 보아야 할 것이다.

다만 이 권리를 행사하려면 평수의 부족을 안 날로부터(악의의 매수인은 계약한 날로부터) 1년 내에 행사하여야 한다.

※ 그러나 주의 할 점은 매매 계약서에 일정 수량이 표시되었더라도 당사자가 특정물 자체를 중요시하고 그 수량이 매매 대금 결정에 아무런 영향을 주지 않았다면 이에 해당하지 않을 수 도 있다는 점이다.

☞. 즉 토지를 매매함에 있어서 등기부에 따라 지번, 평수를 지정하였더라도 이것이 토지를 특정 하는 수단에 지나지 아니한 경우 에는 수량을 지정한 매매라고 할 수 없다.

 현재 가장 일반적인 중개에서 매매 계약서 작성은 등기부등본을 기준으로 하기 때문이다.

 

매매 시 예를 들어

가령 2,000평인 1필지의 토지 중 1,000평만을 평당 10만원에 매입하겠다고 한 경우에는 수량을 지정 한 매매라고 할 수 있다.

그러나 특정된 1필지의 토지를 매매하면서 등기부상의 면적인 850평을 기재하고 평당 10만원, 총대금 8,500만원이라고 기재하였다고 하여도 반드시 수량을 지정한 매매라고는 볼 수 없다.

 

결론적으로 구체적인 사정을 즉 계약 내용을 모두 파악해 보아야 수량을 지정한 매매인가를 판단할 수 있을 것이다.

 

 

▣ 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권

[사례]

甲에게 대지 60평을 매도하면서 매매대금을 전액 지급 받고 위 대지를 인도하였으며, 등기이전에 필요한 서류도 모두 교부하였다.

그런데 甲은 개인적인 사정이 있다고 하면서 위 대지의 소유권이전등기를 미루고 있어 위 대지에 대한 각종 세금이 매도자였던 본인에게 계속 부과되고 있다.

 

매도자 였던 본인이 직접 甲명의로 소유권을 이전할 방법은?

 

[방법]

부동산등기법 제28조에 의하면 "등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 한다.

다만, 대리인이 변호사 또는 법무사(법무법인 또는 법무사합동법인을 포함한다)인 경우에는 대법원규칙이 정하는 사무원을 등기소 에 출석하게 하여 이를 신청할 수 있다."라고 규정하고 있다.

그러므로 부동산의 등기신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다.

 

그런데 공동 신청이 등기당사자 일방의 비협조로 이루어질 수 없을 경우 등기권리자가 등기청구권(등기신청에 협력할 것을 청구하는 권리)을 행사하여 판결을 받아 단독으로 등기신청 할 수 있음은 당연하다.

그러나 위 사안과 같은 경우 등기의무자(등기명의자)도 등기권리자인 매수인을 상대로 소유권 이전등기청구를 할 수 있느냐가 문제다.

 

그런데 부동산등기법 제29조에 의하면 "판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로, 상속으로 인한 등기는 등기권리자만으로 이를 신청할 수 있다."라 고 규정하고 있으며, 이에 따라 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 청구할 수 있는지에 관하여 판례를 보면,

"부동산등기법은 등기는 등기권리자 와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 함을 원칙으로 하면서도(제28조), 제29조에 서 '판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로' 신청 할 수 있도록 규정하고 있는바, 위 법조에서 승소한 등기권리자 외에 등기의무자도 단독으로 등기를 신청할 수 있게 한 것은, 통상의 채권채무관계에서는 채권자가 수령을 지체하는 경우 채무자는 공탁 등에 의한 방법으로 채무부담에서 벗어날 수 있으나, 등기에 관한 채권채무관계에 있어서는 이러한 방법을 사용할 수 없으므로, 등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우에는 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하고 그 판결을 받아 등기를 강제로 실현할 수 있도록 한 것이다."라고 하였다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결).

그러므로 등기 의무자에게도 예외적으로 등기를 청구할 수 있는 권리가 있다 할 것이다.

이와 같이 등기 의무자에게 인정되는 등기청구권을 등기권리자에게 인정되는 등기청구권과 구별하기 위하여 “등기 인수 청구권”, “등기 수취권” 등으로 부르기도 하는데,

관련 규정을 보면 부동산 등기법 제29조에 의하면 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 '등기의무자'만으로 이를 신청할 수 있다고 규정하고, 부동산등기법 제40조 제3항 단서는 승소한 등기의무자가 제29조의 규정에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 등기 의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하여야 한다고 규정하였으며, 부동산등기법 제 68조 제1항 제1호에서 제29조의 규정에 의한 승소한 등기의무자의 등기신청에 있어서 등기를 완료한 경우에는 등기공무원이 등기권리자에게 등기 필의 뜻을 통지하여야 한다고 규정하고 있다.

 

따라서 사례 경우에도 “등기인수청구권”에 기하여 "소유권이전등기청구" 소송을 통하여 해결 할 수 있을것이다.

 

▣ 결 론

 

부동산중개사고가 발생하는 원인은 다양하다. 미국이나 일본에서는 전속중개가 행하여지기 때문에 공인중개사의 보다 책임있는 중개가 행하여지고 있다. 미국에서는 부동산거래시 에스크로우제도가 관행적으로 정착되어 있어 부동산의 소유권자가 아닌 ㅈ가 주민등록증 등의 신분증을 위조하여 권리자 행세를 하면서 계약을 체결하고 매수인으로부터 우리와 같이 먼저 매매대금을 받아 편취하는 사례는 원천적으로 발생하기 어렵다.

 

부동산중개사고를 예방하기 위해서는 무엇보다도 중개업 종사자의 교육 강화와 윤리의식 고취가 중요하다. 그러나 중개사고는 제도적으로도 예방하기 위한 조치가 필요하다. 예방을 위한 개선방안에 대해서는 위에서 열거한 사항들을 적극 검토할 필요가 있다.

 

이와 더불어 공인중개사가 아닌 무등록자 등이 투자유도,분양 등 유사중개행위를 하여 소비자에게 피해를 발생시키는 행위와 타인의 공인중개사자격 및 중개사무소등록증을 대여 받아 불법중개를 하는 행위에 대해서도 강력한 지도. 단속을 할 필요가 있다

 

또한 법원에서 공인중개사의 전문인으로서 주의의무와 책임을 강화하느 최근 판례의 경향에 비추어 이러한 흐름을 알려주고 주의의무 위반의 여지를 제도적으로 방지할 수 있는 공인중개사의 임대차 조사를 위한 권한 부여, 중개대상물확인.설명의 방법과 양식 개선 등의 방안도 강구할 필요가 있다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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