[스크랩] 중개실무에서 자주 발생하는 "묵시의 갱신"에 있어 중개수수료 분쟁

중개실무에서 자주 발생하는 "묵시의 갱신"에 있어 중개수수료 분쟁!!! 처방전은 없는가?|

 

중개실무에서 자주 발생되어 중개업자가 곤혹스러워 하는 경우인 주택임대차보호법상의 묵시의 갱신후 임차인이 명도시 중개수수료 부담문제이다.

계약시는 임대인 . 임차인 . 중개업자와 서로 덕담을 주고 받으면서 잘 진행했는데 잔금을 며칠

앞두고 시간 약속과정에서 임대인이 하는 말! '사장님 수수료는 만기전이니 세입자한테 받으세요!'

'아 예 그래요' 이렇게 반 대답을 하고세입자에게 애기하니

 "무슨말예요? 주택임대차보호법상 묵시의 갱신이 된 후에는 판례상 임대인이 부담이잖아요"

중개사님 그것도 모르세요? 변호사에게 물어보세요......

 

 이쯤되면 난감한건 중간에 서 있는 중개업자 뿐이다. 현장에선 관례상 기간이 만료되면 자동적으로 연장되며 그 기간전에 나가게 되므로 세입자의 수수료부담은 실제 다반사적으로 행해지고있다. 사회적 약자인 세입자보호를 위한 주택임대차보호법을 알아보자.

 

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 되어있기 때문에 특별히 약정이 없는한 임대인 부담이라고 판례 등 에서도 판정하고 있다.

 

묵시의 갱신계약후 임차인 사정으로 계약을 해지해야 할 경우 새로운 임대차계약에 대한 임대인 측 중개수수료는 임대인 부담이 원칙이다. 임차인이 부담을 하는 경우라면 임대인에 대한 손해배상적 성격이 강하나 묵시적갱신의 경우 당초의 계약기간은 지킨후 계약연장 차원에서 보는 시각이 강하므로 임대인의 피해는 없다고 할것이다. 그러나, 임차인이 부담하기로 사전에 양해한 경우에는 물론 임차인이 부담해야 한다. 

 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 수수료를 받을 수 있는데, 이때 중개의뢰인 이라함은 중개업자의 중개업무에 의하여 체결된 계약의 당사자라 할것이고, 이 경우 임대차계약은 임대인과 새로운 임차인 사이에 체결되는 것이기 때문이다.

그러나, 임차인의 사정으로 기간만료전에 임대차계약을 해지하는 경우에는 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 정하는 경우가 많고, 이 경우에는 임차인이 수수료를 부담하게 될 것이다.

 

(건교부 토지관리과의 유권해석)

  중개수수료는 중개의뢰인 즉, 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는게 원칙이나, 임대 기간 내에 임차인이 개인적이 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당함.

 

처방전 방법1은 주거약자인 세입자를 위해 상기유권해석된 내용을 설명하여 임대인에게 수수료부담시킨다.

처방전2는 임차인 부담조건이다. 

임대인에게 온갖 설명을 하여도 도무지 통하지 않는다.  전화 통화로 받은 느낌이라곤 왜 세입자편이냐며  다음에는 다른 중개사무소 이용할 거라는 짜증섞인 내용이다.

이러한 경우에도 처방전은 존재한다. 사실 계약전 물건접수 받을 때 중개수수료 부담 등 사전에 임대인과 임차인 정보를 빼놓지 안았더라면 적절한 조치(부담주체결정)를 취할수 있었을텐데... 

또한 계약서에  "만기 도래시(묵시적갱신계약)는 새롭게(신규)로 2년이체결된 것으로 보며 기간전 명도시는 임차인은 중개수수료를 부담한다"라고 특약사항에 기입하는 것이다. 분쟁시 당사자약정이 우선 되기 때문이다. 손님잃고 물건 놓치는 기존방식에서 상황에 대응하는 카드로써 주효할 것이다.(묵시적계약이 아닌 임대차계약도 활용)  

                                                     

    <참고 하세요>

묵시의 갱신인 경우 중개수수료를 누가 부담하는가?

답 --->임대인

근거)

“공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 제32조(중개수수료 등)을 보면 “중개업자는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다.” 라고 되어 있다.

여기서 묵시의 갱신인 경우 중개의뢰인은 누구인가?

주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) 제1항을 보면 묵시의 갱신인 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여  계약해지를 통지할 수 있다.

제2항을 보면 제1항 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은  날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다고 되어 있다.

따라서 임대인이 임차인에게서 해지통보를 받으면 3개월이 지나면 임대인은 임대차계약을 해지해줘야 한다.(법적 해지요건)  법적 해지요건의 의미는 동시이행관계(임차인이 주택을 명도하면 임차보증금반환의 의무)가 있다는 이야기이다.

따라서 임대인에게 해지통보를 할 경우 임대인 본인이 중개업소에 중개의뢰를 하든지 아니면 임차인에게 중개의뢰를 위임하여 중개의뢰를 해야 하는 데 이때 민법 제680조 위임관계가 성립되어 민법 제 114조(대리행위의 효력)에 의하여 임차인에게 중개의뢰를 위임한 것으로 보아야 한다.

따라서 중개업무가 완성되었을 때 중개수수료는 임차인에게 중개의뢰위임행위를 한 중개의뢰인인 임대인이 부담해야 한다.

출처 : 인천공인중개사모임[인공모]

글쓴이 : 대*하나공인(이주홍) 원글보기

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