[스크랩] 부동산중개업 창업계획 진행순서

부동산중개업 창업계획 진행순서 부동산창업경영이론 2007/03/26 16:22 http://blog.naver.com/hoangso21/50015717821

 부동산중개업 창업 준비에서 완벽한 계획도 중요하지만 창업준비에 왕도
 는 없다는 것을 먼저 인식해야 준비과정에서 마음이 편하여 쫓기지 않는
 다.
 
 아는 길도 한번 두 번 확인하고 물어가고 척하고 물은 것 이번에는
 거꾸로 물어보고 한다면 처음부터 배운다는 겸허한 자세 준비와 열심히
 발로 직접 뛰고 눈으로 확인하고 머리로 느껴야만이 진정한 나의 것인 판
 단이 서게 될 것이다.
 
 남에 힘을 먼저 빌리려 생각한다면 시차 계산을 잘못한 것이다.
 우선 내가 알고 모든걸 이해하고 힘을 가진 후에나 거기에 적절한 판단으
 로 남의 힘을 활용하려는 생각을 해볼 시기다.
 
 로마는 하루 아침에 이루어지지 않는다는 말보다 둘이 아무리 좋아서 힘
 을 썼다 해도 아이는 열달이 되어야 나온다는 사실을 말해주고 싶다.
 열달이란 의미는 자신의 머리와 생각이 깨이는 것을 말한다.
 
 여러분들이 지금 부동산중개업에 생전 처음 입문한다 해서 부동산을 가
 나다부터 배울수 있는것도 아니고 가르키는 곳도 없고 여러분 자신도 그
 러고 싶은 생각이 없을 것이다.
 
 이때 가장 위험한 생각은 어떻게 적당히 위기를 넘어갈수 있는 방법을 찾
 아 중개업으로 입성하면 된다는 생각인데 이것은 크게 될 시작이 아니다.
 
 그렇다고 여기저기 기웃기웃거려 보았자 제대로 가르켜주는곳, 사람, 아
 무도 없고 헛돈만 날리고 시간만 낭비한다.
 
 그기간 동안 조금 건진 것이 있을지 모르지만 그것은 여러분이 알게 모르
 게 스스로 환경을 접하며 터득한 노력의 대가에 조금 +@에 불과한 것이
 다.
 
 돈많은 사람은 자기 나름대로 그렇게 편한 방법을 찾던지 말던지고 돈없
 거나 있어도 그렇게 쓰기 싫은 사람은 내가 솔직한 방법을 얘기해 준다
 면 골이 깊은 산길도 자주 다녀야 길이 만들어지고 열린다.
 
 부동산을 모르지만 자꾸 시장 조사하여 온 천지를 다녀보면 처음에는 하
 늘은 하늘이요, 땅은 땅으로 보이던 눈이 하늘은 고도 제한에 걸리고 땅
 은 용도에 따라가치를 천배 만배 만들수 있는 요술 카페트라는 생각이
 들 것이고 창업도 입지선정을 위해 생활권과 생활전망 그리고 신도시 지
 역을 시장조사 하기 위해 매일 뛰어다니기를 한두달만 해보시라.
 
 준베테랑 의식을 갖출 것이고 그렇게 6개월만 한다면 우리나라에서 실무
 예측에는 따라올 사람이 없을 것이다.
 
 돈 없으면 어떤가? 남 돈 버는 것 구경하는 여유를 갖는다면 그것도 즐거
 운 일이고 마음을 비우고 고무신 하나 신고 고무신 떨어질 때 까지만 더
 도 덜도 말고 다녀 본다면 중개업해서 절대로 절대로 망할 일 없다.
 
 ※ 다음 일정계획은 전체 창업 계획에서 소요될 시간 비중을 참고한 것이
 다.
 
 1. 부동산경기조사(5일)
 정보의 홍수속에서 분석 정보의 접근 방법과 능력의 중요성은 있지만 접
 근한 정보를 어떻게 가치를 인정하고 선별하고 분석할 것인가 하는 능력
 에 문제도 있다.
 
 전문정보와 여론 정보 비교, 전문기관의 부동산 경기 전망 자료와 현장
 [APT분양 매장)등 정보와 시장에서 느끼는 체감 경기 여론 정보를 종합
 판단한다.
 
 과거와 현재 정보로서 미래를 예측하고 간접 경험을 취득. 과거에 진행
 사항에 현재와 연결해 봄으로써 미래를 어느 정도 판단해 볼 수 있다.
 
