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[스크랩] 경매 성공사례

하나부동산중개공인중개사 2013. 2. 14. 18:07

도시지역 경매농지 농취증 필요없는데다 절세까지  

공유지분 경매토지, 꿩 먹고 알 먹어

                         

 

일산 17평 상가 낙찰받은 박영범 씨            

 

경기가 아주 나쁘지 않으면 상가는 부동산 투자대상에서 빼놓을 수 없는 관심 종목 중의 하나다. 목이 좋은 곳만 고르면 고정된 임대소득이 보장되는 데다 수익률도 다른 부동산보다 높기 때문이다.

더욱이 경매시장에서 시세보다 훨씬 싼 상가를 잡을 경우 수익률은 배가될 수 있다. 물론 이처럼 좋은 조건의 상가가 많지 않다.

하지만 열심히 다리품을 판다면 '물건' 을 찾아내는 것이 어렵기만 한 것은 아니다.

지난해 낙찰받은 소규모 상가로 짭짤한 임대소득을 얻고 있는 박영범(서울 화곡동.49)씨의 경우만 봐도 그렇다.

플라스틱 부품 제조공장을 운영하는 朴씨는 외환위기 이후 사업이 신통치 않자 98년 가을 경매시장에서 상가를 구하기로 했다. 세를 놓아 수입을 늘리고 여차하면 공장을 그만두고 장사라도 해 볼 생각에서였다.

그 때부터 경매 정보지를 사 꼼꼼히 살펴보면서 서울과 수도권 일대의 웬만한 경매 상가물건은 모두 둘러봤다. 마음에 드는 물건이 쉽게 나타나지 않았다. 하지만 어차피 공장 일이 한가한 터라 朴씨는 '답사' 를 계속해 나갔다.

그러던 중 일산 신도시에 있는 5층 상가 중 1층 17평(실면적 8.5평)짜리가 눈에 들어왔다. 부동산 중개업소가 세들어 있는 상가로 4차선 대로변 코너쪽에 위치해 있었고 상권도 제법 형성돼 있는 편이었다.

최초 감정가가 1억7천만원이었으나 세 번 유찰돼 최저가가 8천7백만원으로 떨어져 가격도 만족할 만한 수준이었다.

지난해 1월 의정부지원에서 4명과 경쟁해 9천2백만원에 낙찰받을 수 있었다. 그런데 낙찰받은 상가에 세들어 있는 중개업소가 손해를 최소화하기 위해 항고를 하는 바람에 항고가 끝난 7월이 돼서야 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 할 수 있었다.

그러나 항고기간 동안 월세를 내지 않아도 돼 손해가 어느 정도 만회된 중개업소가 재계약을 원했고 朴씨도 사업이 순조롭게 풀리기 시작해 상가를 직접 운영할 필요가 없어져 보증금 3천만원에 월 임대료 1백만원에 세를 놓았다.

낙찰금에다 등록.취득세 등의 비용 8백만원을 합쳐 1억원이 들었지만 보증금 3천만원을 제하면 실제투자액은 7천만원이 든 셈이었다. 매월 임차인으로부터 받는 월세가 1백만원이므로 朴씨의 투자금 대비 수익률은 연간 17.1%. 여기에다 현재 이 상가의 시세가 2억원을 약간 웃돌고 있어 지금 팔더라도 1억원 가까운 시세차익을 얻을 수 있게 된다.

 


재건축중인 106평 사무실 낙찰받은 김수영씨                

 

"사업에 필요한 담보 부동산도 확보하고 안정된 임대 수익을 기대해 5년 후 완공예정인 재건축 대상 빌딩 내 사무실에 투자했습니다. "

서울에서 대기업의 컴퓨터 대리점을 운영하고 있는 김수영(48)씨는 10여년간 개인 사업을 해오면서 요즘처럼 마음이 든든해 본 적이 없다.

최근 사업 담보용으로 활용하면서 적지 않은 임대 수익도 안겨줄 부동산을 법원 경매시장에서 구입했기 때문이다. 그동안 金씨는 본사의 담보 제공 부담이 늘 마음에 걸렸다. 갖고 있는 부동산이 없어 연간 7백만원이 되는 보증보험료로 담보를 대신해야 했다.

담보제공 부담에서 벗어나고 싶었던 金씨는 마침내 지난해 여름부터 '재테크도 하고 담보도 제공할 수 있는 일석이조(一石二鳥)의 방안' 찾기에 나섰다.

그러던 중 지난해 8월 신문에서 법원 경매공고를 보고 '이거다' 싶어 경매 전문 컨설팅회사를 찾아가 자문했다.

컨설팅회사가 제시한 몇 개의 물건 중 서울 적선동에 위치한 12층 건물의 6층 사무실이 눈에 들어왔다.

전용면적 1백6평에 대지 지분 23평의 규모로 감정가가 4억5천만원이었으나 여섯 차례나 유찰돼 최저가가 1억1천7백90만원으로 떨어져 있었다.

하지만 사무실을 모두 비운 상태에서 재건축이 추진 중이어서 임대수익은커녕 상당 기간 '돈을 묻어둬야' 할 형편이었다.

그러나 金씨는 당장 수익보다는 담보의 필요성이 더 앞선데다 건물의 위치가 정부중앙청사 뒤쪽이라는 점에서 재건축 후 임대가 잘 될 수 있는 지역이라고 판단해 선뜻 입찰에 참가했다.

결코 높은 가격에 응찰하지 않아도 될 물건이었기에 최저가보다 약간 높은 1억2천1백70만원에 낙찰받을 수 있었다.

현재 金씨가 낙찰받은 사무실 빌딩의 땅값은 공시지가가 평당 1천6백만원, 시세로는 평당 2천만원이어서 최소 4억6천만원의 가치가 있는 것으로 평가된다.

재건축후에 배당받을 사무실 면적은 건축비를 한 푼도 부담하지 않는 조건이어서 현재보다 다소 줄어든 1백4평 정도가 될 예정. 주변 시세를 감안하면 보증금은 3천1백여만원(평당 30만원), 월 임대료는 3백10만원(평당 3만원)정도에 이를 것으로 보여 투자비 대비 연간 30% 이상의 임대료 수익이 기대된다.

 


과천市 임야 2천평 낙찰받은 윤민화씨        

 

그린벨트 내 임야이면서 도로가 없는 맹지는 투자가치가 떨어져 별 인기가 없다. 하지만 입지 여건.토지 현황.주변 시세 등을 감안해 잘 찾아보면 의외의 '보석' 이 만날 수 있다. 지난해 9월 경매에 나온 그린벨트 땅을 낙찰받은 윤민화(58.여)씨의 경우가 그런 보석을 찾아낸 대표적인 예다.

유산으로 물려받은 주식을 몽땅 날릴 뻔 했던 尹씨는 지난해 여름 2억원 정도의 원금을 건질 수 있는 수준까지 주가가 회복되자 주식을 모두 처분해 땅을 사러 나섰다. 남편의 유산을 지키는 데는 땅이 가장 안전할 것이라는 생각이 들었고 5~10년쯤 뒤에 자식과 함께 지낼 전원생활 '터' 를 마련해 두고 싶어서였다.

이왕이면 서울 근교의 넓은 땅을 사고 싶었다. 그러자면 값싸게 매입할 수 있는 경매를 활용하는 게 좋겠다는 생각이 들어 경매 전문 컨설팅회사를 방문했다.

처음 경매에 부쳐진 과천시 갈현동에 위치한 그린벨트 내 임야.잡종지 2천평을 소개받았다. 도로도 없는 곳이라 마음에 걸렸지만 꼼꼼히 분석한 결과 괜찮은 물건이라는 판단이 섰다.

우선 그린벨트 내 맹지다보니 감정가가 주변 시세에 비해 아주 낮게 평가돼 있었다. 반면 맹지긴 하지만 기존 2차선 포장도로에서 불과 10m 정도 밖에 떨어져 있지 않아 낙찰 후 이웃 땅 주인과 협의, 보상비를 조금 주고 도로를 내면 얼마든지 땅가치를 높일 수 있을 것으로 판단됐다.또 경사가 거의 없는 사실상의 평지인데다 밭으로 개간 중이었고 옆 필지가 과수원이어서 나중에 과수원을 하면서 관리동 명목으로 20평 정도의 집을 지어 사는 데도 문제가 없을 것으로 보였다.

결국 응찰을 결정했고 첫 입찰에 부쳐졌는데 불구하고 감정가(1억5천7백만원)보다 높은 1억6천2백30만원을 써내 낙찰을 받았다. 2위와는 낙찰가 차이가 2백40만원에 불과해 안일하게 응찰했다면 자칫 놓칠 뻔했다.

등록.취득세 등 1천5백만원의 비용을 포함해 평당 구입비는 8만1천원으로 주변 시세가 평당 15만~30만원임을 감안하면 절반에도 못미치는 값에 땅을 장만한 셈이다.

실제로 尹씨는 얼마후 친구에게 낙찰받은 땅 중 6백평을 분할해 평당 15만원인 9천만원을 받고 팔았다. 9천만원을 회수하게 된 尹씨로서는 결과적으로 실투자비 8천7백30만원을 들여 1천4백평의 땅을 산 셈이 됐다. 평당가(6만2천3백원)로 따져 보면 인근 시세의 3분의1 값에 샀다는 계산이다.
 
 
평당 14만원에 산 땅 40만원 넘어                

 

"준농림지에 투자할 때는 땅 모양이나 도로상태뿐만 아니라 주변 여건을 잘 살펴보고 개발 유망지역인지를 먼저 판단해야 합니다. "

개인사업을 하는 안종학(50)씨는 요즘 땅 생각만 하면 기분이 좋다. 지난해 봄 법원 경매를 통해 싸게 장만한 경기도 파주 소재 준농림지(밭)가 현재 낙찰가의 3배 가까운 시세를 보이고 있는데다 앞으로 더 오를 여지가 많기 때문이다.

安씨가 이런 '금싸라기' 땅을 손에 넣을 수 있었던 것은 나름대로 원칙에 입각한 투자를 한 덕분이다.

지난해 초 여윳돈을 부동산에 투자하기로 결정한 安씨는 우선 개발이 쉬운 준농림지를 경매시장에서 사되 도로상태나 땅 모양이 좋은 것을 고른다는 원칙을 세웠다.

다음으로 외환위기 와중에서도 상대적으로 값이 덜 떨어진 지역을 선택하기로 했다. 유망지역은 불경기를 크게 타지 않는 다는 생각에서다.

또 주변의 시세를 쉽게 파악할 수 있는 객관적인 여건이 조성돼 있어야 한다는 것도 빼놓지 않았다.

이런 원칙에 맞는 경매물건을 찾아 나선 지 3개월 만에 安씨는 마음에 드는 땅을 발견했다.

파주시 탄현면 법흥리의 1천6백평짜리 네모 반듯한 준농림지였다. 주변 여건을 살펴보니 서쪽 인근에는 통일동산 조성사업이 진행되고 있고 동쪽 인근에는 온천이 개발될 예정인데다 일대에 카페와 음식점 등 상업시설이 들어서고 있어 유망지역이란 판단이 섰다.

더욱이 바로 옆에 붙어 있는 땅은 38가구의 전원주택단지로 외환위기 전 평당 70만원에 분양이 완료됐다.

감정가는 평당 18만원 정도인 2억8천9백만으로 시세보다 절반 가까이 낮게 평가돼 있었고 1회 유찰된 상태여서 최저가는 2억3천1백20만원이었다.

주변에서는 다음 응찰을 권했지만 '지금이 적기' 라고 판단한 安씨는 2회 경매에 단독 응찰, 최저가 수준인 2억3천2백만원에 낙찰을 받았다.

평당 14만6천원 꼴이었다. 安씨는 최근 이 땅을 평당 40만원에 팔라는 제의를 받았지만 당분간 팔지 않을 생각이다.

인근 통일동산 내 민속문화예술 타운이 2002년초 개장하는 등 주변의 개발 사업이 완료되면서 땅값이 더 오를 것으로 기대되고 있기 때문이다.

현지 중개업소에서는 인근 또 다른 전원주택단지가 평당 1백만원대에 분양됐던 점을 감안할 때 평당 1백만원까지 오를 수도 있을 것으로 내다보고 있다.
 
 
임대소득만 월 260만원                            

 

경매 부동산을 구입할 때 현재 인기가 없다고 가볍게 여겨서는 안된다.

경기 회복 등 상황 변화에 따라 얼마든지 가치가 높아질 수 있기 때문이다.
서울 영등포에서 공구상가를 운영하는 이신행씨(55세)가 그런 경우다.

그는 외환위기 이후 외식문화가 위축되면서 찬바람을 맞아 인기가 떨어진 경기도 파주에 있는 가든 음식점을 경매를 통해 구입해 요즘 은행 금리의 2배가 넘는 임대 수익을 올리고 있다.

지난해 여름 은행에 넣어 두었던 여윳돈을 부동산으로 옮기기로 작정한 李씨는 당장은 인기가 없더라도 앞으로 가치가 올라갈 물건을 투자대상으로 정했고 교외의 가든 음식점을 가장 먼저 떠올렸다.

가든 음식점은 외환위기 이후 개점휴업 상태인 경우가 많다 보니 경매시장에서도 '찬밥' 신세를 면치 못하고 있었지만 수도권 각 지방자치단체들이 준농림지 난개발을 방지를 위해 가든이나 숙박시설 건설을 제한하는 입장이어서 앞으로 경기가 좋아지면 희소가치가 있을 것이라고 판단했다.

경매 시장에 나온 가든 물건이 많아 선택의 폭이 넓었다.
5개 정도의 물건을 답사한 뒤 경기도 파주시 광탄에 있는 것을 선택했다.

33번 지방도에 붙어 있는 데다 바로 앞에 대형 저수지가 자리잡고 있어 길을 지나던 운전자들이 차를 멈추고 저수지를 바라보며 휴식을 취하기에 적당한 위치였다.

대지 1백20평에 준공한 지 3년된 지하 1층, 지상 2층의 1백52평짜리 건물로 1층과 2층이 독립적으로 사용될 수 있도록 지어졌다.

감정가가 3억4천만원이었지만 이미 네 번이나 유찰되는 바람에 최저가가 1억3천9백만원대로 떨어져 있었다.

지난해 7월 의정부지원 입찰에 참가, 1억5천4백26만원을 써내 낙찰자가 됐다.

지난해 12월 소유권 이전이 이뤄지자 주변 중개업소에서 3억2천만원에 되팔라는 요청이 들어왔으나 거절하고 세를 놓았다.

수요자가 몰려 지하층은 보증금 5백만원에 월 40만원, 1층은 보증금 2천만원에 월 1백20만원, 2층은 보증금 1천5백만원에 월 1백만원에 쉽게 임대 계약이 이뤄졌다.

李씨가 투자한 금액은 등록·취득세 등의 비용 1천5백만원을 합쳐 모두 1억7천만원 정도. 임대보증금 4천만원을 제하면 실제로는 1억3천만원을 투자해 월 2백60만원의 임대 수익을 올리는 셈이다.

연간 수익률 24%의 고소득을 올리게 된 것이다.

 


방이동 다세대주택 낙찰받은 최경선씨                    

 

부동산 투자에서 5천만~6천만원 정도가 가장 애매모호한 금액이다. 마음에 드는 상품을 고르기에는 돈이 모자라고 그렇다고 돈에 맞는 물건은 투자성이 떨어지기 때문이다.

이 금액에 맞는 부동산 상품이라 해봤자 소형 상가를 분양받거나 전세를 끼고 소형 아파트를 사는 정도다. 이마저도 역세권 등 입지가 뛰어난 곳에서는 구할 수 없다.

주부 최경선(42)씨도 오랫동안 부동산 투자에 관심을 가졌으나 이같은 문제에 부닥쳐 제대로 뜻을 이루지 못했다.

그러나 관심을 가졌던 아파트.토지에서 눈을 돌리자 길이 보였다. 비록 외환위기라는 복병을 만나긴 했으나 주택수요는 꾸준할 것으로 판단하고 경매시장에서 다세대주택이나 연립주택을 구하기로 마음먹었다.

동원 가능한 여윳돈은 6천만원 안팎. 경매시장을 기웃거렸던 98년 말 당시만 해도 침체기여서 경매 물건은 많았으나 투자금액의 한계로 두 번의 입찰 참여가 모두 실패로 끝났다.

마음을 다잡고 신문에 보도되는 경매 부동산 관련 기사를 꼼꼼히 챙기는 한편 컨냔쳰말潁?찾아가 자문을 구하길 8개월. 지난해 8월 지하철 5호선 방이역과 올림픽공원이 가깝고 주거.교육환경이 비교적 좋은 방이동 소재 25평형 다세대주택을 선택했다.

경매 물건의 특성상 내부구조를 제대로 볼 수 없었으나 잘 아는 컨설팅회사에서 준비한 평면을 본 뒤 입찰 참여를 결정했다. 지은 지 5년밖에 안돼 깨끗하고 세입자 없이 주택 소유자만 살고 있다는 점도 마음에 들었다.

감정가 7천만원에 최저가는 4천4백80만원으로 물건에 비해 입찰 조건이 꽤 괜찮은 것으로 판단됐다. 그래서인지 15명이나 입찰에 참여했다.

崔씨는 5천5백10만원을 써내 1위와 2백만원의 차이로 낙찰에 실패했다. 그러나 1위 낙찰자가 보증금(입찰총액의 10%)을 적게 내 차순위자인 崔씨에게 낙찰의 행운이 돌아왔다.

전 주인이 거주함으로써 집을 넘겨받는데도 큰 어려움이 없었다. 잔금 납부 후 2개월 살다 비워주는 조건이어서 별도의 이사비용을 들이지 않아도 됐다.

낙찰금 5천5백10만원에 등기비.부대비용 7백만원 등 총 6천2백10만원을 투자해 25평형짜리 다세대주택을 구입했다.

행운은 계속됐다. 지난해 말부터 전셋값이 오르기 시작한 것이다.

올 1월 신혼부부에게 7천5백만원에 전세를 놓아 투자금액을 제외하고도 1천2백여만원의 여유자금을 확보했다.

또 지난해 입찰 당시 매매가가 9천5백만원 정도였으나 지금은 1억1천만원에 육박하고 있어 가만히 앉아서 큰 시세차익을 얻게 된 셈이다.

 


구의동 3층 상가건물 낙찰받은 정광민씨                  

 

노후를 여유있고 편하게 지내기 위해 여윳돈을 은행에 넣어두고 이자를 받아 생활하는 것만큼 속 편한 방법도 없다.

하지만 조금만 신경을 쓰면 은행 금리보다 훨씬 높은 고정 수익을 올릴 수 있는 길이 얼마든지 있다. 임대 가능한 부동산에 투자하는 게 그 중의 하나다.

직장 생활 33년째로 조만간 정년을 맞게 되는 정광민(58)씨가 그런 경우다.

그는 지난해 노후대책용으로 경매시장에서 상가건물을 값싸게 마련, 연 13.3%의 안정된 임대 수익을 올리고 있다.

평생 모아둔 5억원으로 편안한 노후 생활을 위해 지난해 여름부터 재테크에 관심을 갖기 시작한 정씨는 처음부터 매월 안정적인 고정수익을 올릴 수 있는 상가건물을 사기로 결정하고 물건을 보러 다녔다.

하지만 경기가 회복 기미를 보이면서 급매물이 소진돼 값싼 매물을 구하기가 힘들었다.

그러던 중 경매에 부쳐진 상가건물은 권리분석이 복잡하고 세입자 수가 많아 사람들이 꺼리는 바람에 일반 매물보다 훨씬 싼값에 매입할 수 있다는 얘기를 듣고 경매로 눈을 돌렸다.

직장 때문에 여유가 없어 경매전문 컨설팅회사에 의뢰를 했고 10여건의 물건을 추천받은 뒤 휴일을 이용해 현장을 답사했다.

집에서 가까운 서울 광진구 구의동 2차선 도로변에 접한 3층 상가건물이 눈에 띄었다. 지하층은 커피숍, 1층은 식당, 2층은 학원, 3층은 사무실로 사용 중이었다.

대지 1백평에 건물 2백30평으로 감정가가 6억6천만원이었으나 한 번 유찰돼 최저가가 5억2천8백만원으로 떨어져 있었다.

감정가 자체도 외환위기로 부동산값이 폭락했던 1998년 12월에 평가돼 현재 시세보다 25%정도 저평가돼 있었다.

8차선 대로인 광나룻길과 2차선 도로가 만나는 코너에 자리잡은 건물(대지 80평)의 바로 옆에 위치해 상권이 잘 형성돼 있는 편이었고 무엇보다 나중에 재건축할 때 코너 건물 땅과 합쳐 대형 건물을 지을 수 있어 장래 가치가 뛰어났다.

지난해 9월 20일 입찰에 참가해 3명의 경쟁자를 물리치고 5억6천7백80만원을 써내 낙찰자로 결정됐다. 차순위와는 불과 1천만원 차이였다.

지난 1월초 소유권 이전등기를 마치고 기존 세입자들과 다시 협의를 해 보증금 2억3천만원에 월세 4백10만원을 받게 됐다.

취득.등록세 등을 포함한 총 투자금액 6억원에서 보증금을 빼고 실제로 들어간 돈은 3억7천만원임을 감안하면 월세를 받아 연 13.3%의 수익을 올리는 셈이다.

게다가 현재 주변 2차선 도로에 접한 건물의 땅값이 평당 8백만~1천만원대로 건물값을 계산에 넣지 않더라도 평당 6백만원(등록세 등 비용 포함)원에 구입한 셈이어서 시세 차익만도 최소 2억원에 이를 것으로 기대된다.

 


권리관계 복잡할수록 '대어' 많다                         

 

요즘처럼 재테크를 위해 부동산 경매시장을 기웃거리는 사람들이 많을 때는 예전처럼 높은 시세 차익을 기대하기 어렵다. 경쟁자가 많으면 마음에 드는 물건을 잡기 위해 낙찰가를 높게 써내야 하기 때문이다.

이럴 때는 권리관계가 다소 복잡하거나 하자가 있어 남이 꺼리는 물건에 눈을 돌려보는 것도 방법이다. 그런 물건 가운데에는 낙찰 후 조금만 '가공' 하면 가치를 높일 수 있는 것들이 적지 않다.

서울 잠실에서 장사하는 나민정(33)씨는 여윳돈 1억2천만원의 투자처를 찾다가 지난해 10월부터 부동산 경매로 방향을 잡았다.

수도권 준농림지가 투자가치가 있다는 말을 들은 터라 위치가 좋으면서도 최저가가 많이 떨어진 준농림지만 골라 3번이나 연거푸 입찰에 참여했다.

하지만 번번이 실패했다. 돈 될 만한 물건에는 경쟁자가 몰려 웬만큼 낙찰가를 높게 써내지 않고서는 낙찰되기가 어려웠던 것이다.

나씨는 자문을 구하기 위해 경매컨설팅업체를 찾았다.

문제가 복잡하기는 하지만 그것만 해결하면 큰 시세 차익이 기대된다는 컨설팅업체 말을 믿고 경기도 용인시 용천리 MBC 문화동산 부근의 임야(준농림지)를 구입 대상으로 삼았다.

문제의 땅은 일단 진입 도로가 없는 맹지(盲地)였다. 더욱이 한 필지로 돼있는 총 8천70평을 두 사람이 각각 5천3백60평과 2천7백10평씩 공동소유하고 있는 땅으로 이 중 5천3백60평만 지분경매로 나온 것이어서 되팔 때 애를 먹을 수 있는 물건이었다.

하지만 현장 답사 결과 기존 도로에서 불과 10m 정도 떨어져 있어 낙찰된 후 인근 땅을 사서 진입도로를 내는 데 큰 어려움이 없을 것으로 보였고 땅 공동 소유자도 재산권을 행사하기 위해 지적분할을 원하고 있다는 사실을 알아냈다.

무엇보다 주변 시세가 평당 6만~7만원선을 호가하고 있지만 맹지인데다 지분등기로 돼 있어 세 번이나 유찰돼 최저가가 평당 1만4천원 꼴인 7천4백30만원(감정가 1억4천5백만원)으로 떨어져 있었다.

지난해 12월 23일 입찰에 응했고 9천2백60만원에 낙찰을 받았다. 잔금을 치른 직후 도로 쪽 인근 땅 30평을 시세의 2배가 넘는 6백만원에 매입해 진입도로를 만들었고 땅 공동소유자와 협의해 측량비 등 5백만원을 나씨가 부담하는 조건으로 분할 등기를 하기로 했다.

낙찰금과 등기비, 도로매입비, 분할 합의금 등 총 1억9백60만원이 들었다. 평당 2만5백원선에 땅을 마련한 셈이다.

최근 현지 부동산 중개업소가 평당 5만원선인 2억6천8백만원에 팔라는 제의를 해왔지만 나씨는 이를 거절했다.

현재 진행 중인 측량을 마치고 분할 등기가 끝나는 4~5월쯤 매각 작업에 들어가야 값을 좀 더 받을 수 있을 것이란 생각 때문이다.

 


시세보다 싸게 '내집마련'                       
 
"세들어 있는 건물이 경매에 넘어가는 바람에 뜻하지 않게 경매 부동산에 관심을 둬 내집 마련의 꿈을 이뤘습니다."

부동산 경매는 아무래도 까다롭고 복잡하다는 인식이 강하다. 여간해선 경매로 돈을 벌어보겠다는 생각을 하기가 쉽지 않은 것도 그 때문이다.

경기도 하남시에 있는 3층 건물의 지하를 빌려 조그만 가내공장을 운영하는 박수환(46)씨도 마찬가지로 평소 경매에 대해서는 아예 관심조차 없었다.

하지만 지난해 봄 세들어 있는 건물이 경매에 부쳐지면서 상황이 달라졌다.

보증금 1천5백만원을 떼이고 말로만 듣던 강제 퇴거를 당하게 될 처지에 놓이면서 경매에 대해 생생한 경험을 하게 됐다.

경매로 넘어간 건물이 다행히 낙찰된 뒤 잔금 납부 때까지 7개월의 기간의 여유가 생긴데다 새 주인과 협상을 통해 이사 기간 3개월을 양보받는 등 10개월 동안 월세(총 7백만원)를 내지 않아 사실상 보증금의 절반 가량을 건졌다.

또 원만하게 합의가 이뤄지다 보니 3개월 뒤 종전과 같은 임대조건으로 재계약을 해 이사가지 않고 공장을 운영할 수 있게 됐다.

이 과정에서 박씨는 경매가 그렇게 복잡한 것이 아닌데다 무엇보다 값싸게 부동산을 살 수 있는 방법이라는 생각을 하게 됐고 '이 참에 경매로 내 집을 마련해 보자' 고 나섰다.

평생 모아둔 돈이 9천만원 정도. 그동안 낙찰자를 대신해 박씨와 퇴거 문제를 협의해 온 경매컨설팅회사에 금액 규모에 맞춰 경매 아파트 물건을 소개받았다.

공장에서 멀지 않은 하남시 덕풍동의 현대아파트 25평형이었다. 하남시 신장택지지구와 가깝고 한강변 미사리와 양평으로 통하는 팔당대교까지 자동차로 10분이면 갈 수 있어 주거.교통여건이 괜찮은 편이었다.

감정가 8천8백만원이었으나 한 번 유찰돼 최저가가 7천40만원으로 떨어져 있었다.

주변 시세를 알아보니 9천5백만원으로 적지 않은 시세차익도 기대됐다.

지난해 말 입찰에 참여해 7천5백80만원에 낙찰했다. 2, 3위와는 불과 40만원과 60만원 차이로 자칫 놓칠 뻔했다.

낙찰금 외에 등록.취득세와 컨설팅수수료 등 4백만원의 비용을 포함해 총 7천9백80만원이 들었다.

최근 이 아파트로 이사를 한 박씨는 당장 팔아도 1천5백만원의 차익을 남길 수 있지만 그냥 살 생각이다. 평생 처음으로 마련한 '내집' 이기 때문이다.
 
 
시세의 절반 값에 별장 마련                   

 

전원주택값이 많이 떨어졌다곤 하나 워낙 덩치가 커 웬만한 돈으로는 매입이 쉽지 않다.

그래서 경매로 나온 전원주택에 관심을 갖는 수요자들이 많아졌다. 잘만 고르면 시세의 절반값에도 구할 수 있기 때문이다.

서울 성동구 성수동에서 조그만 플라스틱 제조공장을 운영하는 김기철(46)씨는 지난해 5월 경매를 통해 시세의 절반 값에 전원주택을 마련했다.

평소 그림 그리기를 좋아하는 김씨는 주말에 쉴 수 있는 전원주택을 장만해 볼 요량으로 외환위기 이전부터 여기 저기를 돌아다녔지만 수도권 지역에 전원주택을 장만하자면 1억5천만~2억5천만원 정도는 들어 엄두가 나질 않았다.

때마침 외환위기까지 겹치는 바람에 김씨는 전원생활 꿈을 잠시 접어 두기로 했다. 그러나 1년여만인 지난해 초 회사 사정이 좋아지게 되자 김씨는 다시 전원주택을 살펴보러 다니기 시작했다.

그러던 중 신문에 게재된 경매 매물표를 보고 깜짝 놀랐다. 경기도 양평군 단월면 삼가리의 대지 3백20평, 건물 27평짜리 전원주택이 최저가 5천8백20만원에 경매로 나와 있었기 때문이었다.

자료를 제공한 경매컨설팅회사를 찾아가 확인해 보니 감정가가 1억4천3백50만원이었으나 외환위기로 인해 전원주택 수요가 자취를 감추는 바람에 네 번이나 유찰돼 59%나 값이 떨어졌다.

주말을 이용해 현장도 확인했다. 6번 국도와 가깝고 용문사가 있는 용문면에서 5㎞ 정도 떨어진 곳으로 교통여건이 괜찮은 편이었다.

무엇보다 넓은 정원에 잔디와 조경수가 잘 가꿔져 있는데다 주택도 외벽은 점토벽돌로 돼있고 지붕은 아스팔트 싱글로 처리된 전형적인 전원주택이어서 마음에 들었다. 게다가 세입자 없이 채무자인 집주인이 직접 살고 있어서 명도에는 큰 문제가 없는 물건이었다.

