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# 계양산과 드넓은 평야 사이, 아파트 숲이 움트다
인천시 계양구는 인천 동북부지역 향토문화·역사 중심지이자 풍부한 녹지공간을 자랑하는 전형적인 도농 복합도시다.
1995년 인천 북구에서 분구돼 1990년대 계산택지가 조성된 후 주거 밀집지역이 급속도로 퍼져 주택 12만 가구, 인구 35만 명이 살고 있다.
도시발전 속도도 상당히 빠른 편이다.
경인고속국도 부평나들목에서 연결되는 작전·계산·임학·서운동 일대는 택지사업으로 대단위 아파트단지가 자리하고 있다.
계양산 북으로는 장기동과 벌말 등으로 대표되는 평야가, 김포시와 가로지르는 곳은 경인아라뱃길이 한강과 서해를 잇는다.
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▲ 김교흥 인천시 정무부시장과 박형우 계양구청장 등 인천시 관계자들이 원도심 활성화를 위해 계양구 정비구역 현장을 둘러보고 있다. |
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이 같은 도시기반을 갖춘 계양구도 재개발·재건축 정비사업 여파로 사회적 갈등이 적지 않다.
계양산을 두고서는 골프장사업을 하려는 롯데건설과 산림휴양공원으로 조성하려는 인천시가 첨예한 법정 공방을 벌이고 있다.
무허가 영세공장이 난립했던 효성지구 도시개발사업은 부산저축은행 비리의 온상으로 밝혀진 채 재개될 기미조차 보이지 못하고 있다.
공장이 빠져나가고 일자리가 줄어드는 문제를 해소하기 위해 그린벨트를 풀어 친환경 산업단지를 조성하려는 서운산업단지 개발사업이 그나마 위안이다.
# 재개발·재건축, 환영받지 못하는 신세
계양구에선 현재 재개발 5곳과 재건축 5곳을 합쳐 모두 10여 곳에서 도시정비사업이 진행되고 있다.
이 가운데 추진위원회 구성단계는 5곳, 정비구역 지정이 1곳, 사업시행 인가가 난 곳이 4곳이다.
부동산침체로 지난해 계양문화회관 동측 등 4곳은 사업이 취소됐다.
대부분 사업성이 없어 시공사가 조합 운영비를 끊은 지 오래고, 일부 지역은 매몰비용 폭탄에 원주민 시름이 깊어지고 있다.
특히 재개발 사업지구인 계양1구역, 서운구역, 작전현대아파트구역, 효성1구역은 길이 보이지 않는다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 용적률은 250%를 넘지 못하고, 전체 가구수의 17%는 임대주택을 건설해야 하는 탓에 사업성도 떨어진다.
건설사는 현 시세에서 일반 분양가를 최소한 3.3㎡당 900만 원대로 잡아야 분양이 가능하다는 계산이지만 조합원이 이를 반길 리 없다.
일반 분양가가 낮아지면 그만큼 조합원 분양가가 높아지는 구조 탓에 조합원들은 분양가가 최소한 3.3㎡당 1천만 원대를 넘어야 동의할 수 있다는 입장이다.
이 가운데 서운재개발구역은 매몰비용 폭탄에 마을 전체가 초상집으로 변했다.
이곳은 정비사업이 시작된 지 3년 만인 2009년 조합이 설립됐고, 다음 해 사업시행 인가까지 났지만 시공사와 조합 측이 일반분양가로 마찰을 빚다 결국 법적공방으로 맞닥뜨렸다.
공동 시공사인 삼성건설과 대우건설이 분양률을 높이기 위해 일반 분양가를 3.3㎡당 950만 원에 책정하려 한 반면 조합원들은 1천100만 원을 제시했다.
결국 이견을 좁히지 못하고 조합이 정기총회를 열어 시공사를 취소하자, 삼성건설이 그동안 투입된 매몰비용 44억 원을 돌려달라며 조합원 간부 부동산을 가압류했다.
뒤를 이어 최근 대우건설도 44억 원을 가압류하면서 현재 매몰비가 88억 원까지 불어났다.
고승호 계양구 건축과장은 “10년 전 상황과 현재가 180도 달라질 정도로 도시재생사업은 예측하기 어려운 측면이 있다”며 “피해를 입거나 도시빈민으로 전락하는 주민들 만큼은 주거환경 개선이라는 명분 아래 보호해야 한다는 것이 원칙이라면 원칙”이라고 말했다.
# 무분별한 도시정비사업, 해법은 없나
최근 재개발·재건축 현장에서 관심사는 단연 사업을 어떻게 접을 수 있느냐다.
이는 결국 매몰비용을 누가 부담하느냐와 직결된다.
부동산 경기가 좋을 때만 해도 주민들은 웃돈을 받고 아파트에 입주할 수 있다는 기대로 무작정 사업에 찬성했지만, 현재는 사정이 달라졌다.
경기침체로 정비사업을 통해 이익을 얻기가 힘들어졌다.
이 때문에 현재 정부와 지자체, 전문가들은 ‘출구전략’ 카드로 난관을 풀어나가고 있다.
사업성이 있을 경우 과감히 행정지원을 펼치고, 그렇지 않으면 직권해제 등 강력한 구조조정에 나서고 있다.
