[스크랩] 용적률 확대·임대주택비율 완화, 뉴타운사업 활성화 될까

9개 구역에서 뉴타운사업이 진행되고 있는 흑석동 일대. 7·8·9 지구가 조합설립인가를 받은 상태로 사업추진에 속도를 내고 있다./사진= 임해중 기자© News1

시장은 '화색' vs 전문가 "지자체 결정에 달렸다"

(서울=뉴스1) 임해중 기자 = "사업진행 단계에 관계없이 임대주택 의무비율을 완화해 정비계획을 수립할 수 있다면 수익성 문제로 사업추진이 어려웠던 사업장에 도움이 될 겁니다."(박영모 신길6구역 추진위원장)

정부가 고사위기에 처한 뉴타운사업 회생을 위해 용적률 인센티브제도를 손질하기로 했다. 뉴타운 사업지내 재건축 사업에도 용적률인센티브제를 허용하고 증가된 용적률에 적용되던 임대주택 의무비율을 완화하는 게 골자다.

이같은 정부방침에 현장 관계자들은 기대감을 드러냈다. 줄어든 임대주택 물량을 일반분양으로 전환하면 그만큼 사업성을 높일 수 있어서다. 특히 서남권 최대 규모의 재정비촉진지구지만 주택경기 침체로 사업추진에 애를 먹었던 신길뉴타운 사업장에서의 기대감이 컸다. 존치구역 일부가 휴먼타운과 재정비촉진지구로 분리 개발되고 있는 흑석뉴타운 관계자들도 정부 정책을 반기는 모습이다.

반면 전문가들은 현장 관계자들과 다소 다른 견해를 내놨다. 지난 6월 국회 본회의를 통과한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)' 개정안으로 용적률인센티브제가 재건축까지 확대됐지만 뉴타운지구 중 재건축 방식으로 사업이 진행되는 구역이 거의 없어 시장에 미치는 영향이 제한적이라는 것이다.

여기에 임대주택 의무비율을 낮춰 뉴타운 재개발 사업의 수익성을 높이고자 마련된 시행령 개정안에도 한계가 있어 관련법 개정의 실효성 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

◇사업시행인가 재건축도 변경 가능…시장 기대감은 큰데 "재개발은 글쎄"

국토교통부가 5일 입법예고하는 도촉법 시행령 개정안은 용적률인센티브 적용 후 의무적으로 건설해야하는 임대주택비율을 낮춰주는 내용을 핵심으로 하고 있다.

시행령 개정안 부칙에는 '재정비 촉진계획이 결정·고시 된 주택재개발, 주택재건축 사업에 대해서도 본 시행령을 적용할 수 있다'는 내용이 포함됐다. 시행령 적용여부가 가능한 사업단계를 정하지 않았기 때문에 사업시행인가 이후 구역도 정비계획변경 절차를 밟을 수 있다는 게 국토부 측 설명이다.

뉴타운지구의 대부분을 차지하고 있는 재개발 현장에서는 임대주택 의무비율 완화를 소급적용할 수 있다는 점에 기대감을 드러냈다. 광역개발을 목적으로 한 도촉법은 재정비촉진구역 지정과 큰 틀의 계획수립절차만을 정하고 각 구역들은 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 재개발, 재건축, 도시환경정비사업으로 나눠 추진된다. 대부분은 재개발 사업으로 도촉법 개정 전부터 용적률인센티브를 적용받아왔기 때문에 시행령 소급적용 여부에 촉각을 곤두세웠다.

실제 영등포구 신길동 일대 146만9910㎡ 규모를 대상으로 하고 있는 신길뉴타운 지구는 총 16개 구역으로 나눠져 있지만 재건축 구역은 1곳에 불과하다. 나머지 15개 구역은 재개발로 사업이 추진 중이다.

신길 6구역 추진위 관계자는 "임대주택 의무비율 완화가 소급적용 되면 뉴타운 재개발의 수익성을 높이는 데 도움이 될 것"으로 기대했다.

흑석뉴타운 지구도 분위기는 비슷했다. 흑석뉴타운 9개 구역 중 8개 구역은 재개발 방식이고 나머지 한 곳은 도시환경정비방식으로 사업이 추진되고 있다. 이중 사업시행인가 이전의 현장은 6개 구역이다.