지난해 5월 여주지원에서 열린 경매에 참가해 최저가보다 1천7백30여만원이나 높은 7천6백10만원을 써내 낙찰했다.

경쟁자가 5명이나 있었고 반드시 낙찰하고 싶었기 때문에 다소 무리를 한 것이지만 2위와는 1백50만원 차이여서 자칫 놓칠 뻔 했다.

집주인과 협의해 3개월을 더 살게하고 이사비용 2백만원을 주는 조건으로 집을 비웠다. 이사비용을 포함해 등록.취득세 등 추가로 든 비용은 8백만원이어서 총 8천4백10만원으로 전원주택의 꿈을 이뤘다.

감정평가 시점이 외환위기로 인해 전원주택 값이 곤두박질쳤을 때인 1998년 5월인 것을 감안하면 김씨의 전원주택 현재 시세는 1억7천만원 이상이라는 게 주변 중개업소의 평가. 결국 시세의 절반 값으로 번듯한 전원주택을 마련한 셈이다.
 
 
장안동 4층 건물 낙찰받은 문형진씨             

 

"경매를 통해 꿈에 그리던 사옥을 값싸게 장만하고 연 20%에 가까운 고정적인 월 수익도 올리게 됐습니다. "

서울 동대문구 장안동에서 20여년 넘게 개인 무역업을 하고 있는 문형진(51)씨는 자기 건물(사옥)을 갖는 게 평생 소원이었다. 3년 전에 3억원 정도를 싸들고 건물을 사려고 여기 저기 알아보기도 했지만 여의치 않았다.

문씨는 그러나 외환위기를 맞은 1998년에 환차익으로 재산이 2배 정도 늘어나자 지난해 봄부터 다시 본격적인 '사옥 마련 작전' 에 나섰다.

평소 금융자문을 해주고 있던 은행원 출신 후배로부터 '경매로 근린상가를 매입해 보라' 는 얘기를 들은 것이 그때였다. 절차가 다소 복잡하긴 하지만 값싸게 매입할 수 있는 데다 건물 일부를 세놓아 고정적인 수입원으로 활용할 수 있다는 점에서 마음이 끌렸다.

경매 전문 컨설팅회사를 방문해 상담한 결과 우량 매물이 적지 않다고 판단돼 정식으로 컨설팅 의뢰를 했다. 컨설팅 회사에서 현재의 사무실 인근에 위치하고 2차선 이상 도로에 접한 상가건물을 대상으로 4개월 동안 대여섯건을 추천받아 일일이 현장답사를 했다.

그러던 중 장안동 경남호텔 인근 4차선 도로에 붙은 대지 1백30평에 건물 3백35평의 지하 1층.지상 4층짜리 건물이 눈에 띄었다. 감정가가 10억6천만원이었고 한 번 유찰돼 최저가는 8억4천8백만원이었다.

대지가 제법 넓은 데다 지상 층의 층당 면적이 평균 75평으로 한 층을 사옥으로 사용하고 나머지 층은 임대하면 상당한 재테크가 가능할 것으로 생각돼 마음에 들었지만 준비된 자금보다 1억원 가량 초과돼 입찰을 포기했다.

그런데 다행히 그 물건이 유찰되는 바람에 지난해 8월 최저가가 6억7천8백40만원으로 떨어진 가운데 3회 경매가 열리게 됐다.

입찰에 참여한 문씨는 8명의 경쟁자를 의식해 최저가보다 6천여만원이 더 많은 7억4천1백만원을 써내 낙찰했다.

하지만 건물 관계인이 법원에 항고를 하는 바람에 잔금 납부가 6개월 지연돼 지난달 말에야 소유권 이전등기를 마칠 수 있었다. 등기비와 세금, 컨설팅 수수료로 7천9백만원이 더 들어 '사옥' 을 마련하는 데 모두 8억2천만원이 들었다.

그러나 사무실로 이용하는 4층을 제외한 나머지 층을 곧바로 세를 놓아 보증금 3억5천만원을 회수해 실제 투자금은 4억7천만원인 셈. 월 임대료로 7백50만원을 받고 있어 실제 투자금 대비 연 19%의 수익을 올린다는 계산이다.

게다가 현재 이 건물의 시세가 대지 1백30평의 공시지가만 해도 8억5천2백만원에 이르는 등 총 13억원 안팎으로 평가돼 있어 상당한 시세 차익도 기대된다.

 


고양시 근린상가 110평 낙찰받은 박인환씨               

 

부동산 경매 시장에 나온 동일한 조건의 물건이라도 낙찰가는 천차만별이다. 경쟁률 등 입찰 당시 상황과 응찰자의 심리상태에 따라 써내는 값이 다르기 때문이다.

결국 비슷한 조건의 물건을 상대적으로 비싸게 사는 사람이 있는가 하면 훨씬 싼값에 사는 사람이 있다는 얘기다.

경기도 고양시의 지방도로변에 나란히 붙어 있는 근린상가(음식점)를 비슷한 시기에 낙찰해 이웃이 된 최경식(44)씨와 박인환(46)씨가 그런 경우다.

동일한 조건의 물건인데 최씨가 박씨보다 5천여만원이나 더 비싼 값에 매입을 한 것이다.

두 사람이 낙찰한 물건은 원래 한 사람 소유의 이웃한 건물이었는데 지난해 초 각각 별개의 사건으로 경매시장에 나오게 됐다.

최씨가 낙찰한 A동은 대지 1백평에 1, 2층 각 50평이었고 박씨가 낙찰한 B동은 대지 1백10평에 1.2층 각 48평으로 건물 외관과 구조, 면적이 거의 같았다.

감정가도 A동은 3억5천만원이었고 B동은 3억3천5백만원으로 비슷했다.

두 사람 모두 처음에는 경매 전문 컨설팅회사로부터 물건을 추천받았고 응찰 안내를 받았다.

그런데 최씨의 경우 입찰을 며칠 앞두고 혼자서도 충분히 낙찰할 자신이 생겼고 컨설팅사에 지불할 수수료(감정가의 1.5%)가 아깝다는 생각이 들자 갑자기 컨설팅 의뢰를 취소해 버렸다.

지난해 8월 의정부지원에서 열린 경매에 직접 응찰한 최씨는 3회 유찰돼 최저가가 1억7천9백20만원으로 떨어진 상태였으나 경쟁을 의식해 최저가보다 2천7백80만원이나 많은 2억7백만원을 써내 낙찰했다.

그러나 최씨 혼자의 단독응찰이었고 한번 더 유찰될 물건이었다는 것을 뒤늦게 알고는 '많이 써낸 금액' 을 아쉬워해야 했다.

반면 박씨는 컨설팅사가 조언한 대로 네 번 유찰될 때까지 기다려 최저가가 1억3천7백21만으로 떨어진 상태에서 지난해 9월 입찰에 참가해 3명의 경쟁자를 제치고 1억5천5백60만원에 낙찰했다.

컨설팅사가 제시한 금액으로 응찰했는데 2등과는 불과 1백50만원 차이였다.

낙찰 가능한 최소한의 액수만을 써낸 셈으로 박씨는 결과적으로 최씨보다 5천1백40만원이나 싸게 물건을 손에 넣게 됐다.

박씨는 물론 컨설팅사에 5백만원 정도의 수수료를 지불해야 했으나 물건을 싸게 산데다 소유권이전과 세입자를 내보내는 명도 절차 등을 컨설팅사에서 대신 처리해 줘 수수료가 전혀 아깝지 않았다.
 
 
서울 사당동 주택 낙찰받은 백승호씨                   

 

부동산을 살 때 가장 중요한 게 현장 확인이다. 경매 물건도 마찬가지다. 신문 공고 내용이나 법원에 비치된 사건기록부만 보고 경매 물건을 판단해서는 안된다는 얘기다.

기록상으로는 눈길을 끌지 못하는 물건이라도 현장 답사를 해보면 의외로 좋을 수도 있다.

서울 강서구 방화동에 사는 백승호(37)씨는 대지 면적이 좁고 세입자가 많아 남들이 거들떠 보지 않는 단독주택을 현장 확인을 통해 '괜찮은' 물건이라고 확신하고 낙찰해 임대 보증금만으로 투자비의 두 배 가까운 돈을 벌었다.

백씨가 여윳돈 7천만원으로 경매 시장을 기웃거리기 시작한 것은 지난해 여름. 경매 컨설팅회사를 찾아가 자문을 구했고 단독주택을 소개받았다.

서울 관악구 사당동에 있는 대지 16평에 건물 32평의 지하1층.지상2층짜리 단독주택이었다.

대지 면적이 좁고 세입자가 네 명이나 돼 내키지는 않았으나 일단 현장 답사를 해보고 응찰 여부를 결정키로 했다.

집은 1995년에 소유자가 직접 지었는데 아담하고 깨끗한 데다 방이 6개나 돼 세를 놓으면 좋을 것 같았다.

특히 인근에 공사 중인 지하철 7호선 역까지 걸어갈 만한 거리이고 총신대가 가까워 세입자 모집이 쉬울 것으로 판단됐다.

인근 부동산 중개업소에 들러 시세를 물어보니 매매값이 최저 1억3천만원 정도는 한다는 대답이었다.

감정가 9천40만원보다 4천만원 정도는 더 나가는 셈이어서 투자가치도 충분하다는 생각이었다.

세입자에 대한 정보도 현장에서 다시 확인했다. 세입자 네 명중 선순위 세입자 한 명은 법원에 3천만원의 배당요구를 해놓은 상태여서 백씨가 신경써야 할 세입자는 나머지 후순위 세 명이었는데 그중 두 명은 임의경매 신청일 이후에 전입했고 실제 거주도 않는 '위장 세입자' 임이 명백했다.

응찰을 결심한 백씨는 지난해 8월 세 번이나 유찰돼 최저가가 감정가의 절반인 4천6백만원으로 떨어진 상태였으나 물건이 욕심이나 1천1백여만원이 많은 5천7백40만원을 써내 낙찰했다.

나머지 세입자 한 명이 법원에 이의신청을 하는 바람에 올 1월에야 잔금을 완납하고 소유권 이전을 하긴 했지만 백씨는 최근 지하층은 보증금 3천만원, 1층과 2층은 각각 4천만원에 전세를 놓아 1억1천만원을 손에 쥐었다.

낙찰금과 세금 등 기타 비용을 합쳐 들어간 돈이 6천84만원임을 감안하면 투자비를 모두 회수하고도 4천9백여만원이라는 목돈을 쥐게 됐다.

 


증·개축으로 '알짜' 일궜죠                      

 

항공화물대리점인 산다항공해운㈜을 운영하는 김창선(42)씨는 지난해 서울 중구 신당동 4층짜리 근린생활시설을 시세의 절반 값에 낙찰, 증.개축해 활용가치를 극대화했다.

사옥과 집으로 사용하는 것은 물론 음식점도 직접 경영하고 일부는 세를 놓아 짭짤한 임대소득까지 얻고 있다.

월 4백만원의 임대료를 물면서 사무실을 운영하던 김씨가 '내 사옥' 을 마련하겠다며 경매에 관심을 갖기 시작한 것은 지난해 초. 처음에는 경험이 없던 터라 경매 전문 컨설팅회사에 의뢰했다. 하지만 두번이나 낙찰에 실패한 뒤에는 직접 물건을 찾아 나섰다.

그 때 지금의 물건이 눈에 들어왔다. 김씨 회사와 거래하는 업체가 많이 모여 있는 지역인데?16m 도로와 8m 도로가 교차하는 네거리 코너에 위치해 입지여건이 좋았다. 특히 1층의 경우엔 '먹는 장사' 를 해도 괜찮을 것 같았다.

대지 1백93평에 건물 3백70평인 지하 1층.지상 4층짜리로 1층은 이불집, 2.3층은 사무실이었으나 건물 주인이 주로 사용 중이고 세입자는 후순위 2명밖에 없어 문제될 게 없었다.

특히 4층의 경우 한쪽 공간에만 건물이 있고 나머지는 옥상 상태여서 증축해 다가구 주택으로 활용하면 좋을 것으로 판단됐다.

더욱이 감정가가 21억4백97만원이었으나 3회 유찰돼 최저가가 10억7천7백74만원으로 떨어진 상태였다.

응찰을 결심한 김씨는 지난해 3월 서울지법 본원에서 열린 경매에 참가해 최저가보다 5천여만원 많은 11억3천7백90만원을 써내 낙찰했다.

세입자를 내보낸 뒤인 지난해 10월부터 증.개축 공사를 벌여 4층에는 22, 25, 38평형 등 5가구의 주택을 들였고 지하에도 주차공간을 확대하는 등 건평을 4백60평으로 늘렸다.

1층은 '금강산 면옥' 이라는 음식점으로 꾸민 뒤 김씨의 부인이 직접 운영하고 있다.

증.개축 비용과 인테리어비용으로 모두 4억원 정도가 들었다.

현재 2층은 김씨가 사옥으로 사용 중이고 3층은 5개 사무실을 세놓아 보증금 6천만원에 월 임대료 4백20만원을 받고 있다.

또 4층 주택 중 2가구는 김씨와 김씨의 동생이 사용하고 나머지 3가구는 2억5백만원에 전세를 놓은 상태다.

현재 이 건물의 시세가 27억원 정도 한다는 게 인근 중개업소들의 평가다. 잠정 시세 차익만 따져도 10억원이 넘는 셈이다.

 


목돈 안들이고 50평대로 집 넓혀                        

아파트 평수를 늘려 이사는 가고 싶은데 돈이 모자랄 때 생각해 볼 수 있는 방법 중 하나가 부동산 경매다. 요즘 아파트 낙찰가율이 높아져 감정가와의 차이가 10~20% 정도밖에 나지 않지만 그래도 시세보다는 싸게 아파트를 장만할 수 있기 때문이다.

평촌신도시 대원아파트 32평형에 살던 김수영(36)씨는 지난해 여름 본격적인 '집 늘리기' 에 나섰다. 부모를 모시고 사는 데다 2명의 자녀 중 막내까지 초등학교에 입학하면서 방이 부족한 탓이다.

金씨는 여윳돈이 넉넉지 않아 평촌보다 값이 싼 산본 신도시 아파트를 구입하기로 마음먹었다.
직장이 있는 서울에서 더 멀긴 하지만 넓은 평수의 아파트에 살기 위해선 어쩔 수 없다는 판단에서다.

하지만 염두에 두고 있던 50평형대 아파트를 사기엔 여전히 돈이 모자랐다. 그 때 생각해 낸 것이 경매였다. 金씨는 먼저 산본지역의 아파트 낙찰가를 분석해봤다. 생각보다 높은 가격에 낙찰된 것이 대부분이었다.

하지만 시세에 비춰보면 그것도 싼 것이어서 살고 있는 아파트를 팔고 갖고 있는 돈을 합치면 '50평형대로 늘리기' 가 가능할 것으로 보였다. 응찰을 결심한 金씨는 지난해 8월 백두극동아파트를 찍어 입찰했으나 실패했다. 낙찰가를 나름대로 높게 써낸다고는 했지만 그 정도로는 어림없다는 것을 나중에야 알았다.

경매 컨설팅회사의 도움을 받아 다시 물건을 고르던 중 한양목련아파트 55평형이 눈에 띄었다.
꼭대기(18층)라는 단점이 있었지만 그 때문에 감정가가 조금 낮은 듯했고 두차례 유찰돼 최저가가 1억9천6백만원으로 떨어져 있어 마음이 끌렸다.

게다가 세입자도 근저당이 설정된 이후에 이사 온 후순위 임차인이어서 이사 비용만 조금 쥐어주면 내보는데 큰 어려움이 없을 것으로 보였다.

지난해 10월 수원지법에서 열린 경매에 참가한 金씨는 종전의 실패 경험을 의식해 최저가보다 1천2백만원이나 높은 2억1천8백만원을 써내 낙찰했다. 세입자가 이사비 3백만원을 받고 순순히 집을 내줘 한 달만에 잔금을 치르고 소유권 이전을 한 뒤 이사했다. 등록.취득세와 컨설팅 수수료 등 추가로 2천만원이 들었다.

살고 있던 아파트를 팔아 마련한 1억7천만원과 그동안 모아둔 돈을 합친 총 2억4천1백만원으로 무리없이 집 늘리기에 성공한 것이다.

현재 이 아파트 시세가 2억9천만~3억1천만원 정도 하는 것을 감안하면 매매로 장만하는 것보다 최소 5천만원 이상 싸게 먹힌 셈이다.

 


서울 삼선동 단독주택 낙찰받은 이승주씨        

 

경매 시장에 나와 있는 부동산 가운데 눈에 띄게 값이 싼 물건은 권리관계가 복잡하거나 물건에 하자가 있는 경우가 대부분이다.

하자가 있는 경우는 낙찰해도 활용도가 떨어져 투자자들이 꺼릴 수 밖에 없다.

하지만 권리관계가 복잡한 물건의 경우 현장 답사와 정보수집을 통해 신중하게 분석해 보면 의외로 '돈 되는' 물건을 건질 수 있다.

명지대 투자정보대학원 경매상담사 과정 강사인 이승주(30)씨는 이런 방법으로 돈 한푼 들이지 않고 1억원이 넘는 단독주택을 손에 넣은 경우다.

이씨가 지난해 낙찰한 서울 성북구 삼선동 단독주택은 대지 40평중 27평과 13평의 소유자가 다른 공유지분 부동산이었다.

이 가운데 27평만 경매에 부쳐진 상태였고 낙찰자가 전세금을 물어줘야 하는 선순위 임차인이 있는 것으로 경매 사건기록부에 기록돼 있었다.

사정이 이러다 보니 응찰자가 나서지 않아 5회나 유찰됐다.

감정가가 1억1천5백만원이었으나 최저가가 3천5백70만원으로 떨어졌다.

최저가가 많이 떨어진 투자 대상 물건을 찾던 이씨 눈에 이 집이 걸려든 것은 지난해 5월.

이씨는 현장 답사 등을 통해 물건에 대해 면밀히 조사한 결과 1필지로 돼 있는 대지이지만 주택은 두 동으로 나뉘어 있었고 대항력 있는 임차인은 경매에 부쳐지지 않은 13평 지분 소유자 주택의 임차인이어서 신경쓰지 않아도 된다는 사실을 알아냈다.

크기가 작긴 하지만 방이 5개나 되는 데다 한성대학교 인근이어서 세를 놓기엔 안성맞춤이라는 생각도 들었다.

특히 낙찰후 13평 지분을 사들일 경우 3층 규모의 원룸주택을 지을 수 있다는 건축업자의 조언도 응찰을 결심하는 데 한 몫을 했다.

공유지분 물건의 경우 지분을 많이 가진 소유자가 분할 청구소송으로 나머지 지분을 우선 매입할 수 있기 때문이다.

지난해 6월 서울민사지법에서 열린 경매에 단독 응찰한 이씨는 최저가보다 1백10만원 많은 3천6백80만원을 써내 낙찰 받았다.

소유권 이전등기를 마치자마자 방을 내놓았고 예상대로 임차인을 구하는 데 어려움이 없어 전세금으로 4천만원을 받았다.

등록세 등 기타비용으로 2백만원 정도가 더 들어간 것을 감안해도 투자비 전액을 회수하고도 1백여만원이 남았다.

결국 자기 돈 한푼 안들이고 감정가 1억원이 넘는 단독주택을 취득한 셈이다.

이씨는 "권리관계 등 문제가 있는 경매 물건일수록 싸게 낙찰할 수 있는 만큼 철저한 사전 조사후 응찰한다면 얼마든지 수익을 남길 수 있다" 고 말했다.

 


길도 땅…잘 캐보면 '금맥'                

 

도로는 하천부지 등과 마찬가지로 '땅' 으로 쳐주지 않는 게 일반적이다.

개인 소유로 돼 있더라도 공익을 위해 사용되는 경우가 대부분이어서 실질적인 재산권을 행사하기 어렵기 때문이다.

법원 경매에서도 이런 물건은 전문가들조차 거들떠 보지 않을 정도로 '찬밥 신세' 이기 일쑤다.

그러나 이런 물건들 중에는 관심을 갖고 꼼꼼히 살펴보면 의외의 고수익을 올릴 수 있는 진짜 '물건' 이 숨어있는 경우가 종종 있다.

경기도 과천에 사는 김인수(34)씨는 지난 달 아무도 관심을 갖지 않는 도로를 낙찰해 큰 돈을 벌 기대에 부풀어 있다.

김씨는 평소 재건축 대상 연립주택에 관심이 많아 서울 강남과 과천 등지의 연립단지를 둘러보곤 했다.

그러던 중 지난달 초 집에서 경매 정보지를 보다가 눈이 번쩍 뜨였다.

3회 유찰된 52.5평의 도로가 나왔는데 관심을 가졌던 경기도 과천시 남현동의 우성연립과 번지수가 비슷했던 것.

우성연립은 이미 재건축 조합이 설립되고 사업계획 승인 신청이 들어간 상태였다. 확인 결과 경매에 부쳐진 도로는 우성연립 재건축 사업부지 내에 포함되어 있었다.

토지 등기부를 확인해 보니 우성연립의 2개 동 사이의 도로로 사용되고 있었고 개인 앞으로 소유권이 돼 있었다.

경매 컨설팅을 하고 있는 친구의 자문을 받아본 결과 권리관계도 안전했다.

감정가가 2억7백12만원이고 3회 유찰되는 바람에 최저가가 절반 수준인 1억6백5만원으로 떨어져 있었다.

그런데 재건축 시공사에 알아 보니 해당 토지 면적의 보상 예정가가 최소 3억5천만원은 될 것이란 얘기였다.

무조건 응찰하기로 맘먹은 김씨는 지난달 14일 서울지법 본원에서 열린 경매에 참가, 직전 경매 때의 최저가인 1억3천2백55만원보다도 높은 1억3천7백70만원을 써내 낙찰했다.

이같은 정보를 알고 있는 경쟁자가 더 있을 것이란 생각에서 낙찰가를 다소 높게 쓴 것이었는 데 개찰 결과 옳은 판단이었다.

2등과의 낙찰가 차이가 1백70만원에 불과해 자칫 놓칠 뻔 했던 것이다.

김씨는 다음달 중 잔금을 치르고 소유권을 이전한 뒤 땅을 두 필지로 분할하는 방안을 추진할 예정이다.

한 필지는 보상가의 절반인 1억7천여만원선에 팔고 나머지 한 필지는 새로 짓는 아파트를 배정받을 계획이다.

김씨의 생각대로 된다면 낙찰금과 세금 등 투자비를 모두 뽑고도 2천5백만원 정도의 현금과 아파트 한 채가 떨어지는 셈이다.

필지 분할을 하지 않고 통째로 보상가 수준에 되판다고 하더라도 세전 2억원은 남는다는 계산이다.

 


 
사당동 빌라 낙찰받은 황현수씨                   

경매에 부쳐진 주택 가운데 선 순위 세입자가 있는 집은 싸게 낙찰하더라도 '돈' 이 되지 않는 경우가 많다. 세입자의 전세금을 낙찰자가 대신 물어줘야 하기 때문이다.

하지만 선 순위 세입자가 위장 세입자 등 자격이 없는 경우라면 얘기가 달라진다.

선 순위 세입자가 있는 집은 응찰자들의 눈길을 끌지못해 여러 차례 유찰되기 일쑤다 보니 헐값에 낙찰, 높은 수익을 챙길 수 있다.

평소 경매에 관심이 많았던 황현수(45)씨의 경우 선 순위 세입자가 위장세입자라는 사실을 우연히 알게 돼 연립주택을 아주 싼 값에 낙찰해 투자비의 7배 가까운 수익을 올렸다.

황씨는 지난해 6월 경매 물건들이 소개된 경매 정보지를 보다 낯익은 이름을 발견했다.

경매에 부쳐진 서울 동작구 사당동 선경빌라 17평형의 세입자로 적혀있는 A씨였는데 과거에 경매 정보지에서 본 듯한 사람이었다.

집에 쌓아 두었던 묵은 경매 정보지들을 뒤적이던 황씨는 결국 A씨의 이름을 찾아냈다. 1998년 10월 경매에 부쳐진 한 연립주택의 주인이었다.

그런데 그 집의 세입자였던 B씨의 이름을 보고 황씨는 고개를 갸웃했다.

B씨는 바로 사당동 선경빌라의 집주인이었기 때문이다. '이 집의 주인이 저 집의 세입자이고 저 집의 주인이 이 집의 세입자' 였던 것이다.

무언가 이상하다고 느낀 황씨는 두 집의 등기부등본과 두 사람의 주민등록등본.호적등본 등을 떼보고 A씨와 B씨가 친형제라는 사실을 알아냈다.

형과 동생이 함께 일을 하면서 서로 보증을 서는 방법으로 사업자금을 대출받았고 대출에 앞서 서로의 집에 임차인으로 위장 전입신고를 해두었다는 것도 확인할 수 있었다.

사업이 잘못돼 집이 경매에 넘어갈 경우 선 순위 세입자가 있는 집이 되도록 해 결과적으로 헐값에 자신들이 낙찰, 다시 집을 찾으려 했던 것이다.

이런 상황을 파악한 황씨는 '이건 돈이다' 싶어 곧바로 응찰을 결정했다. 감정가가 5천5백만원이었으나 9회나 유찰돼 최저가가 7백38만원으로 떨어져 있었다.

선 순위 세입자 전세금이 4천만원 있었으나 '문제될 게 없다' 는 것은 이미 알고 있는 터였다.

7백50만원을 써내 낙찰했다. 한 명의 경쟁자가 있었는데 낙찰금 차이가 10만원에 불과했다.

그 경쟁자는 A, B씨의 또 다른 형제인 C씨라는 것을 개찰 후 이름을 보고 알았다.

황씨는 잔금을 치르고 법원에 A, B씨의 관계 등을 입증하는 서류를 제출해 인도명령을 신청했고 쉽게 인도명령이 떨어져 '내 집' 을 만들었다.

8백만원을 들여 감정가 기준으로 5천5백만원짜리 집을 손에 넣은 것이다.

황씨는 현재 이 집을 2천5백만원에 세를 놓아 투자비를 회수하고도 1천7백만원을 남겼고 집을 담보로 1천만원의 융자까지 받아 투자 자금으로 활용하고 있다.
 
 
부천 4층 건물 챙긴 최찬호씨              

 

경매에 부쳐진 땅이 구분되지 않고 지분형태인 경우 투자자들의 눈길을 끌지 못한다.

처분하거나 형질변경을 할 때 어려움이 있고 필요할 때 협의매수나 분할 청구 소송 등을 통해 전체 소유권을 확보해야 하는 등 번거로운 일이 많기 때문이다.

하지만 등기부등본에 지분 등기가 돼 있더라도 사실상의 소유자가 채무자 한 사람으로 돼있는 땅은 지분으로 인정되지 않아 낙찰자가 소유권 전체를 넘겨받을 수 있다.

경기도 수원에서 중소기업을 운영하는 최찬호(45)씨는 대지가 지분으로 돼있다고 잘못 판단한 투자자들이 입찰을 기피하는 바람에 5회나 유찰된 근린상가가 실제는 지분이 아니라 채무자가 소유권 전체를 갖고 있다는 사실을 알고 응찰, 헐값에 건물을 마련했다.

사업상 담보용으로 사용할 건물을 물색하고 있던 崔씨가 이 근린상가를 찾아낸 것은 지난해 10월. 경매컨설팅회사로부터 경기도 부천시 원미구에 있는 지하 1층, 지상 4층의 건물이 아주 싼 값에 나왔다는 연락을 받았다.

대지 3백18평, 연면적이 3백80평이었고 3백50평 규모의 부속주차장도 있었다.

무엇보다 감정가가 37억5천만원인데 무려 5회나 유찰돼 최저가가 12억3천만원으로 떨어져 있어 관심을 끌었다.

그런데 현장답사 결과 건물 상태도 나쁘지 않고 부천역에서 멀지 않는 등 입지도 조건이 괜찮은 편인데 유찰이 많이 된 게 이상했다.

법원 사건기록부를 보고 나서야 그 이유를 알았다.

부동산 목록상의 대지 표시 부분에 '318/1, 052' 라고 돼있어 1천52㎡중 3백18㎡의 지분이라는 의미로 받아들여졌던 것이다.

게다가 등기부등본을 확인해보니 채무자인 A개발 외에 3명의 '개인 '이름으로 지분등기까지 돼있었다.

하지만 崔씨는 더 알아본 결과 '318/1, 052' 라는 표시는 실제로는 '318평/1, 052㎡' 라는 의미로 땅 전체면적을 '평' 과 '㎡' 로 달리 표기한 것 뿐이라는 것을 확인할 수 있었다.

또 등기부등본에 공동 소유자로 돼있는 개인 3명이 모두 A개발의 임원들로 명의만 빌려주었을 뿐 실제 전체 땅의 소유자는 A개발이고 법원도 이를 인정하고 있다는 사실을 알아냈다.

결국 소유권을 모두 넘겨받을 수 있는 물건이라는 판단이 선 崔씨는 6차 경매에 참여해 15억8천만원을 써내 낙찰했다.

안전하게 낙찰하기 위해 최저가보다 3억5천만원이나 높게 써냈지만 그 가격에도 충분히 남는다는 판단이었다.

취득세 등 세금과 기타 비용을 합쳐 1억3천만원이 들었고 임차인들을 내보내는 데 7천만원, 건물수리비용 1억5천만원 등 모두 19억3천만원이 들어갔다.

현재 1, 2층은 통신업체에 세를 놓아 6억원을 회수했고 지하층과 3, 4층도 임대를 완료할 경우 5억원을 회수할 것으로 예상하고 있다.

결론적으로 崔씨는 실투자비 8억3천만원을 들여 최소한 35억원의 담보가치가 있는 건물을 확보한 셈이다.

 


싸게 아파트 낙찰한 한순영씨             

 

부동산 경매로 아파트 등 주택을 구입하려는 사람들이 가장 부담스러워 하는 것은 기존 세입자 처리문제다.

