[스크랩] 상가권리금계약 때 주의할 점

상가권리금계약 때 주의할 점

 

 

상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다. 상가권리금을 법적으로 정의하자면, 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는데, 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없는 것이다. 상가권리금거래를 하면서 실무상으로 자주 문제되면서 소홀히 되기 쉬운 점을 몇 가지 지적해 보고자 한다.

 

■ 건물주가 임차인변경에 대해 동의하지 않는 경우가 있다. 우선, 여러 가지 이유로 건물주가 임차인변경에 대해 아예 동의하지 않는 경우가 종종 있다. 그동안 임대를 하였지만 앞으로는 건물주가 직접 사용할 의도를 가지고 있거나, 제3의 다른 임차인이 이미 내정되어 있거나, 아니면 새로운 임차인이 영위하고자 하는 업종을 임대인이 거부하는 등 여러 가지 이유로 임차인변경에 건물주가 동의하지 않는 경우가 있다. 이 경우, 이미 수수한 계약금을 권리양도인인 기존 임차인이 권리양수인에게 반환해야 하는 점에 대해서는 법적으로 명백하지만, 그 밖에 다음과 같은 법적인 문제점이 있을 수 있다

 

첫째, 권리금계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 확인할 필요가 있다. 권리금이 수수되는 영업용시설양수도계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 따라서, 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있는 것이다.

 

그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다. 이와 같이 건물주의사확인 없이 계약금이 먼저 수수되는 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다.

 

한편, 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면, 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다. 시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많기 때문이다.

 

둘째, 권리금액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있다. 예를 들어, 전체 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우, 장소적 이익 등)가 각각 얼마인지를 구분해서 정하는 것이다. 만약, 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나, 예정된 임대차기간이 부족하는 등의 법률문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환받을지 판단하기가 곤란하기 때문이다.

 

셋째, 건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 반환받기가 곤란할 수가 있다는 점이다. 건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 "바닥권리금"이라고 칭하는데, 어떤 사람들은 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있는데, 잘못된 생각이다. 판례 역시, 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면, 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 판단하고 있다.

 

앞서 본바와 같이, 시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다보니, 시설을 양도하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다. 따라서, 시설을 양수하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다.

  

권리금계약후 임대차계약 이행이 불가능시

건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 먼저 체결해버리는 현재의 관행은 여러 가지 문제가 있습니다. 기존 임차인으로부터의 권리양수도계약이 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 당연한 전제가 될 수 밖에 없는데, 건물주가 동의하지 않거나 귀하의 경우처럼 조건을 변경하여 동의할 경우에는 법적으로 분쟁이 발생할 수 밖에 없기 때문입니다.결론적으로 귀하의 경우에는 권리금 계약을 취소할 수 있다고 생각합니다. 권리금 계약을 체결할 당시에는 기존 임차인의 임대차조건 그대로 승계할 것을 전제로 특정한 금액을 정하여 권리금 계약을 체결하는 것이 일반적인데, 귀하가 말씀하셨듯 기존 임대료 보다 약 2배나 인상된다고 한다면 당초 예정했던 권리금 계약이 그대로 유지되기는 곤란하기 때문입니다. 민사상 의사표시의 착오이론이나 계약해제의 이론으로 문제를 풀어갈 수 있습니다.

 

다소간의 경미한 임대료 인상은 권리금계약 과정에서 항시 발생이 예상될 수 있다는 점에서, 이를 그대로 수용하거나 아니면 기존 임차인에 대하여 권리금을 다소 인하해 달라는 사유에 불과할 수 있지만, 귀하의 경우에는 임차인변경을 위해 임대인이 요구하는 금액이 당초 예상했던 임대료에 비해 2배 가까이나 된다면 계약을 파기할 수 있는 사유가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

권리금관련문의

임대계약전에 권리계약을 했습니다. 그런데 권리계약을 해약해야할거 같은데.권리계약금을 받은 전임차인이 계약금을 안돌려주겠다고 하네요. 임대차계약전 권리계약도 계약해지시 돈을 못돌려받는건지 궁금합니다. 임시 게재중단 안내

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 권리금반환

민법에 규정된 계약에서의 계약금은 계약의 해제시 위약금의 성격을 갖습니다.따라서 귀하가 권리금계약을 이행하지 않는다면 전임차인은 계약금을 반환할 의무가 없습니다.권리양도계약서에도 다음과 같은 조항이 분명히 있을 것입니다.

