[스크랩] 실수요자라면 집사는 것을 두려워할 필요 없다

 

수도권 조정국면 이후 2013년 매매 회복 기대...

전세시장은 2013년 도래할 임차 재계약 총량에 주목할 필요

신정부 출범, 주택시장 변동폭 줄이는 정책 노력 기대

 

2012년 아파트 매매시장은 3년 연속 수도권의 조정국면이 지속되고, 글로벌 금융위기 이후 급등세를 이어갔던 지방주택시장마저 가격상승에 제동이 걸리는 모습이다. 전국은 3.27% 하락했고 지역별로는 ▼서울(-5.79%) ▼수도권(-3.41%) ▼지방 5대 광역시(-0.54%) 순으로 떨어졌으며, 유일하게 기타 지방지역만 1.22% 상승했다. 그러나 지역에 따라 보합세를 보이거나 계속 떨어지는 모습 속에서도 취득세 요율감면을 담고 있는 "9·10 대책" 이후 저가 매수세가 유입되며 수도권의 낙폭이 축소되는가 하면, 주택 거래량이 두 달(10~11월) 연속 순증 해 2013년 주택시장 회복조짐을 밝게 하고 있다.

 

수도권 가격 조정과 정체상태에 놓인 미분양, 주택담보대출 연체율 증가 등 주택시장 회복에 발목을 잡는 지표가 상존하지만, 18대 대통령 당선자인 박근혜정부 출범(2013년 2월 25일)이후 시장친화적인 부동산정책 방향(취득세 감면 연장, 다주택자 양도소득세 중과 및 분양가상한제 폐지 등)이 제시될 예정이고, 움츠러들었던 세계 경기지표도 호전이 예고되고 있어 2013년 부동산 시장은 상반기보다 하반기 침체분위기를 반전시킬 역량이 점차 커질 것으로 판단된다. 유럽의 불안정성에 점차 내성이 생기고 있는 세계 경제의 성장과 함께 국내경기가 수출 중심으로 경제성장률 3% 이상의 회복세를 띄며 상저하고의 경제상황을 만들어 낼 수 있다면 주택시장도 실수요자 중심의 잠재수요기반은 비교적 견실한 편이기 때문이다.

 

▶ 수도권 조정국면 이후 2013년부터 매매 회복 기대

수도권은 몇 년간 조정된 집값과 꾸준한 전세가율 상승(2012년 11월 전국 전세가율은 57.14%로 2008년 말 42.58% 대비 14.56%p 증가)으로 일부 중소형 평면에선 임차수요의 구매수요 전환이 기대된다. 강남권과 수도권 버블세븐 등 일부 지역은 전 고점대비 20~30%이상 집값이 하락하며 저가 급매물 위주로 실수요자가 매수로 돌아설 수 있는 기반이 조성되고 있다. 가구의 분화현상에 따른 가구 수 증가가 2035년까지 추정되는데다, 기존주택의 노후화와 멸실 등으로 연평균 40만호 안팎의 신규수요 유발요인이 추가적인 주택 재고 필요성을 충족시키고 있다.

 

물론 변수가 없는 것은 아니다. 2013년 벽두부터 취득세 감면 일몰 연장이 불발돼 세제완화 공백이 장기화되거나, GDP 등 거시경제 여건의 불투명성, 경락률 저하, 주택담보대출의 부실우려가 현실화된다면 주택시장의 침체터널은 생각보다 길어질 수 있다. 그러나, 금감원은 주택담보대출 부실화 위험대출(경락률 초과대출)이 전체 주택담보대출(`12년 10월 기준 394.9조원)의 3.3%, 고위험대출(7등급 이하 연체자)은 1.1%로 아직까지 국내경기가 주택담보대출 리스크를 감내할 수 있는 수준으로 평가하고 있다.

 

2013년 생애최초구입자의 유효수요를 창출하고 보금자리주택 등 공급조절이 병행된다면 일정부분 시장 기능의 정상화를 기대할 수 있을 것이다. 오히려 1/4분기 신정부 출범 이전 부동산정책 공백기 집값이 단기 조정될 때 서울 도심 역세권 등 중소형평면과 집값이 조정된 강남권은 저가 급매물 사냥이 가능한 적기가 될 수 있다.

 

실제, 2006년 11월 대비 현재2억9,800만원 집값이 조정된 강남구 도곡렉슬 86.9㎡는 최근 6억 원(2012.10.12)에 실 거래 됐다. 강남권이지만 전세가율이 무려 82.5%에 달하고 매매금액과 전세금의 차액이 1억500만원에 불과해 추가 가격조정 위험이 낮을 것으로(향후 하방경직성이 강할 것으로) 판단된다. 전세 사는 대신 시중의 장기 고정금리 보금자리론을 이용해 매입에 나설 경우 2년 거치기간 내 월이자부담은 54만4천원, 전세 및 대출을 포함해 내집마련에 나설 경우 월이자 부담은 38만1천원 정도로 감내할 수 있는 수준이라 판단된다. 당장 전 고점까지 상승하긴 무리가 있으나, 향후 부동산시장 회복에 대한 믿음이 있다면 장기 시세차익을 기대해 볼 수 있고, 자기자본비율을 높여 income gain을 목적으로 월세를 높더라도 정기 은행이율보다는 수익률이 높게 나오는 것으로 분석된다.

