상가건물임대차보호법,주택임대차보호법,과밀억제권역,성장관리권역,자연보전권역,배당순위,

［상가건물 임대차보호법 적용대상］
구분		내용
상가건물임대차 적용범위및 대상		▪ 부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의한 사업자등록의 대상이되는 건물
		▪ 상가, 사무실, 공장, 아파트형공장 등이 적용 대상
		▪ 개인 뿐만 아니라 법인인 임차인 포함
		▪ 비영리사업을 위한 임차인(동창회 사무실, 종친회 사무실 등)은 적용 배제
적용대상 보증금		• 보증금(환산보증금) 기준
		- 서울특별시: 3억원 이하
		- 수도권 과밀억제권역: 2억5천만원 이하
		- 광역시(군지역과 인천광역시 제외): 1억8천만원 이하
		* 1억8천만원 이하 ●인천광역시중 과밀억제권역제외지역인 아래지역 (강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지)
		- 그 밖의 지역: 1억5천만
		• 차임(월세)의 보증금 환산 방법
		- 보증금 + (월차임 x 100)
		참고 예> 보증금 2,000만원에 월차임(임대료)이 230만원 이라면
		환산보증금은 2,000만원 + (230만원 X 100) = 25,000만원 으로
		상가건물임대차보호법 적용대상 이다. 인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화,서구 왕길동등은제외
◈ 상가건물임대차보호법에 의해 보호받기 위해서는
첫째: 임차인은 사업자등록증을 내고 세무서에서 확정일자를 받아야 한다.
동법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록의 두가지 요건을 모두 갖추어야 하고,
두가지 요건을 모두 갖춘 그 다음날부터 대항력이 발생한다.
▷ 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받는다.
「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물
(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의
채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
▷ 임대료 증액청구는 1년이내에는 하지 못한다.
임대료 증액은 청구당시의 차임과 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
▷ 만약 경.공매시 환가대금중 1/3에 해당하는 금액에 한하여 최우선 변제권을 갖는다.
(2인이상 임차인의 합한금액이 1/3을 초과시 1/3범위안에서 안분비례해서 변제)
▷ 그외 상가건물임대차보호법에 의해 보호받는다.
둘째: 보증금환산액이 인천의 경우 2억5천만원 이하이다.(기준일 2010.7.26)
(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동,              인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지)경우 1억8천만원 이하 이다.              (기준일 2010.7.26)
※ 환산방법 : 보증금 + (월세✕100)= 적용대상금액
셋째: 기준은 최초 근저당 설정일을 기준으로 우선변제와 최우선변제를 받는다.
경매시 보증금 3,000만원인 경우 최고 900만원까지 최우선변제 받는다.            아래 2. 소액임차인의 (환산)보증금 제한 및 우선변제 되는 보증금 중 일정액 참고
*전대차계약은 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제13조가 적용되는 등 제한적으로 만 적용되며,  관할세무서에서 확정일자 부여도 되지 않습니다. 사용대차계약은 상가건물임대차보호법 적용대상이 아닙니다. 일시적인 임대차계약임이 명백한 경우에는 적용대상이 아니다.
수도권과밀억제권역이란, 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위
수도권정비계획법 제2조(정의)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.
2. "수도권정비계획"이란 「국토기본법」 제6조제2항제1호에 따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는 계획을 말한다.
3. "인구집중유발시설"이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다.
4. "대규모개발사업"이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 사업을 말한다.
5. "공업지역"이란 다음 각 목의 지역을 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법률에 따라 공업 용지와 이에 딸린 용도로 이용되고 있거나 이용될 일단(一團)의 지역으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 지역
수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정)
① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.
1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역
2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역
3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역
② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.
수도권정비계획법 시행령 제9조(권역의 범위)
법 제6조에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 별표 1과 같다.