경매로 주택을 취득한 뒤에도 경우에 따라서는 세입자들을 내보내는 데 많은 시간과 비용이 들어가기 때문이다.

선순위 세입자의 경우 전세금을 대신 물어줘야 하는 일도 생기고 최소한 세입자의 이사 비용으로 1백만원에서 많게는 1천만원까지 들기도 한다. 하지만 선순위 세입자가 있는 주택이라도 이같은 우려가 없는 경우도 있다.

선순위 세입자의 전입일과 확정일자가 최초 근저당보다 앞서 있을 때다.

이럴 경우 세입자가 가장 우선적으로 낙찰 대금에서 배당을 받기 때문에 낙찰자의 추가 부담이 전혀 없다.

서울 송파구 방이동에 사는 가정 주부 한순영(45)씨는 지난해 말 이런 아파트를 낙찰해 시세보다 5천만원 이상 싸게 아파트를 장만했다.

법원 경매에 관련된 책을 읽고 경매에 관심을 갖게 된 한씨는 아파트를 중심으로 여러 번 응찰을 해보았지만 번번이 떨어졌다.

다른 응찰자들이 예상 외로 낙찰가를 높게 써냈기 때문인데 한씨로선 그 가격으로는 추가비용을 감안한다면 별로 남는 게 없다는 판단이었다.

그러던 중 선순위 세입자가 있어서 투자자들이 응찰을 꺼리는 물건 가운데 선순위 세입자의 확정일자가 최초 근저당보다 앞서면 가장 우선적으로 배당을 받는다는 사실을 알게 됐다.

물론 이런 경우라도 세입자가 법원에 배당 요구를 해놓아야 권리를 행사할 수 있다는 것도 변호사 사무실을 통해 확인했다.

그 때부터 이런 물건만 찾던 한씨의 눈에 분당 서현동에 있는 47평형 아파트가 띄었다.

감정가가 3억2천만원이었으나 한 번 유찰돼 최저가가 2억5천6백만원으로 떨어져 있었고 층수도 16층의 9층이어서 괜찮은 편이었다.

최초 근저당이 1996년 11월 20일자로 생명보험회사에 4억원이 설정돼 있었고 전세입자는 이보다 앞선 96년 10월 16일에 전입한 선순위 세입자였다.

전세금은 1억1천만원으로 경우에 따라서는 낙찰자가 고스란히 물어줄 수도 있는 돈이었다.

하지만 확정일자도 96년 11월 11일로 최초 근저당일보다 빠르고 배당요구도 신청한 상태였다.

결국 세입자의 전세금은 '근저당과 동일한 효력을 발생하는 물권화' 가 돼있어 법원에서 우선 배당을 해야 하는 것으로 확신한 한씨는 지난해 말 성남지원에서 열린 경매에 참가했다.

물론 경쟁자가 아무도 없어 최저가에 낙찰할 수 있었다.

낙찰 후 예상대로 세입자를 내보는 데 아무 어려움이 없었다. 결국 세금 등 추가로 2천여만원이 더 든 것을 감안해도 2억8천만원 정도에 분당의 47평짜리 아파트를 장만했다.

현재 이 아파트의 시세는 3억3천만원에서 3억5천만원 선에 호가하고 있어 최소한 5천만원 정도는 싸게 산 셈이다.

 


빚 못갚는다"확인 싸게 챙겨              

 

부동산 경매의 실패 유형 중 하나가 경매 취하로 낙찰한 부동산을 포기해야하는 경우다. 이렇게 되면 시간 낭비는 물론 입찰 계약금의 이자 손실이 불가피하다.

경매 취하는 낙찰 후에도 채무자가 빚을 갚으면 할 수 있다. 따라서 감정가에 비해 채무자의 채무액이 아주 적을 경우 경매 취하 가능성이 커 이런 물건에 대해서는 응찰을 꺼리게 된다.

그러나 반대로 그런 물건일수록 여러 차례 유찰되고 채무자인 집주인은 돈이 없어 경매를 취하할 수 없는 경우가 많다. 따라서 이런 싼 물건을 손에 넣으면 큰 시세차익을 남길 수 있다는 얘기다.

분당에 직장을 둔 이용만(42)씨는 분당 인근 지역의 경매 물건을 찾던 중 지난해 말 경기도 광주군 오포면에 있는 32평형 빌라에 관심을 갖게 됐다.

소유자가 3년 전 보험회사로부터 3천만원을 대출받아 총 9천5백만원에 분양을 받았으나 사업이 어려워지면서 이자를 갚지 못하자 보험회사가 경매 신청을 한 집이었다.

감정가가 8천만원이었으나 세 번이나 유찰돼 최저가가 4천96만원으로 떨어져 있었다. 세입자 없이 소유자 가족이 살고 있었고 초등학교가 인근이어서 교육환경도 좋은 편이었다.

현장 답사를 하면서 인근 중개업소에 확인해보니 취득 후 바로 팔 수 있는 시세가 6천5백만~7천만원 정도 하는 데다 전셋값도 2천5백만~3천5백만원이었다.

집을 담보로 잡히고 은행에서 대출받을 수 있는 금액도 2천5백만원이나 되는 것으로 확인됐다.

쓸만한 물건이란 생각이 들었지만 한 가지가 마음에 걸렸다. 과연 집주인이 9천5백만원이나 들인 집을 보험회사 빚 3천5백만원(연체 이자 포함)때문에 포기하겠느냐는 것이었다.

자칫 경매가 취하될 수도 있다는 염려를 지울 수 없었다.

하지만 보험회사 담당자로부터 집주인이 대출금 상환은 고사하고 이자에 대해서도 상환 약속을 여러번 어겼다며 취하될 가능성이 거의 없다는 의견을 들었다.

응찰을 결심한 이씨는 성남지원에서 열린 경매에 참가해 최저가보다 3백만원 정도 높은 4천3백81만원을 써내 낙찰했다.

예상대로 집주인은 지불 능력이 없어 잔금 납부를 연기해 주었음에도 불구하고 경매를 취하하지 못해 낙찰이 최종 확정됐다.

또 낙찰 후 3개월만에 강제집행하지 않고도 이사비용 1백만원을 줘 집주인을 내보낼 수 있었다.

이씨는 3백만원을 들여 집을 단장한 뒤 곧바로 3천4백만원에 세를 놓았다. 또 집을 담보로 맡기고 은행에서 2천5백만원을 대출받았다.

낙찰금 외에 세금과 이사비용.집수리비 등 총 투자비용으로 5천50만원이 들었지만 모두 회수하고 8백50만원의 여윳돈까지 손에 쥔 이씨는 투자할 만한 다른 경매 물건을 물색 중이다.

 


신당동 4층 건물 낙찰받은 이형권씨          

 

경매로 나온 부동산에 '유치권' 이 설정돼 있으면 대부분 응찰을 꺼리게 마련이다.

선순위 세입자의 전세금처럼 유치권 설정 금액을 낙찰자가 모두 물어줘야 하기 때문이다.

유치권은 주택.건물을 짓거나 수리해주고 공사비를 받지 못한 시공업체가 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 점유하는 등의 방법으로 채무자의 변제를 강제하는 권리다.

근저당처럼 등기부등본에 등록할 필요는 없고 계약서와 결제 관련 증빙서류만 있어도 성립되며 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 물건 명세서에 유치권 설정 여부가 기록된다.

민법상 유치권은 낙찰 대금에서 배당받을 수 없게 돼 있지만 채무자나 낙찰자에게 돈을 받을 때까지 해당 물건을 내주지 않아도 되도록 규정돼 있어 결국 낙찰자가 해결할 수밖에 없다.

이같은 이유로 유치권이 설정된 물건은 경매 시장에서 찬밥이기 일쑤지만 그런 물건일수록 철저한 권리분석을 통해 꼼꼼히 들여다보면 의외의 수익을 남길 수도 있다.

서울 방배동에 사는 이형권(51)씨는 여윳돈으로 투자할 만한 경매 물건을 찾던 중 서울 신당동에 있는 대지 40평에 건평 1백40평 규모의 4층짜리 상가주택에 관심을 갖게 됐다.

꼭대기 층에 사는 소유자가 은행에서 빌린 4억원을 갚지 못해 경매에 부쳐진 물건이었다.

감정가가 5억원이었으나 두번 유찰돼 최저가가 3억2천만원으로 떨어져 있었다.

게다가 은행의 근저당이 설정된 때가 1998년 10월로 가장 앞서기 때문에 다른 세입자들은 큰 문제가 되지 않을 것 같았다.

그런데 물건명세서를 확인해보니 1층 식당에 인테리어 공사비용으로 7천만원의 유치권이 설정돼 있었다.

물건을 놓치기가 아쉬웠던 李씨는 좀더 자세히 권리관계를 파악하기 위해 세입자와 건물 주변 사람들을 만나보는 과정에서 특이한 점을 발견했다.

1층 식당을 운영하는 세입자가 건물 소유자의 며느리였고 유치권을 설정한 'A인테리어' 는 며느리의 남편이 운영하는 업체였다.

또 7천만원이라는 인테리어 비용이 터무니없이 높게 책정된 것이라는 것도 알아냈다.

이런 경우 법원에서도 7천만원에 대한 유치권을 인정하지 않을 가능성이 크다고 판단한 李씨는 그 며느리와 남편을 만나 이 점을 강조하면서 합의를 시도했다.

결국 유치권에 대해 2천만원을 인정해주고 이사비용 명목으로 1천만원을 보상해 주는 선에서 낙찰 즉시 식당을 내주겠다는 약속을 받아냈다.

3차 경매에 응찰한 李씨는 최저가보다 1천만원 높은 3억3천만원을 써내 낙찰했다.

세금.등기비용으로 쓴 2천5백만원과 3층 세입자의 이사비용 4백만원, 1층 식당의 유치권 보상액과 이사비용 3천만원 등 모두 5천9백만원이 더 들었다.

결국 李씨는 낙찰금과 추가 비용 등 총 3억8천9백만원을 들여 시세가 최소 5억원이 넘는 상가주택을 구입해 1억1천만원 이상의 차익을 본 셈이다.
 
 
세입자의 배당참여 눈여겨봐 큰 수익         

 

법원 경매에서 담보권보다 배당 순위가 빠른 선순위 세입자가 있는 경매 물건을 구입하려 할 때 우선적으로 챙겨봐야 할 것은 세입자의 배당 요구 여부다.

선순위 세입자의 경우 낙찰자가 전세금을 대신 물어줘야 하는 데 세입자가 배당 요구를 해 낙찰 대금에서 전세금을 찾아가면 그럴 필요가 없기 때문이다.

반대로 세입자가 배당 요구를 하지 않은 물건이라면 낙찰자의 부담이 커져 응찰을 꺼리게 된다. 세입자가 처음에는 배당 요구를 했다가 경매가 진행되는 도중에 배당 요구를 철회한 경우도 마찬가지다.

하지만 세입자가 배당 요구를 철회했다가 종종 재신청을 하는 경우가 있다. 이런 경우 세입자의 전세금을 낙찰자가 대신 물어주지 않아도 되는 것은 물론이다.

경매 경험이 많은 이세찬(43)씨는 세입자가 배당 요구를 했다 취하해 투자자들이 응찰을 꺼리던 단독주택을 투자 목표로 삼아 큰 돈을 벌었다. 세입자의 배당 취하로 값이 크게 떨어져 있는 상황에서 세입자가 다시 배당 요구를 한 것을 알고 경매에 참여했기 때문이다.

서울 은평구 갈현동의 대지 68평에 건평 25평짜리 단층 단독주택이 이씨 눈에 뛴 것은 지난해 여름. 감정가 1억7천3백만원인 물건이 4회 유찰돼 최저가가 5천4백22만원으로 떨어져 있었다.

그런데 해당물건이 어떻게 경매가 진행돼 왔는지를 살펴보던 중 이상한 점을 발견했다. 중간에 두 번 낙찰됐다가 법원의 낙찰 불허로 경매가 계속 진행되고 있었던 것이다.

사정을 알아보니 세입자가 배당 요구를 했다가 막상 낙찰이 되자 배당 요구를 취소했고 이에 따라 법원은 낙찰자가 예상치 못한 손해를 보게 된다며 직권으로 낙찰을 불허했다.

세입자가 채무자인 집주인과 다툼이 있거나 유찰이 더 된 뒤 세입자 본인이 직접 낙찰하기 위해서 배당을 취소하는 경우가 있다는 얘기도 들었다.

두번째 낙찰 불허는 바로 그 다음 경매에서 이루어졌다. 한 투자자가 배당 요구가 취소된 것을 모르고 낙찰했다가 손해를 볼 것으로 판단되자 잔금 납부를 안 하는 방법으로 물건을 포기한 것이다.

이런 이유로 한번 더 유찰 됐다. 그런데 이씨는 확인 과정에서 세입자가 5차 경매를 앞두고 다시 배당 신청을 한 것을 알아냈다.

세입자 전세금을 떠안지 않아도 된다고 판단이 서자 경매에 참여, 최저가보다 1천만여원이 많은 6천5백80만원을 써내 낙찰했다. 그래도 싼값에 산다는 생각에서였다. 세금 등 추가로 6백여만원을 더 들였다.

이씨는 소유권 이전을 한 뒤 집을 세놓아 5천만원을 회수했다. 실투자비 2천2백만원 정도를 들여 감정가가 1억7천만원이 넘는 집을 마련한 셈이다.

 


'연립주택도 재건축하면 돈 되지'         

 

경매시장에서 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 그렇게 좋은 투자 대상은 아니다. 실거주자 중심으로 연립주택에 대한 입찰이 이뤄지고 있는 것도 그런 이유에서다.

하지만 잘만 고르면 돈이 될 수 있는 연립주택도 종종 있다.

재건축 추진 등 값이 오를 요인이 있는 연립주택이 그런 경우로 이런 물건은 낙찰하자마자 시세대로 되팔아 차익을 남길 수 있다.

서울 마포구 합정동에 사는 박순남(48)씨는 지난해 재건축이 추진 중인 같은 동네의 연립주택이 경매에 부쳐진 것을 알고 낙찰해 짭짤한 수익을 올렸다.

양화대교 북단에서 북서측에 위치한 합정동 빌라 밀집지역에 있는 백운아트빌라로 실평수 11.2평에 방 3개짜리 연립주택이었다.

처음에는 연립주택이라는 이유로 내키지는 않았으나 현장 사정을 잘 알고 있던 朴씨로서는 곧 '이건 돈이 될 수 있는 물건' 이라는 판단을 내릴 수 있었다.

우선 9개동으로 이뤄진 소형 단지형 빌라여서 재건축이 이뤄질 경우 건립 가구수가 제법 규모를 갖추게 돼 투자성이 높을 것으로 생각됐다.

무엇보다 빌라 집주인들끼리 재건축을 추진하는데 이의가 없어 사업이 원활하게 진행될 것으로 전망됐다.

게다가 한강을 바라볼 수 있는 위치에 있어 일대 주거용 부동산 중 인기가 높아 낙찰 후 되팔기가 쉬울 것으로 판단됐다.

실제로 인근 부동산 중개업소에 확인한 결과 수요자는 많은데 매물이 없어 못 팔 정도라는 대답을 들었다.

시세도 법원 감정가인 5천5백만원보다 5백만원이 높은 6천만원 선에 형성돼 있는 것을 확인했다.

더욱이 두 번 유찰이 됐지만 당시 관할법원이었던 서울지법 서부지원의 경우 한 번 유찰 때마다 30%씩(일반적으로는 20%) 최저가를 내렸기 때문에 최저가가 절반 이하인 2천6백95만원으로 떨어져 있는 상태였다.

응찰을 결심한 朴씨는 3천6백80만원을 써내 낙찰했다. 최저가보다 9백85만원이나 높은 가격이었지만 확실히 낙찰할 심산이었다. 게다가 그 가격에 낙찰해도 상당한 차익을 남길 수 있다는 생각이었다.

1천2백만원에 세를 사는 임차인이 있었지만 후순위여서 별 마찰없이 이사비용 1백만원만 줘 내보낼 수 있었다.

이사비용과 세금 등 추가 비용으로 5백만원을 써 총 투자비로 4천1백80만원이 들었다.

朴씨는 잔금을 치른 후 부동산 중개업소에 집을 매물로 내놓았고 예상대로 곧바로 팔려 6천만원을 회수했다. 투자비를 제하고 순수하게 1천8백20만원을 벌었다.

불과 몇 개월 사이에 4천1백여만원을 투자해 43.5%의 엄청난 수익을 올린 셈이다.

 


'시세 따지기' 해서 한몫                

 

중소건설업체를 운영하는 李성민(49)씨는 5억6천8백만원을 밑천으로 부동산 경매시장에 뛰어들어 1여년 만에 시가 10억원 규모의 상가 건물(보증금 2억9천만원 포함)과 3억원짜리 중형 빌라에다 월 3백40만원의 고정 수입을 올리고 있다.

李씨의 경매 성공기는 지난해 5월 시작됐다.

평소 거래처가 밀집한 서울 강남에 사옥을 갖고 싶었으나 이 지역 5층 건물은 10억원을 호가해 엄두가 나지 않았다.

그러나 외환위기로 상가건물 시세가 크게 떨어졌던 지난해 4월께 경매컨설팅업체 자문을 받아 사옥 마련에 나섰다.

한 달여 동안 발품을 팔자 지하철 방배역 부근 지하 1층, 지상 5층(연면적 2백18평)상가건물이 눈에 들어왔다.

1층은 상가, 2~4층은 사무실, 5층은 주택으로 사용되고 있었다.

이 정도의 건물에는 대개 설치하지 않는 엘리베이터가 있다는 데 마음이 끌려 지난해 10월 6억3천8백만원에 낙찰했다.

낙찰대금은 일단 그동안 사옥을 마련하려고 준비해 두었던 돈으로 충당했다.

3, 4층은 회사 사무실로 사용하고 나머?층은 보증금 2억9천만원에 월 3백40만원을 받고 세를 놓았다.

자기사옥을 마련한 데다 종전 광화문에 있을 때 보증금 6천만원을 걸고 월 3백만원을 낸 것을 생각하니 기분이 날아갈 것 같았다.

이 건물을 낙찰하는데 낙찰대금과 등기.명도.컨설팅비용 6천여만원을 포함, 7억원이 들었다.

이 건물 보증금과 광화문 건물에서 받은 보증금 합계 3억5천만원을 감안하면 이 건물을 낙찰하는 데 3억5천만원이 들었다.

사무실을 이전하고 어느 정도 마음에 여유가 생기자 홍제동 아파트(32평형)에서 강남까지 출퇴근하는데 시간이 많이 걸려 집도 강남으로 옮기기로 했다.

아파트보다 경쟁이 치열하지 않고 낙찰가율도 낮은 연립으로 눈을 돌렸다. 역시 컨설팅 업체 자문으로 방배동에 있는 50평형 빌라에 눈이 갔다.

이 빌라 감정가격은 2억6천만원. 네 번 유찰돼 최저가격이 1억6백만원. 3명과 경쟁해 지난 2월 1억3천1백20만원에 낙찰했다.

선순위 세입자 전세금 7천만원과 등기비 등을 합쳐 2억1천8백만원이 들었다. 따라서 상가건물과 빌라경매 실제 투자액은 5억6천8백만원.

그의 사례는 경매의 정석(定石)으로도 얼마든지 성공할 수 있다는 것을 보여준다.

그는 지난 4월 홍제동 아파트를 판 돈 1억9천5백만원 등으로 세번째 경매도전 준비를 하고 있다.

 


세 살던 상가 따내 '이젠 건물주'           

 

자영업자 김강훈(45)씨는 자신이 세 살던 서울 서대문구 연희동 3층 짜리 상가주택을 낙찰해 세입자에서 시가 3억원의 건물 주인으로 변신했다.

金씨의 경매작전은 대지 54평, 건평 1백8평인 이 상가주택이 법원경매에 들어간다는 통보를 받은 지난 4월 시작됐다.

최초 근저당보다 후순위로 입주해 전세금 2천만원을 거의 날리게 됐다는 걱정이 앞서 보름동안 잠을 못이루다 정신을 가다듬어 역시 이 주택에 세 살던 4명의 세입자와 공동으로 이 주택 입찰에 참가해 매입하기로 했다.

金씨 등 세입자들은 ▶1969년에 준공돼 외부는 낡았으나 주인이 실내 인테리어를 다시 한 덕에 임차인을 쉽게 구할 수 있고▶경매정보지에는 2층 건물로 나와 있으나 실제로는 3층인데다▶실제 세입자는 5명이지만 정보지에는 위장전입자 7명을 포함, 모두 12명이 올라 있다는 것에 착안했다.

일반 경매 참가자들이 세입자들이 많아 나중에 명도받기가 어렵다며 '요주의 물건' 으로 거들떠 보지 않는다는 것을 역이용한 것이다.

직접 살고 있었기 때문에 주택현황.위장전입자 등 권리관계를 정확하게 파악하고 있다는 점도 큰 힘이 됐다.

나머지 세입자들은 세번 유찰된 후 네번째 응찰하자고 했지만 金씨는 혹시 다른 사람이 낙찰할 수 있다는 조바심 때문에 지난해 11월 혼자 두번 유찰된 후 세번째에 낙찰했다.

낙찰금액은 최초 감정가 2억3천5백만원의 57%인 1억3천3백만원. 추가로 든 비용은 명도비 9백만원과 개.보수비 5백만원, 취득.등록세 및 컨설팅비 9백만원을 포함, 1억5천6백만원. 이 비용은 우선 급한대로 친척에게 빌렸다.

4명의 세입자들은 주택임대차보호법상 우선변제대상이어서 가구당 7백만원씩 법원에서 배당받았다. 이사비용으로 모두 9백만원을 주자 이들은 순순히 나갔다.

그는 1~3층을 층당 6천만원씩, 총 1억8천만원에 세 놓았다. 도시가스를 이용하고 버스정류장에서 도보로 3분 거리여서 금방 세입자를 구할 수 있었다.

전세금으로 전체 경매비용을 제하고 2천4백만원이 남았다. 이 돈과 우선변제대상에 해당돼 법원으로부터 배당받은 7백만원을 합쳐 3천1백만원으로 인근 주택에 세 들었다.

가만히 있었다면 우선변제금만 받고 거리에 나앉게 될 위기에 몰린 세입자가 과감하게 경매에 뛰어들어 시가 3억원짜리 상가주택 주인이 된 것이다.

그는 이 주택값이 오르기만 학수고대하고 있다. 경매의 마력(魔力)을 몸소 체험한 만큼 이 주택을 팔고 또 다른 알짜 경매물건을 찾기 위해서다.
 
 
'기피물건' 따져가며 도전              
 
개인이든 경매 전문 컨설팅업체든 법원경매에 참가하려면 법원 민사 신청과에 비치된 경매관련 서류나 업체들이 파는 경매정보지를 보게 된다. 이 관련 서류를 꼼꼼히 따져보면 생각지도 못한 대어를 낚을 수 있는 기회가 생긴다.

회사원 鄭인경 (40) 씨가 그런 케이스. 직장이 분당인 鄭씨는 서울 동대문 답십리에 있는 집에서 출퇴근하느라 고생이 많았다.

이사하려 했으나 집값이 너무 비싸 엄두를 못 내고 있는 중 직장 동료의 권유로 지난 1월 법원경매를 통해 내 집을 마련하기로 하고 열심히 경매정보지를 봤다.

그러던 중 경기도 성남시 중원구에 있는 단독주택에 도전, 헐값에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있었다.

비결은 최초 근저당 설정자 보다 먼저 입주해 있다고 잘못 알려진 선순위 임차인이 있어 모두가 꺼리는 부동산 물건에 승부를 걸었다는 점.

지난 2월말 경매정보지에 선순위 임차인이 있다는 것은 기재돼 있지만 전입일과 전세금이 기록되지 않은 점을 이상하게 여겼다.

그는 수원지법 성남지원 민사신청과 서류 (입찰 7일 전 열람 가능) 를 열람했는데 거기에도 역시 선순위 임차인의 전입일과 전세금이 나와 있지 않았다.

바로 동사무소를 찾아가 주민등록을 열람해보니 놀랍게도 이 임차인의 주민등록이 등재돼 있지 않다는 것을 확인했다.

주민등록 전입이 돼 있지 않은 임차인은 대항력이 없다. 이 물건은 세 번 유찰 (최초 감정가 1억4천만원) 돼 최저금액이 7천1백만원까지 떨어져 있었다.

보통 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰한 사람이 전세금을 모두 물어주어야 하기 때문에 선순위 금액을 포함한 최저 금액이 많이 떨어질 때까지 기다렸다가 입찰에 참가하는 게 관례.

이 집 역시 선순위 세입자의 전세금이 법원에 비치된 서류와 경매정보지에도 올라 있지 않아 수요자들이 '기피물건' 으로 인식돼 유찰이 계속됐다.

여기에 힘을 얻어 한달 뒤인 지난 3월말 진행된 네 번째 입찰에서 경쟁자가 많을 것으로 보고 8천12만원을 써내 낙찰했다. 8천1만원을 써내 그와 경쟁한 사람은 이 집 가짜 임차인이었다.

낙찰액과 세금 등을 합쳐 이 집을 낙찰하는데 총 8천5백만원이 들었다.

그는 지난달 이사해 여유 있게 회사에 다니고 있다. 이 집값은 현재 1억5천만원을 호가하고 있다. 경매정보지를 꼼꼼히 본 덕에 6개월만에 6천5백만원을 벌었다.

경매전문컨설팅업체 리얼티 뱅커㈜ 황지연부장은 "법원집행관이 현장을 방문, 조사한 내용을 경매정보지에 그대로 올라 있는 경우도 있어 법원 조사가 부실하면 경매정보지 내용도 실제와 다를 수 있다" 며 "현장을 방문하다 보면 의외로 좋은 물건을 만날 수 있다" 고 말했다.

 


경매정보지 꼼꼼히 따져봐 '한몫'          

 

개인이든, 경매 전문 컨설팅업체든 법원경매에 참가하려면 법원 민사 신청과에 비치된 경매관련 서류나 업체들이 파는 경매정보지를 보게 된다.

이 관련 서류를 꼼꼼히 따져보면 생각지도 못한 대어를 낚을 수 있는 기회가 생긴다.

회사원 鄭인경(40)씨가 그런 케이스. 직장이 분당인 鄭씨는 서울 동대문구 답십리에 있는 집에서 출퇴근하느라 고생이 많았다.

이사하려 했으나 집값이 너무 비싸 엄두를 못내고 있던 중 직장 동료의 권유로 지난 1월 법원경매를 통해 내 집을 마련하기로 하고 열심히 경매정보지를 봤다.

그러던 중 경기도 성남시 중원구에 있는 단독주택에 도전, 헐값에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있었다.

비결은 최초 근저당 설정자보다 먼저 입주해 있다고 잘못 알려진 선순위 임차인이 있어 모두가 꺼리는 부동산 물건에 승부를 걸었다는 점.

지난 2월 말 경매정보지에 선순위 임차인이 있다는 것은 기재돼 있지만 전입일과 전세금이 기록되지 않은 점을 이상하게 여겼다.

그는 수원지법 성남지원 민사신청과 서류(입찰 7일 전 열람 가능)를 열람했는데 거기에도 역시 선순위 임차인의 전입일과 전세금이 나와 있지 않았다.

바로 동사무소를 찾아가 주민등록을 열람해보니 놀랍게도 이 임차인의 주민등록이 등재돼 있지 않다는 것을 확인했다.

주민등록 전입이 돼 있지 않은 임차인은 대항력이 없다. 이 물건은 세 번 유찰(최초 감정가 1억4천만원)돼 최저금액이 7천1백만원으로 떨어져 있었다.

보통 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰한 사람이 전세금을 모두 물어줘야 하기 때문에 선순위 금액을 포함한 최저 금액이 많이 떨어질 때까지 기다렸다가 입찰에 참가하는 게 관례.

이 집 역시 선순위 세입자의 전세금이 법원에 비치된 서류와 경매정보지에도 올라 있지 않아 수요자들로부터 기피물건으로 인식돼 유찰이 계속됐다.

여기에 힘을 얻어 한달 뒤인 지난 3월 말 진행된 네번째 입찰에서 경쟁자가 많을 것으로 보고 8천12만원을 써내 낙찰했다. 8천1만원을 써내 그와 경쟁한 사람은 이 집 가짜 임차인이었다.

낙찰액과 세금 등을 합쳐 이 집을 낙찰하는데 총 8천5백만원이 들었다. 그는 지난달 이사해 여유있게 회사에 다니고 있다. 이 집값은 현재 1억5천만원을 호가하고 있다. 경매정보지를 꼼꼼히 본 덕에 6개월 만에 6천5백만원을 벌었다.

경매전문컨설팅업체 리얼티 뱅커㈜ 황지연 부장은 "법원집행관이 현장을 방문, 조사한 내용이 경매정보지에 그대로 올라 있는 경우도 있어 법원 조사가 부실하면 경매정보지 내용도 실제와 다를 수 있다" 며 "현장을 방문하다 보면 의외로 좋은 물건을 만날 수 있다" 고 말했다.

 


입찰 기피물건 잘 고르면 '황금알'          

 

법원의 경매 관련 서류나 경매 정보지를 보다 보면 '법정 지상권 성립 여지 있음' '우선순위 임차인 있을 수 있음' 등 가능성을 표현한 글귀를 만나게 된다.

이는 대부분 시간이 없어 정확한 권리관계를 확인하지 못해 그렇게 표현해 놓은 것이다.

입찰 참가자들은 이같은 글귀를 보면 우선 '골치아픈 물건' 이라고 생각하고 기피한다.
이런 물건은 자연 몇차례 유찰이 되면서 최저 입찰 가액도 떨어지게 마련이다.
따라서 이런 물건의 권리관계를 정확하게 파악한 뒤 입찰에 참가하면 싼값에 부동산을 취득할 수 있다.