흑석동 인근 A공인관계자는 "사업단계에 관계없이 시행령이 적용된다면 수익성을 따져보고 정비계획 변경을 추진하는 재개발 사업장이 나올 수 있다"고 내다봤다.

이에 반해 전문가들은 도촉법 시행령 개정안이 뉴타운 재개발의 추진동력을 다시 살릴 수 있을지는 단언할 수 없다는 입장이다. 시행령 규정안 자체에 한계가 있기 때문에 실제 뉴타운 재개발 현장에 도움이 될지 불확실하다는 것이다.

김조영 법률사무소 국토 변호사는 "서울시 조례는 늘어난 용적률의 50% 내에서 임대주택을 건설하도록 정하고 있다"며 "시행령 개정안은 이 비율을 수도권 과밀억제권역의 경우 20∼50%, 그 외 지역은 50%로 이하로 규정하고 있는데 서울시 조례가 정한 상한선과 같다"고 지적했다.

시행령 개정안이 지자체의 임대주택비율 완화를 강제하지는 못한다는 것이다. 서울시 등 지자체가 조례에서 정한 임대주택 의무비율을 하향조정하지 않으면 시행령 개정안이 의미를 잃게 된다.

김 변호사는 "지자체가 정부의 뉴타운활성화 정책에 발을 맞춰주는지가 관건"이라며 "정부가 뉴타운 수익성 확보에 대한 의지를 드러낸만큼 지자체가 조례로 법적 상한선보다 더 낮은 수준의 임대주택 의무비율을 정해줘야만 법개정이 효과를 거둘 수 있다"고 덧붙였다.

시행령 소급적용에 대한 전문가 의견도 우려가 앞섰다. 정비계획이 이미 마련된 곳은 시행령 개정으로 오히려 혼선이 빚어질 수 있어서다. 조합이 용적률인센티브에 따른 일반분양 수익을 다시 계산하게 되면 사업일정에 차질을 빚을 가능성도 있다.

전영상 한가람 법무법인 대표변호사는 "사업시행인가 단계의 사업장은 정비계획변경 절차를 밟기가 상대적으로 쉽지만 관리처분인가 단계 사업장은 정비계획변경 이후 관리처분인가를 다시 받아야하는 번거로움이 있다"며 "정비계획변경에 따른 사업지연 손실 등도 따져봐야하기 때문에 사업장에서 이번 시행령 개정안이 어느 정도 받아들여질지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

◇재건축 '숨통' 트였지만…"뉴타운 재건축이 없다"

도촉법과 시행령 개정안의 또 다른 축은 용적률인센티브제를 뉴타운 재건축까지 확대했다는 점이다. 도촉법 개정안은 이 법안 3조 3항을 개정하며 19조에 정해진 용적률인센티브 적용대상을 재개발에서 재건축까지 확대하기로 했다. 시행령 개정안은 재건축 용적률인센티브제에 따른 임대주택 의무비율을 새로 정하는 내용을 담았다.

용적률인센티브제란 사업시행자인 조합이 공원·녹지·도로 등 기반시설을 무상 제공하면 용적률을 허가기준 보다 올려주는 것을 말한다. 용적률이 오르게 되면 일반분양에 따른 분양수익을 더 거둘 수 있어 사업성을 높이는 방안으로 활용돼왔다.

도촉법이 개정되기 전에는 뉴타운 재건축이 용적률 인센티브제 대상에 포함되지 않아 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)'에 규정된 용적률 법정상한을 적용받지 못했다.

정비사업의 용적률은 건축법에서 정한 기준법 위에서 지방자치단체가 조례로 정한 세부기준에 따라 정비계획을 수립할 때 정해지게 된다.

국계법은 일반거주 지역을 1∼3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 200%, 250%, 300%로 정하고 있지만 서울시 등 지자체는 조례로 이 상한선을 150%, 200%, 250%로 제한해 재건축 사업성 확보에 어려움을 겪어왔다. 기반시설 부담금을 내더라도 법정상한까지 용적률인센티브를 받아내는 게 사실상 불가능했던 것이다.

