[스크랩] 중개업 현실 이해

1)중개업 현실 이해
 
 

(1)부동산 중개업소의 현실 문제
 
 전근대적 영역(주먹구구식 경영):고령화(3대가 같이 하는 업종).
 
 -비활동적,비능률적,수동적 중개 자세:법에 의한 경영자세, 중개업자가
 고객을 보고 있는 것이 아니라 필요에 의해 고객이 중개업소를 찾게 하
 는 의식 자세.
 
 -목표의식 결여(장인정신 결여):비표준화, 비과학성. 기업정신의 결여,
 사업정신 결여, 단 지생계형으러만 생각.
 
 -소극적환경 적응:정보화 시대 적응이 늦다.
 고객의 생각을 먼저 생각하는 것이 아니라 자신의 생각을 먼저 경영에 반
 영코자 한다.
 
 ※일반인의 의식과 문화 변화 속도에 중개업계가 적응을 제대로 하지 못
 하고 있다는 현실적 문제로 인하여 눈에 보이지 않는 문제를 많이 발생시
 키고 있다.
 
 ① 일반과 상식의 문화 수준.
 
 ② 고객과 중개업자간에는 이해관계에 의한 당사자간의 시각차이뿐만 아
 니라 대화의 한계성을 탈피하지 못하여 신뢰성을 형성하는데도 문제가
 있다.
 
 ※이러한 문제를 해결하기 위해서는 꾸준한 자기 공부와 함께 대중을 이
 해하기 위한 노력과 많은 경험이 중요한 무기로 개발될 수 있다.
 
 ※폐쇄적 중개업에서는 대중적이고 일반인들에게 호감을 받는 중개업으
 로서 적응하려 할 때 새로운 돌파구를 찾을 수 있다. 즉 고객의식을 분석
 할 수 있어야 한다.
 
 (2)부동산 중개업이란
 
 -지식과 경험에서 오는 종합적 생활과학(경험과학)을 사람들의 정서적,
 감정적인 만족감으로 접근시켜야 하는 업종이다. 다시 말해 전문적 기능
 을 발휘하는 종합예술행위, 생활예술이라고 할 수 있다.
 
 -1,2차 산업이 높은 비중을 자치하고 있던 시대에서는 심리학적(행동심
 리)필요성이 중개업계 접근 방법이 되고 있었으나 미래 산업에서는 부분
 별, 분야별, 세분화된 전문기능 능력 창출과 고객에게 모험과 도전을 맛
 보게 하는 합리적인 대중 흡인력이 중개업의 새로운 방향으로 부각되면
 서 마케팅의 중요성이 강조되고 있다.
 
 (3)공인중개사와 중개업자의 차이
 
 ①아마추어↔프로,
 1문제1개 정답↔1문제 여러 개의 해법이 제시된다.
 
 ②법률과 교과서 행동 의식↔경험에 의한 사람의 다양한 행위에 의존
 
 ③프로의 조건을 충족시켜 가는 성장 과정↔프로로서의 개별적 차별화
 를 시도(경쟁과정).
 
 ④자기만족을 위한 지식 충전↔고객을 위한 지식 재충전과 답이 없는 문
 제에 답을 찾는 기술 습득.
 
 ⑤법이 중개업의 중심이 된다고 신뢰한다.↔지식과 경험, 그리고 환경이
 심리 접근에 의하여 부가가치를 준다고 믿는다.
 
 ⑥중개사 개개인간에 동질화를 이루고 있다.↔개별적 노하우를 확립.
 
 ⑦시작과 결과를 완벽한 법률체계로 검토한다.↔경영철학과 사회적 책임
 으로 인간 만족을 검토한다.
 
 (4)부동산 중개업의 변화 과정
 
 과거시장
 -인간관계에 중심을 둔 지역공동체 속에 중개업의 역할이 주어졌다.
 (지역사회의 해결사 역할)
 
 재래시장
 -부동산 관련 단순중개 형태의 매매, 임대차 등을 통한 수수료 수입.
 
 현대시장
 -전문서비스(생활관련종합정보)제공에 의한 수수료 수입.
 