건축업자 金정민(50)씨가 바로 이런 식으로 돈을 번 케이스. 평소 외국인 대상 임대주택사업 적지로 알려진 서울 한남동에 임대주택을 지을 부지를 물색하다 부동산경매컨설팅업체를 통해 지난 2월 이곳에 법원 경매에 오른 땅이 있다는 것을 알게 됐다.

이 물건은 1백5평의 나대지로 최초 감정가격은 7억5천만원. 그동안 다섯차례 유찰해 최저가격이 2억4천6백원까지 떨어져 있었다.

터파기 공사를 하다 방치해 '법정 지상권 성립 여지 있음' 이라고 기재돼 있었기 때문이다.

지상권은 토지와 지상건물 소유자가 다른 경우 건물 소유자가 토지 소유자의 허락을 받아 설정한 것. 민법 187조에 의거, 등기를 하지 않아도 물권을 취득했다고 인정되는 권리다.

지상권이 설정돼 있다면 토지 소유주는 지상권을 설정한 건물 소유주 등에게 땅을 사용한 대가(임대료)를 청구할 수 있지만 땅을 마음대로 사용할 수 없다.

때문에 지상권이 설정된 땅은 그렇지 않은 땅에 비해 효용가치가 떨어지고 잘 팔리지 않는다.

한남동 땅도 이같은 우려로 일반인들이 거들떠보지 않았다.

그러나 金씨의 업무를 대행해준 컨설팅업체의 의견은 달랐다.
한남동 땅은 터파기.기초공사가 진행 중이어서 이미 지상권이 설정됐을 가능성이 희박하다는 것이었다.

실제로 金씨는 변호사의 조언을 받아 구청.등기소 등에서 이 땅에 지상권이 설정되지 않았다는 사실을 확인했다.

물론 그동안 들인 공사비가 문제지만 金씨는 어차피 이 땅을 구입한 뒤 집을 지어야 하기 때문에 시공업체와 협상하면 별 문제가 없겠다고 생각, 지난 6월 3억8백만원에 낙찰했다.
터파기 공사를 한 업체에 공사비로 8천5백만원을 주고 해결했다.
등기비.컨설팅비 등 부대비용은 1천여만원. 총비용은 4억3백만원이었다.

이 땅은 9억원을 호가하고 있어 권리분석 한번 잘해 5억여원을 번 셈이다.
그는 요즘 이곳에 외국인이 좋아하는 근사한 주택을 지어 전세금을 받아 노후를 즐길 꿈에 부풀어 있다.
 
 
반지하 주택 '물로 보지 마'             

 

법원 경매물건 중 연립.다가구.다세대 주택 등은 아파트에 비해 인기가 떨어진다. 싼값에 낙찰할 수 있지만 나중에 쉽게 되팔 수 없기 때문이다.

그러나 워낙 싼값에 낙찰했다면 주변 시세보다 싸게 팔아도 수익이 나게 마련이다.

게다가 지하철 개통 등 교통사정이 좋아지는 곳이라면 값도 많이 올라 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

회사원 김승수(38.서울 동대문구 답십리동)씨는 이런 투자원칙에 따라 남들이 거들떠보지 않는 반지하 주택을 낙찰해 높은 투자수익을 기대하고 있다.

직장생활을 하면서 알뜰하게 모은 4천여만원으로 법원 경매부동산을 구입할 생각으로 경매 정보지를 꼼꼼히 보다가 지난해 11월 중순 서울 성북구 J맨션 25평짜리 반지하 주택에 눈길이 갔다.

반지하인 탓에 네번 유찰해 최저 입찰가격이 최초 감정가격의 48%인 3천2백만원으로 떨어져 있었다.

경매정보지에 이 주택에 대한 상세한 설명이 없어 수요자들이 덤비지 않았던 것이다. 그러나 그는 휴일을 이용, 현장을 방문해 주변여건 조사에 나섰다. 현장 사정은 달랐다.

이 주택은 공사 중인 서울지하철 6호선 돌곶이역과 도보로 7분 거리였다. 1996년 완공된 집이라 비교적 깨끗했고 자체 주차시설도 갖추고 있었다.

초등학교.대형 할인점 등도 인근에 있고 도시가스 난방시설이어서 신혼주부 등에게 세를 놓으면 안성맞춤이라고 판단, 응찰하기로 결정했다.

지난해 12월 초 열린 입찰에서 2명의 경쟁자를 물리치고 최저가격보다 2백43만원 많은 3천4백43만원을 써내 낙찰했다.

후순위 세입자 명도비.수리비 등에 1천여만원을 추가 부담해 이 물건 실제 낙찰금액은 4천5백만원이었다.

지난 2월 이 주택을 6천만원에 세를 놓아 인수금액을 제하고 1천5백여만원이 남았다.

특히 지난 7일 6호선 돌곶이역 구간이 개통돼 이 일대 전세.매매가격이 오를 가능성이 커 그는 요즘 즐거운 마음으로 일하고 있다.

그는 ▶경매정보지에만 의존하지 않고 현장을 방문해 물건의 상태와 주변 여건을 꼼꼼하게 점검했고▶지하철이 개통되면 주변 부동산이 뛴다는 어찌 보면 부동산투자의 '상식' 을 간파했기 때문에 성공할 수 있었다.

경매전문컨설팅 LG컨설팅 박용호 실장은 "경매 참가의 기본은 현장방문과 주변 시세분석" 이라며 "경매정보지에만 의존하지 말고 직접 발로 뛰다 보면 '버려진 알짜 물건' 을 잡을 수 있다" 고 말했다.

 


힘 합치니 4억 짜리도 '거뜬'           

 

직장동료인 김정명(33).박영민(35)씨는 공동으로 경매에 참가, 서울 성북구 성북동 정원이 있는 아담한 단독주택을 낙찰해 사이좋게 살고 있다.

1998년 5월 결혼과 함께 서울 성북구 길음동 H아파트 27평형을 5천5백만원에 세든 金씨는 재계약을 앞둔 지난 2월 주인으로부터 2천5백만원을 올리겠다는 통보를 받고 고민에 빠졌다.

어느날 직장동료인 朴씨와 퇴근길에 술 한잔을 하다 朴씨도 비슷한 고민을 하고 있다는 사실을 알게 됐다.

이들은 이날 의기투합해 법원경매를 통해 평창.성북동에 정원이 있는 2, 3층짜리 단독주택을 함께 낙찰해 층별로 나눠 살기로 했다.

이들은 경매전문컨설팅업체에 이같은 계획을 전하고 비슷한 물건이 있으면 연락해 달라고 해놓았다.

한달 뒤 성북동 북한산이 보이는 곳에 대지 80평.건평 90평(지하 1층.지상 3층) 단독주택 물건이 나와 있다는 통보를 받고 현장을 방문했다.

인근에 고급 주택단지가 조성돼 있어 주거환경이 쾌적하고 집도 마음에 들어 응찰하기로 결정했다. 감정가격 3억8천만원에서 세번 유찰돼 최저가격이 1억9천만원까지 떨어져 있었다.

지하 1층(20평)은 비어 있고, 지상 1층(20평)은 월세로 임대 중인데다 2층(21평).3층(18평)은 주인이 직접 살고 있어 낙찰 후 등기를 넘겨오는데 별 문제가 없다고 판단했다. 이들은 네번째 경매에서는 경쟁이 치열할 것으로 보고 2억3천여만원을 써내기로 했다.

지난 4월초 열린 경매에서 2억3천7백만원에 응찰, 5명의 경쟁자를 따돌리고 낙찰했다.

5월초 잔금을 납부, 소유권 이전을 한 뒤 집을 수리했다. 수리비.세금 등 추가부담금 3천여만원을 포함, 이 집을 낙찰하는데 모두 2억6천7백만원이 들었다. 비용은 절반씩 부담했다.

6월에 지하 1층을 4천만원, 지상 1층을 6천만원에 세놓고 2, 3층에 자신들이 입주했다.

세를 놓아 회수한 돈 1억원을 감안하면 이들은 전세금으로 정원이 있는 어엿한 단독주택 주인이 됐다.

이 집의 시세는 4억원을 호가하고 있다. 이들은 혼자서는 돈이 부족해 도저히 엄두도 내지 못할 일을 힘을 합쳐 성공한 것이다.

건국컨설팅 유종률 사장은 "단독주택은 나중에 쉽게 팔 수 없어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격)이 낮지만 실제로 눌러 살려면 이런 주택을 노려볼 만하다" 고 전했다.

 


'외국인 임대' 겨냥해 적중             

 

정부투자기관에 다니는 황대수(40)씨는 얼마 전 그토록 원하던 임대사업자가 됐다. 그것도 외국인을 상대로 한 임대사업이다.

서울 한남동의 고급 빌라를 경매로 낙찰해 외국인에게 세를 놓고 있다. 5억6천만원을 투자해 10억원짜리 빌라를 갖게 된 황씨의 재테크 비결을 보자.

여윳돈으로 투자할 곳을 찾던 황씨는 지난 3월 법원 경매에 눈을 돌렸다. 그러나 임대차 현황을 파악하는 권리분석 등을 혼자 하기가 겁났다.

경매 전문 컨설팅회사를 찾아갔다. 여러 가지 이야기를 듣고 외국인을 상대로 임대할 고급 빌라를 겨냥하기로 결정했다.

마침 한남동의 1백평짜리 빌라가 눈에 띄었다. 최초 감정가는 7억원이었으나 한번 유찰로 최저 경매가가 5억6천만원까지 떨어진 물건이었다.

경매 정보지를 꼼꼼히 살피면서 권리분석에 들어갔다. 담보 설정 이전에 선(先)순위로 외국 법인이 전세권을 설정한 것을 발견했다.

계약 기간이 6개월 가량 남아 있어 낙찰하더라도 비용을 더 부담해야 할 우려가 있었다. 또 다른 사람이 한차례 낙찰했다가 불허 판정을 받은 흔적도 있었다. 쉽게 응찰을 결정할 수 없었다. 보다 구체적인 권리분석과 시장조사를 컨설팅회사에 맡겼다. 며칠 뒤 연락이 왔다.

전세권은 외국회사 지점장이 월세로 매달 1천만원씩 27개월치를 미리 내고 설정했는데, 집주인이 이미 전세금을 돌려주고 전세권 말소등기를 신청한 상태였다. 낙찰 불허 판정을 받은 것도 말소해야 할 전세권 때문이었다. 크게 문제될 게 없었다.

이제는 실전. 최저 경매가보다 1억5천만원, 최초 감정가보다는 1천만원 높은 7억1천만원을 써냈다. 주변 시세가 10억원을 웃돌고 있어 이 정도는 써내야 한다고 판단했다.

결과는 낙찰. 세금.컨설팅수수료 등 추가 비용으로 5천여만원이 들었다. 총 투자비용은 7억6천만원. 잔금을 내자마자 임차인이 생겨 월 8백만원씩 2년간 임대료 2억원을 한꺼번에 받았다.

투자 비용 가운데 2억여원을 곧바로 회수한 것이다. 결국 황씨는 초기 투자비 5억6천만원으로 시가 10억원짜리 고급 빌라의 주인이 됐다.

황씨처럼 경매로 빌라를 낙찰해 외국인 상대 임대사업을 하면 경매 차익과 임대 수익의 두마리 토끼를 동시에 잡을 수 있다.

또 대부분이 보증금 없는 월세여서 전세 분쟁에 대한 부담이 적다. 1~3년치의 월세를 한꺼번에 받는 것도 장점이다.

다만 외국인들은 한 곳에 모여 사는 특성이 있으므로 지역을 잘 골라야 한다. 서울 한남.동부이촌.방배.서초동 등이 추천할 만한 곳이다.

 


7,700만원에 다세대 두채                    

 

미국에서 20년 동안 사업을 해온 김옥선(48)씨는 지난 3월 고국에 들렀다가 실제 투자비 7천7백여만원으로 서울 강남에 다세대주택 두 채를 장만하는 뜻밖의 수확을 거뒀다.

그는 이국 땅에서 고생하며 모은 돈으로 국내 부동산에 투자하고 싶었지만 기회가 닿지 않았고 정보도 부족해 선뜻 행동에 나서지 못했다.

이런 터에 고국을 방문, 친지의 권유로 경매에 참여하게 됐다.

대상물건은 서울 서초구 반포동의 다세대주택. 때마침 전셋값이 오르던 터여서 다세대주택도 임대용으로 매기가 꿈틀거리고 있었다.
총 16가구로 강남고속버스터미널에서 걸어서 5분 거리이고 6m 도로와 붙어 있어 입지가 좋았다.

게다가 지은지 2년밖에 되지 않았고 지하주차장이 가구마다 배정돼 있는 것도 마음에 들었다.

이 가운데 경매로 나온 물건은 방이 3칸인 1층 25평형. 감정가격은 9천5백만원이었으나 한차례 유찰돼 최저 경매가가 7천6백만원으로 떨어져 있었다.

현지 중개업소를 통해 시세를 알아보니 1998년 분양가격이 1억5천만원이었고, 주변 전세가는 8천만원 선에 형성돼 있었다.

입찰에는 5명이 경쟁했다.
김씨는 과감히 최저 경매가보다 7백25만원 많은 8천3백25만원을 써내 낙찰했다.
등기비.컨설팅비용 등을 합쳐 총 투자비는 9천2백만원.
곧바로 보증금 3천만원, 월세 1백만원에 임대했다.
보증금을 회수했으니 김씨가 반포동 다세대주택에 실제 묻어둔 돈은 6천2백만원.
한차례 성공의 열매를 맛본 김씨에게 한달 뒤 컨설팅업체에서 전화가 걸려왔다.
서울 서초구 양재동의 H빌라 28평형(방 3칸)이 싼 값에 나왔다는 소식이었다.

감정가가 1억3천만원이었으나 두 차례 유찰돼 최저 경매가가 8천3백만원까지 떨어진 상태였다.
지은지 10년이 돼 낡기는 했으나 대지지분이 18평으로 최근 지은 다세대주택에 비해 두배 가량 많았다.
재건축을 추진하면 값이 크게 오를 수 있는 물건이었다.
이 물건과 비슷한 인근에 있는 집의 전세가는 1억원선. 낙찰해 바로 전세를 놓을 수 있다는 생각이 들었다.

김씨는 반포동 다세대주택에서 받은 보증금과 여윳돈을 합쳐 입찰에 참여, 시세보다 3백만원 많은 1억3백만원을 써냈다.
응찰자가 10여명이 될 정도로 경쟁이 치열했기 때문이다.
등기비 등을 포함해 총 1억1천5백만원이 들어갔다.

잔금을 치르자마자 1억원에 전세를 놓았다.
양재동 빌라에 실제 투자한 돈은 불과 1천5백만원. 결국 김씨는 7천7백만원을 투자해 다세대주택 두 채의 주인이 됐다.

덤으로 매달 1백만원의 임대수입까지 챙기고 있다.

 


흠 있는 물건도 손익 따져 도전            

 

서울 동대문구에 사는 이창우(35)씨는 법원 경매 입찰에 여러 차례 참여했지만 번번이 미끄러졌다. 괜찮다 싶은 물건은 경쟁이 치열해 낙찰하기가 어려웠고 값싼 물건은 흠이 많았다.

나름대로 경매경험을 익히면서 입찰에 참여하기 1년 남짓. 마침내 기회가 왔다.

대상물건은 경기도 성남시 중원구 은행동 현대아파트 32평형. 전철 단대역 앞이고 로열층인데도 최저 입찰가는 3천9백40만원에 불과했다.

최초 감정가는 1억2천만원이었으나 다섯차례 유찰돼 값이 3분의 1 이하로 주저앉아 있었다.

주변시세가 1억3천5백만원 선이어서 낙찰자로 결정되면 큰 돈을 벌 수 있을 것 같았다.

하지만 흠 있는 물건이었다. 보증금 7천만원짜리 선순위 임차인이 있었던 것. 그러나 조사결과 세입자는 구린 데가 있었다.

집주인의 친동생으로 함께 살고 있었고, 대출 은행에서는 자체 감정서에 세입자가 없다고 써놓은 상태였다.

하지만 결정적으로 세입자가 아니라는 증거를 찾을 수 없었다. 이씨는 전셋돈과 최저 입찰가를 합해보니 1억9백40만원이었다.

이씨는 명도소송까지 갈 각오를 했다. 소송에서 져 전셋돈을 물어준다 해도 시세보다 낮아 손해볼 것이 없다는 생각이 들었다. 이씨는 4천2백만원을 써내 2명의 경쟁자를 제치고 낙찰했다.

이씨는 낙찰 후 명도소송을 제기했고, 재판부는 조정신청을 요구했다. 결국 세입자가 5천만원을 받고 집을 비워주는 조건으로 조정이 이뤄졌다. 시세보다 4천만원 싼 9천2백만원에 아파트를 구입했다.

이씨는 위험요인을 철저한 손익분석과 준비로 이겨낸 사례다. 대부분의 경매 물건에는 조금씩의 흠과 틈새가 있으므로 이를 잘 파악하고 활용하는 지혜가 필요하다.

일반인들은 위험 요소를 감안하더라도 최소한의 이익을 얻을 수 있다는 확신이 섰을 때만 입찰에 참여하는 게 바람직하다. 기회는 얼마든지 있기 때문이다.

이씨는 입찰에 앞서 세입자에 의한 항고.재항고까지 염두에 뒀다. 이 경우 6~8개월 후에 물건을 인수하게 되므로 손해다. 그 사이에 집주인이 은행에 빚을 갚으면 경매가 취하되기도 한다.

다행히 이씨는 이런 어려움을 겪지 않았지만 모든 가능성에 대비했기 때문에 큰 탈 없이 원하는 물건을 얻을 수 있었다.

*도움말 : ㈜닥터 옥션(02-581-4100)

 


낙찰가 싼 지방에 눈돌려 재미 톡톡         

 

건축업자 박정규(50)씨는 자칭 경매전문가다. 몇 차례 입찰에 참여해 성공과 실패를 경험하면서 경매에 자신감을 얻었다. 경매전문서적만도 3∼4권을 탐독해 이론도 밝다.

박씨는 지난 5월 여관 건물에 눈을 돌렸다. 근린상가보다 권리관계가 복잡하지 않아 낙찰한 후 입주자를 내보내고 소유권을 넘겨받는 과정인 명도가 간편하기 때문이다.

수도권보다 지방물건의 경매수익률이 높다는 점에 착안해 지방법원에 나온 여관물건을 찾았다. 충남 서산지원 경매 2계에 나온 태안군 태안읍 평천리의 여관을 대상물건으로 정했다. 대지 5백29평·건평 3백47평인 5층짜리 건물이었다.

최초감정가는5억3천5백만원이었으나 두차례 유찰해 최저 입찰가가 감정가의 48%선인 2억6천2백만원까지 떨어져 있었다.

현장을 둘러보니 건물 앞에 지나는 32번 국도가 4차선으로 넓혀지고 있어 여관에 속한땅 가운데 2백여평이 수용될 예정이었다.

일반적으로 여관은 대로변보다 상업지역에 있는 게 낫다. 그러나 이 물건은 상황이 달랐다. 국도확장공사와 함께 여관 앞에 지하차도가 생길 예정이어서 오가는 차량이 더 늘어날 것이라는 판단이 들었다.

그만큼 영업 전망이 밝으니 낙찰 후 팔기도 쉽고 건물의 값도 오를 가능성이 크다고 판단했다.

지난 6월말 박씨는 2억7천5백만원을 써내 3명의 경쟁자를 제치고 낙찰했다. 세금과 명도비용 등 부대비용 2천2백만원을 합쳐 2억9천7백만원을 들여 5층짜리 건물을 거머쥔 것이다.

경매가 끝나자 현지중개업소들로부터 매각 제의가 들어왔다. 경매컨설팅업체에서는 1년 정도 더 갖고 있다가 팔면 5억원 이상은 받을 수 있다고 했지만 경기가 불투명해 일단 현금화했다.

이달초 중개업소를 통해 4억3천만원에 건물을 팔았다. 양도세 4천4백만원을 빼고도 9천여만원의 수익을 올렸다. 워낙 싸게 낙찰한 덕택이다.

이같은 물건이 서울에서 나왔더라면 경매참여자가 많아 낙찰가가 훨씬 올라갔을 것이다. 박씨가 성공한 비결도 남들이 등한시하는 지방의 경매물건을 찾아내기 위해 노력을 기울였다는데 있다.

박씨의 사례에서 보듯 여관물건은 다른 물건에 비해 유찰 회수가 많아 낙찰가격이 떨어지고 원룸 등 다른 용도로 리모델링도 가능해 뜻밖의 높은 수익을 얻을 수 있다.

*도움말:유승컨설팅(02-5949-300)

 


낙찰후 진입로 만드니 시세 갑절로 껑충        

 

경매 전문가들이 흔히 하는 말. “남들이 가지 않는 곳에 돈이 있다.”
L건설 박동욱과장(37·서울 성북동)은 실전을 통해 이를 체험했다.朴씨는 요즘 경매로 산 땅의 시세가 2배나 뛰어 즐겁기만 하다.

朴씨가 점찍은 땅은 지난 4월 수원지법 평택지원에 경매로 나온 안성시 삼중면 덕산리의 준농림지 4백50평.이 땅은 진입로가 없는 이른바 맹지(쓸모없는 땅)여서 사더라도 건축이 불가능했다.304번 지방도로에서 50m 정도 떨어져 농작물만 심을 수 있는 땅이었다.

그러나 朴씨는 놓칠 수 없는 기회라고 여겼다.사정을 빤히 아는 고향 동네의 땅이었기 때문.고향에 들를 때마다 ‘진입로만 있으면 집 짓기에 좋은 땅인데…’라고 아쉬워했던 터였다.

朴씨는 이 땅 바로 옆에 도랑이 있다는 사실을 알고 있었다.마침 부동산 중개업을 하는 친구로부터 ‘구거(溝渠·개골창)점용허가를 받으면 진입로를 확보할 수 있다’라는 말을 들은 기억이 떠올랐다.

진입로가 있으면 집을 건축할 수 있고 땅값도 오를 것이라는 판단이 섰다.늘그막에 고향에 내려가 살고자 했던 朴씨는 마음이 급해졌다.안성시청으로 달려가 구거 점용허가를 받을 수 있는지 알아봤다.예상대로였다.시청측은 도랑이 작고 물이 거의 말라 있어 도랑 구실을 못하므로 허가에 문제가 없다는 대답해줬다.

최저 입찰가는 2천20만원.2차례 유찰돼 감정가(3천1백50만원)의 64% 선으로 떨어져 있었다.값도 싸고 가치를 높일 복안도 있고 해서 입찰 날짜만 기다려졌다.
朴씨는 입찰 당일 2천2백20만원을 써내 이 땅을 낙찰했다.쓸모 없는 땅으로 알려져 입찰경쟁자도 없었다.점용비용과 공과금 등을 합쳐 4백만원이 들어갔으니 총 매입비용은 2천6백20만원.

지난달 현지 부동산으로부터 평당 12만원씩,5천4백만원에 팔라는 제의가 들어왔다.진입로가 생긴다고 하니 땅값이 갑절로 뛴 것이다.
朴씨는 매각제의를 거절했다.전망 좋은 이 땅에 전원주택을 짓기 위해서다.
구거 점용허가는 관할 시·군·구청 민원실로 문의하면 된다.
*도움말;건국컨설팅(02-539-0033).
 
 
공장 경매로 잡아 5천만원 남겨           

 

경쟁률이 높으면 대부분 수익이 많다.수익이 보장되어야만 사람들이 몰린다.그러나 법원경매는 그 반대의 경우가 더 많다.

예컨대 아파트는 경매시장에서 가장 인기가 높지만 수익률은 낮다.사람들이 몰리는 바람에 낙찰가가 올라가 일반 매매시세와 같은 경우가 흔하다.

요즘 각광받는 다세대·다가구주택도 그렇다.경쟁률이 높아져 큰 수익을 기대하기 어려워졌다.경매는 일반 매매시장과 시세 차를 위험과 맞바꾸는 재테크 수단이라고 할 수 있다.

때문에 낙찰가가 시세와 비슷하다면 굳이 위험을 무릅쓰고 경매에 나설 필요가 없다.낙찰 자체보다 얼마나 싸게 낙찰했느냐가 중요하다.

낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매참가자들에게 매력있는 법원경매 상품 가운데 하나가 공장이다.경매로 나온 공장은 보통 감정가의 50∼60% 선에 낙찰이 되고 있다.

공장은 낙찰 후 따로 인·허가를 거치지 않고 대부분 기존 시설을 활용할 수 있다.경기 김포시에 사는 김철호(42)씨를 보자.김씨는 재테크 목적으로 공장 경매에 참여했다.

유찰 횟수가 많고 권리관계에 흠이 없는 공장을 고르면 큰 수익을 올릴 수 있다는 컨설팅업체의 조언에 따른 것이다.

지난 3월 경매로 나온 김포 대곶면 새암리 한 플라스틱 공장을 발견했다.대지 2백55평,건평 1백78평인 2층짜리 건물이었다.1층은 공장,2층은 사무실로 사용되고 있었다.

최초 감정가는 1억6천만원이었으나 4차례 유찰해 최저 입찰가가 감정가의 41%까지 떨어져 있었다.컨설팅업체가 분석한 낙찰 예상가는 7천5백만∼8천만원.

현지 중개업소에 시세를 알아 보니 1억8천만원은 받을 수 있다고 했다.고양·파주에서 공장을 구하던 이들이 매물이 달리자 김포 쪽으로 눈을 돌리고 있다며 파는 데는 문제가 없다고 중개업소측은 말했다.

김씨는 운도 좋았다.공장을 본 직후 김포에 큰 비가 내려 공장 진입로가 물에 잠겼다.입찰에 참여하려던 사람들이 공장 답사를 하지 못하게 된 것.결국 3명만 응찰했고 김씨는 7천8백만원을 써내 이 물건의 주인이 됐다.추가 비용은 세금과 공과금을 합쳐 8백만원.

부동산중개업자는 주변 국도가 넓혀지는 등 교통 여건이 나아지고 있어 나중에 팔라고 했지만 지난 8월 1억7천만원에 매각했다.양도소득세로 3천만원을 내고도 5천4백만원의 차익이 김씨 손에 들어왔다.*도움말:닥터옥션(02-581-4100)
 
 
발품팔아 7천여만원 시세차익            

 

경매에서 무엇보다 중요한 것은 현장조사다.일반인들은 보통 경매정보지나 조인스랜드(www.joinsland.com)등 부동산관련 인터넷사이트를 보고 입찰대상물건을 고른다.

하지만 현장을 방문,물건의 노후 정도·주변 교통사정 등을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야만 나중에 낭패 보지 않는다.

서울 신월동에 사는 김상기(41)씨는 발품을 팔아 경매 재테크에 성공했다.평소 땅을 갖고 싶어했던 金씨는 적은 비용으로 구입할 수 있는 법원경매에 눈을 돌렸다.다른 곳에 비해 개발 가능성이 높은 경기도 일대를 집중적으로 찾아 다녔다.

그렇게 6개월 남짓 탐색한 끝에 고양시 가좌동에서 경매로 나온 농지 9백80여평을 발견했다.일산 신도시와 파주시의 중간에 있는 취락지구로 2002년까지 6만여 가구의 아파트가 들어설 곳이었다.

이 물건은 경매정보지와 등기부만 보면 문제 투성이.서류에는 지목이 답(沓)이지만 맹지여서 별 쓸모가 없는 것으로 돼 있었다.

게다가 낙찰 후에도 없어지지 않는 선순위 가처분까지 있었다.드러난 것으로만 판단할 때는 투자가치가 없는 땅인 셈.

그러나 金씨는 현장으로 나갔다.현장에서 본 이 물건의 가치는 달랐다.맹지가 아니라 4차선 도로에 붙어 있었다.인근에 아파트단지 진입로가 있어 근린상권으로도 활용할 수 있는 땅이었다.

선순위 가처분도 이미 말소합의가 끝난 상태였다.아직 말소등기를 하지는 않았지만 어차피 말소될 권리였다.

감정가는 1억8천5백만원으로 평당 19만원이었으나 현지 중개업소에 알아보니 외환위기 이전에는 평당 35만∼45만원에 거래되던 땅이었다. 최저 입찰가는 한차례 유찰로 1억4천8백만원으로 내려와 있었다.

金씨는 이 땅을 놓치기 싫었다.지난 7월 말 1억6천만원을 써내 낙찰했다.땅은 보통 2∼3회 유찰돼야 관심을 갖지만 꼭 매입하고픈 생각에 경쟁자가 없는 1회 유찰에 참여했다.

지난달 인근 중개업소에서 평당 25만원에 팔라는 제의가 왔다.팔면 7천여만의 시세차익을 얻게 되지만 거절했다.아파트 입주가 시작되는 2∼3년 뒤에는 땅값이 더 오를 것이라는 확신이 섰기 때문이다.

값이 오를 만한 지역에 대한 정보를 모은 뒤 현지 답사를 통해 해당 부동산의 정확한 가치평가를 한 것이 金씨가 성공한 비결이다.

 


숨겨진 권리관계 역이용해 싸게 낙찰          

 

입지는 좋은데 선순위 지상권이 있어 일반인들이 꺼리는 경매물건이 더러 있다.지상권은 대부분 나대지·전·답 등의 토지에 설정한다.

은행은 토지를 담보 잡고 대출할 때 보통 근저당과 지상권을 같은 날 함께 설정한다.무허가건물 건축 등을 못하게 하기 위해서다.

경매 초보자들은 선순위 지상권이 있으면 아예 눈을 돌린다.낙찰한 후 없어지지 않아 본인이 해결해야 하는 권리이기 때문. 평소 땅에 관심을 갖고 있던 자영업자 유철환(55)씨는 바로 이점을 역이용,성공한 케이스.

지난 3월 경기도 시흥시 거모동에서 경매로 나온 1천3백평을 발견했다.지목은 전(田)이었는데 선순위 지상권 때문에 4차례나 유찰된 땅이었다.최저입찰가는 감정가(5억9천7백만원)의 40.9%인 2억4천4백만원으로 떨어져 있었다.