도촉법이 개정됨에 따라 지자체의 조례 효력이 사실상 상실됐기 때문에 뉴타운지구 내 재건축 사업도 용적률인센티브를 받을 수 있게 됐다. 늘어나는 용적률에서 어느 정도를 임대주택비율로 돌릴지가 관건인데 시행령 개정안이 그 상한선을 재개발보다 낮은 30% 이내로 정하고 있다는 점도 고무적으로 받아들여지고 있다.

뉴타운재개발의 임대주택 의무비율은 수도권과밀억제권역의 경우 20∼50%, 그 외 지역은 50% 이하다. 재건축은 이보다 낮은 각각 10∼30%, 30% 범위 내에서 지자체가 임대주택 의무비율을 정하게 된다.

국토부 관계자는 "뉴타운 재건축의 경우 임대주택 의무비율 법적상한선을 30% 정해놨기 때문에 지자체가 조례로 이 비율을 0으로 낮추면 늘어나는 용적률을 모두 일반분양으로 돌릴 수도 있다"고 설명했다.

다만 뉴타운지구 내에 재건축 사업장이 거의 없다는 점에서 시장에 미치는 효과는 제한적일 것으로 보인다. 서울권 대표 뉴타운지구인 신길, 흑석, 가재울 뉴타운 31개 구역 중 재건축은 1개 구역, 도환사업이 3개 구역, 나머지 28 구역은 재개발 방식으로 사업이 추진되고 있다.

한 업계관계자는 "뉴타운 재건축 사업이 탄력받을 것으로 기대되고 있지만 막상 수혜대상은 많지가 않다"며 "뉴타운은 광역단위 도시개발의 한 형태로 공공사업의 성격을 가지고 있어 재건축 비율이 낮을 수밖에 없다"고 말했다.

◇뉴타운 불확실성 해소가 선결과제

이번 정부정책이 효과를 거두기 위해선 뉴타운 불확실성이 먼저 해소돼야한다는 의견도 있다. 서울시가 최근 사업추진이 원활한 구역에 1%의 저리 융자 지원계획을 담은 '맞춤형 뉴타운출구전략'을 내놨지만 정작 조합해산에 따른 매몰비용 부담문제는 쏙 빠졌기 때문이다.

현재까지 뉴타운출구전략 이후 실태조사 대상지 571곳 중 지구지정이 해제된 곳은 112개 구역이다. 지구지정에 따른 매몰비용만 3300억원 가량으로 서울시는 이 비용의 최대 70%까지 부담한다는 방침을 세워놓은 상태다.

문제는 서울시의 내년 매몰비용 처리비용 예산이 39억원에 불과하다는 점이다. 서울에서 조합이 설립된 구역만 300개 정도로 사업추진주체가 있을 경우 주민 50%가 동의하면 구역해제가 가능하다.

조합이 해산될 경우 매몰비용은 천문학적으로 늘어나게 되는데 조합과 조합원이 이 비용을 고스란히 떠안을 수밖에 없어 뉴타운출구전략이 답보상태를 거듭하고 있는 실정이다. 정부-서울시-조합 3자 중 누가 어떤 식으로 매몰비용을 나눠 부담할지에 대한 논란이 계속되고 있지만 이 문제가 해결되지 못하며 시장 불확실성만 키우고 있다.

권순형 J&K부동산연구소 대표는 "서울시가 개입해 불필요한 지출을 줄이고 저리 융자금을 지원하는 정도로 사업성 저하 문제를 해결하기 어렵다"며 "현 주택경기를 감안했을 때 임대주택 의무비율을 낮춰준다고 해도 뉴타운사업의 수익성이 획기적으로 개선된다고 보기는 힘들다"고 말했다.

임대주택 의무비율 완화가 뉴타운사업의 수익성 확보에 일정 부분 도움이 될 수는 있지만 시장 분위기를 반전시킬 만큼의 강력한 계기가 되기에는 역부족이라는 것이다.

함영진 부동산114리서치 센터장은 "정부와 서울시가 출구전략에 따른 매몰비용 문제를 먼저 매듭짓고 사업성 확보를 위한 방안이 나와야지만 뉴타운정상화를 기대할 수 있다"며 "주택경기가 다소 살아난 이 시점에 국회 계류 중인 분양가상한제 폐지 법안을 통과시켜 사업추진 동력을 살릴만한 강력한 시그널을 줄 필요도 있다"고 말했다.


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출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 최승호 원글보기

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