 2. 주업 선정 및 경기타이밍(10일)
 경기와 자신에 맞는 현실적인 주 업종 선택, 자신의 사회적 경험과 적성
 도 무시할 수 없는 일이다.
 매일 전국을 누비며 활동적인 사람에게 APT상가에서 부동산하라면 처음
 에서 긴장에서 견디지만 알만하면 답답해하고 실증으로 몸부림치게 된
 다.
 
 개업 타이밍 선정 - 창업에서 타이밍에 중요성은 새삼 강조할 필요가 없
 다.
 타이밍이 적절하면 어려움 없이 안정권까지 경영이 가게 되지만 그렇지
 못하면 초기단계에서 어려움이 있을 수 있다.
 아무튼 좋은 알을 깔려면 타이밍을 잘 맞추고 그 타이밍은 자신의 계획서
 를 반복해서 읽으면서 자신의 느낌으로 하라.
 
 대상시장의 의식구조 형태에 따른 미래 예측에서 사무실 임대차 기간 동
 안 뜻한바를 얻을 수 있어야 한다.
 자신의 지금까지의 경력과 성격에 맞는 주 업종을 선정하고 그것이 현실
 적으로 시장성이 있는지를 면밀히 검토해 보아야 한다.
 
 3. 가사업 계획 수립(5일)
 주관적, 개인적 소신의 사업계획 수립.철저하게 자신의 생각만으로 계획
 을 수립해야 한다.
 사업계획서도 되지만 자신을 알기 위한 자기 테스트도 함께 한다고 생각
 하고 어느만큼 자신이 사실을 정확히 보고 판단하고 있는지를 이 기회에
 판단해 보아야 한다.
 
 사무실 임대료 및 유지관리비 자신의 형편에 맞는 적정선을 정한다.
 
 사무실 집기 구입 방법 및 품목, 필요 품목을 활용도에 따라 작성하여 예
 상금액을 정한다.
 
 고객 유인 방법 및 A/S 자신의 주특기를 살리는 방법을 찾는다.
 
 광고 방법 및 판촉활동 계획, 돈을 들이느냐 아니냐 하는 문제를 떠나 방
 법론적인 아이디어를 계획한다.
 
 협력업체 연계 방법, 협력 대상, 종류, 숫자 등을 구체적으로 효율성에 접
 근시킨다.
 
 고객에게 접근 방법 - 고객의식에 맞는 눈높이를 맞추는 방법
 
 영업등록 관련 계획 - 기본을 갖추는 기회에서 최대한 공신력을 살릴 수
 있는 기회나 방법을 찾는다.
 
 4. 시장조사(20일)
 생활권 내 시장 조사
 
 고객 형태 파악 및 교통습관 고객수준이나 소비 습성과 교통이용 습관은
 접근 방법을 쉽게 판단할 수 있게 한다.
 
 지역 상권, 인구 유동 형태, 중개업소 흡인력을 점쳐 볼 수 있는 자료다.
 
 도심과 부도심에 역할
 
 시장의 24시간 경제활동 유형 파악(출.퇴근 시간 또는 유흥업소 전문업소
 는 야간 유동인구 조사 등)
 
 경쟁력 조사 - 주변 중개업소 수와 경쟁 방법등
 1) 자신이 살고 있는 생활권 시장조사
 2) 직장이나 평소 접하는 생활권 시장조사
 3) 인근생활권 시장조사(3-4곳)
 4) 신도시 시장조사 또는 특수시장 조사
 5) 시장조사 반복 연습
 6) 종합평가
 7) 2차 시장조사
 8) 종합평가(1차와 다른 느낌을 평가)
 9) 결론
 
 5. 사무소 장소 선정(30일)
 
 - 주업종과 맞는 상권 확보
 
 - 주민과 잠재고객 화롱 동선 파악
 
 - 교통망 조사 및 주민 습관
 
 - 장소 선정에 따른 장.단점 보완책 설정
 
 - 스스로 적응해야 하는 지역인가 변화를 주도해야 하는 지역인가 파악
 
 - 장소 선정에서 100％ 만족지는 없다. 70％정도면 선택하고 나머지는 보
 완해가는 것이 무난하다.
 
 - 일반상가는 1층에 중개업소를 꺼리는 경향이 있다. 상가를 죽인다는 이
 유에서다.
 상가가 돌아가는 저녁 시간에 건물에 불을 밝히는 시간에 중개업소는 문
 닫고 퇴근하면 상가 전체가 죽는다는 것이다.
 