입지는 나무랄 데가 없었다.시흥과 안산의 중간에 있고 바로 옆에 도로가 나 있어 평당 시세가 50만원을 웃돌았다.현지 중개업소에 알아본 시세는 6억5천만원 선.

등기부를 보니 선순위 지상권자와 차순위 근저당권자가 같은 은행이었다.이 경우 일반인들은 2개의 권리간의 숨겨진 관계를 보지 못한다.

그러나 柳씨는 은행이 최초 근저당을 설정하면서 지상권을 함께 설정했고 이후 채무자가 빚을 갚아 선순위 저당권을 없애면서 곧바로 추가 근저당을 설정한 것을 알게 됐다.은행이 처음 설정한 선순위 지상권은 없애지 않았던 것.

은행에 선순위 지상권이 없어질 수 있는 지를 물어보았더니 가능하다고 했다.이에 柳씨는 3명의 경쟁자를 물리치고 최저가보다 8천9백만원 많은 3억3천3백만원을 써내 이 물건을 거머쥐었다.

세금과 부대비용을 합쳐 총 비용은 3억5천5백만원.시세보다 2억9천5백만원이나 싸게 낙찰한 셈이다.

이처럼 선순위 지상권이 있는 땅은 지상권자와 근저당권자가 같은 지를 파악해 지상권을 없앨 수 있는 지 알아보아야 한다.

선순위 지상권의 소멸은 낙찰 후 소유권 이전이 끝난 뒤 채권자인 지상권자(은행)와의 협의를 통해 가능하다.따라서 입찰 이전에 은행과 합의해 둬야 나중에 낭패 보지 않는다.
*도움말:건국컨설팅(02-539-0033)

 


여인숙 원룸으로 바꿔 월수 280만원       

 

분당신도시에 사는 이세원(52)씨는 경매처분된 낡은 여인숙을 낙찰,원룸으로 고쳐 임대사업을 하고 있다.

3억원의 여윳돈에 맞는 물건을 찾다 보니 물건 구하기가 쉽지 않았다.이 돈이면 다가구·단독주택을 구입할 수 있지만 방이 적어 임대수익이 별로 나오지 않을 것으로 예상됐다.목 좋은 상가주택은 너무 비쌌다.

특히 역세권에서 원룸임대업을 하려면 건물외관도 깨끗해야 하므로 값싼 여인숙을 경매로 구입해 고치는 게 낫다고 판단했다.

지하철역 주변에 나온 물건을 찾던 중 성남시 중원구 신흥동 대지 45평,건평 1백16평인 3층짜리 건물이 눈에 들어왔다.

1988년에 준공된 객실 18개의 낡은 여인숙이었다.감정가는 3억4천2백만원.3차례 유찰로 최저가가 1억7천4백만원으로 주저앉은 상태.거의 절반 값이었다.

현장을 훑어보니 지하철 8호선 단대오거리역에서 걸어서 10분 거리여서 대학생과 성남공단 근로자들을 원룸 수요자로 확보할 수 있을 것 같았다.

7∼10평형으로 개조하면 임대보증금이 방당 2천만∼3천만원이 나와 건물매입가와 리모델링 비용을 곧바로 회수할 수 있다는 계산이 섰다.

권리관계도 별문제가 없었다.건물주인이 직접 여인숙을 운영하고 있어 낙찰 후 명도도 무난할 것으로 보였다.

입찰 당일 2명과 경쟁을 벌였으나 2억2천만원을 써내 낙찰했다.등기 및 부대비용 2천4백만원을 합쳐 총 매입비는 2억4천6백만원.

원룸으로 개조하는데 든 비용은 평당 1백만원 선.전기시설을 바꾸고 바닥과 창틀을 교체했다.샤워실을 설치하고 가구류를 젊은 층에 맞게 꾸몄다.

건물외관도 산뜻하게 단장하고 지하실에는 입주자 공동 세탁공간을 마련했다.리모델링 비용은 1억1천6백만원.매입비와 리모델링비를 합친 총 비용은 3억6천2백만원.

역세권에 자리했고 건물도 깨끗해 쉽게 세입자을 구할 수 있었다.공사 후 두 달 만에 원룸이 모두 찼고,李씨는 임대보증금 2억6천만원을 회수했다.매월 2백80만원의 월세도 받고 있다.

리모델링으로 건물가치도 올라 중개업소에 알아보니 4억5천만원은 받을 수 있다고 했다.
결국 李씨는 8개월 남짓 노력한 결과 실질투자금액 1억2백만원으로 월 2백80만원의 수익을 올리고 있다.건물을 당장 팔더라도 9천여만원의 시세차익을 얻을 수 있다
 
 
효자물건 된 공유지분 땅                    

 

법원 경매시장에서 여러 사람 이름으로 등기된 공유지분 토지는 인기가 없어 유찰이 잦다.나중에 처분하는데 어려움이 많기 때문.그러나 낙찰 후 공유지분자와 합의해 분할을 유도하면 ‘효자물건’이 될 수 있다.

합의분할에 실패하면 법원에 ‘공유물 분할청구소송’을 내면 된다.법원은 대개 경매를 통해 대금을 나누라고 판결한다.소송과정에서 공유자끼리 합의하는 경우가 많아 이런 물건을 싸게 낙찰하면 차익을 챙길 수 있다.

회사원 박춘수(47)씨는 공유지분 토지를 낙찰해 투자비의 약 2배를 남겼다.평택시 진위면 임야 2천6백여평 가운데 4백여평의 지분을 감정가의 35%인 4백60여만원에 낙찰했다.

5회 유찰돼 최저입찰가격이 공시지가의 절반까지 떨어져 있었고 고향 인근이라 서류만 확인하고 응찰했다.

하지만 잔금을 내고 소유권이전등기까지 마친 뒤 문제가 생겼다.공유지분을 갖고 있는 金모(60)씨와 합의가 새로운 문제로 떠오른 것.

사정은 이러했다.金씨는 20년전부터 이 땅 전체를 소유하고 있다가 주변의 공장부지를 산 후배 黃모(45)씨에게 공장진입로 용도로 도로용지로 지정된 4백평을 떼어주고 분할등기에 필요한 서류까지 넘겨주었다.

그러나 黃씨는 분할등기를 하지 않고 지분등기만 한 뒤 은행에 담보로 제공했고,공장은 두 달 만에 부도를 내고 문을 닫았다.

이어 은행은 경매를 신청했고 공유자인 金씨는 땅의 일부가 경매에 부쳐진 것을 까맣게 모르고 있었던 것.金씨로부터 이런 내막을 전해들은 낙찰자 朴씨는 金씨에게 분할등기를 요구했지만 金씨는 가치가 떨어지는 도로용지를 분할해 주겠다고 했다.

이에 朴씨는 할 수 없이 공유물분할청구소송을 냈다.첫 재판기일을 며칠 앞두고 朴씨는 金씨로부터 한 통의 전화를 받았다.소송을 취하 하면 시세대로 땅을 사겠다는 연락이었다.

소송보다는 합의하는 게 낫다는 판단을 한 朴씨는 1천4백만원에 지분을 넘겼다.결국 낙찰비용을 빼고도 9백여만원의 차익을 남겼다.

이처럼 공유지분 토지는 소유권 이전이 까다로워 유찰 횟수가 많지만 그만큼 높은 이익을 가져다 주기도 한다.헐값에 살 수 있고 소송과정에서 공유자와 합의가 이뤄지는 경우가 대부분이기 때문이다.도움말:경매뱅크(02-587-8333)

 

 

낙찰받은 상가에 갈비집 차려 월 8백만원 수입         

 

구조조정으로 15년간 다니던 회사에서 퇴직한 김기풍(48)씨는 법원경매로 점포를 마련,창업에 성공했다.

창업 예상자금은 1억8천만원.부인과 함께 갈비집을 내기로 했다.지역은 서울 중구 신당동 네거리 쪽으로 낙점했다.하지만 임대료와 권리금이 만만치 않았다.

목이 괜찮은 35평짜리 갈비집이 보증금 2천만원,월세 2백만원이었고 권리금이 8천만원이나 붙어 있었다.여기에 시설비를 감안하면 2억원 이상은 들어갈 것 같았다.

金씨는 경매에 눈을 돌렸다.입찰 경험이 전혀 없었지만 시세보다 30∼40% 싼 가게를 구하려면 다른 방법이 없었다.

잘만 하면 임대할 돈으로 아예 점포를 살 수 있다고 판단했다.권리금을 줄 필요도 없고,해마다 임대계약을 하는 번거로움도 덜 수 있을 것이라는 생각도 들었다.

경매전문 컨설팅업체 도움을 받아 신당동의 대지 35평,건평 40평인 1층 점포를 찾아냈다.감정가가 2억4천6백만원이었으나 3차례 유찰돼 최저 입찰가가 1억2천만원까지 주저앉은 물건이었다.

목이 좋아 장사가 잘 되기로 소문난 곳인데 갈비집 주인이 무리하게 주식투자를 하다가 실패해 경매에 나온 것이었다.金씨로서는 더없이 좋은 기회였다.

권리관계도 깨끗해 낙찰하면 추가로 들어갈 비용은 없었다.金씨는 지난 3월 1억3천만원을 써내 이 물건을 낚아챘다.세금·경매비용 1천만원을 합쳐 총 1억4천여만원을 투자했다.

낙찰 후 평당 80만원의 비용을 들여 손질했다.밖에서 가게를 훤히 들여다 볼 수 있도록 통유리를 설치하고 간판도 새로 달았다.도배와 장판을 다시 해 고급스러운 분위기를 만들었다.테이블은 모두 16개.각종 주방집기와 시설을 꾸미는데 3천2백만원이 들었다.

요즘 金씨는 신바람이 난다.아내와 함께 일하다 보니 직장에 다닐 때는 느끼지 못했던 가족간의 사랑이 새록새록 싹튼다.

지난 5월 영업을 시작한 뒤 월평균 매출은 2천5백만원.재료비와 인건비를 빼고도 매월 8백여만원의 고정수입을 얻고 있다.월 수입이 직장 다닐 때보다 3배 이상 늘었다.

요즘 경기 침체로 매상이 조금 줄어들긴 했으나 2년이면 투자비를 회수할 수 있을 것 같다.

수리를 한 뒤 점포 가치도 올라 2억7천만원은 충분히 받을 수 있다고 부동산 중개업소에서는 말했다.
*도움말:유승컨설팅(02-5949-300)

 


세입자들 공동입찰로 전셋돈 지켜            

 

서울 서초구 서초동 다가구주택에 세들어 살던 김준호(46)씨는 지난 4월 가슴이 철렁 내려앉았다.집주인이 사업에 실패해 건물이 통째로 경매에 넘어간다는 사실을 알게 된 것.

김씨는 최초 근저당보다 늦게 이사한 후순위 세입자였다.게다가 은행이 설정한 근저당은 6억원이었고 선순위 세입자 2가구의 보증금만도 1억5백만원이나 돼 김씨는 전세보증금 4천만원을 한 푼도 받지 못하고 길거리로 쫒겨날 신세가 됐다.

18∼20평형짜리 12가구로 이뤄진 이 다가구주택은 2가구만 선순위이고 김씨를 포함,나머지 10가구는 후순위였다.전세보증금은 가구별로 4천만∼6천만원.가만히 앉아 전세금을 모두 날리게 됐으나 뾰족한 대책이 없었다.

두 번 유찰 때까지 대책 없이 애만 태우던 김씨와 세입자들은 전문컨설팅업체를 찾아 방법을 구했다.컨설턴트는 세 번째 경매에서는 세입자들이 직접 인수하는 게 최상의 방법이라고 도움말을 줬다.

감정가는 8억4천만원이었으나 최저가는 5억3천7백만원으로 떨어져 세입자들이 가구당 6천만원 정도 내면 낙찰할 수 있을 것 같았다.

이 집은 준공된 지 3년밖에 되지 않았고 땅값이 비싼 서초동 고급 빌라촌에 있는데다 자체 주차시설도 갖추고 있어 낙찰한 후 가구별로 구분등기를 하면 매매값을 1억∼1억4천만원은 받을 수 있다고 중개업소측은 설명했다.

김씨와 세입자들은 경매 컨설턴트와 함께 치밀한 입찰계획을 세웠다.전입과 함께 확정일자를 받아 배당자격이 있는 선순위 세입자 2명은 배당을 받은 뒤 이사하기로 했다.

김씨 등 10명의 후순위 세입자는 공동으로 낙찰한 뒤 세입자 중 여윳돈이 있는 사람이 2가구를 추가로 소유해서 세를 놓기로 매듭지었다.

지난 10월 최저가보다 3천만원 높은 5억6천7백만원을 써 이 건물을 거머쥐었다.경쟁자들이 몇 명 있었으나 1천만원 가량을 덜 써 탈락했다.

낙찰 후 구분등기를 통해 소유권을 각 가구가 넘겨 받았다.김씨 등은 하마터면 전세보증금을 모두 날릴 뻔 했으나 공동입찰과 구분등기를 통해 전세보증금도 지키고 작으나마 내 집을 갖게 됐다.*도움말:유승컨설팅(02-5949-300)

 


남들이 외면한 반지하 낙찰해 '횡재               

 

반 지하 연립주택은 경매시장에서 인기가 없는 상품 중의 하나다.그러나 반 지하의 가격형성 과정을 들여다 보면 수익이 꽤 나는 상품이란 걸 알게 된다.

반 지하는 건축업자들이 정상층보다 20% 이상 싸게 분양한다.분양받은 사람도 나중에 팔 때는 분양가보다 낮게 내놓기 일쑤다.정상 가격에는 거래가 되지 않아서다.

이렇다 보니 반 지하 소유자들은 아예 집을 담보로 제공해 은행 등에서 돈을 빌려쓰고 사정이 나빠지면 집을 포기한다.경매시장에서 반 지하 물건이 흔한 것은 이런 까닭에서다.

유찰 횟수도 다른 주택보다 많다.3차례는 기본이다.그래서 반 지하 주택은 5천만원 이하의 소액 투자자들에게 적격인 상품이다.

자영업자 정연범(33·고양시 탄현동)씨는 지난 2월 5천만원의 퇴직금으로 부동산을 구입하기로 하고 경매에 관심을 가졌다.

마음에 드는 물건이 몇 개 있었으나 경쟁자들이 많아 너무 높은 값에 팔렸다.시세보다 싼 물건을 구하기 위해 꾸준히 경매공부를 하며 현장을 돌아다녔다.

그러기를 2개월 남짓 지나서 눈에 뜨이는 물건을 찾았다.서울 서대문구 북가좌동 은평전화국 인근의 반 지하 연립주택이었다.

최초감정가는 6천만원이었으나 3회 유찰로 최저입찰가가 2천3백52만원까지 주저앉아 있었다.세입자가 없고 집주인만 살아 권리관계도 깨끗했다.부동산중개업소에 주변 시세를 알아보니 매매값은 5천만∼5천5백만원,전셋값은 3천5백만원 선.

아파트라면 최저입찰가보다 훨씬 더 높게 응찰해야 하지만 반 지하 빌라인 것을 감안해 3백만원만 더 쓰기로 했다.

그러나 입찰장에 가보니 경쟁자가 5명이나 돼 4백30만을 써냈다.결국 28만원 차인 2천7백80만원에 낙찰자로 결정됐다.

항고 없이 한 달 만에 잔금을 냈다.이사비·세금·등기비·수리비용 등 4백여만원을 더해 총 3천2백여만원이 들었다.완전히 내 집으로 만들기까지 3개월이 걸렸다.

鄭씨는 곧바로 현지 중개업소에 매물로 내놓았다.매매(5천5백만원)와 전세(4천만원)를 함께 내놓은 지 2주만에 전세 계약을 했다.

전셋값이 오르던 터여서 내놓은 가격인 4천만원을 다 받을 수 있었다.3개월만에 투자금 3천2백만원을 회수하고도 8백만원을 남긴 것.

부동산경기가 가라앉아 집값이 떨어지고 있지만 이 곳은 최근 개통한 지하철 6호선 증산역과 가까워 값이 보합세를 유지하고 있다.*도움말:하나컨설팅(02-3471-8114)
 
 
반지하 연립 낙찰받아 두 배 이익 챙겨         

 

회사원 김상호(37·서울 동작구 상도동)씨는 최근 경매 부동산에 투자해 성공과 실패를 넘나들었다.

성공 사례는 지난 1999년말 4천만원에 낙찰한 반지하 연립주택을 지난해 말 9천만원에 팔아 1백% 이상의 이익을 남긴 것.

낙찰한 물건은 서울 상도6 재개발구역 내 연립주택.그가 이 주택을 낙찰할 때는 재개발구역으로 지정조차 되지 않아 경쟁자가 없었으나 지난해말 사업시행인가가 떨어지면서 좋은 시세로 팔 수 있었다.재개발구역은 사업시행인가가 나면 사업추진이 빨라지는 덕에 값이 뛰기 때문.

반면 지난해 10월 서울 성동구 행당동 재개발 지분인 나대지 35평을 낙찰하기로 했다가 입찰보증금 1천만원만 날렸다.

한번의 성공에 경매의 함정을 소홀히 한 것이 불씨였다.

이 물건은 건물이 철거된 터라 명도(세입자를 내보내고 소유권을 이전하는 절차)문제가 없고 8천만원만 추가로 내면 아파트 43평형을 배정받을 수 있어 입찰 경쟁률이 7대 1로 치열했다.

설정된 권리도 낙찰하면 모두 없어져 문제될 게 없어 보였다.

그러나 복병이 있었다.조합원 권리에 흠이 있어 金씨는 낙찰 후 이 물건을 포기할 수밖에 없었다.

재개발 조합원은 사업동의용 인감증명을 건물과 토지분에 대해 모두 내야 한다.하지만 이 물건은 낙찰하더라도 소유권 이전이 불가능한 건물분에 대한 조합원 권리는 넘겨받을 수 없었다.

다시 말해 건물 보유자인 채무자가 건물분 조합원 권리를 포기할 가능성이 없고 나중에 재개발이 끝나 아파트 등기를 할 때 종전 토지와 건물의 감정평가액 비율로 지분등기를 해야 한다.

뒤늦게 이 사실을 안 그는 입찰 보증금을 포기하는 쪽을 선택했다.이처럼 시행인가를 받고 건물이 철거된 재개발 지분 중에는 위험한 물건이 적지 않다.

겉으로는 건물이 철거돼 문제가 없는 것 같지만 알고 보면 숨어 있는 조합원 권리가 있는 경우가 많다.

따라서 사업시행인가가 떨어진 재개발지분을 구입할 때는 원 소유자가 겉으로 드러난 지분(토지 또는 건물)말고 다른 지분을 소유하고 있는지 조합에 확인해야 한다.사업시행인가 뒤에는 각각 분리해 매입해도 공동조합원이 되기 때문이다.

재개발·재건축 물건은 등기부상의 권리 관계만이 아니라 재개발 전문가의 의견을 듣고 경매에 참여하는 게 안전하다.

◇도움말:하나컨설팅(02-3471-8114)

 


전세수요 많은 지역 오피스텔 낙찰 '수익만점'       

 

회사원 정성훈(40)씨는 전세수요가 많은 곳에서 오피스텔을 경매로 사들여 임대사업에 성공했다.

鄭씨는 당초 아파트를 투자 대상으로 삼았지만 컨설팅업체의 자문을 받아 오피스텔이나 빌라쪽으로 방향을 바꿨다.

경매 컨설턴트는 재건축 계획이 확정돼 사업이 진행되고 있는 곳의 오피스텔 등이 훨씬 임대하기에 쉽다고 조언했다.아파트는 입찰 경쟁이 심해 낙찰해도 수익이 별로 없지만 오피스텔은 유찰 횟수가 많아 잘만 고르면 시세차익이 크다는 얘기였다.

물건을 찾다 서울 강서구 화곡동 14평형 오피스텔을 발견했다.지하철 5호선 화곡역에서 걸어서 10분 거리인 역세권이고 단지 안에 주차타워도 있어 세놓는데 큰 어려움이 없을 것 같았다.

화곡 저밀도지구 재건축 기본계획안이 지난해 2월 확정돼 5천6백여 가구의 이주가 곧 시작된다는 점도 마음에 들었다.

이 물건은 3차례 유찰돼 최저 입찰가가 감정가(4억9천만원)의 51%인 2천5백만원까지 내려온 상태였다.예상 낙찰가는 3천만원대라는 게 컨설팅업체의 분석이었다.전세를 알아보니 3천5백만원 선이었다.

경매 개시를 위한 감정평가 이후 시세가 올라 경매가 아닌 일반매물이라면 감정가보다 더 줘야 살 수 있는 물건이었다.

현장에 가 보니 전입일과 확정일자가 최초 근저당보다 앞서는 전세금이 3천3백만원인 선순위 세입자가 있었다.이 세입자는 건물이 업무용 오피스텔이더라도 본인이 주거용으로 활용하고 있었기 때문에 임대차 보호대상에 해당한다고 주장하며 배당신청을 해놓았다.

하지만 등기상 업무시설인데다 사무실과 주거공간의 구분을 확인할 수 있는 칸막이가 없는 원룸이어서 주거용으로 보기 어려웠다.

지난해 10월 鄭씨는 2천9백만원을 써내 이 물건을 낙찰했다.잔금을 내기에 앞서 세입자에게 명도청구를 했으나 세입자는 명도조건으로 임대보증금 전액을 돌려줄 것을 요구했다.

鄭씨는 이를 받아들이지 않았다.세입자는 예상대로 법원배당 대상에서 빠지자 항고했다.1심에서 패소한 세입자는 승산이 없다고 생각했는지 명도비 4백만원을 받고 오피스텔을 비워줬다.

투자비용은 입찰금 2천9백만원과 명도비·부대비용을 합쳐 3천6백만원.鄭씨는 3천5백만원에 전세를 놓았고 투자금액의 97%를 곧바로 회수했다.시세는 5천만원 수준인데 앞으로 화곡동 재건축이 본격화하면 더 오를 것으로 보인다.

◇도움말=유승컨설팅(02-5949-300)

 


유치권 잘 따져 단숨에 2억원 이익 남겨       

 

회사원 김국기(경기도 성남시·51)씨는 유치권이 신고된 근린상가 건물을 낙찰해 2억원이 넘는 큰 이익을 남겼다.

유치권은 부동산과 관련,받을 돈이 있는 채권자가 채무자의 부동산에 설정하는 권리로 법원이 받아들일 때만 효력이 생긴다.

보통 유치권이 신고된 경매 물건은 유찰 횟수가 많아 싼 값에 낙찰된다.따라서 시세차익은 크지만 유치권에 해당하는 금액만큼 낙찰자가 떠안아야 하므로 일반인들은 입찰을 꺼린다.

여윳돈으로 상가를 사서 임대하려 했던 金씨가 찾은 물건은 성남시 중원구 하대원동 지상 3층,지하 1층짜리 근린상가.최초 감정가가 12억9천4백만원이었으나 3차례 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 51%인 6억6천만원까지 주저앉아 있었다.

현장 조사에 나섰다.대지 1백50평,건평 3백92평으로 18년 전에 준공한 건물이었다.2∼3층은 사무실로,1층은 갈비집으로 임대하고 있었다.

주변에 성남세관,농수산물도매시장,중원구청 등 사무실이 많고 제2산업단지와도 가까워 갈비집 영업은 잘 되는 편이었다.

중개업소에 임대료를 알아 보니 지하층부터 3층까지 모두 세를 놓으며 2억1천만원에 달마다 6백만원을 받을 수 있었다.매매시세는 10억∼11억원 선.8억원에 낙찰해도 2억∼3억의 시세차익을 볼 수 있다는 계산이 나왔다.

金씨는 입찰을 결정하고 현장을 돌아보다가 뜻밖의 얘기를 들었다.갈비집에 수리공사를 했던 업자가 며칠 전 유치권 신고를 했다는 소식이었다.

내부 마감재 공사를 한 뒤 공사비 결제가 끝나지 않은 상태에서 건물이 경매에 넘어갔다는 소리를 듣고 부랴부랴 유치권 신고를 한 것이다.

신고액은 1억5천만원.경매 컨설팅업체에 자문한 결과 내부 마감재 공사로는 유치권을 행사할 수 없다는 사실을 알았다.공사업자가 유치권 신고는 했지만 법원으로부터 효력을 인정받을 수 없는 상황이었다.

결국 지난해 9월 金씨는 이 건물을 감정가의 58%인 6억6천만원에 낙찰했다.유치권이 신고돼 있다 보니 金씨를 비롯해 3명만 입찰에 참여해 낙찰가가 낮았다.

총 비용은 세금 및 부대비용 5천5백만원,명도비(건물 세입자들을 내보내고 소유권을 완전히 넘겨받는데 들어간 비용)5백만원 등 7억2천만원.

중개업소에서는 지금 당장 팔더라도 10억원은 받을 수 있다고 했다.2억8천여만원의 시세차익이 보장되는 셈이다.

유치권이 신고된 물건의 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한 것이 金씨가 ‘횡재’를 한 비결이다.

도움말:건국컨설팅(02-539-0033)

*유치권이 성립되는 경우(공사업자와 건물 소유자 채권·채무관계)

법원경매 부동산 중 낙찰한 후 효력이 인정되는 유치권은 주로 공사가 진행 중인 건물이나 신축건물이다.부동산의 소유자와 공사업자와 채권·채무관계로 인해 생긴다.구체적으로 토목·터 파기·골조·구조·냉난방공사,건물 증축 등이다.

 

*유치권이 성립되지 않는 경우(공사업자와 임차인 채권·채무관계)

부동산의 소유자와는 무관하게 임차인이 본인의 영업이익을 위해 내부수리를 한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.

다만 집주인의 동의를 받아 내부수리를 하면 유치권이 인정되는 경우가 있는데 이 때도 유치권의 기본적인 성립요건이 목적물의 점유가 지속돼야 하기 때문에 현실적으로는 유치권을 인정하기 어렵다고 할 수 있다.음식점 찻집 등의 내부수리,학원의 칸막이공사 등이 이에 해당한다.
 
 
가압류에 대한 잘못된 경매상식 알면 돈번다       

 

경매에 문외한이던 김현석(46)씨는 처음 참여한 입찰에서 지옥과 천당을 오갔다.

金씨가 서울 강동구 명일동의 대지 60평짜리 단독주택을 낙찰한 것은 지난해 11월.입지 여건이 좋은데다 세차례나 유찰돼 값이 싼 게 마음에 들었다.그러나 혼자 입찰에 참여한 게 아무래도 이상했다.

뒤늦게 경매 전문가를 통해 속사정을 알아보았다.선순위 가압류 1억5천만원과 2순위 가압류 7천만원이 설정된 물건이었다.가압류는 낙찰 후 없어지는 게 상례지만 이 두건의 가압류는 현재의 채무자로 소유권이 넘어오기 전에 설정됐기 때문에 상황이 달랐다.

가압류를 풀고 소유권 이전등기를 하려면 金씨가 가압류 금액을 모두 갚아야 했다.시세 3억원짜리 1억8천만원에 낙찰했다고 좋아했는데 가압류를 해결하려면 되레 4억원을 들여야 했다.

법원에 달려가 낙찰을 취소할 수 있는지 물으니 입찰보증금 1천8백만원을 떼인다고 했다.金씨는 결국 이 주택을 포기하고 잔금을 치르지 않았다.이 물건은 12월에 다시 입찰에 부쳐졌다.

아쉬운 마음으로 이 집의 등기부등본을 들고 다니던 金씨는 친구인 변호사와 술자리에서 실패담을 얘기하다 의외의 답변을 들었다.

종전 소유자 때 설정한 가압류라 해도 무조건 낙찰자가 떠안는 것은 아니니 자세히 알아 보라는 것이었다.변호사의 말처럼 이 물건은 전 소유자 명의로 등기가 돼있을 때 가압류를 설정했던 사람이 경매신청을 했으므로 낙찰 후 없어지는 경우였다.

경매를 쉽게 생각했다가 입찰 보증금을 날리게 된 金씨로서는 귀가 솔깃했다.金씨는 이미 재경매에 부쳐졌는데 늦지 않았느냐고 되물었다.변호사는 재경매됐더라도 낙찰 전에 잔금을 내면 된다며 빨리 법원에 가보라고 했다.

金씨는 다음날 법원에 찾아가 그동안 밀린 이자와 함께 잔금을 치렀다.재경매가 취소돼 金씨는 이 물건의 주인이 됐다.내부 수리를 한 뒤 이달 초 입주했다.

‘전 소유자에게 설정된 가압류는 무조건 낙찰자가 떠안는다’는 것은 법원 경매시장에 떠도는 잘못된 상식 중의 하나라 점이 확인됐다.

金씨가 이를 알고 경매에 참여한 것은 아니지만 金씨의 경우처럼 가압류권자가 경매신청자일 때는 가압류가 전 소유자 때 설정됐다 해도 낙찰과 함께 효력이 없어진다.

金씨는 운이 좋아 가압류의 함정에 넘어가지 않았으나 가압류의 상황에 따라 낙찰 결과가 달라진다는 것을 알면 경매에서 낭패를 면할 수 있다.

 


건물에 얽힌 사연 알아 시세절반에 구입       

 

서울 종로 3가 세운상가에서 도매업을 하는 최학규(52)씨는 철저한 권리분석과 과감한 결단으로 1백평이 넘는 주택을 시세의 절반 값에 마련했다.

최씨가 경매에 관심을 가진 것은 지난해 7월.세들어 살던 다가구주택이 경매입찰에서 남의 손에 넘어갔다 문제가 생겨 재경매에 부쳐졌다는 소식을 듣고 경매컨설팅업체에 찾아갔다.

경매물건은 서울 중구 묵정동의 대지 1백9평,건평 33평짜리 건물로 방이 11개였다.최씨는 자신을 비롯한 세입자가 다섯 명이었지만 세 명은 위장전입자이고 후순위 세입자가 한 명인 것을 알고 있었다.

김모씨는 이 물건을 지난해 4월 4억원에 낙찰했으나 포기했다.경매 신청 당시 소유자에게 이 건물을 판 이전 소유자가 빈 땅에다 창고(가건물)를 짓고 등기를 한 게 문제가 됐기 때문.법정지상권이 성립될 여지가 있어 낙찰자가 이 가건물을 인수하려면 추가비용이 들 것으로 생각했던 것.