 미래시장
 -경제여건과 사회환경에 적응하는 지식 기능의 부동산활동부동산증권화,
 전략적 사업 개발 분야(협업화, 업제화), 부동산의 투자 및 관리, 중개업
 자가 직접 투자활동(부동산 펀드, 인간과 자연이라는 테마를 충족시켜 가
 는 분야별 맞춤 서비스 시장과(전문분야 개척)경제논리를 충족시켜 가는
 기업형 중개업 경영시대 도래.
 
 (5)우리나라 부동산 시장의 변화 예측
 
 -과거의 공급자 중심 시장이 2002년 전, 후로 주택 보급률 100％달성과
 대중상품, 대량 생산에 의한 동질화 시장에서 풍부한 부동산금융과 개인
 욕구변화에 의해 수용자 중심 시장으로 변화(지역별, 물건별 차별화가 시
 작되는 시장).
 
 - 인터넷 인구 1500만을 상회함으로써 유동구조와 마케팅 전략의 다양화
 를 위한 전기를 맞게 된다.
 
 -급격한 경제개발 정책에 의한 부동산 투기와 가격 상승의 부작용이 있
 어 소유 개념이 강한 시(상승과 조정 일변도 시장에서는 가격인하 위험성
 이 없었다)에서 수익률에 의한 경제성 논리가 지배하는 시장이 주류가 된
 다. 또한 다양한 금융제도 이용이 가능하고 금융과 각종 제도의 유연성
 에 의한 개별적 특징에 다라 차별화 시장 형성(일반인이 능력 있는 전문
 가의 도움과 필요성을 느낀다).
 
 -급성장을 위해 필요한 신규시장 중심에서 30∼50년 이상된 재개발 시장
 이나 그 중간 단계의 리노베이션, 리모델링 시장이 새로운 가치창출을 낳
 을 수 있는 시장으로 대두됨으로써 중개업자들에게 새로운 경영능력을
 요구하게 되어 업무 영역의 확장을 꾀하게 된다.
 또한 건축 업자나 설계사무소, 실내인테리어업자 등과 제휴하지 않으면
 불가능하여 업제화가 이루어 진다.
 
 -객관성 시장 : 철저한 경제성에 의한 시장으로서 저비용으로 많은 이익
 을 발생시킬 수 있는 물건(상가.빌딩)이 시장에서 각광받게 된다.
 
 ※저비용 인테리어로 고급스런 이미지를 낼 수 있는 기술, 예술적 감각,
 일반인을 이해하는 능력개발의 필요성이 요구된다.
 
 -주관적 시장 : 풍요속에서도 문화와 환경의 이질감으로 인해 자기만족
 을 꾀하는 고객의 다양한 욕구를 충족시켜야 하는 시장이 형성된다.
 
 ※위치,환경은 친자연적이면서도 편리시설은 최첨단 시설화를 요구하는
 경우가 많다.
 
 -미래의 중개업은 대중을 이해하고 문화를 이해하고 경제와 과학, 부동
 산, 환경과 인간의 연관관계를 이해하고 있어야 원할한 활동이 가능한 시
 장이다.
 
 -전체적으로 가격 안정을 이루지만 개별적 유동성은 크며 투자에서 정밀
 성과 기술적 전문성이 요구되는 수익기법 창출이 중개업소의 경쟁력이
 된다.
 
 (6)중개업계 진출 계층 변화
 
 ①과거∼IMF
 -기존시장과 직,간접적으로 연관을 갖고 있던 지인들이 중개업에 진출
 
 -중개업의 주변인
 
 -특징으로는 보수적,패쇄적,족선적인 자기 경영.
 
 ②98년
 -경제여건에 따라 명예퇴직, 조기퇴직자, 금융기관, 건설회사 출신이 업
 무와 관련되거나 평소 업무에서 관심 있던 자가 진출.
 
 -특징은 기업경영과 조직생활과 경제적 흐름을 알고 대처할 줄 안다.
 
 ③99년
 -미취업 졸업생, 실업자의 구직과정에서 중개업에 진출.
 