 

"계약의 해제" 매수인이 중도금(중도금약정이 없는 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.권리금계약은 점포에 시설된 일체의 시설 및 집기비품과 입지효과(위치성),영업상 형성된 대고객 지명도 등 영업적 효과에 대한 일체의 유무형 자산을 거래하는 계약으로서 점포의 임대차계약이 체결되기 이전이라 하더라도 귀하가 계약의 해제를 원한다면 상대방은 귀하(매수인)에게 계약금을 반환할 의무가 없습니다.

 

만약 상대방이 계약의 해제를 원한다면 계약금에다 계약금만큼 더 보태서(계약금의 배액) 귀하에게 지불해야 합니다. 상대방이 계약금만 돌려주고 권리계약을 없었던 것으로 하자고 한다면 귀하는 용납할 수 있겠습니까 ? 귀하가 권리금계약을 해제하려 한다면 아무리 억울한 생각이 들더라도 계약금을 포기할 수 밖에 없습니다.다만,매매가액의 10%가 넘는 금액을 계약금으로 지불했다면 초과금액은 돌려달라는 요구를 해 볼 수는 있을 것입니다. 왜냐하면 매매가액의 10%정도를 계약금으로 하는 경우가 사회적 통념으로 일반화되어 있기 때문입니다.그러나 그렇다 하더라도 상대방이 10% 초과액도 되돌려 주지 않는다면 다툼의 분쟁이 될 수 밖에 없습니다.가장 좋은 방법은 인간적인 대화로서 타협하는 것입니다. 대립보다는 부드러운 대화로 해결을 시도해 보시기 바랍니다.

   

점포 계약 기법-권리금 계약에 필요한 서류 점검 창업

점포 권리금 협상은 점포의 임차권을 기반으로 형성된 권리이기 때문에 임차권의 존속 및 지속성 여부를 잘 살펴보아야 한다.권리금 협상이라고 하면 일반 사람들은 가격적인 조건만을 생각하지만, 가격을 결정하기 이전에 이미 완료되었어야 할 서류 검토 부분이 있다.권리금 계약을 하기 전 확인해야 할 서류는 일반 부동산 매매 계약과 부동산 임대차 계약 전에 준비해야 할 서류와 동일하며 여기에 허가 사항까지를 양도 양수하는 것이라면 허가를 승계 받는 것에 결격사유가 없는지, 각종 행정 처분 사항이 있는지를 구청 또는 시청에서 점검하면 된다.

 

1. 구청(또는 시청)에서 발급되는 서류들

가. 토지 대장(공시지가 포함)

토지 대장으로는 토지의 지목과 면적을 알 수 있다. 예전에는 별도의 개별공시지가확인원을 발급받았지만 요즘은 토지의 공시지가까지 토지대장에 기재되어 발급되고 있다.

 

나. 건축물 대장

건축물 대장에는 건축물의 구조와 용도, 면적 등 건물의 일반적인 조건들이 기재되어 있다. 건축물 대장을 볼 때는 특별히 불법건축물인지를 살펴야 한다. 판매시설이라면 불법건축물이라도 관계가 없겠지만, 허가 업종일 경우 허가가 승계되지 않거나, 신규 허가가 승인되지 않는다.현재 판매시설로 입점한다고 하더라고 다용도로 매매할 경우 매매업종에 제한을 받기 때문에 권리금이 깎이게 될 확률이 높다.

 

다. 도시계획 확인원(또는 토지 이용계획 확인원)

도시계획 확인원에는 토지의 용도지역, 용도지구 등 도시계획상의 각종 규제사항이 나타나면 지역 권리금이 있는 일반 점포에서 특별히 신경써야 할 근본적인 사항은 도로 사항으로 도로에 저촉이 되어 있을 경우 추후 도로에 편입되는지 건물 면적이 얼마나 되는지를 알아보아야 한다.가장 편안한 상태는 도로에 접해 있는 경우이나 향후 도로가 확장된 염려가 있는지 미리 살펴보아 5년간 도로 확장을 입안할 확률이 적다면 계약해도 무방하다고 보겠다.그러나 도시계획 입안중인 경우 상세 계획 구역이나, 지구단위 계획 구역으로 묶일 염려는 없는지 등을 입점하는 업종에 따라 잘 살펴보아야 한다.