게다가 이 창고는 본 건물 저당권 설정 뒤에 들어섰으나 소유권이 한번 바뀌어 일반인은 명확한 권리분석이 어려웠다.법원의 경매 안내지에도 ‘법정 지상권이 성립될 수도 있다’는 주의사항이 적혀 있어 김씨는 입찰 보증금을 손해 보고 낙찰을 포기했다.

최씨는 컨설팅업체에 분석을 의뢰한 결과 이 창고에는 법정 지상권이 성립되기 어렵다는 사실을 알게 됐다.
‘법정 지상권을 인정받으려면 저당권 설정 당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 한다’는 법률 조건에 맞지 않았기 때문.

이를 입증하는 판례도 있었다.저당권 설정 이후에 지은 건물까지 법정 지상권을 인정하면 저당권자와 채권자 모두에게 피해를 줄 수 있으므로 법리에 맞지 않는다는 법원의 판단.

최씨는 이 주택의 감정가 5억6천만원이 시세보다 낮게 평가된 것 같아 현지 중개업소에 알아 봤다.동국대학교와 지하철 3호선 충무로역에서 가깝고 이면도로에 있어 시세는 평당 6백만원인 6억5천만원 선이었다.

게다가 법정지상권 문제로 세 차례 유찰돼 최저입찰가가 2억8천7백만원으로 감정가의 51% 수준까지 떨어진 상태였다.

최씨는 지난해 7월 2억9천만원에 이 건물을 거머쥐었다.혼자 응찰해 값을 낮게 써넣을 수 있었다.낙찰 후 위장전입자가 아닌 세입자 한 명과는 재계약했다.총 비용은 세금 및 부대비용 2천만원과 수리비 1천2백만원을 합쳐 3억2천2백만원이 들었다.

지금 이 집을 급매물로 내놓더라도 6억원은 받을 수 있다.잘 알고 있는 건물에 관심을 갖고 차근차근 권리분석을 한 것이 시세의 절반값에 건물을 사들인 비결이었다.

*도움말:유승컨설팅(02-594-9300)
 
 
발품 팔아 ３천만원 투자해 3천만원　수익 보장     

 

경매에 참여할 때 참고하는 경매정보지에 보면 ‘토지 별도 등기 있음’이란 경고문이 자주 나온다.이 경우 일반인들은 대부분 응찰을 꺼린다.

계속 유찰돼 최저입찰가격도 낮다.토지 부분에 설정된 근저당을 떠안게 돼 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.그러나 이런 물건을 잘만 고르면 높은 수익을 올릴 수 있다.

회사원 한동욱(49·서울 서초구 방배동)는 이런 경매물건에 도전해 짭짤한 이익을 남겼다.韓씨는 지난해 말 은행금리가 자꾸 떨어지자 경매에 눈을 돌렸다.관심을 가진 상품은 연립·다가구주택.그동안 다가구주택으로 임대사업을 해온 터라 익숙한 상품에 투자하는 것이 낫다고 생각했다.

경매정보지에서 마땅한 물건을 찾던 韓씨는 지난해 12월 방배동의 빌라를 발견했다.1년 전에 준공한 4층짜리 건물로 한 가구당 한 대씩의 주차시설을 갖춰 나무랄 데가 없는 주택이었다.38평형(전용면적 31평)이었고 세 차례 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 51%인 1억5백만원으로 주저앉아 있었다.물론 ‘토지 별도등기 있음’이란 경고문이 있었다.

이 동네에 살아 부동산 시세를 잘 아는 韓씨로서는 이 물건이 세 차례나 유찰된 게 아무래도 이상했다.중개업소에 알아 보니 이 정도 평형의 시세는 2억2천만원 안팎이었다.

韓씨는 구체적인 권리분석에 들어갔다.등기부등본을 살펴보니 건물에만 은행저당 및 가압류가 설정됐고 토지에는 설정된 채권이 전혀 없었다.

경매전문 컨설턴트와 상담한 결과 토지지분을 매입할 수 있다는 사실을 알았다.韓씨는 수소문을 해서 땅 주인을 찾아갔다.韓씨가 살 수 있는 토지지분은 총 1백79평 가운데 12평.
韓씨는 먼저 땅 주인을 찾아 ‘경매시장에서 그 빌라를 사게 되면 건물지분만큼 토지지분을 팔겠다’는 확인서를 받아냈다.

韓씨는 결국 1억1천3백만원을 써내 이 빌라의 주인이 됐다.이어 38평형에 대한 토지지분 12평을 평당 3백만원씩 총 3천6백만원에 사들였다.임대 수요가 많은 곳이라 곧바로 1억3천만원에 세를 놓을 수 있었다.건물이 깨끗해 수리비용은 들지 않았다.

총 비용은 낙찰가와 토지지분 매입비,세금·부대비용 1천1백만원 등 모두 1억6천만원.이 가운데 세를 놓아 1억3천만원을 회수했으니 실질투자액은 3천만원인 셈이다.

중개업소에서는 지금 팔아도 2억원 이상은 받을 수 있다고 했다.세금을 내더라도 3천만원이 넘는 차익을 남기게 됐다.

*도움말;건국컨설팅(02-539-0033)

 


기업 입주 경매물건 '알짜'많다            

 

아파트처럼 따로 등기가 난 사무실 가운데 법인이 임차한 물건을 경매로 낙찰하면 의외로 높은 수익을 올릴 수 있다.

개인이 세 들어 있는 사무실 명도과정(건물주나 세입자를 내보내고 소유권을 넘겨받는 절차)에서 임차인과 마찰이 잦고 명도비용도 많이 들어간다.

그러나 법인이 사용하는 사무실 경매물건은 낙찰 후 뒤처리가 간편하다.강제집행 당하면 업무에 지장을 초래할 수 있어 사전에 협상이 손쉽다.

중소기업을 운영하는 김상준(42·서울 서초동)씨는 이런 사무실을 경매로 낙찰한 뒤 세를 놓아 짭짤한 수익을 올리고 있다.金씨는 당초 사옥으로 활용할 임대용 건물을 구하러 다녔으나 목이 좋은 곳은 임대료가 비싸 아예 값싼 경매 물건으로 눈을 돌렸다.

경매초보자인 金씨가 경매컨설팅업체를 찾은 것은 지난해 11월.마침 입찰을 앞둔 서울 영등포 H오피스텔 2층 1백15평을 발견했다.외국계 회사에서 2억8천만원에 세를 얻어 사옥으로 사용하고 있는 물건이었다.

최초 감정가 5억2천만원이었으나 거듭된 유찰로 최저 입찰가가 2억1천만원까지 떨어진 상태였다.주변 임대료를 알아보니 평당 3백만원이 넘었다.임대 사무실을 구하던 金씨는 이 정도라면 매입해도 좋다고 판단했다.

金씨는 같은 달 24일 2억5천2백40만원을 써내 낙찰했다.하지만 문제가 생겼다.임차인인 외국계 회사가 사무실을 비울 수 없다며 이사비용 3천만원을 요구한 것.

물론 입찰 전에 예상했던 대로였다.金씨로선 급할 게 없었다.개인과는 달리 법인은 명도소송(낙찰 후 전 주인이나 점유자를 내보내는 절차)등의 분쟁에 휘말리면 업무에 지장이 있어 결국은 한발 물러선다는 것을 알고 있었기 때문.

외국계 회사가 요구하는 이사요구 비용은 계속 내려갔다.마침내 金씨가 낙찰 잔금을 치러야 하는 지난달 19일,임차인은 다른 조건 없이 임대차 재계약을 요청했다.

1백15평을 평당 2백80만원씩 3억2천만원에 재계약했다.이 가운데 5천만원은 보증금,나머지는 매월 4백만원 받는 조건이었다.

낙찰가와 소유권이전비용을 합친 총 비용은 2억7천만원.여기서 보증금을 빼면 실제 투자액은 2억2천만원.연간 4천8백만원을 월세를 받으니 수익률도 따지면 연 22%나 된다.

보통 명도 때는 임차인에게 이사비용의 일부를 주는데,재임대를 한 덕에 金씨는 이 비용도 아낀 셈이다.이처럼 법인이 세 들어 있는 사무실의 경매는 낙찰 후 뒤처리가 쉽다.

*도움말:하나컨설팅(02-816-2600)

 


세입자 많은 기피물건 잘 살피면 고수익 보장         

 

보통 세입자가 많은 법원경매물건은 인기가 없다.선순위 세입자가 많으면 낙찰자가 전세 보증금을 물어줘야 할 위험이 있고,후순위 임차인이 많으면 명도(세입자를 내보내고 소유권이전을 하는 절차)가 힘들기 때문이다.

그러나 회사원 심상기(45·서울시 강서구 화곡동)씨는 임차인이 많아 두 번 유찰한 물건을 선택해 짭짤한 수익을 남겼다.

응찰자가 많은 물건은 낙찰가격이 높아 시세차익이 없으므로 굳이 위험을 안고 경매에 뛰어들 까닭이 없다는 판단에서다.

몇 달을 탐색하다 서울 은평구 대조동 대지 76평,건평 68평 2층 주택을 찾아냈다.감정가가 2억2천만원이었으나 두 번 유찰돼 최저입찰가가 1억4천여만원까지 떨어져 있었다.현지 중개업소에 알아본 시세는 2억3천만원.

조용한 주택가에 있고 지하철역까지 걸어서 5분이면 닿을 수 있어 입지 여건은 좋았다.주변에 재래시장·쇼핑센터·학교가 많아 세입자 구하기도 쉬운 곳이었다.

그러나 선순위 저당권(1998년 4월 30일)뒤에 네 명의 후순위 세입자가 있는 게 흠이었다.네 명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 물어주지 않아도 됐으나 명도가 쉽지 않을 것 같았다.

沈씨는 세입자들이 법원으로부터 배당받을 가능성을 따져 보았다.배당을 받는다면 명도문제가 해결되기 때문.

세입자들은 근저당 세 건,가압류 한 건에 밀려 배당을 받을 가능성이 없었으나 모두 전세보증금이 3천만원 이하로 ‘우선 변제대상’이었다.

沈씨는 지난 1월 1억7천5백만원을 써내 이 물건을 낙찰했다.우선 변제대상인 네 가구는 모두 주택임대차보호법에 정해진 변제금액인 1천2백만원씩을 돌려받았다.

낙찰가의 절반은 우선 변제대상 세입자들의 보증금 중 최고 1천2백만원을 배당한다는 법규에 따른 것이다.

이에 따라 沈씨는 큰 탈 없이 세입자를 내 보냈고,집 수리를 한 뒤 전세를 놓아 9천6백만원을 회수했다.총비용은 낙찰가 1억7천5백만원,세금·부대비용 1천4백만원 등 1억8천9백만원.시세가 2억3천만원이니 지금 판다고 해도 4천여만원은 이득을 남긴 셈이다.

이 사례는 소액임차인 네 명이 4천8백만원을 우선 변제받은 뒤 1순위 저당권자가 7천만원 전액을 배당받고,2순위 저당권자는 남은 금액 중 일부만 배당을 받은 경우다.
*도움말;유승컨설팅(02-5949-300)
 
 
선순위 전세권 법규 제대로 알아 시세 절반 낙찰      

 

일반인은 선순위 전세권이 설정된 주택 입찰을 꺼린다.낙찰자가 전세권을 떠안아야 할 가능성이 많기 때문이다.

하지만 늘 그런 것은 아니다.전세권 효력기간과 경매개시 기입등기일(등기부등본에 경매가 시작된다는 것을 명시한 날)에 따라 이를 낙찰자가 부담하거나 법원이 배당한다.경매로 높은 수익을 올리려면 이런 법규를 알아두는 것도 지혜다.

차량정비업소를 운영하는 한두진(46·서울 서대문구 연희동)씨는 선순위 전세권이 등재된 경매 물건의 허점을 발견해 시세보다 싼 값에 내집을 마련했다.

韓사장은 서울 강남 일대 단독주택을 경매로 사기 위해 알아보다 감정가의 절반 값에 입찰에 부쳐진 청담동의 2층 단독주택을 발견했다.

대지 52평,건평 59평으로 1,2층을 합쳐 방이 6개였다.지은지 17년이 돼 겉은 낡았지만 값싸게 낙찰해 리모델링을 하면 적잖은 시세차익을 얻을 수 있을 것 같았다.

감정가는 3억5천만원이었으나 세차례 유찰해 최저 입찰가가 1억8천만원까지 떨어져 3억여원의 여윳돈을 갖고 있던 韓씨에게 적당한 물건이었다.

입지 여건도 좋았다.영동대교 남쪽에 있어 한강과 가깝고,정비업소까지 차로 15분이면 갈 수 있어 마음에 들었다.

중개업소에 시세를 알아보니 3억7천만∼3억8천만원은 될 것이라고 했다.현장조사와 시세 점검에 이어 권리분석에 들어갔다.등기부등본을 떼어 전세권 설정기간을 따졌다.전세권 설정일은 1997년 5월,만료일은 99년 5월이었다.최초 근저당 설정일은 97년 10월,경매개시 기입등기일은 99년 8월이었다.

세차례나 유찰한 것은 가장 앞선 순위 전세권으로 7천만원이 잡혀 있었기 때문이다.일반인들이 입찰을 꺼릴 수밖에 없는 물건이었다.그러나 韓씨는 속내를 꼼꼼히 살폈다.

전세권은 97년 5월로 최우선순위이지만 전세권 기간이 끝난 뒤 6개월 이내에 경매개시 기입등기가 돼 낙찰자 부담은 없고 법원에서 배당하는 권리였다는 것을 알았다.

韓씨는 세명의 경쟁자를 뚫고 2억5천만원을 써내 낙찰했다.꼭 사야겠다는 생각에 넉넉한 가격을 써냈다.총비용은 세금과 부대비용 2천만원을 포함해 2억7천만원.지금 팔더라도 거래비용을 빼고 8천만∼9천만원의 차익을 얻는다.

남들이 소홀히 한 부동산법규를 잘 살핀 것이 韓씨의 성공 비결이다.즉 선순위 전세권의 경우 전세권 만료일로부터 6개월 안에 경매개시 기입등기가 되면 법원에서 배당해 주고,전세권 만료일부터 6개월 이후 경매개시 기입등기가 되면 낙찰자가 전세금을 인수해야 한다는 법 조항을 활용한 것이다.

*도움말;건국컨설팅(02-539-0033)

 


첫경매 물건에서 진주 얻는다            

 

법원경매시장에서 이해하기 힘든 현상 한가지가 있다.첫 경매에 응찰하면 경쟁자 없이 감정가에 낙찰할 수 있는데도 굳이 한차례 유찰한 뒤에야 응찰해 감정가보다 높은 값에 낙찰하는 것.

경매 전문가들은 이 원인을 응찰자들의 군중심리에서 찾는다.경합자가 없을 때는 아무리 좋은 물건이라도 뒷짐을 지고 있다가 응찰자가 몰리면 가격을 불문하고 달려드는 불합리한 행태가 그것이다.

일반인이 첫 경매를 소홀히 하는 구조적인 측면도 있다.대부분 투자자들은 사설경매업체의 경매정보지를 통해 물건을 찾는다.업체들은 첫 경매물건에 대해선 법원의 기록을 옮겨 적을 시간이 부족한 탓에 임차인의 내역이나 물건의 상태 등을 꼼꼼히 기록하지 않는다.

결국 일반인들은 관심 있는 물건이 있어도 혹시 잘못되지 않을까 불안한 나머지 첫 경매에는 관심을 갖지 않는다.

그러나 인기 주거지역의 아파트를 사고 싶을 때는 첫번째 입찰에서 낙찰하는 것도 한 방법이다.지난달 17일 서울지법 동부지원에 경매로 나온 가락시영아파트는 재건축 인기 단지임을 증명하듯 11대 1의 경쟁률을 기록했다.

눈길을 끄는 대목은 낙찰가가 1억3천4백만원으로 감정가 1억3천만원보다 높았고 일반 매매시세인 1억4천만원과 큰 차가 없었다는 것.

이 물건은 지난 1월 첫 경매 때는 아무도 거들떠 보지 않았다.만약 첫 경매에서 한 명이라도 응찰했다면 감정가만 써내도 이 물건을 거머쥘 수 있었다.2회 때보다 4백만원 싸게 사면서.

이날 가락시영아파트를 낙찰하지 못한 열 명이 아쉬워하며 법정을 빠져나갈 때,그들 뒤에 서있던 주부 윤선희(42)씨는 살포시 미소를 지었다.잠실주공 5단지 34평형에 단독 입찰해 감정가인 2억6천만원에 낙찰했기 때문이다.일반 매매시세는 2억8천만원 안팎.

尹씨가 시세보다 2천여만원이나 싸게 단독으로 낙찰한 비결은 간단하다.첫 경매를 노린 것이다.

경매 초보자인 尹씨는 경매법정에 몇 차례 드나들면서 두 가지 사실을 알게 됐다.인기있는 아파트는 감정가와 비슷한 값에 낙찰된다는 것과 2∼3회차에서 경쟁이 치열하다는 것.

법원은 경매기일 1주일 전부터 각종 권리자들의 내역과 법원통지문,감정평가자료 등 각종 경매관련 자료와 기록을 공개한다.부지런한 투자자라면 재건축아파트 등 경쟁이 치열할 만한 경매물건은 법원의 기록을 살핀 뒤 첫 경매에서 경쟁자 없이 낙찰할 수 있다.

다만 초보자는 열람기간 1주일만에 모든 판단을 내리기 어려우므로 경매 전문가와 충분히 상담하는 게 안전하다.

*도움말;하나컨설팅(02-816-2600)

 


지하철개통지역 다가구주택 낙찰해 곧바로 투자비 회수     

 

법원 부동산 경매에서 수익률이 큰 물건은 대부분 두 가지 경우에 해당한다.권리관계가 복잡한 ‘특수 물건’이거나 개발 등으로 낙찰 후 가격상승의 호재를 안고 물건이 그것이다.

특수물건은 투자위험이 크고 권리관계가 복잡해 응찰자가 적다.그만큼 유찰 횟수가 많아 잘만 고르면 시세차익이 높다.

개발이 이뤄지고 있는 곳의 경매물건 역시 수익률이 크다.이 가운데 대표적인 것이 지하철 개통지역 물건이다.가구점을 하는 白모(40)씨는 새로 개통한 지하철 6호선 구산역 인근 다가구주택을 낙찰해 수익을 올렸다.10년 남짓 불광동에서 점포를 운영하던 白씨는 은평구 일대의 단독주택을 찾고 있었다.

이런 터에 지하철 6호선이 완전개통하면 주변 부동산값이 올라갈 것이란 중개업소의 얘기를 듣고 지난 1월 경매시장의 문을 두드렸다.

마침 구산역에서 걸어서 5분 거리인 역촌동에서 경매로 나온 3층짜리 다가구주택을 발견했다.대지 46평,건평 1백평이고 최저 입찰가는 2억3천5백만원이었다.

현장에 나갔다.지은 지 7년이 됐는데도 차를 네 대나 세울 수 있는 주차장이 있었고 외관은 고급 빌라처럼 깨끗했다.완만한 오르막길에 자리해 지하층도 1층처럼 햇빛이 들어와 세를 놓기가 쉬울 것 같았다.

시세를 알아보니 3억2천만원 안팎.감정가인 2억9천만원보다 3천만원이나 비쌌다.살고 있는 신촌의 24평형 아파트를 처분하고 그동안 모은 자금을 합치면 투자비용은 맞출 수 있다는 판단이 섰다.

권리분석에 들어갔다.세입자가 일곱 명이나 있었다.선순위가 다섯 명,후순위가 두 명이었는데 선순위는 모두 순위에 따른 배당이 가능했다.후순위 두 명은 소액임대차보호법의 적용 대상이었다.

세입자가 많았으나 낙찰자가 추가로 떠안아야 할 부담금은 없었다.겉보기에는 복잡하나 수익률도 크고 명도(세입자를 내보내고 소유권을 이전하는 과정)도 어렵지 않은 ‘알짜 물건’이었다.

한번밖에 유찰하지 않아 세 번째 응찰할까,고민도 했지만 경쟁이 붙어 낙찰가가 올라갈 것 같아 2회 때 도전해 보기로 마음을 굳혔다.결국 단독 응찰했고 최저가보다 60만원을 더 써내 낙찰했다.

예상대로 항고 없이 소유권 이전과 명도가 쉽게 끝났다.집이 깨끗해 수리비도 거의 들지 않았다.3층에는 白씨가 살고 지하층과 1,2층은 세를 놓았다.

지하철역이 가까워 세입자 구하기가 쉬웠다.전세보증금으로만 2억4천7백만원을 받았다.
투자금의 대부분을 곧바로 회수하고 직접 살 집까지 마련했다.
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법원판례 제대로 알아 수익 만점           

 

경매 토지 가운데 ‘법정 지상권 여지 있음’이라고 기록돼 있는 물건이 있다.경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다.이런 물건을 낙찰할 경우 지상권인 건물 때문에 애를 먹게 된다.

경매시장에서는 이를 ‘기피 물건’이라 부른다.그러나 은행원 김정식(37·서울 홍제동)씨는 남들이 꺼리는 법정 지상권 있는 물건에 과감히 응찰했다.

金씨가 서울 광진구 중곡동의 65평짜리 땅을 발견한 것은 지난해 2월.감정가가 2억3천만원이었으나 여섯 차례 유찰해 최저 입찰가가 6천만원까지 떨어졌다.

법원기록을 보니 이 땅에는 경매에 포함되지 않은 지상 3층 건물이 들어서 있었다.건물의 소유권은 A사로 넘어간 상태였다.채무자가 빚을 갚지 못하게 되자 채권자였던 A사에 건물 소유권을 넘겨 버린 것.

복잡한 권리관계 때문에 대부분의 투자자들이 응찰을 꺼렸지만 金씨는 확신을 갖고 이 물건을 낚아챘다.

낙찰가는 6천7백만원.입찰장의 참석자들은 물론이고 결과를 지켜보러 온 채무자조차 “왜 골치아픈 땅을 낙찰해 돈을 날리려 하는지 모르겠다”며 고개를 저었다.하지만 金씨는 웃어 넘겼다.

경매절차는 순조롭게 진행돼 두 달 뒤인 4월에 잔금을 치른 뒤 소유권을 넘겨받았다.건물 소유권자인 A사는 “평생 땅만 움켜쥐고 있으라”며 비웃었다.

金씨는 아무 대꾸도 하지 않았고,법원에 토지 사용료 청구소송을 냈다.은행에서 여신업무를 맡고 있는 金씨는 ‘법정 지상권자는 토지 소유자에게 사용료를 내야 한다’는 대법원 판례를 알고 있었다.

결국 법원은 연간 토지사용료를 1천20만원(월 85만원)으로 결정했다.金씨는 낙찰가 및 소유권 이전비용,경매컨설팅업체 수수료를 합쳐 7천3백만원을 투자해 연 14%의 수입을 보장받은 것이다.

金씨가 법정 지상권이 있는 물건을 낙찰한 것은 바로 고정적인 토지 사용료 수입 때문이었다.

주변에서는 경기 침체로 지상권자인 A사가 도산해 토지 사용료를 받지 못할 것에 대해 걱정한다.하지만 문제될 게 없다.

지상권자의 사정이 나빠져 토지 사용료를 2년 이상 연체하면 법정 지상권을 없앨 수 있다(대법원 판례).또 토지 사용료 연체를 이유로 건물을 경매신청할 수도 있다.

지상권자가 튼튼한 회사라면 안정적인 수입을,부실한 회사라면 법정 지상권 말소와 함께 건물까지 경매로 낙찰할 수 있다는 얘기다.

다만 법정 지상권은 여러 경우가 있고,토지 사용료에 대한 수익분석도 해야 하므로 응찰 전에 철저한 준비가 필요하다.

*도움말;하나컨설팅(02-816-2600)

 


남들 꺼리는 그린벨트 도전 짭짤한 수익         

 

답답한 서울에 살다 보면 수도권의 그림 같은 전원주택에 살고 싶은 때가 있다.2년 전 퇴직한 주형식(50·서울 송파구 잠실동)씨도 그랬다.朱씨는 노후를 전원에서 보내고자 그린벨트 내 주택을 경매로 사들였다.

처음에는 서울 외곽인 세곡·자곡동의 택지를 찾아다녔다.그러나 땅값이 평당 3백만∼4백만원이나 돼 엄두가 나지 않았다.고민하던 차에 싼 값에 부동산을 구입할 수 있는 경매에 도전해보기로 했다.

경매 초보자였던 朱씨는 컨설팅업체의 자문을 얻어 투자 범위를 잡았다.서울에서 차로 한 시간 안팎의 거리에 규모는 1백50∼2백평,투자 예상금액은 1억원.

마침 경기도 광주시 중부면 상번천리 그린벨트 내 주택이 입찰에 부쳐졌다.대지 2백18평,건평 25평짜리로 감정가는 2억1천2백60만원이었다.

4회 유찰해 최저입찰가는 8천7백20만원까지 떨어진 반면 공시지가는 1억2천3백만원.공시지가보다 싼 값이니 물건에 하자만 없다면 투자수익도 보장될 것으로 판단했다.

문제는 그린벨트 내 대지라는 점.그린벨트에서 1백51평 이상의 대지를 살 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

그러나 일반 매매는 허가를 받아야 하지만 경매로 구입하면 경락을 통해 허가를 받은 것으로 봐 문제가 없다는 것을 알게 됐다.

현장 조사에 나섰다.지은 지 13년 된 낡은 집이었지만 조금만 손질하면 전원주택으로 쓰기에는 손색이 없었다.

교통 여건도 무난했다.경안인터체인지를 이용하면 서울 잠실의 집까지 차로 30분이면 닿을 수 있는 거리였다.서울에서 15분 마다 오가는 시내버스가 있는 것도 마음에 들었다.

주거 환경은 나무랄 데 없었다.그린벨트인데다 상수원보호구역으로 지정돼 있어 ‘청정구역’으로 부를 만 했다.개발이 제한돼 있다는 것은 쾌적한 주거지를 찾던 朱씨에게는 되레 흡족한 조건이었다.

현지 중개업소를 통해 시세를 알아 보니 평당 1백만원대였다.외환위기 이전에는 평당 1백30만원을 웃돌던 땅이었다.

朱씨는 이달 초 최저입찰가인 8천7백만원보다 2천3백만원이 많은 1억1천만원을 써내 이 물건을 거머쥐었다.朱씨와 비슷한 생각을 가진 경쟁자가 6명이나 됐다.그린벨트 주택에 이만한 응찰자가 몰리다니,예상 밖이었다.

朱씨가 더 놀란 것은 차순위 응찰자가 71만원의 차로 바짝 따라 왔다는 것이다.그만큼 투자성이 있는 주택이었음이 입증됐다.

전체 비용은 낙찰가와 세금 등을 합쳐 1억2천5백만원.지금 급매물로 판다고 해도 2억원은 받을 수 있다고 하니 7천여만원의 수익을 올린 셈이다. *도움말:건국컨설팅(02-539-0033)


추천경매물건

▶부천 상가건물=부천시 소사구 심곡본동 535의 3층 건물이다(사건번호 00-22909).대지 1백45평,건평 3백55평으로 1983년 준공됐다.일반상업지역으로 서쪽으로 6m,북쪽으로 8m 도로와 각각 붙어 있다.인근에 부천관광호텔·자유시장이 있다.

감정가 11억9천6백만원이나 두 차례 유찰해 최저입찰가는 7억6천5백만원이다.대항력 있는 세입자는 없으나 입찰물건이 아닌 창고가 있어 사전에 법률 검토가 필요하다.27일 부천지원 4계에서 입찰한다.02-816-2600.

▶광명 근린주택=경기도 광명시 광명동 4의 9 근린주택이 입찰에 부쳐진다(사건번호 00-72762).광복현대아파트 북서쪽이며 대지 69평,건평 1백85평이다.1,2,4층은 공장·사무실로,3층은 기숙사다.지난해 5월 준공됐다.등기부상 근저당 한 건,가압류 두 건이 있으나 낙찰잔금 납부 후 없어진다.

임차인 다섯 명도 모두 후순위다.감정가는 2억9천3백만원이었으나 두 번 유찰돼 최저입찰가는 감정가의 64%인 1억8천7백만원이다.30일 수원본원 경매16계에서 입찰한다.02-5949-300.
 
 
'선순위 가등기' 도 따져보기 나름            

 

일반인은 대부분 소유권 이전청구 가등기가 선순위로 잡힌 경매물건은 쳐다보지도 않는다.낙찰자가 소유권이전을 했다 해도 선순위 가등기권자가 소유권이전등기를 하면 아무런 대책없이 물건을 빼앗긴다고 알려져 있기 때문이다.

그러나 A은행 김모(37)과장은 지난 1월 선순위 가등기가 설정된 서울 동작구 상도동 47평 짜리 단독주택을 감정평가액(1억2천8백만원)의 절반 수준인 6천6백만원에 낙찰했다.일곱 차례나 유찰한 물건이었다.

A은행은 이 물건 경매를 신청한 당사자이다.김과장은 2월 27일 경매잔금을 치른 뒤 직장에서 특별포상까지 받았다.

선순위 가등기가 잡힌 물건이었는데도 金과장이 아무 탈없이 경매에 성공한 내막은 이렇다.은행측은 선순위 가등기가 있는 이 물건을 ‘불량담보물’로 분류,대출금 회수를 사실상 포기하는 마지막 절차로 경매를 신청했다.

그러던 차에 이 은행 경매 담당자인 金과장은 법원기록을 보다가 우연히 선순위 가등기권자가 배당을 요구한 사실을 발견하고 쾌재를 불렀다.

가등기는 소유권을 넘겨받기 위한 ‘일반가등기’와 저당권이나 전세권을 설정하기 위한 ‘담보가등기’가 있다.담보가등기는 일정한 금액을 돌려받지 못할 때는 소유권을 넘겨받겠다고 설정하는 것이다.따라서 배당를 받으면 담보가등기의 효력은 없어진다.