[별표 1] <개정 2011.3.9>
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)
과밀억제권역				성장관리권역	자연보전권역
●서울특별시
					●이천시,가평군,양평군,여주군,광주시
●인천광역시 (강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다)				●인천광역시 중  강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지
●의정부시,구리시				●평택시,동두천시,안산시,오산시,파주시
●남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)				●남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다)	●남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다)
				●용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리·죽릉리·학일리·독성리·고당리·문촌리만 해당한다)	●용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리만 해당한다)
●하남시,고양시,수원시,성남시
				●연천군,포천시,양주시,김포시,화성시
●부천시,안양시,광명시,과천시
				●안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리·당목리·칠장리 및 삼죽면 마전리·미장리·진촌리·기솔리·내강리만 해당한다)	●안성시(일죽면, 죽산면 죽산리·용설리·장계리·매산리·장릉리·장원리·두현리 및 삼죽면 용월리·덕산리·율곡리·내장리·배태리만 해당한다)
●의왕시,군포시
●시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]				●시흥시 중 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)
상가건물 임대차보호법 적용대상 보증금과 소액우선변제금액 변동추이
1. 적용대상 환산보증금 상한액
법 시행일자ㆍ	①서울특별시			②서울 제외	③인천 제외 광역시
적용기간				수도권 과밀억제권역	(군 지역 제외)
					④김포ㆍ광주ㆍ용인ㆍ안산시
10.7.26~	3억 원 이하			2억5천 이하	1억8천 이하
	①서울특별시			②서울 제외	③수도권 외 광역시 지역
				수도권 과밀억제권역	(군 지역 제외)
08.8.21~10.7.25	2억6천 이하			2억천 이하	1억6천 이하
02.11.1~08.8.20	2억4천 이하			1억9천 이하	1억5천 이하
2. 소액임차인의 (환산)보증금 제한 및 우선변제 되는 보증금 중 일정액 (금액 단위: 만 원)
법 시행일자ㆍ	①서울특별시			②서울 제외	③인천 제외 광역시
적용기간				수도권 과밀억제권역	(군 지역 제외)
					④김포ㆍ광주ㆍ용인ㆍ안산시
10.7.26~	5,000 이하/ 1,500			4,500 이하/ 1,350	3,000 이하/ 900
	①서울특별시			②서울 제외 수도권 과밀억제권역	③인천 제외 광역시 지역
					(군 지역 제외)
08.8.21~10.7.25	4,500 이하/ 1,350			3,900 이하/ 1,170	3,000 이하/ 900
02.11.1~08.8.20	위와 동일			위와 동일	위와 동일
※ 당해 상가건물에 시행일자 이후 담보권이 설정된 경우에 한하여 개정법령 적용.
시행일자 이전 담보권 설정 시는 설정 당시 법령을 적용함.
배당순위	배당채권
0순위	∽ 경매비용
	∽ 저당부동산의 제3취득자의 필요비.유익비 등 비용상환청구권
1순위	∽ 주택임차인.상가임차인의 소액임차보증금 중 일정액
	∽ 근로자의 최종 3월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금채권
2순위	당해세 (경매부동산에 부과된 국세.지방세)와 체납가산금
3순위	법정기일이 담보물권.임차보증금채권보다 앞선 국세.지방세
4순위	담보물권(저당권.전세권.가등기담보권), 임차보증금채권(확정일자구비 임차권)
5순위	일반임금채권 (최종 3월분 임금채권 등 우선변제되는 임금채권 제외)
6순위	법정기일이 담보물권.임차보증금채권보다 늦은 당해세 이외의 국세.지방세
7순위	세금 이외 공과금 (건강보험료.국민연금보험료.산업재해보상보험료)
8순위	일반채권 (확정일자 없는 임차보증금채권 등)
주택임대차보호법중 소액임차인 최우선변제금액
기준일	지역			소액임차인의 보증금범위	최우선변제금액
1984.01.01~ 1987.11.30	특별시,광역시			3,000,000원 이하	3,000,000원
	기타지역			2,000,000원 이하	2,000,000원
1987.12.01~ 1990.02.18	특별시,광역시			5,000,000원 이하	5,000,000원
	기타지역			4,000,000원 이하	4,000,000원
1990.02.19~ 1995.10.18	특별시,광역시			20,000,000원 이하	7,000,000원
	기타지역			15,000,000원 이하	5,000,000원
1995.10.19~ 2001.09.04	특별시,광역시			30,000,000원 이하	12,000,000원
	기타지역			20,000,000원 이하	8,000,000원
2001.09.15~ 2008.08.21	수도권중 과밀억제권			40,000,000원 이하	16,000,000원
	광역시			35,000,000원 이하	14,000,000원
	기타지역			30,000,000원 이하	12,000,000원
2008.08.22~ 2010.07.25	수도권중 과밀억제권			60,000,000원 이하	20,000,000원
	광역시			50,000,000원 이하	17,000,000원
	기타지역			40,000,000원 이하	14,000,000원
2010.7.26~현재	서울			75,000,000원 이하	25,000,000원
	수도권중 과밀억제권			65,000,000원 이하	22,000,000원
	광역시			55,000,000원 이하	19,000,000원
	기타지역			40,000,000원 이하	14,000,000원