 

▶ 지방주택시장은 가격조정 등 하향 안정세 추정

다만 수도권과 달리 지방주택시장은 차별화된 체질변화가 예고된다. 2011년(5대광역시 7.65%, 기타지방 11.04%상승)에 비해 2012년은 가격변동성이 크게 둔화되는 등 3년 이상 상승한 가격에 대한 시장 부담감과 2013년 입주물량 증가(`13년 지방 96,137가구로 `12년 대비 25,972가구 순증)에 따른 공급과잉 현상이 하반기부터 가격조정과 분양시장 청약경쟁률 저하를 불러올 확률이 높다. 재고주택 가격상승탄력에도 제동이 걸릴 것으로 분석된다.

 

▶ 전세시장은 2013년 도래할 임차 재계약 총량에 주목할 필요

전세시장은 2013년 도래할 임차 재계약 물량을 주시해야 한다. 2012년 "국내인구이동"은 지속적인 감소세를 띄고 있어, 임대차시장에도 신규 이사보다는 임차재계약 증가 사례가 많아질 것이다. 2013년 전월세 계약만료 예정 건수는 총 132만1,242건으로 추산된다. 특히 상반기는 68만8,863건으로 임대차 재계약이 도래하는 규모가 하반기보다 5만6,484건 많다. 이중 1분기가 35만906건으로 전월세 재계약이 가장 많이 발생할 것으로 판단돼 적어도 여름이전인 2분기까지 임차가격 오름 추세가 이어질 확률이 농후하다. 2분기도 33만7,957건의 임대차재계약 가구가 출회될 예정이라 2013년 상반기가 연내 임차시장의 잠재적 고비가 될 전망이다. 여기에 신정부 임대주택 정책도입(임대료 상한제 등)과 신혼부부 결혼수요 및 계절적 요인, 저금리영향에 따른 보증부월세 선호 현상 등 2013년 전월세시장의 돌발변수는 다양한 편이다.

 

▶ 분양시장은 수도권 비중 56%로 지방공급확대현상 제동(신정부출범 공급정책변화 눈여겨봐야)

부동산114(www.r114.com) 조사에 따르면 2013년 전국 분양예정(`12년 31월 조사기준) 아파트 물량은 총 245개 사업장 19만5,955가구로 이중 약14만 6,067가구가 일반분양 될 예정이다. 대선 이벤트와 건설사업 위축, 분양시장의 양극화로 건설사의 2013년 분양 사업계획 집계가 완벽하지 않은 부분을 감안하더라도 2012년 기공급 물량인 20만661가구 대비 4,706가구 가량이 감소될 것으로 보인다. 특히 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권이 10만9,735가구, 지방이 8만6,220로 지방 아파트 공급량의 감소가 예상된다.

 2012년 기 공급된 지방물량은 14만6,463가구로 2013년은 전년대비 -41.1% 분양물량이 급감한다. 전국 분양에서 수도권 비중이 56%로 지난 2년간 지속된 지방 공급 확대현상이 위축되면서 세종시와 지방혁신도시 일부 지역을 제외하면 예비청약자의 분양사업지 선택은 수도권에 집중될 것이다.

 

2~3월 봄 분양시장은 2013년 공급시장의 바로미터가 될 것으로 보인다. 분양성수기일 뿐만 아니라 보금자리주택정책 변화 등, 신정부 출범에 따른 신규공급(분양) 정책의 지각 변동과 임대주택공급 확대 방향성으로 공공 분양물량의 선호도가 민간 알짜 사업장으로 이전될 가능성도 있다. 입지 뛰어난 세곡ㆍ내곡 보금자리주택 잔여물량의 인기는 2013년에도 계속되겠지만 공급량이 미미한 편이라 서울 도심역세권 정비사업 일반분양 물량이나, 판교ㆍ위례신도시 민간물량의 희소성이 부각될 것으로 기대된다. 2013년에는 입지가 뛰어난 수도권 개발지역에 분양 및 임대 물량이 포진되어 있는데, 위례신도시 A2-5, A2-10, A2-12블록에 총 2422가구가 공급될 예정이며 판교신도시에도 알파돔시티 주상복합과 판교동 C2-2, C2-3블록에 946가구가 공급된다. 이외에도 수도권에서 청약 호조를 보였던 동탄2신도시, 수원광교신도시 내에서 새 아파트 공급물량이 예정되어 있다.

 

▶ 신정부 정책(하우스푸어 대책과 주택거래 활성화) 시장 변동폭 줄이는 정책노력 필요

2013년은 신정부의 정책에 따라 중장기적인 부동산시장의 방향성을 가늠하는 중요한 잣대가 되는 한해다. 지분매각제의 경우 일정 부분 공적자금 투입이 불가피한만큼 하우스푸어에 대한 범위설정과 구제 기준 마련이 병행되어야 하고, 돈 안 드는 전세제도는 임대인의 제도수용에 대한 유입동기를 높여 실효성을 충족시켜야 한다. 임대료 규제책으로 고려되는 전월세상한제도 시행으로 인한 단기적 임대료 상승 역기능을 줄일 수 있는 임대주택 공급정책 병행이 관건이 될 것이다.

 

인구노령화, 1~2인 가구 증대 등 인구 구조적인 변화 속에서 하우스푸어 문제 해결과 주택거래활성화, 전월세시장의 안정이 동시에 요구되는 어려운 시점이다. 하반기 거시경제 회복에 발맞춰 서민 주택구입을 위한 실질적인 정책이 발현되고 시장 변동 폭을 줄이기 위한 정책적 노력이 가시화된다면 전세가율 증가로 인한 실수요목적의 주택구입이 하반기부터 거래시장에 일정부분 긍정적인 신호로 작용할 것이라 믿는다.

(출처:함영진칼럼)

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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