3월 중순 배당까지 끝나 이 물건 등기부도 말끔히 정리됐다.주변 시세는 평당 4백만원인 1억8천8백만원.중개업소에서는 당장 급매물로 팔아도 1억7천만원은 받을 수 있다고 했다.

대출금을 받지 못해 할 수 없이 경매처분한 부동산이 1억여원의 시세차익을 안겨주는 ‘보물’로 바뀐 것이다.
등기부에는 일반가등기나 담보가등기 모두 ‘소유권이전청구권 가등기’로 표시되어 있어 등기부등본만으로는 이를 구별하기 어렵다.따라서 선순위 가등기권자로부터 직접 확인하거나 법원기록을 통해 배당요구 사실이 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다.

*도움말:하나컨설팅(02-816-2600).
 
 
위장세입자 있는 물건 고르면 차익 보장       

 

자영업자 강상현(50)씨는 하이테크 경매 전술가로 불린다.4∼5년전부터 남들이 꺼리는 경매물건에 도전해 승승장구하고 있기 때문이다.

강씨는 경매물건 목록 중에서 두 차례 이상 유찰된 물건부터 살피는 습관이 있다.아파트의 경우 괜찮은 물건이라면 보통 한번 유찰한 뒤 두번 째 입찰에서는 낙찰하는 게 일반적이다.

그러나 문제가 있어 두 번 이상 유찰을 거듭한 물건 중에서도 투자가치가 있는 ‘흙 속의 진주’를 찾을 수 있다.

지난 3월 강씨의 눈에 띈 물건은 서울 강남구 논현동에 있는 31평형 아파트였다.두 번 유찰한 이 물건은 선순위 세입자 1명의 전세 보증금과 후순위 세입자 3명의 명도비용 등 낙찰자의 추가비용 부담이 커 임자가 나타나지 않았다.

선순위 세입자는 배당신청을 하지 않아 낙찰자가 이 세입자의 전세 보증금을 모두 떠안아야 하는 상황이었다.

경매 초보자라면 세입자가 많은 물건은 무조건 꺼리는 게 보통이지만 실전경험이 풍부한 강씨의 눈에는 뭔가 이상해 보였다.

아파트 한 채에 세입자가 4명이나 된다는 점이 아무래도 믿어지지 않았다.소액임대차 우선변제를 노려 집주인이 만들어 놓은 위장 세입자일 가능성이 커 보였다.

쇠뿔도 당김에 빼라던가.강씨는 법원에서 떼 준 ‘이해관계 사실 확인원’을 첨부해 주민등록등본을 발급받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다.처음에는 극구 부인하던 집주인은 ‘소액임대차 우선변제를 노려 위장 전입하거나 동조하면 형사처벌을 받는다’는 말에 결국 사실을 털어놓았다.

알고 보니 선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장세입자였다.주택임대차보호법상 세입자는 주민등록 전입신고를 마친 뒤 계속 거주(점유 지속)해야 대항력을 갖출 수 있다.

강씨는 위장세입자의 경우 계속 거주가 불가능할 것이라는 점에 착안했던 것.집주인도 위장세입자 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다.

입찰 당일 강씨는 감정가 2억7천만원,최저 입찰가 2억1천6백만원인 이 아파트를 2억1천7백만원에 혼자 응찰해 낙찰했다.

매입에 들어간 비용은 세금과 부대비용을 합쳐 총 2억3천5백만원.이 아파트의 시세가 2억7천만원이므로 3천5백만원 정도 싸게 산 셈이다.

물론 강씨는 그 집을 낙찰한 후 불거주 확인서를 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권말소를 신청했다.강씨처럼 위장 세입자를 밝혀낼 수 있다면 ‘직권말소’를 통해 소액 임대차 우선 변제금을 부담하지 않아도 된다.

※도움말:유승컨설팅(02-5949-300)

 


남들 꺼리는 물건,투자 수익 '지름길'        

 

남들이 꺼리는 상가를 경매에서 낙찰해 세를 놓아 많은 수익을 올리는 사례가 늘고 있다．임대사업이라면 보통 다가구주택·아파트·원룸 등 주거용 부동산을 먼저 떠올리기 쉽다．

그러나 김승민（55·회사원）씨는 재래시장의 점포가 달린 건물을 낙찰해 매월 고정 수익을 얻고 있다．

노후를 대비해 여유자금으로 임대사업을 구상하던 김씨는 최근 경매시장이 달아오르면서 주거용 부동산을 노리는 수요자들이 늘자 경쟁이 상대적으로 덜 한 쪽으로 눈을 돌렸다．

일반적으로 시장 안의 점포가 많은 상가건물은 권리금이 붙어 있어 기피대상으로 꼽힌다．
하지만 김씨는 이 점을 역이용했다．소형점포는 보증금보다 권리금이 더 많은 경우가 있고，시장 안에 있으면 안정적으로 장사를 할 수 있어 명도과정에서 권리금을 지키려는 세입자와 재계약 협의가 오히려 쉽다는 점에 착안한 것．

투자 대상을 찾던 김씨는 세 번째 입찰에 부쳐지는 서울 양천구 신월동 재래시장 내 3층짜리 근린생활시설을 발견했다．집에서도 가까워 아내가 늘 장을 보러 다니는 곳이었다．1층에는 떡집과 건어물 가게 등이，2층은 에어로빅 학원이 세들어 있고 3층은 집주인이 살고 있었다．

대지 80평에 지층을 포함해 지상 3층까지 연면적이 1백45평．부근 부동산중개업소에 알아보니 시세는 6억원 선인데 감정가는 5억3천만원이었다．하지만 지난해 12월 입찰 당시 두 번 유찰해 최저가격이 3억4천만원까지 떨어져 있었다．

시장입구여서 권리금이 붙어 있던 터라 임차인들의 명도문제를 재계약으로 유도하면 된다는 판단이 섰다．

현장답사와 물건분석 등을 통해 투자가치가 충분하다고 생각한 김씨는 입찰에 참가，3억9천만원을 써내 낙찰했다．응찰자가 세 명이어서 안전하게 최저가보다 5천만원을 더 써냈다．

김씨는 낙찰 후 곧바로 세들어 있는 점포를 찾아다니며 재계약 가능성을 타진했다．그 결과 여섯 평짜리 점포기준으로 1천5백만∼2천만원의 권리금이 붙어 있던 만큼 임차인 대부분이 재계약에 동의했다．

지상 1층의 점포 세 곳에서 보증금 1억3천만원에 월 2백만원，2층 에어로빅 학원에서 보증금 1천만원에 월 70만원을 받는 조건이었다．3층에 있는 방 세 개는 보증금 5백만원에 월 25만원짜리 월세로 돌렸고，지하층에는 슈퍼마켓이 보증금 3천5백만원，월 50만원에 들어올 예정이다．

보증금 총액이 1억9천만원이므로 김씨는 등기비를 포함，2억4천8백만원을 실제 투자해 매월 3백95만원（연 19％·세전）의 고정수익을 올리게 된 셈이다．

 

◇유의사항＝재래시장 안의 점포나 건물을 살펴볼 때는 관할구청을 찾아가 시장 재개발이 추진 중인지 확인하는 것이 좋다．

재개발구역으로 지정되면 건물의 개별 증·개축이 어려워지고 나중에 세입자 처리문제 등이 쉽지 않기 때문이다．또 입찰 전에 권리금과 시세조사를 철저히 하고 기존 임차인과 재계약 가능성을 신중하게 따져 봐야 한다．
※도움말：건국컨설팅（02-539-0033，ｗｗｗ．ｖｉｐｒｅａｌｔｙ．ｃｏ．ｋｒ）

 


법원경매 '버린 물건' 잘 살펴 횡재?               

 

법원경매시장에 나온 부동산에 투자하려는 사람들은 대부분 유찰 횟수가 많은 물건에는 별다른 관심을 기울이지 않는다．

권리관계가 복잡하거나 낙찰 후 활용도가 떨어져 골치를 썩이기 십상인 탓이다．

그러나 인기 없는 물건을 싼 값에 낙찰해 시설 교체나 개보수 등을 통해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다．

강인애（45·주부）씨는 경매물건이 갖고 있는 단점보다는 장점을 적극 활용해 투자수익을 거뒀다．차량진입이 어렵고 시설이 낡아 남들이 거들떠 보지 않는 주택을 경매로 매입해 임대사업에 성공했다．

강씨는 지난해 말 서울 강서구 화곡동 까치산역에서 걸어서 10분 거리에 있는 1층짜리 다가구 주택을 발견했다．지하철역이 가깝고 세입자 다섯 명 모두가 후 순위에다 소액임대차 우선변제 대상으로 명도에도 별 어려움이 없을 것 같은데 다섯번이나 유찰해 최저 입찰가는 감정가의 41％까지 떨어져 있었다．

그는 가격이 떨어질 만한 이유가 있을 것이라는 생각이 들어 현장으로 달려갔다．아니나 다를까，집이 들어선 땅 모양이 자루형인데다 출입구마저 ‘ㄹ’자로 굽어있어 차량진입이 거의 불가능했다．

게다가 집을 지은 지 10년이 넘은 헌집이라 아직도 ＬＰＧ 보일러 설비를 갖추고 있어 세를 얻으려는 사람이 없는 쓸모 없는 집이었다．

하지만 다시 한번 현장을 둘러 본 뒤 이 집에도 나름대로 장점이 있다는 것을 깨달았다．등기부상 지층（반지하）이 지상에 노출돼 사실상 1층으로 활용되고 있었고 옥탑은 주방과 욕실을 갖춘 원룸으로 개조돼 있었다．

주변 부동산에서 확인한 결과 도시가스 난방설비를 설치한 뒤 옥탑까지 전세를 놓으면 총 1억5천만원정도 받을 수 있을 것이라는 답을 들었다．

감정가격이 1억9천만원이고 최저가가 7천8백만원까지 떨어져 있어 충분히 승산이 있다고 판단한 강씨는 지난 2월 이 물건을 1억원에 낙찰했다．

강씨의 총 투자금액은 낙찰가 외에 세금과 부대비용，보일러 및 장판 교체공사，도배비용 등 1억1천4백만원이 들어갔다．

현재 지층과 1층에 전세 보증금 3천만원씩 4가구를 전세로 놓고 옥탑은 보증금 1천만원에 월 13만원을 받는 조건으로 월세를 주고 있다．

투자비용을 모두 회수하고도 1천5백만원이 남았다．물론 언젠가 내줄 돈이지만 목돈이 생겼고 매월 13만원의 임대수익도 얻게 됐다．

※도움말：유승컨설팅（02-594-9300）

 

 

공장 신축않고 경매로 싸게 마련         

 

수도권에서 마땅한 공장부지를 구하기가 쉽지 않다．생산한 물건을 제때 유통할 수 있는 물류 환경을 갖춘 땅 자체가 귀한데다 가격도 만만치 않다．

어렵사리 땅을 구했더라도 ‘수도권 공장 총량제’에 묶여 건축허가를 받기까지 1∼2년이 걸리기 일쑤다．이 기간 중 땅을 그대로 놀리는 경우도 허다하다．

때문에 경매로 나온 공장을 낙찰하면 기존 공장건물을 개보수해 사용할 수 있고，인허가에 들어가는 시간과 비용 등도 줄일 수 있다．시세보다 싼 값에 공장용지를 구할 수 있는 것도 장점이다．

서울 동대문구 답십리동에 있는 공장을 임대해 소규모 변압기 제조업체를 운영하던 김용섭（45）씨는 공장을 경매로 매입해 신축비용을 아꼈다．

김씨는 공장 확장에 마땅한 땅을 수소문하던 중 지난 4월 경기도 남양주시 지금동에 있는 대지 3백36평，건평 2백30평인 경매물건을 발견했다．

세번이나 유찰해 최저입찰가가 감정가 5억6천6백만원의 51％인 2억8천9백만원까지 떨어져 있었다．입지여건이 마음에 든 김씨는 컨설팅업체에 자세한 권리분석을 의뢰했다．

그 결과 공장이 그린벨트 안에 있어 주변 땅을 매입해 공장을 신축할 수는 없지만 건평 2백30평짜리 기존건물을 낙찰 후 개보수하면 공장운영에 어려움이 없다고 판단했다．

감정가격이 주변 땅값에 비해 낮은 편이어서 싼 값에 살 수 있고 별도로 처리해야 할 기계류 등도 거의 없고 주변 환경이 쾌적하다는 점도 마음에 끌렸다．

별다른 하자가 없는 것처럼 보이는 이 물건이 세번이나 유찰한 원인을 따져보니 최초 입찰 당시 등기부 등본에 예고등기（소송이 진행 중인 재산권 제한사항）가 있었던 데다 낙찰한 후 별도로 인수해야 할 지분등기가 있었다．

그러나 확인 결과 예고등기는 이미 대법원에서 기각됐고 지분등기도 11평에 불과해 낙찰 후 적은 돈으로 사들일 수 있는 정도였다．

입찰을 결정한 김씨는 지난달초 7명의 경쟁자를 따돌리고 감정가의 72％인 4억7백만원에 낙찰했다．경쟁자가 많아 당초 예상가보다 높은 가격을 써 내긴 했지만 주변 시세보다 2억원 이상 싼 값에 넓은 터의 공장을 마련한 셈이다．

김씨는 현재 5천만원 정도를 들여 공장건물 내부를 개보수 하고 있다．다음달 말이면 이 곳에서 변압기 생산이 가능할 것으로 기대하고 있다．

◇유의할 점＝공장은 공장 저당법에 따라 토지와 건물，기계 기구류를 합쳐 평가한 뒤 일괄입찰로 진행된다．이때 기계 기구류는 제조업체에 따라 유용하게 쓸 수도 있지만 고장이 났거나 업종과 맞지 않으면 고철 값만 받고 처리해야 하는 경우도 있으므로 입찰 전에 평가목록을 자세히 확인해야 한다．

특히 수도권 공장을 매입할 경우 소재지에 따라 등록 제한업종이 있으므로 입찰 전에 해당 지방자치단체를 방문해 업종이 합당한 지 여부를 파악해야 한다.
※도움말：건국컨설팅（02-539-0033）

 


낡은 상가 리모델링으로 승부수         

 

의류 도매업을 하는 이호경（50）씨는 경매로 나온 주택가의 낡은 점포를 사들여 상가주택으로 리모델링해 짭짤한 임대수입을 올리고 있다．

의류매장을 넓히기 위해 새 건물을 찾던 이씨는 지난해 말 서울 마포구 동교동에 대지 1백평，건평 2백60평인 낡은 점포가 경매에 나와 있는 것을 발견했다．

감정가는 7억3천7백만원이었지만 한번 유찰해 최저입찰가는 5억8천8백만원으로 떨어졌다．

개별공시지가는 평당 4백80만원이었으나 현장확인 결과 주변 시세는 평당 6백50만원 선이었다．

동교동 2차선 도로변 삼거리에 있는 지하 1층，지상 4층짜리로 집주인이 직접 인쇄공장과 사무실로 이용하고 있었다．

그는 공장이나 사무실로 사용하기 보다 일부를 주택으로 개조해 임대사업을 하면 좋을 것이라는 생각이 들었다．

인근 부동산중개업소를 찾아가 문의해보니 주변이 주택 밀집지역인데다 버스정류장이 바로 옆에 있고 홍익대도 가까워 임대수요가 많다고 말했다．

경매전문컨설팅업체도 점포나 사무실로만 이용하기 보다 주택 임대를 겸하면 더 좋을 것이라는 제안을 내놓았다．

지은 지 10년밖에 되지 않아 큰 돈 들이지 않고 개보수할 수 있다는 점도 매력이었다．

게다가 채무자가 직접 사용하는 건물인데다 세입자가 없어 명도소송을 거치지 않고도 이를 인수할 수 있을 것으로 판단했다．

그는 지난 2월 감정가의 84％인 6억2천만원을 써내 여섯 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다．

예상대로 명도에는 별다른 어려움이 없었다．이사비로 8백만원을 주고 인쇄공장을 내보낸 뒤 리모델링 공사에 들어가 지상 4층을 방 4개짜리 주택으로 바꿨다．

세입자를 위해 건물 옆에 있는 허름한 창고를 주차장으로 고쳤다．리모델링하는데 1억원이 들었다．

그는 지하 1층에 보증금 3천만원，월 30만원을 받고 에어로빅 학원을 들였다．

지상 1층은 식당과 슈퍼마켓，비디오가게에 각각 보증금 2천만원，월임대료 50만원씩 받고 세를 놓았다．2층과 3층은 보증금 5천만원，월 임대료 3백만원에 사무실로 임대했다．4층에 새로 만든 방 4개는 총 2억원에 전세를 줬다．

실제 투자비용은 낙찰금·세금·이사비용·리모델링비용 등을 합친 7억7천3백만원 중 임대 보증금 3억4천만원을 뺀 4억3천만원이다．

월 임대료 수입이 모두 4백80만원이므로 연 11．1％의 수익을 올리고 있는 셈이다．리모델링 후 건물 시세도 10억원을 호가하고 있다．

※도움말＝하나컨설팅（02-816-2600）
 
 
남들과 반대로 하면 돈벌 수 있다          

 

경매가 인기를 끌면서 경쟁이 심해진 탓에 낙찰 자체가 어려워졌을 뿐 아니라 감정가보다 높은 가격에 낙찰하기 일쑤여서 수익성도 예전만 못하다．

그런데도 입찰장은 항상 사람들로 붐빈다．새로운 경매물건이 계속 쏟아지고 있고，‘흙속의 진주’를 찾아낼 수만 있다면 일반 매물을 사는 것보다 유리하다는 기대감 때문이다．

이럴 때 경매에 첫 선을 보이는 ‘신출내기’ 물건에 관심을 가져보는 것은 어떨까．감정가로 입찰을 시작하는 만큼 높은 이득을 보기는 어렵지만 경쟁이 덜해 오히려 한 두번 유찰한 물건보다 나은 수익률을 올릴 수도 있기 때문이다．

이철희（38·회사원）씨는 지난달 첫 입찰에 나온 서울 노원구 상계동의 소형 아파트를 낙찰해 임대사업에 성공했다．

지난 4월초 이씨는 노원구 중계동의 15평형 아파트 경매에 참가했다가 고배를 마신 경험이 있다．한 번 유찰한 물건으로 감정가의 93％를 써냈지만 입찰 당일 무려 15명이 몰려 감정가의 1백1％를 써낸 사람에게 돌아갔다．

이씨는 실패를 거울삼아 이번에는 경매에 처음 나오는 물건에 도전했다．

어차피 감정가보다 높게 낙찰할 소지가 높다면 낙찰 확률이라도 높여보자는 심산이었다．처음 경매되는 물건의 최저입찰가는 감정가여서 일반적으로 응찰자가 많지 않기 때문．

이씨의 눈에 띈 물건은 노원구 상계주공 아파트 17평형으로 감정가격이 6천4백만원이었다．

시세는 7천만원 선으로 국민주택기금 융자 5백만원을 포함해 7천5백만원정도에 거래되고 있었다．경매로 매입하기 때문에 최우선 순위인 국민주택기금 대출은 인수할 필요가 없었다．

또 소형평형은 세금과 등기비용 등이 다른 물건보다 0．5％포인트 정도 싼 낙찰가의 6％수준이라는 점도 매력이었다．

수익성 분석 결과 물건매입 비용은 6천8백여만원으로 첫 입찰 물건인데도 시세보다 7백만원 정도 싸게 살 수 있다는 계산이 나왔다．

게다가 아파트 전셋값이 6천만원 정도여서 투자금액의 88％정도는 곧바로 회수될 것 같았다．

권리분석에 들어가 등기부 등본과 현장 확인을 해 보니 소액임대차 우선변제권을 갖고 있는 선순위 세입자가 한 명 있었다．하지만 배당을 신청한 터라 이씨가 추가 부담해야할 금액은 없었고 소유권 이전 후 곧바로 명도가 가능하다는 판단이 섰다．

응찰을 결정한 이씨는 지난달 중순 입찰에서 경쟁자 없이 감정가보다 50만원을 더 써낸 6천4백50만원에 낙찰했다．

이씨의 투자금액은 낙찰금액과 세금 및 부대비용（3백87만원）을 포함， 총 6천8백37만원이었지만 즉시 전세를 놓아 6천만원을 회수했다．

실제 투자금액 8백만원으로 임대용 아파트 한 채를 소유하게 된 것이다．

◇유의사항＝첫 입찰되는 경매물건은 매매시세를 정확히 파악해 감정가와 어느정도 차이가 있는지 살펴야 한다．소형 아파트의 경우 낙찰 후 세부담이 덜 한 편이며 낙찰 후 곧바로 세를 놓을 수 있는 곳이 유리하다．권리분석 시 추가 부담이 있는지도 철저히 따져야 한다．

 

 

저금리 대출 활용해 오피스텔 낙찰 후 임대수입    

 

요즘 법원경매 부동산을 낙찰하기가 쉽지 않다．경쟁이 치열해 낙찰 자체가 어려워졌다．

감정가보다 높은 가격에 낙찰하기 일쑤여서 수익성도 예전같지 않다．

그런데도 법원경매입찰장은 항상 붐빈다．쏟아져 나오는 경매물건 중 ‘흙속의 진주’를 가려낼 수만 있다면 일반 매물을 사는 것보다 유리하다는 기대감 때문이다．

특히 대출금리가 한자릿수인 저금리 시대에는 금융상품을 잘만 활용해도 은행 이자보다 훨씬 높은 경매 재테크를 할 수 있다．

이길상（35·회사원）씨는 여윳돈 5백만원으로 은행에서 입찰자금을 빌린 뒤 오피스텔 임대사업에 성공했다．

이씨가 오피스텔에 눈을 돌린 것은 입찰경쟁률은 아파트와 비슷하지만 낙찰가율（최초 감정가 대비 낙찰가액）이 비교적 낮고 임대사업용으로 인기가 있다고 판단해서다．

여윳돈 5백만원을 들고 경매에 도전한 이씨는 지난 2월 서울 강서구 화곡동에 있는 15평짜리 오피스텔이 경매에 나와 있는 것을 발견했다．

감정가격이 5천5백만원이었지만 두 번 유찰해 최저입찰가는 3천5백20만원까지 떨어져 있었다．

현장 확인결과 시세는 6천3백만원 선으로 교통이나 주거환경이 좋은 편이어서 임차인들이 줄을 서는 지역이었다．

선순위 임차인이 한 명 있었지만 낙찰 후 추가부담이 없는데다 1∼2년 이후 되팔더라도 1천만∼2천만원의 차익을 기대할 수 있다는 점도 매력이었다．

문제는 낙찰대금 마련이었다．여윳돈 5백만원으로는 그림의 떡이었기 때문이다．

컨설팅업체에 의뢰한 결과 보증금만 갖고 입찰해 보라는 권유를 받았다．은행 금리가 많이 낮아져 대출을 받아 낙찰대금을 치른 뒤 임대 보증금으로 대출금을 갚으면 된다는 것．

이씨는 지난 3월 3천5백50만원을 써내 이 오피스텔을 낙찰했다．입찰 보증금 3백55만원은 여윳돈으로 내고 나머지 3천2백만원은 연 8．5％의 은행대출을 이용했다．

낙찰 잔금을 치른 후 곧바로 보증금 1천5백만원에 매월 35만원을 받는 조건으로 임대했다．

임대보증금을 받자마자 대출금 일부를 갚고 지금은 매월 12만원을 대출이자로 내고 있다．

이씨의 투자금액은 낙찰금액과 세금，부대비용을 합쳐 3천8백51만원으로 매달 내는 대출이자를 빼고도 월 23만원씩 별도의 수입이 생긴 셈이다．

대출금 1천7백만원이 남아 있기는 하지만 현재 시세대로라도 2천4백여만원의 차익을 기대할 수 있어 차입금 상환은 별 걱정이 없다．

이씨는 예금이자가 한 달에 2만∼3만원에 불과한 여윳돈과 은행 대출을 활용해 어엿한 오피스텔 주인이 된데다 많지는 않지만 한 달에 23만원의 별도 수입이 생겨 마냥 즐겁기만 하다．

※ 도움말：유승컨설팅（02-594-9300）

 


건물 낙찰해 고시원으로 바꿔 임대수익       

 

요즘처럼 경매 낙찰가율이 높은 때는 물건이 갖고 있는 잠재력을 찾아내 활용할 수 있는 능력이 더욱 중요하다．

김경희（45·주부）씨는 다양한 쓰임새를 갖고 있는 부동산의 특성을 활용해 공장·사무실·주택 등으로 쓰이던 건물을 낙찰한 뒤 고시원으로 용도변경，높은 임대수입을 올리고 있다．

충남 천안에 살던 김씨는 지난해 말 남매가 모두 서울에 있는 대학에 진학하는 바람에 이사하기로 결심했다．천안 집과 땅을 정리하고 나니 자금은 총 7억원 정도였다．

마침 부동산컨설팅업을 하는 친구에게 사정을 얘기하자 하숙이나 고시원을 할 수 있는 건물을 법원경매로 낙찰해 운영해 보라는 제안을 했다．

그러던 중 서울 마포구 공덕동에 있는 지하 1층·지상 5층 근린주택이 눈에 띄었다．감정가가 7억7천5백만원이었으나 세 번 유찰해 최저 입찰가는 3억9천5백25만원까지 내려가 있었다．

현장을 돌아보니 지하층은 창고，지상 1∼3층은 인쇄소와 사무실，4∼5층은 주택으로 사용 중이었다．그러나 건물이 낡아 고시원으로 쓰기에는 좋지 않았다．

컨설팅업체에 문의한 결과 낙찰 후 명도에 별다른 어려움이 없는 만큼 용도를 바꿔 리모델링을 하면 충분히 활용할 할 수 있다는 결론을 얻었다．연대·홍익대·이화여대·서강대 등 대학이 가깝고 주변에 고시학원이 많아 이들을 유치하면 될 것 같았다．

구청에 문의한 결과 인쇄소 및 사무실로 쓰이던 지하 1∼지상 3층을 고시원 및 부대시설로 변경할 수 있다는 답변을 얻었다．

김씨는 지난 2월 감정가의 58％선인 4억5천2백만원에 네 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다．낙찰 후 2억5천만원을 들여 한달 만에 리모델링을 마쳤다．

지하층은 세탁실과 고시원 전용식당으로 꾸몄다．지상 1∼3층에는 63실의 고시원을 들였다．4층은 김씨가 직접 살고 5층은 8천만원에 전세를 놓았다．

그 결과 고시원 운영 비용을 빼고도 월평균 수입이 1천만원을 웃돌고 있다．김씨는 총 투자비용에서 전세금 8천만원을 뺀 6억2천만원을 투입해 연 19％의 높은 수익을 올리고 있는 셈이다．

◇눈여겨볼 점＝건물의 용도변경 범위는 지방자치단체마다 조금씩 다르다．따라서 사전에 구청 등 관할 지자체에 원하는 용도로 변경이 가능한 지 확인해야 한다.

