타운하우스수지분석

사 업 명						수원 이목동 블럭형 전원주택신축															용도지구						도시지역, 자연녹지										(단위:천원) Ver.0707
부지대표지번						수원시 장안구 이목동    번지 일원															토지평단가						2,500.0								용적률				49.90%
매입면적(토지)						34,709.00						㎡	10,499.47							평	평균개별공시지가						시가의		40%		1,000.0				건폐율				20.00				%
도로면적						7,272.00						㎡	2,199.78							평	평균분양가														건축규모				지하	0	지상 :		3
제외부지						4,769.00						㎡	1,442.62							평	건축비						6,000								세대수				61			세대
사업면적(토지)						29,940.00						㎡	9,056.85							평	계약금비율						10%								PF율(토지비)				120.0%
전체연면적(건물)						11,332.49						㎡	3,428.08							평	중도금무이자비율						40%								PF 수수료				2.0%
지상연면적(건물)						11,332.49						㎡	3,428.08							평	중도금무이자 이자율						7.0%								PF 이자율				8.0%
구    분													금  액						산출 내역																비  고							비율
매 출	토지분양			건축부지(도로포함)			9,056.85				평형		40,752,000						9,056		평		×	1					×	4,500			천원									74.7%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
						소  계							40,752,000											1											세대가격 :							74.7%
				주말농장							평형		-								평		×						×	-			천원									0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
											평형		-						-				×						×				천원					-				0.0%
						소  계							-											-																		0.0%
																																										0.0%
										소  계			40,752,000						-																							75%
	건축 분양					2,763							13,815,000						2,763.00				x	5,000																		25.3%
																																										0.0%
																																										0.0%
																																										0.0%
																																										0.0%
													13,815,000																													25.3%
	부가세					부가세 차액							0																						VAT추정				7%			0.00%
						부가세				소  계			0																													0.00%
	매 출 합 계												54,567,000																													100.0%
비                                    용	토지비		토지매입비										25,000,000						10,499				평	×	2,090				천원													58.3%
			제세공과금(취,등록세)																25,000,000					×	4.6%																	0.0%
			등기대행료(법무사)																25,000,000					×	0.20%																	0.0%
			명도비용예상																																							0.0%
			사업권인수비용(P)																																							0.0%
			지주작업비(중개수수료)										750,000						25,000,000					x	3.0		%								토지비의 2~3%							1.7%
			소계										25,750,000																													60.0%
	건축비		직접공사비										8,289,000						2,763				평	×	3,000			천원														19.3%
			간   접       공사비			각종 인입비							138,150						2,763				평	×	50			천원							난방,전기통신 등							0.3%
						예술장식품비																													주거 0.1% 기타 0.7%							0.0%
						상하수도 분담금							36,000						60				세대		600			천원														0.1%
						철거비/토목공사비							1,820,000												토목공사			평당 25만원		20만원					기반시설포함							4.2%
						건축허가조건이행공사비													진입로,단지외공사,주변도로개설,공원조성 등 인허가조건부																공사비에 포함							0.0%
			설계감리         인허가비			설계비							552,600						2,763				평	×	200		천원															1.3%
						감리비							138,150						2,763				평	×	50		천원															0.3%
						기타용역비(1식)							100,000						인허가 (면허세등) / 지구단위 / 측량 / 감정평가 등																							0.2%
			소계										11,073,900																													25.8%
	판매비		M/H 부지임차료										-						-		개월		×	-			천원															0.0%
			M/H 건립 및 건축,해체비										50,000						일식																디스플레이 등							0.1%
			S/H 운영비										120,000						24		개월		×	5,000			천원								샘플하우스 운영							0.3%
			분양 보증 수수료																																							0.0%
			광고 홍보비										545,670						54,567,000					×	1.0%																	1.3%
			분양 수수료										900,000						40,752,000					×	1.0%		+															2.1%
			소계										1,615,670																													3.8%
	부대비		일반          부대비용			관리신탁수수료													54,567,000					×	1.0%										관리신탁							0.0%
						민원처리비(인허가,민원)							100,000						54,567,000					×	0.1%																	0.2%
						시행사 일반 관리비							480,000						20,000				원	×	24		개월															1.1%
						입주 관리비							30,500						61			세대		×	500				천원													0.1%
						소계							610,500																													1.4%
			제세        공과금			보존등기비							946,144						29,567,000					×	3.2%																	2.2%
						과밀부담금																													서울시만/업무.판매용만							0.0%
						광역교통시설 부담금																													수도권4%/기타2% -50%							0.0%
						근저당 설정 비용							26,000						6,500,000					×	0.4%										토지(PF) 설정+해지비							0.1%
						학교용지 부담금																																				0.0%
						주택채권 매입							465						11,332					×	80%		×	0.3		천원		×	17%		약식							0.0%
						종합 토지세							50,000						25,000,000					×	100.0%			×	0.2%		×	1.0		년								0.1%
						도시 계획세							50,000						25,000,000					×	100.0%			×	0.2%		×	1.0		년								0.1%
						지방교육세							10,000						종합 토지세					×	20%																	0.0%
						농어촌특별세							6,500						50만원+1천만원을 초과 하는 금액의 100분의 15																							0.0%
						기반시설부담금													(	58		+	0.3		x	1.0		x	241.0			)			평균개별공시지가(천/M2)							0.0%
																				x	11,132				x	20%		-	36,000						302.5							0.0%
						대체농지조성비 외							1,250,000																													2.9%
						기타 예비비							300,000						54,567,000					×	0.2%																	0.7%
						소계							2,639,109																						통         계							6.2%
	금융비		PF수수료										150,000						5,000,000					×	3.0%										지하면/지상면				0.0%			0.3%
			PF이자										350,000						5,000,000					×	8.0%			×	1.20			년			간접비/직접비				28.8%			0.8%
			기대출금이자부담										700,000											×	40%			×	7.0%		×			년	건축비/토지비				33.2%			1.6%
			중도금 무이자																40,752,000					×	40%			×	7.0%		×	1.00		년	상가비/전체비				25.3%			0.0%
			소계										1,200,000																						실부지/전체비				86.3%			2.8%
	지 출 합 계												42,889,179																						수익금/투자금				467%			100.0%
기타	학교용지 매각대금												-										평	x					천원		x	100%
	기 타 합 계												-
세전이익													11,677,821						수익율					21.40%					계약금			2,500,000					필요사업비			3,302,600

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