 -일반인이 대중적인 직업으로 인식하고 진출하기 시작.
 
 -변호사,금융기관,대기업에 부동산팀 신설.
 
 -특징은 신선한 아이디어와 활동력, 사교능력이 탁월한 자유분방하면 서
 도 나름대로의 질서를 재편해갈 새로운 세대가 부상함으로써 기준세력
 과 미묘한 갈등이 노출되고 있다.
 
 ④현재
 -정보화 시대 붐을 타고 인터넷 세대의 중개업계진출 희망이 많아지고 유
 사 업종과의 업무 제휴 등을 통하여 중개업계 전문화(대형화)를 표방하고
 자 하나 기존의 중개업계에서는 이와 같은 정서를 이해하지 못하여 많은
 좌절을 겪고 있다.
 
 -최첨단 업종과 중개업간에 발전 간격을 좁혀가고 있다.
 
 -실무를 이론적으로 정립할 수 있는 전문가가 한사람도 없는 현실에서 모
 두가 새로운 도전을 모험적으로 시도하고 있고 약간 앞선 사람들이 전문
 가임을 자칭하고 있어 당분간 초보자가 학습하기에는 혼란스런 시대가
 되겠다. 하지만 경쟁에서 실력이 바닥나는 전문가는 추락할 것이다. 이보
 다 더 큰 문제는 이론적 근거만을 가지고 실무 전문가인양 하는 사이비
 전문가가 사라지지 않고 많은 시행착오를 겪게 함으로써 혼란을 가중시
 킬 가능성이 있다는 것이다.
 
 -환경에 누구보다 잘 적응할 수 있는 재주를 가진 자가 많다. 마찬가지로
 인터넷 시대를 준비하는 많은 부동산 네트웍들이 이합집산하고 크고 작
 은 업소가 수없이 쏟아지고 있지만 이와 같은 엄청난 관심과 호응의 거품
 이 걷히고 나면 결국 소수 강자만이 살아남는다는 진리에 의해 정리될 것
 이므로 여러분의 판단에 혼란이 없었으면 한다.
 
 (7)중개업자의 시장 형성 유형
 
 ①일반시장
 담장형: 부동산 경기 변화에 따라 수입의존도가 함께 변화하는 일반적인
 시장을 말하며 그중 10％미만이 고수익을 보장받고 있다.
 
 ②전문시장
 멜방형: 전문시장(유흥업소 건물, 공장 건물등)에서 중개업자가 지역 한
 계성을 극복하거나 물건에 한계성을 극복하기 위해 상권별 대표 중개업
 자간 상호 협력하는 수평 또는 상하구조를 형성하고 있다.
 
 ③분양시장
 귀걸이형: 택지,지구 등 특수한 분양시장에서는 시장을 중심으로 주변에
 중개업소가 형성 되고 업자와 업자간에 공동으로 시장 적응을 위한 협력
 을 하면서 1세대는 분양완료 2/3 공기 정도에서 타자구로 이동하고 마무
 리 단계에서는 분양 2세대가 시장을 주도해 가고 있다.
 
 ④도시형
 바둑형: 주로 대도시 주거형태에서 형성된 형태로서 상권에 따라 중개업
 소가 밀집해 가는 형태로서 상호간 협력과 경쟁이 치열한 시장.
 
 ⑤지방형
 장기형: 지방의 배타적 성향에 의거, 외지 중개업자의 지역시장 적응을
 어렵게 하고 있으며 지역시장을 지역 중개업자가 선점, 독점토록 상권이
 형성되어 가고 있는 시장.
 
 ⑥독과점형
 선풍기형: 전문성이나 독점권(분양권,독점판매,인기도)으로 인하여 대상
 시장 중심 교통망 안에 사무실을 개설하고 고객이 스스로 필요에 의해 찿
 아 오게끔 한다(모델하우스, 분양사무실,공공기관). 앞으로는 투자 메리
 트를 홍보하거나 개발 계획을 발표하면서 뒤로는 투자를 끌어들인다.

출처 : 부동산 중개업 창업, 경매, 컴퓨터 교육

글쓴이 : 정상의공인중개사 원글보기

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