 - 주변에 중개업소 숫자와 몇 개 업소가 주도권을 쥐고 있느가, 거기에 여
 성공인중개사가 있는가 하는 판단을 해본다
 주거용의 경우 여성이라는 것 하나만으로도 경쟁력이 있다는 것을 참고
 해야 한다.
 
 6. 사전 교육 수강(4일)
 - 창업 : 최근 1년이내 사전교육 32시간 이수 의무, 준비물(교육비,95,000
 원, 주민등록증, 도장, 공인중개사 자격증 사본, 반명함판 사진 2매, 전화
 예약)
 
 7. 사무소 주변환경 조사(7일)
 
 - 위치, 환경상 불리한 점을 파악하여 극복 방안 제시
 
 - 주민의식 형태와 생활 습관을 파악, 초기 시장 적응기간 단축
 
 - 주민 생각과 재정 형편에 맞는 물건 개발과 금융기관과 업무제휴를 위
 한 계획 수립, 금융과 부동산은 뗄수 없는 연관을 가지고 있다.
 앞으로 금융을 제외한 부동산 활동은 있을 수 없다.
 
 - 주변 환경을 자신에게 유리토록 개선 - 사무소 앞 횡단보도 설치 청원
 등
 
 - 광고, 홍보 방법의 극대화를 위한 정보자료 확보
 
 8. 사업계획 수립(5일)
 - 가사업 계획이 자신의 생각과 실제 현실고의 차이를 발견하여 잘못된
 사고의 수정으로 원만한 대인관계를 할 수 있도록 방향을 서렁
 
 - 가사업 계획과의 차이점에 대한 원인을 분석하여 자신의 판단력을 바
 로 세움
 
 - 객관성을 이끌어 낸 결과를 가지고 자신에 특기를 살리는 계획
 
 - 모든 계획에서 계획 전체도 중요성을 가지지만 시차적 계산은 계획의
 성패를 좌우하는 지름길 역할을 한다.
 
 9. 영업등록(1일)
 영업을 하고자 하는 주사무소 시, 군, 구청 민원실 또는 지적과 토지관리
 팀
 - 공인중개사 자격증사본 1
 - 반명함판 사진 1
 - 법인 : 법인 등기부등본
 - 사전교육 이수 확인서 1부 (법인은 임원을 포함함)
 - 임대차 계약서 사본
 - 건축물 관리대장
 - 신청서
 - 인장등록용 인감증명 1통
 개인 : 인감증명법에 의해 신고한 인장
 법인 : 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인 인장
 - 업무보증 관련 증서
 협회 공제가입, 보증보험, 공탁 개인 5000/25만원, 법인 1억/50만원
 - 수수료 : 법인 2만원, 개인 1만원, 군지역 법인 : 1만원, 개인 : 5천원
 * 공탁의 경우 폐업 후 3년이내는 찾을 수 없는 단점이 있다.
 * 영업등록 신청서 샘플 첨부
 * 업무보증서 샘플 신청서
 
 * 법인의 분사무소 설치 신고(시,군,구)
 - 주사무소 등록 관청에 신고
 - 분사무소 설치 신고서
 - 분사무소 소속 공인중개사 자격증 사본
 - 법인등기부등본
 
 * 사무실 게시 준비
 - 의무게시 사항
 중개업 등록증, 업무보증서, 공인중개사 자격증, 사업자 등록증, 중개수
 수료율표
 태극기, 협회 가입증, 직업 윤리헌장, 회훈, 도면.관내 지도, 평면도.팜플
 렛
 
