[스크랩] 부동산중개업자의 적절한 확인설명의무와 배상책임

임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제는 계약이 종료되었을 때 해당 임대차목적물이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는 권리상태다.해당 임대차목적물에 선순위저당권이 있는지 여부를 확인하는 것도 바로 그 이유 때문이다.  그런데 다가구주택은 호실별로 구분해 등기가 된 다세대주택과 달리, 호실별로 구분등기가 되지 않아 전체건물자체가 하나의 부동산이다.따라서 임대인이 자력이 없게 되면 건물전체가 경매될 수 밖에 없는데, 경매과정에서 건물세입자들간의 배당순위는 전입신고와 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 하기 때문에, 기존의 세입자들로 인해 나중에 임대차계약을 체결하고 거주하는 세입자의 보증금반환이 지장을 받을 수 밖에 없는 결과도 발생할 수 있다.

결국, 임대차보증금을 돌려받는 배당순위라는 측면에서 본다면 기존의 다른 세입자들 역시 임대차를 고려하는 임차인에게는 중요한 문제가 될 수 밖에 없다는 것이다.다시말하면, 임대차계약을 체결할지 여부를 결정함에 있어 등기부상에 나타나는 선순위 권리(저당, 압류 등) 뿐 아니라, 배당순위에서 선순위가 될 수 있는 기존 세입자들의 임대차내역도 중요한 요소가 될 수밖에 없는 것이다.중개업자의 업무범위 역시 이에 맞추어질 수 밖에 없는 것이다.그럼에도 불구하고 현재의 중개실무는 기존의 관행에 집착하여 이 부분에 대한 확인설명이 소흘한 실정이다.‘다른 호실의 임대차내역까지 확인하자는 요구를 임대인이 거절할 경우 임대차계약이 성사되기 어렵다’는 일선 중개업계의 입장은 이해할 수는 있지만, 그렇다고 해서 문제가 될 수 있는 부동산을 소개해 줄 수는 없지 않은가?

 

더구나, 다가구주택의 시가가 임대차보증금 합계에도 미치지 못해 전입신고, 확정일자가 늦은 임차인이 경매과정에서 보증금을 제대로 회수하지 못하는 사례가 적지 않은 것이 현실인데, 이런 문제점을 알면서도 임대인이 꺼린다는 이유로 권리관계를 제대로 확인하지도 않고 ‘아무일 없겠지’ 하는 안일한 생각으로 중개해버리는 것은 부동산전문직업인의 양심에 맞지 않다고 본다. 더구나, 다가구주택의 임차인들은 대체로 서민들이고 그들에게 있어 보증금이란 전재산이나 다름없지 않은가?

 

따라서, 다가구주택 임대차중개를 함에 있어서도 비록 임대인이 다른 호실의 임대차내역공개를 꺼리더라도 임대인을 적극적으로 설득할 책임이 있고, 또 중개업자가 설득하면 임대인도 마지못해서라도 수긍할 수 밖에 없는 것이 일반적이다.그럼에도 불구하고 임대인이 끝내 확인을 거부한다면, 문제의 소지가 있는 물건으로 판단해서 중개를 거부하고 다른 물건을 소개하면 될 것이다.이런 중개관행이 정착되면 결국 최종적인 손해는 임대를 하지 못하게 되는 임대인에게 돌아갈 수 밖에 없게 되기 때문에 임대를 원활히 하기 위해서라도 임대인이 적극적으로 협조하게 될 것이다.

한편, 예를 들어, 중개업자가 다른 세대의 임대차내역을 확인함에 있어, 임대인에게 구두상으로만 확인하면 되는 것인지, 아니면 임대차계약서와 같은 서류상의 확인까지 해야하는지, 아니면 직접 해당 임차인을 탐문해서 임대차내역에 대해 추가확인해야 하는지가 문제될 수 있는 것이다.임대차내역을 확인하는 과정에서, 임대인이 임대차계약서를 보여주지 않은채 임대차내역에 대해 거짓말로 잘못 알려주거나, 아니면 적극적으로 임대차계약서를 허위내용으로 위조하는 방법(임대차보증금을 실제보다 적게 기재하는 등)으로 임대차내역에 대해 잘못 알려준 경우에, 이를 믿고 임차인에게 그대로 설명한 중개업자의 법적인 책임이 논란이 될 수 있다.

다가구주택의 일부를 임대차함에 있어 어떤 방법으로든 간에 다른 호실의 임대차내역을 알려주는 경우가 드문 지금의 현실하에서는 임대차내역을 알려주는 적확한 “방법”에 대해서는 재판실무에서나 학계에서 아직 쟁점이 되고 있지는 않지만, 앞으로 다른 호실 임대차내역에 대해 고지하는 관행이 정착되면, 주택시세에 비해서 기존의 세입자보증금이 과도한 임대인의 경우에는 기존의 세입자보증금 부담 때문에 세입자 구하기가 어려워진다는 생각에 억지로라도 임대를 놓기 위해 임대차계약서 위조 등의 방법으로 기존 임대차내역에 관해 거짓말을 하는 사례가 충분히 발생할 수 있다.

중개업자가 어느 정도의 확인을 해야 책임을 면할 수 있는지가 논란이 될 수 밖에 없을 것이다( 필자 사견으로는 기존 임대차계약서를 직접 확인하는 정도의 노력은 최소한 필요할 것으로 보인다).

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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