김씨의 경우 공장용도（인쇄소）나 사무실로 사용되던 건물부분을 근린생활시설로 용도를 바꾼 경우다．고시원이 근린생활시설로 분류되기 때문이다.
＊도움말：건국컨설팅（02-539-0033）
 
 
개발 예정지역 '버린 물건' 사두면 대박 전주곡      

 

법원경매에서 큰 수익률을 기대할 수 있는 물건 중 하나가 낙찰 후 가격상승의 호재를 안고 있는 부동산이다．

지하철이 개통된다거나 용도지역이 바뀌는 곳 등은 개발에 따른 반사이익을 누릴 수 있다．

노현수（43·회사원）씨는 지난 2월 개발을 앞둔 지역의 단독주택을 낙찰해 높은 수익을 기대하고 있다．그는 서울 동작구 노량진 일대의 주택을 찾아나섰다가 경매에 나온 물건을 발견했다．

대지 33평에 지상 3층（건평 71평）짜리 상가주택으로 감정가가 2억5천만원이었으나 세 번 유찰해 최저 입찰가가 1억3천만원까지 떨어져 있었다．

현장 확인 결과 북동쪽으로 이면도로（6ｍ）와 붙어 있고 지은 지 8년밖에 안됐지만 관리상태가 좋지 않아 썩 내키지 않는 물건이었다．지하 1층과 1층은 상가로 이용되고 있었고 나머지는 주택으로 세를 놓고 있었다．

선순위 세입자 중 한 명이 대항력은 갖췄으나 확정일자를 받지 않아 배당에서 제외돼 전세금 3천만원을 낙찰자가 떠안아 하는 것도 부담이었다．

하지만 구청 도시계획과에 들른 뒤 입찰에 참가하기로 마음을 굳혔다．지금은 일반주거지역이지만 조만간 준주거지역으로 바뀌고 주변에 근린상가가 들어서는 등 상권개발이 빨라질 것이라는 말을 들었기 때문이다．

구청의 장기발전 계획에도 인근 노량진역에 민자역사가 들어서고 지하상가까지 개발된다는 내용이 들어있는 것을 확인했다．

노씨는 지난 2월 이 주택을 감정가의 68％인 1억7천만원에 경쟁자 여덟 명을 물리치고 낙찰했다．건물을 수리하는 데 약 3천만원을 들였다．

노씨는 이달 말 수리가 끝나면 지하층 상가는 보증금 2천만원에 월세 30만원，1층은 2천만원에 월세 60만원，2층 주택은 전세금 5천만원에 세를 놓을 예정이다．옥탑방도 외부계단으로 직접 드나들 수 있고 세면실까지 갖춘 원룸이어서 보증금 1천만원에 월10만원을 받기로 했다．3층에는 노씨가 직접 거주할 생각이다．

낙찰대금과 종전 임차인의 전세금，소유권 이전 및 경매컨설팅 수수료，수리비용까지 합쳐 노씨가 부담한 금액은 2억3천여만원이다．

그러나 전세금 1억원을 회수하면 실제 투자액은 1억3천만원이며 임대수입으로 월 1백만원을 벌 수 있다는 계산이 나온다．한 층을 직접 쓰면서도 연간 9％ 정도의 임대수익률을 올릴 수 있는 셈이다．

특히 구청에서 준주거지역으로 용도지역 변경절차가 순조롭게 진행 중이어서 앞으로 집값이 오를 것으로 그는 기대하고 있다．

 

◇유의사항＝용도지역 변경관련 정보는 시·군·구청 도시정비과나 도시계획과 또는 지자체의 인터넷 홈페이지를 통해서도 구할 수 있다．다만 도시계획은 상황에 따라 장기화될 수도 있으므로 세밀한 조사와 전문가의 자문을 받는 게 좋다．

※도움말：하나컨설팅（02-816-2600）

 


한발 빠른 법원경매로 수익률이 무려 96%         

 

법원경매시장에서 아파트는 여전히 경쟁이 심하고 낙찰가도 높다．그런데도 사람들이 계속 몰린다．환금성이 부동산 물건 중에서 가장 좋은 편이기 때문이다．

투자시기를 선택하는 것도 물건 고르기 만큼이나 중요하다．양민규（30·회사원）씨는 경매열기가 달아오르기 직전인 지난해 3월 실투자금액 2천3백만원으로 소형아파트를 낙찰한 뒤 최근 되팔아 수익률 96％를 올렸다．

당시 양씨가 직장생활을 통해 모은 돈은 2천5백만원 정도．이 돈으로는 서울 시내에서 반지하 연립주택도 얻기 힘들자 투자비용이 일반 물건보다 덜하다는 경매 시장으로 눈을 돌렸다．

소형 매물이 풍부하고 대중교통을 손 쉽게 이용 할 수 있는 곳을 물색하던 차에 마침 서울 노원구 상계동 주공8단지 아파트가 눈에 띄었다．

13평형으로 최초 감정가가 7천1백만원이었지만 한 차례 유찰해 최저 입찰가는 감정가의 80％인 5천6백80만원으로 떨어져 있었다．

현장확인에 들어갔다．지하철 4호선 마들역에서 걸어서 5분 정도인 역세권인데다 5층짜리 저층 아파트였다．대지 지분이 15평 정도로 건평보다 더 많았다．재건축할 때 좀 더 넓은 평형을 받을 수 있어 주변에 널려 있는 고층 아파트보다 가격 상승 여력이 높을 것이라는 판단이 섰다．

꼭대기층이라는 게 마음에 걸렸지만 인근 부동산중개업소에 문의한 결과 전세수요가 꾸준한 곳이어서 별로 문제될 게 없을 것으로 보였다．이 때문에 오히려 입찰 경쟁률이 낮을 수도 있다는 생각이 들었다．

결국 양씨는 지난해 3월 6천4백만원을 써내 여섯 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다．후순위 임차인이 한 명 있었지만 집주인의 동생이라 이사비 3백만원을 주자 순순히 집을 비워 줘 항고 없이 한 달여 만에 잔금을 치르고 소유권 이전등기까지 마쳤다．곧바로 4천8백만원에 전세를 놓았다．

양씨의 투자비용은 낙찰대금 6천4백만원과 세금 및 명도비 등 부대비용 7백만원을 포함해 총 7천1백만원．하지만 전세 보증금으로 투자액의 68％를 곧바로 거둬들여 실제 투자금액 2천3백만원으로 아파트 한 채를 소유한 셈이다．

1년 정도 지난 현재 이곳은 소형아파트 값의 강세가 지속되면서 9천3백만원선에 거래되고 있다．

양씨는 최근 이 아파트를 처분하기로 했다．저층 아파트로 재건축 얘기가 돌고 있어 앞으로 가격은 더 오를 것으로 보이나 이 정도로도 충분한 수익을 거둔 만큼 욕심을 부리지 않기로 했다．부동산에 물건을 내놓은 지 얼마되지 않아 9천3백만원에 매매 계약을 맺었다．

양씨는 전세보증금 4천8백만원을 빼고 나면 4천5백만원을 손에 쥐게 된다．실제 투자금 2천3백만원으로 불과 1년여만에 2천2백만원을 벌어 세전（稅前） 투자 수익률은 약 96％에 이른다．양도소득세도 소유권 이전 뒤 1년을 넘겨 팔면 기준시가로 계산하는 만큼 부담이 거의 없다．

유승컨설팅 강은현 사장은 “경매열기가 과열양상을 보이는 요즘 같으면 잘 해야 시세차익이 1천만원 정도에 불과했을 것”이라며 “남들보다 한 발 빠른 투자가 높은 수익률을 올리는 데 중요한 요소로 작용한 사례”라고 조언했다．

＊도움말＝유승컨설팅（02-594-9300）
 
 
남들 꺼리는 구분상가 낙찰로 연24% 고수익 기대     

 

법원 경매시장에서도 남들보다 한 발 빠른 투자는 고수익을 올릴 수 있는 지름길이다．특히 리스크(위험성)가 커 보이는 물건이라도 입찰 전에 철저한 권리분석과 현장확인을 거친다면 의외로 괜찮은 물건을 찾아낼 수 있는 것도 경매의 매력 중 하나다．

서울 영등포에서 노래방을 운영하는 황인수（50）씨는 권리분석 등이 까다롭다는 이유로 일반인들이 외면하는 구분상가（일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가）를 낙찰해 높은 수익을 기대하고 있다．

평소 상가 투자에 관심을 갖고 있던 황씨는 지난해 11월 마포구 상수동에 있는 카페가 경매에 나와있는 것을 발견했다．

지상 7층 건물 중 2층에 있는 구분상가로 전용면적 55평에 대지지분이 24평이었다．감정가 2억5천만원이었으나 두 번 유찰해 최저 입찰가는 1억6천3백만원까지 떨어져 있었다．

현장확인 결과 주변은 단독주택 밀집지역이었지만 한강이 바라다 보여 이른바 ‘러브카페촌’이 형성돼 있는 데다 지하철 6호선 상수역이 걸어서 5분 거리에 있는 것이 장점이었다．

감정 시점이 1년 전이어서 지하철 개통이라는 호재가 시세에 반영되지 않았고，구분상가의 경우 경쟁률이 낮아 낙찰하기 수월하다는 점도 황씨에게는 매력이었다．

주변을 돌아다니며 알아보니 직접 카페를 차려 영업을 해도 짭짤한 수입을 올릴 수 있다는 판단이 섰다．세를 주더라도 보증금 1억원에 월 임대료 2백만원은 충분히 받을 수 있어 안정적인 임대수입이 가능할 것으로 보였다．

이미 노래방을 운영해 본 노하우를 갖고 있던 황씨는 지난 1월 입찰에 참여하기로 결정하고 경쟁자 없이 1억7천만원에 낙찰했다．후순위 임차인이 한 명 있었지만 별다른 어려움 없이 합의금 1천만원을 주고 내보냈다．

황씨는 낙찰비용과 세금 등을 포함해 총 2억원이 들였지만 임대를 놓을 경우 최소한 1억원이 곧바로 회수돼 월 24％의 세전 수익률을 기대하고 있다．

◇유의사항＝경매에 나온 구분상가는 상권분석이 중요하다．아파트 등 일반 경매물건보다 입찰 경쟁률이 낮은 것도 이런 이유에서다．따라서 낙찰 후 입점할 수 있는 업종이나 임차인 선정문제 등을 전문가와 충분히 상의한 뒤 응찰하는 것이 좋다．

하나컨설팅 관계자는 “지하철이 개통된 지 얼마 안된 지역은 아직 상권형성이 덜 된 곳이 많으므로 철저한 상권분석을 통해 잠재력이 큰 경매물건을 찾아내면 의외로 높은 수익을 기대할 수 있다”고 말했다．
*도움말：하나컨설팅（02-816-2600）

 

 

인기없는 지하상가도 투자하기 나름         

 

법원 경매시장에서 지하상가는 인기가 별로 없지만 유찰횟수가 많아 입찰가가 낮은 만큼 잘만 고르면 투자 수익률을 높일 수 있다．요즘처럼 고가낙찰 행진이 계속되고 있는 시점에는 흙 속에서 진주를 찾는 노력이 더욱 절실하다．

서울 강서구 화곡동에서 학원을 운영 중인 송훈종（39）씨는 유찰을 거듭해 남들이 거들떠 보지 않는 근린상가 경매물건을 공략대상으로 삼아 높은 수익을 올리고 있다．권리관계가 복잡하거나 상권이 제대로 형성돼 있지 않아 임대수익을 기대하기 어려울 것으로 보이는 물건들이 바로 송씨가 노리는 최고의 투자처인 셈이다．

서울 영등포와 경기도 부천지역에 있는 경매물건을 찾던 중 부천 중동신도시에 있는 5층건물의 지하상가가 눈에 띄었다．대지 지분이 42평이고 분양 평수가 2백60평으로 최초 감정가는 9억원이었으나 다섯 차례나 유찰해 최저 입찰가는 감정가의 32．8％인 2억 9천 5백만원으로 뚝 떨어져 있었다．

현장 확인 결과 중동신도시의 대단위 아파트 단지를 끼고 부천시청，ＬＧ·동아백화점，까르푸 등 생활편의시설이나 상가 등이 계속 들어서고 있어 향후 발전 가능성이 충분해 보였다．

낙찰 후 주변 유동인구를 끌어들일 수 있는 라이브 카페나 호프집으로 임대하거나 직영할 경우 충분히 승산이 있다는 판단이 섰다．

송씨는 지난 5월 최저가보다 1천8백만원 많은 3억1천3백20만원을 써내 세 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다．

상가 일부에 노래방이 세들어 있었지만 임차인을 설득해 별도의 명도과정 없이 보증금 3천만원에 월세 2백90만원으로 재계약을 했다．

경락 잔금 대출로 3억원을 융자받아 매월 2백35만원의 금융비용을 물어야 하지만 상가면적의 3분의 1정도인 노래방 임대료만으로 이자를 갚고도 매월 55만원을 벌어들이고 있다．

상가의 나머지 부분을 임대하면 보증금 5천만원에 월 4백만원의 임대수익이 추가로 기대되지만 송씨는 직접 호프집을 운영할 생각이다．

송씨의 투자금액은 낙찰금과 세금 등 부대비용을 포함해 3억5천만원이지만 임대 보증금과 경락 잔금 대출을 빼면 실제 투자금액은 2천만원 정도다．

물론 대출금은 언젠가는 갚아야 할 빚이지만 실제 투자비용이 2천 만원임을 감안하면 실투자 수익율은33％에 이른다．

송씨의 투자 비결은 남들이 꺼리는 유찰횟수가 많은 물건을 집중 투자대상으로 삼아 물건분석과 지역여건을 꼼꼼히 따져본 뒤 금융기관의 대출을 최대한 활용한 케이스다．

◇유의사항＝상가건물을 싼 값에 낙찰한다고 모두 좋은 것은 아니다．상권이 어느 정도 형성돼 있거나 발전 가능성이 있어야 한다． 지역 여건을 감안한 업종선정도 매우 중요하다．경매 물건 중 상당수는 상권 형성에 실패한 경우가 많기 때문이다．

※도움말：유승컨설팅（02-594-9300）

 

 

불법건축물 경매낙찰해 짭짤한 수익          

 

법원 경매시장에 가끔씩 나오는 불법 건물은 수요자들에게 별로 인기가 없다．

건축법이나 도시계획조례상 불법 건축물로 판정되면 준공검사를 받지 못하거나 최악의 경우 철거도 감수해야 하기 때문이다．이런 탓에 유찰을 거듭해 감정가의 절반 이하로 떨어지는 사례도 허다하다．

하지만 황정복씨（55렝悶돗嘆㈃?이같은 상식을 깨고 지난해 10월 공사 중단된 불법 건물을 낙찰해 준공검사를 마친 뒤 짭짤한 수익을 올리고 있다．

여유자금으로 임대사업용 건물을 물색하던 황씨에게 인천시 부평구 작전동에 있는 대지 2백평에 지하 1층，지상 4층짜리 신축건물이 눈에 띄었다．

감정가가 5억5천만원이었으나 불법 건물로 판명돼 준공검사가 떨어지지 않은 탓에 네 번이나 유찰해 최저입찰가가 감정가의 51％인 2억5천만원까지 떨어져 있었다．

건물 공사가 90％정도 진행됐지만 주인이 잇따라 사업에 실패해 공사를 중단한 채 잠적，대출기관이 경매를 신청한 물건이었다．

황씨는 현장을 확인해 보기로 했다．우선 구청 건축과를 방문해 위법 건축물이 된 이유를 확인해 본 결과 건물 옆에 있는 지상 3층짜리 빌라의 일조권을 침해해 준공검사를 받지 못했다는 답변을 들었다．

준공검사를 받을 수 있는 방법이 없는지 알아보던 황씨는 구청 담당자의 말을 듣고 귀가 번쩍 틔였다．옥탑부분만 손을 보면 준공검사를 받을 수 있다는 의견이었다．

이렇게 되면 건물부분에 대한 정상적인 가치평가가 가능해져서 수익률이 더 커지는데다 임대를 놓을 수 있어 투자금을 쉽게 회수할 수 있다는 판단이 섰다．더욱이 건축주와 토지주가 같은 사람이어서 낙찰 후 지상권 다툼을 벌일 소지도 없는 상태였다．

망설일 이유가 없었다．황씨는 지난해 10월 3억1천만원을 써 내 이 물건을 낙찰했다．시공업체가 설정한 유치권을 해지하고 옥탑의 위치를 바꾸는 데 2억5천만원 정도가 추가로 들었다．건물공사를 마친 뒤 구청에 준공검사를 신청해 곧바로 승인을 얻어냈다．

건물 연면적만 4백40평으로 지상 1층은 주차장과 점포로 만들었고 2층부터는 모두 원룸（21개）으로 꾸몄다． 60평짜리 점포는 보증금 7천2백만원에 월 2백만원을 받기로 했고 원룸은 2천5백만원씩을 받고 전세를 놓는 데 석달이 걸렸다．

황씨가 낙찰 후 준공검사가 떨어질 때까지 들인 비용은 총 6억원정도였지만 3개월 만에 보증금 5억9천만원을 회수한 데다 매달 2백만원을 벌고 있다．

낙찰 후 5개월 만에 투자비용의 대부분을 회수한 데다 8억원을 호가하는 상가주택의 어엿한 주인이 돼있는 셈이다．

 

◇유의사항＝불법 건축물을 싼 맛에 무턱대고 낙찰했다가는 낭패를 보기 쉽다．이번 사례처럼 준공검사가 떨어지지 않은 물건의 경우 반드시 구청 등 해당 지자체에 확인해 준공검사를 받을 수 있는지 여부를 따져봐야 한다．

또 건물주와 토지주가 다를 경우 나중에 지상권 다툼이 일어날 수 있어 주의해야 한다．지상권에 관련된 법원 판례들이 사안별로 서로 달라 일반인으로서는 판단하기 어려우므로 전문가들의 도움을 받는 것이 좋다．
※ 도움말：건국컨설팅（02-539-0033）

 


지방 땅으로 눈돌려 짭짤한 경매수익          

 

요즘처럼 법원 경매 시장의 열기가 달아올라 고가 낙찰이 계속될 때는 지방으로 눈을 돌려 투자대상을 다양화할 필요가 있다．

특히 가족이나 친지 등 연고가 있는 곳은 물건분석에 도움을 받을 수 있어 상대적으로 저평가됐거나 남들이 관심을 두지 않는 알짜 물건을 찾아내기가 수월하다．

김영교（43·회사원）씨는 지난 6월 친척이 살고 있는 지방의 땅을 낙찰해 높은 수익을 기대하고 있다．김씨는 수도권에서 마땅한 물건을 찾기가 어려워지자 지방에 있는 경매물건을 찾던 중 지난 5월 친척이 살고 있는 충북 음성군 감곡면의 논 2천여평이 경매에 나와있는 것을 발견했다．

총 다섯 필지로 물건별로 입찰이 가능한 이 땅의 최초 감정가는 8천2백만원이었으나 한차례 유찰해 감정가의 80％인 6천5백만원까지 떨어진 상태였다．

김씨는 친척의 도움을 얻어 현장 답사와 물건 분석에 들어갔다．땅이 면소재지 안에 있는 데다 2백∼3백ｍ 거리에 학교가 있었으며 시세는 평당 7만원대로 확인됐다．

다섯 필지 중 두 필지는 3ｍ 콘크리트 포장 도로에 접해있어 농기계가 직접 오갈 수 있었고，나머지 세 필지는 농로에만 접해 있었다．

물건분석을 해보니 감정가가 평당 4만원에도 못미쳐 저평가된 물건으로 한번 유찰한 것을 감안하면 평당 3만2천원까지 내려가 있어 가격 경쟁력은 충분해 보였다．

일괄일찰과 분할입찰을 놓고 망설이던 끝에 김씨는 우선 입지여건이 좋은 두 필지에만 입찰에 참여하기로 결정했다．두 필지의 감정가는 3천만원이었으나 한 번 유찰해 2천4백만원으로 떨어져 있었다．김씨는 지난 6월 최저가보다 1백만원 많은 2천5백만원을 써내 한 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다．

농지는 등록세가 낙찰가의 1％에 불과해 등록세만으로도 50여만원을 절세할 수 있었다．임차인이 없어 항고도 없었고，번거로운 명도 절차도 거칠 필요가 없었다．

예정대로 농지취득 자격 증명서를 제출해 허가가 났고 소유권 이전 등기까지 끝마쳤다．세금 및 부대비용으로 90여만원이 들어갔다．

김씨는 총 2천6백만원을 투자해 7백60평짜리 논을 갖게 된 셈이다．평당 3만4천원에 낙찰한 이 땅을 최근 평당 7만원에 팔라는 제의를 받았지만 당분간 팔지 않을 생각이다．국도변에 자리잡고 있는 데다 면소재지에 위치해 주변의 개발 잠재력을 고려한다면 땅값이 더 오를 것으로 기대되기 때문이다．

 

◇유의사항＝땅에 투자할 때는 도로 접근 여부 및 진출입 편리성，땅의 모양 등을 고려해야 한다．특히 지역여건을 꼼꼼히 챙겨보고 개발 가능성이 있는 유망 지역인지를 판단해야 한다．

가격이나 유찰 횟수만 보고 투자했다가는 자칫 돈이 묶여 낭패를 볼 수 있다．특히 땅은 환금성이 떨어지는 만큼 현재가치보다는 미래의 기대 수익에 초점을 맞춰야 한다．

농지취득 자격 증명서를 발급받는 일도 관심을 둬야 한다．입찰일로부터 일주일 내에 제출해야 하지만 서류를 준비하지 못해 입찰 보증금을 날리는 경우도 있다．

농지는 거주지에 관계없이 3백3평이상이면 누구나 취득할 수 있다．그러나 시·군·구（읍·면）에 서류를 신청하려면 해당지역 농지관리위원 두 명의 도장을 받아야 하는데 연고가 없을 경우 자칫 이들의 도장을 받아내지 못하는 경우도 있다．따라서 입찰 전에 반드시 농지관리위원들의 동의여부를 확인하는 것이 좋다．
※도움말：유승컨설팅（02-5949-300）

 


유찰물건 뒤져 '발전성'금맥 캐               

 

법원경매시장에서 지하상가는 인기가 별로 없지만 유찰횟수가 많아 입찰가가 낮은 만큼 잘만 고르면 투자 수익률을 높일 수 있다.

요즘처럼 고가낙찰 행진이 계속되고 있는 시점에는 흙속에서 진주를 찾는 노력이 더욱 절실하다.

서울 강서구 화곡동에서 학원을 운영하는 송훈종（39）씨는 유찰을 거듭해 남들이 거들떠 보지 않는 근린상가 경매물건을 공략대상으로 삼아 높은 수익을 기대하고 있다.

서울 영등포나 경기도 부천 쪽에 있는 경매물건을 찾던 중 부천 중동 신도시에 있는 5층건물의 지하상가가 눈에 띄었다.

대지지분이 42평이고 상가면적이 2백60평으로 최초 감정가는 9억원이었으나 다섯 차례나 유찰해 최저 입찰가는 감정가의 32.8％인 2억9천5백만원으로 뚝 떨어져 있었다.

현장 확인 결과 중동 신도시의 대단위 아파트 단지를 끼고 부천시청,ＬＧ·동아백화점,까르푸 등 생활편의시설이 계속 들어서고 있어 향후 발전 가능성이 충분해 보였다.

낙찰 후 주변 유동인구를 끌어들일 수 있는 라이브 카페나 호프집으로 임대하거나 직접 운영할 경우 충분히 승산이 있다는 판단이 섰다.

송씨는 지난 5월 최저가보다 1천8백만원 많은 3억1천3백20만원을 써내 세 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰했다.

상가 일부에 노래방이 세들어 있었지만 임차인을 설득해 별도의 명도과정 없이 보증금 3천만원에 월세 2백90만원으로 재계약했다.

경락 잔금 대출로 3억원을 융자받아 매월 2백35만원의 금융비용을 물어야 하지만 상가면적의 3분의 1 정도인 노래방 임대료만으로 이자를 갚고도 한 달에 55만원을 벌어들이고 있다.

상가의 나머지 부분을 임대하면 보증금 5천만원에 월 4백만원의 임대수익이 추가로 기대되지만 송씨는 직접 호프집을 운영할 생각으로 인테리어를 진행 중이다.

송씨의 투자금액은 낙찰금과 세금 등 부대비용을 포함해 3억5천만원이지만 임대 보증금과 경락 잔금 대출을 빼면 실제 투자금액은 2천만원 정도다.

물론 대출금은 언젠가는 갚아야 할 빚이지만 적은 돈을 들여 어엿한 상가주인이 된 데다 호프집을 운영,높은 수익을 올릴 것을 기대하고 있다.

 

◇유의사항

상가건물을 싼 값에 낙찰한다고 모두 좋은 것은 아니다.상권이 어느 정도 형성돼 있거나 발전 가능성이 있는 곳을 골라야 한다.

지역 여건을 감안한 업종선정도 매우 중요하다.경매 물건 중 상당수는 상권 형성에 실패한 경우가 많기 때문이다.

※도움말：유승컨설팅（02-594-9300）


 

* 퍼온 곳 : 조인스랜드

 

 

정확한 권리분석으로 성공 재테크                   

 

평범한 가정주부 황씨는 그 동안 저축하여 모은 돈으로 재테크를 하기로 마음먹었지만 연간 수익률이 5~6%의 은행 저축상품에는 마음이 끌리지 않았다.
그렇다고 최근에 급작스럽게 상승하여 언제 추락할지도 모르는 증권에 투자할 수도 없는 일이었다.
황씨는 법원 부동산경매에 투자하기로 결심했다.
황씨는 경매가 처음이라 1억원 범위 안에서 투자하기로 했다.
인터넷을 통해 경매부동산을 검색하던 중 1차 감정가 9천5백만원인 47평형 다세대 주택이 3회 유찰되어 최저가격이 4천만원까지 가격이 떨어진 것을 보았다.
권리분석을 해본 결과 대항력이 있는 임차인이 있어 3회까지 유찰되었다.
김씨는 대항력있는 임차인이 있으면 은행에서는 대출을 해주지 않는데 소유자가 대출을 받은 사실에 대하여 이상하게 생각하고 채권은행에 가서 확인해 본 결과 근저당권 설정 당시에 임차인 임씨가 전입하여 거주하고 있었던 것은 사실이나, 은행이 임차인으로부터 무상으로 거주하고 있다는 사실확인서를 받고 대출을 취급한 사실을 확인했다.
황씨는 법률전문가에게 상의하였는데 낙찰받은 물건에 대하여 대금납부하는 순간 모든 권리관계는 소멸되며 대항력 있는 임차인도 무상거주한다는 사실확인서를 채권은행에 써준 이상 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없다는 것을 알게 되었다.
현장을 방문하고 보니 건물을 신축한 지는 5년이 지났지만 외관상 깨끗하고 환경이 좋았으며 매매 시세는 1억원 정도이며 전세는 6천만원 정도 형성되어 있었다.
1주일을 고민하던 끝에 입찰에 참가하기로 하고 결국 황씨는 4천7백에 낙찰을 받는데 성공했다.
황씨는 겉보기에는 복잡하게 보여 많은 사람이 꺼리는 대항력 없는 주택을 구입하여 비용을 제하고도 매도시에는 3천5백만원의 수익을 올릴 것으로 전망된다.
전세를 내놓는다고 하여도 임대보증금을 전부 받으면 매입가격이 나올 수 있는 성공적인 투자를 했다. 정확한 정보와 권리분석 그리고 발품을 파는 부지런함이 성공적인 재테크를 만들어 갈 수 있다.

 


부동산경매 틈새시장 ‘공유지분’               

 

경매시장에도 틈새시장이 있는데 많은 사람이 몰리지 않으면서 고수익을 올릴 수 있는 물건이 있다.
법원경매에서 공유지분 물건은 통상의 경우보다 2~3회 더 유찰되고 있다. 공유물건은 대부분 소유관계가 상속에 의한 경우와 특수관계자끼리의 소유인 경우가 많다.

이는 다른 공유자가 우선매수청구할 수 있고 사용은 쉬우나 부동산 처분은 공유자의 연대성에 비추어 쉽지 않다는 점이다. 공유지분 토지는 일반적인 사람들 생각처럼 쉽게 낙찰되기도 어렵고 별로 쓸데없는 물건으로 여겨지고 있지만 이러한 물건을 잘 이용하면 고수익을 올릴 수 있는 효자상품이 될 수 있는 것이다.

공유물건이 나오면 저렴한 낙찰가로 낙찰을 받아서 공유지분자와 합의분할을 유도하고 합의분할에 실패하게 되면 법원에 ‘공유물 분할청구소송’을 제기하면 된다. 공유물 분할청구 소를 제기하면 법원은 공유물을 분할하도록 합의를 유도하지만 서로가 좋은 곳으로 분할요청하여 합의하기가 힘들어진다.

이렇게 되면 부동산물건을 현금화시켜서 지분만큼 나누어 갖는 ‘현금분할청구소송을 통해 통상 경매 후 대금을 나누라’는 판결을 내린다. 싼값에 경매로 구입한 사람은 손해가 없겠지만 이전부터 지분으로 갖고 있는 사람은 손해가 되기 때문에 통상 경매를 1~2차에 받던지 아니면 합의를 통해 매입하게 된다. 이처럼 공유지분 토지를 경락받으면 싼값에 산 경매토지를 제 값에 매각, 고수익을 실현할 수 있다.   

실제 광주시 동구에 살고 있는 황모씨는 광산구 신창동에 있는 주거지역 600평이 경매물건으로 나왔다는 정보를 입수하였다. 그런데 공유지분으로 3분의 1만 나와서 눈여겨 살펴보고 있었다. 감정가는 3억이었지만 공유지분이라 3번 유찰이 되었고 3분의2 지분소유자는 또 유찰이 되면 다음에 낙찰받으려고 하였는데 황모씨는 전문가의 조언을 받고서 1억5천100만원에 낙찰을 받게 됐다.

소유권등기를 마치고 지분소유자에게 매입하도록 합의를 종용했지만 합의에 실패하자 공유물분할청구소송과 현금분할청구소송을 했다. 경매로 나오게 되면 3분의2소유자가 손해가 된다는 것을 인식하게 되었고 서로가 합의점을 찾아 2억원에 매각하게 되어 짧은 시간에 30%정도의 고수익을 올리게 됐다.     

 


‘전원주택’ 마련하기                              

 

최근에 부동산시장이 침체되고 관망세 속에서 경매시장에서도 빛을 발하거나 발할 수 있는 두 부류의 사람이 있다. 하나가 경매전문가이고, 또 하나가 바로 이른바 부자(富者)들이다. 경매전문가는 일반투자자들이 쉽게 접할 수 없는 물건을 접한다거나 외관상 볼품 없는 물건도 자산가치상승을 통해 수익을 실현시킬 수 있는 능력을 갖고 있다는 점에서 그렇고 부자는 전문가만 잘 만나면 금전적, 시간적, 구조적 여유를 가지고 있기에 그렇다.

2년 전 퇴직한 K씨는 노후를 전원에서 보내고자 그린벨트 내 주택을 구입하기로 마음 먹었다. 처음에는 여유자금 1억원을 가지고 화순 도곡, 담양 창평 등 광주 외곽지역의 전원주택지를 찾아다녔다. 그러나 땅값이 평당 30만∼40만원 정도 되었고, 전원주택을 소유하려면 300평 정도는 있어야 했기 때문에 매입하려는 엄두가 나지 않았다. 고민하던 끝에 부동산경매에 도전해보기로 했다.

 K씨는 경매 컨설팅업체의 자문을 얻어 투자 범위를 잡았다. 광주에서 차로 30분 정도의 거리에 있고 규모는 150평∼200평, 투자 예상금액은 1억원이었다. 마침 광주인근인 담양군 대덕면 그린벨트 내에 3년 전에 건축이 된 주택이 입찰에 들어갔는데 대지 218평,건평 25평짜리로 감정가는 1억2천500만원이었다.

2회 유찰해 최저입찰가는 약7천만원까지 떨어져 하자만 없다면 투자수익도 보장될 것으로 판단했다. 또 그린벨트 내 대지였지만 부동산경매로 구입하면 경락을 통해 허가를 받은 것으로 봐 문제가 없다는 것을 알게 되었다.

K씨는 최저입찰가보다 600만원이 많은 7천650만원을 써내 이 물건을 거머쥐었다. K씨와 비슷한 생각을 가진 경쟁자가 5명이나 되었고  차순위 응찰자가 50만원의 차로 바짝 따라 왔다는 것이다.
그만큼 투자성이 있는 주택이었음이 입증됐다. 전체 비용은 낙찰가와 세금 등을 합쳐 8천만원에 구입하게 되었고 지금 판다고 해도 1억원을 넘게 받을 수 있다고 하니 2천여만원의 수익을 올린 셈이다. K씨는 요즘 전원생활에 활기가 넘치고 있다고 한다. 

 
 
 
  
 
   

출처 : 고 산 (高山)
글쓴이 : 처음 처럼 원글보기
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