 10. 사무실 준비(7일)
 - 사무실은 고객과 직원의 활동공간이다.
 - 고객과 직원의 심리 안정에 도움이 되어야 한다.
 - 행동 반경 최소화로 효율적 업무수행 도모(적절한 거리 공간 배치)
 - 지역과 업무영역과 고객에 맞는 공간 구성
 - 유행을 고려하여 색상, 조명으로 분위기 표현
 - 주겅요의 경우 동반 어린이를 위한 놀이 기구 마련
 - 청결하고 성실성을 보여 줄 수 있는 공간 창조
 - 사무실 게시 의무 등에 대한 액자와 분위기 맞추기
 - 구독신문 특징을 파악하여 구독 신문 결정(경제지)
 - 고객의 동선에 맞는 직원의 서비스 위치 배치
 - 간판표시, 명함표시
 - 다른 업소에 장점만 따와서 흉내내기보다 중개업소 특색을 먼저 정하
 고 장점을 소화시키는 것이 좋다.
 - 업무보증 금액은 자율적으로 법적 의무금 이상을 선택하여 증액 가입
 할 수 있으므로 자신의 시장 평균 물건 가격의 1.5배 정도의 금액을 업무
 보증 금액으로 설정하는 것이 공신력이나 고객으로부터 신뢰받을 수 있
 는 설득력이 있다.
 - 큰 물건의 경우나 상업용 건물 등 당장 등기가 되지 않는 분양의 경우
 업무보증과 별도로 보증보험이나 공증 등의 방법으로 법적으로 고객을
 보호할수 있는 보증 증서를 중개업소 개별적으로 만들어 발행하는 것이
 분양 업무 추진에 도움이 된다.
 - 사무실 비치장부 준비
 의무비치 사항
 * 표준계약서 사본 : 3년, 확인설명서 사본 : 3년, 계약서 사본 : 5년, 영수
 증 : 5년
 - 업무일지, 경리장부, 출장부, 일일계획표, 물건접수부, 현장확인표, 현
 지방문표, 계약서 표지, APT.단독 등 물건별 내역 대장, 부동산관리대
 장, 구입자접수의뢰서, 구입자관리대장, 매물관리대장, 상담접수부, 상담
 일지, 매매, 임대물건현황 계약 진행서, 국공유지관리대장, 업무계획 및
 결과서, 분야별 매물 접수 의뢰서등
 
 11. 영업등록에 따른 준비(5일)
 - 중개업 등록 신청후 7일이내에 종별에 따라 등록증 발급
 - 지하철 공채 매입, 면허세 납부등 지자체별 내부적 절차를 요하는 사항
 이 있으니 사전 상담을 거치는 것이 안전할 뿐아니라 공무원에게 지도
 를 받고 창업한다는 것은 인간관계도 부드럽게 할 수 있다.
 - 사업자 등록
 사업자등록을 기피하는 사람들이 간혹 있는데 사업자등록은 자진해서 하
 는 것이 좋다.
 세무서 사람 표정이 아무리 미워도 그 사람들 위해 인생사는 것이 아닌
 이상 사업자등록 안하면 자신도 모르게 그만큼 당당한 자신감이 줄어들
 고 그만큼 자신에 정서를 알게 모르게 갈아 먹고 있다.
 할 것은 하고 따질 것은 따지고 하는 당당한 정도를 가려는 각오가 중요
 하다.
 
 * 등록증을 교부받기전 영업은 무등록으로 간주하게 된다.
 
 12. 개업 안내 및 홍보(3일)
 - 개업 인사장 발송 및 직접 전달 대상 명단 작성, 상대에 따라 예의에 어
 긋나서는 안된다.
 - 특별 초대 대상 명단 작성
 - 주민 및 주변 중개업소에 개업식 전에 순회하면서 사전 인사하는 것이
 예의고 개업식에 관심을 고조시킬 수 있다.
 - 홍보대상, 방법과 타이밍 설계
 - 주민의 정서와 자신의 홍보, 인사방법에 일치성 여부 판단
 
 ※ 사업자 등록
 · 업무 개시일로부터 20일 이내 사업장 소재지 관할 세무서
 · 양도세 등은 주민등록지 관할 세무서
 
 ※ 사업자등록 신청 구비 서류
 1. 사업자등록 신청서 1부(세무서)
 2. 개인 : 주민등록등본 1부.
 법인 : 법인등기부등본 1부.
 3. 중개업 등록증 사본 1부.
 4. 도장
 
 ※ 세무서에서는 간편장부 사용을 권장하고 있다.
 
 ※ 사업자등록은 사업자가 자진 등록하는 경우와 관할세무서장이 직접
 조사 등록하는 경우가 있다.
 이 경우 등록관청에서 관할세무서에 명단을 통보하는 자료로 하게
 된다.
 
 ※ 중개업자가 사업자등록증이 필요한 이유
 - 법인간 거래 중개시 사업자등록증 사본 제출이 요구되고 있다.
 - 모든 국민의 의무이고 자신에게 먼저 떳떳해야 하기 때문
 7/1, 1/1 반기별로 직전년도 연간 매출액 규모에 따라 사업자 유형을 정
 하여 이를 국세청에서 통보한다.

 

글쓴이 : 바람과구름(문경식)

출처 : 양박사

글쓴이 : 양현복 원글보기

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