 

라. 지적도

현재 도시지역은 도시계획 확인원에 지적 사항을 포함하고 있기 때문에 굳이 별도로 발급 받을 필요는 없다.그러나 간혹 현황 도로는 있는데 지적도 상에 도로가 없다면, 추후 도로의 사용이 지장을 받을 염려를 제거하여야 하겠다.이런 경우라면 원하는대로 권리금을 절충할 수도 있을 것 같다.

 

2. 법원등기소에서 발급되는 서류

가. 토지 등기부등본

토지 등기부등본에서는 토지의 면적과 소유자를 알 수 있고 소유권과 소유권이외의 권리 등 표면적인 권리관계를 알 수 있다. 물론 실제적인 권리 관계는 현재의 임차인이나 건물주 스스로가 주는 정보가 더욱 정확하겠다.일반인이라면 토지에 과도한 설정이 있거나 토지와 건물의 소유권자가 다르다면 이들의 관계에 대해 집중적으로 알아보아야 하겠다.요즘은 초보자들의 점포 창업이 많아서 30~40년간 영업을 하는 점포를 찾아보기는 힘들지만, 만일 토지만 경매에 들어갈 경우 법정 지상권이 소멸되는 기한이 차면 쫓겨나게 될 확률이 높고, 권리금을 대폭 떨어뜨리는데 지대한 공헌을 할 것이 불 보듯 뻔하지 않은가!

 

나. 건물 등기부등본

건물 등기부등본에서도 토지와 마찬가지로 소유권과 소유권 이외의 권리관계가 나타나게 된다.일반적인 근저당권 설정은 토지와 건물의 공동담보로 설정될 확률이 높다. 그러나 전세권 설정은 건물에만 나타나므로 토지만 확인했다고 건물에 대한 소유권과 소유권 이외의 권리 관계에 소홀하지 말아야 하겠다.

 

3. 상업등기소에서 발급되는 서류

상업등기소에서 발급되는 서류로 권리금 계약 전에 살펴볼 것이 있다면 법인등기부등본이다.예전에는 건물에 많은 액수의 근저당 설정이 있어도 건물주가 법인인 경우 사업때문이니 절대적으로 안전할 것이라는 판단이 지배적이었다.그러나 경기불황이 장기화되고 침체의 골이 깊어지자 괜찮던 기업, 잘나가던 기업도 하루아침에 무너져버린다.현재 법인의 설립금액이 얼마이며 사업 종목이 어떤 것인지, 사업의 영역은 어디까지인지를 살펴볼 수 있다면 뜻밖의 도움을 받게 될 것이다.

 

서류를 살펴보는 이유가 단순히 소유권 관계를 파악하거나 권리금을 절충하고자 하는 것도 있겠지만, 임대차와 그에 따르는 각종 위험을 제거하거나 제거할 수 없다면 피할 수 있는 방법을 사전에 검토한다는 의미가 더욱 크다고 보아야겠다.

전산등기부가 작성되면서 예전의 자세한 등기 사항에 대한 검토는 못하게 되었지만, 될 수 있으면 말소기록까지를 살펴보는 것이 좋겠다.

 

때로는 겉으로는 아무 문제가 없는 것 같지만, 집안의 상속문제, 신병문제 등으로 인해 급매 처분될 확률은 없는지를 서류로도 그 조짐을 알아볼 수 있게 된다.부모와 형제자매가 공유지분 또는 공동지분으로 설정되어 있는 부동산이라면 부모가 돌아간 후 상속문제가 불거질 수 있고, 상속세 문제 등으로 급매 처분될 수 있겠고, 누군가 독자적으로 인수하면서 명도를 하고 새롭게 임대 구성할 확률도 없지 않다고 보겠다.

 

판사는 모든 사건 서류와 증언, 증빙 서류 등을 기초로 법률적인 판결을 내린다고 한다. 그러나 우리 계약의 이해당사자들은 이런 서류들만으로 모든 것을 결정하기는 어렵다. 왜냐하면 사람이 법으로만 살지 않기 때문이다. 사람이 살아가는 세상에는 얼마든지 예외적인 일들이 벌어질 수 있다. 그렇기에 한편으로는 더욱 조심해야 하고 또 다른 한편으로는 더욱 믿어야만 한다. 서류가 말하지 않는 모든 진실을 알고자 하는 사람이 있다면 사람들의 입술을 통해 듣기를 권한다.다만, 계약은 속고 속이기 위한 것이 아니라, 믿고 또 믿기 위한 것이기에 더불어 그 믿음을 더욱 확고히 하기 위한 것이기에 우리들의 사전 협상은 더욱 더 정확하고 구체적이어야 한다고 생각한다

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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