물론 여기서도 매몰비용은 골칫거리다.
법적기준이나 사회적 합의가 없는 한 매몰비용을 지원할 명분이 없어서다.
이렇다 보니 이해 관계자들마다 해법은 제각각일 수밖에 없다.
민간차원에서 이뤄진 일이니 시간을 두고 사업성이 풀리기를 기다려야 한다는 입장에서부터 국회와 정부가 법을 만들고 정책을 펼쳤으니 사업 해제 이후 나타나는 매몰비용 문제 역시 안전장치를 만들어야 한다는 것 등이다.
이도형 인천시의회 건설교통위원장은 “출구전략은 최대한 신속하고 과감히 이뤄져야 하며, 매몰비용 문제는 근본적으로 원주민에게 책임이 있다는 전제 하에 시공사 부담과 정부지원이 뒷받침되는 사회적 합의로 이어져야 한다”고 말했다.
# 인천형 공공관리제, 계양구에서 빛 보다
도시정비사업의 함정에 빠진 원주민들을 돕기 위해서 다양한 사회적 논의가 이뤄지고 있다.
계양구 역시 이 같은 고민을 해소하기 위해 각계각층의 의견을 모아 구 도시정비사업 현황 및 향후 대응방안을 찾고 있다.
우선 구는 도시정비사업에서 발생하는 사업주체 간 분쟁을 해결하기 위해 ‘도시분쟁조정위원회’를 제시한다.
위원회에선 정비사업으로 갈등을 빚고 있거나 향후 예상되는 문제를 사전에 차단하기 위해 다양한 도시정비 전문가들이 해법을 내놓는다.
특히 소송이 빈번한 조합설립과 관리처분 단계에서 발생할 수 있는 갈등이 집중적으로 다뤄진다.
반면 위원회 자문 결과가 법적으로 강제할 수 없어, 구청장과 구의회는 물론 실무 담당자들과 조합원 및 시공사 등 정비사업과 관련된 모든 이해 관계자에게 위원회를 각인시키는 노력이 절실하다.
이와 함께 ‘공공관리제’를 도입, 현실성 있게 접목하는 방안이 있다.
공공관리제란 정비사업이 투명하고 공정하게 추진될 수 있도록 자치단체장이 행·재정적 지원을 펼치는 것으로, 공공분야가 재개발 관리와 지원역할을 담당함으로써 정비사업이 원활하게 추진되도록 하는 감독관 역할을 한다.
계양구 역시 현재 진행되고 있는 5개 재건축사업에 공공관리제를 시행하고 있다.
물론 공공관리제가 정비사업 전 과정에 반영되는 탓에 사업비 부담은 극복해야 할 과제다.
이와 함께 사업 현장에서 조합과 관이 정비사업에 대해 수시로 정보를 교환하고, 투명한 사업추진을 위해 ‘정비사업 정보공개’를 적극적으로 요청하는 것도 주목받고 있다.
정보공개는 법으로 보장된 사안으로 설계 및 철거 등 용역업체 선정에서부터 정비구역 지정, 사업시행 인가, 관리처분 등에 이르기까지 모든 과정을 투명하게 공개해야 한다.
인천발전연구원 이왕기 연구원은 “결국 시대적 요구는 공공관리제도 도입에 맞춰지고 있다”며 “다만 재정상 여건이 어려운 점을 감안, 부분적·단계적으로 시행하면 된다”고 강조했다.
# 인천형 마을만들기 사업, 서울 앞지를 수 있을까
부동산 전문가들은 현재와 같은 경기 침체와 인천 지가수준을 고려할 때 앞으로 재개발·재건축은 사업성이 희박할 것으로 점치고 있다.
따라서 정비사업구역 추가 지정은 최대한 억제하는 대신 주거환경 개선이 필요한 지역에 대해선 과감한 투자를 아끼지 말아야 한다는 지적이다.
서울시가 추진하고 있는 주민참여형 주거지 재생사업, 즉 ‘휴먼타운’이 대표적 예다.
정비예정구역 해제지역인 마포구 연남동과 서대문구 북가좌동, 촉진지구인 금천구 시흥, 동작구 흑석, 성북구 길음 등을 시범사업지구로 정했다.
또 다세대 밀집지역인 구로구 온수 및 도봉구 방학과 성북구 삼선동 장수마을 등을 특성화사업으로 선정했다.
이곳에는 모두 도시 및 주거환경정비법에 명시된 주거환경관리사업을 적용한다.
인천 역시 지난 8일 원도심활성화 추진위원회를 열어 주거환경 개선사업지구에서 해제된 8개 구역에 대해 생활밀착형 주거환경관리사업을 벌이기로 했다.
여기에는 주거환경 개선과 생활공동체 형성을 위한 인천형 마을만들기 사업이 더해져 시너지를 높이게 된다.
김교흥 인천시 정무부시장은 계양구 연두방문에서 “인천형 원도심 활성화는 주거환경관리사업에서 힌트를 얻은 ‘생활밀착형’ 콘셉트가 도입된다”며 “향후 시행착오와 계획 수정이 있겠지만, 원칙은 주민이 살기 좋은 도시를 만드는데 있는 만큼 서울시에 견줘도 손색없는 완성도 높은 정책을 펴겠다”고 말했다.
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