[스크랩] 공유물 전세계약은 누구랑 해야할까?

공유물 전세계약은 누구랑 해야할까?

 

하나의 물건을 2인 이상의 여러명이 공동으로 소유하는 것을 ‘공동소유’라고 한다. 우리 민법에서는 공동소유의 형태로 공유, 합유, 총유의 세가지를 규정하고 있다. 이러한 공동소유 형태의 경우 단독소유의 경우와 다른 법률적 특징이 있으므로 실제 거래시 많은 주의를 요한다.

 

공동소유에 있어서 법률행위는 보존행위, 관리행위, 처분행위로 구분된다. 보존행위의 대표적인 사례로는 집을 보수하는 행위 등이고, 관리행위는 집을 세놓는 행위 등, 처분행위는 집을 매매하는 행위 등이 이에 속한다.

 

민법에서는 제264조와 265조를 통해 공유물의 처분(변경), 관리, 보전행위에 대해 명시하고 있다.

 

제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유물은 전체로서 공유자 전원에게 속하는 것이기 때문에 만일 공유자 1인이 단독으로 공유물을 제3자에게 매도한 경우라면 그 매매는 무효가 아니라 다른 공유지분의 범위 내에서 '타인의 물건을 매매'한 매도인담보책임을 물을 수 있다.

 

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 이런 관리행위는 공유자의 지분의 과반수로 결정하므로, 지분의 과반수를 가지는 공유자가 있는 경우에는 그가 단독으로 관리행위를 결정할 수 있다.

 

보존행위는 물건의 멸실 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 행위기 때문에 다른 공유자에게도 이익이 되고 긴급을 요하는 경우가 많아 공유자 각자가 단독으로 할 수 있도록 하고 있다.

 

그렇다면 공유물의 임대차계약은 누구랑 해야 할까?  민법 265조에서도 명시하고 있듯이 과반수 이상의 지분을 가진 자와 임대차계약을 체결해야 한다. 예를 들어 갑 을 병이 각각 1/3씩 주택을 소유하고 있다고 했을 때 임대차계약은 ‘甲과 乙’, ‘甲과 丙’, ‘乙 과 丙’ 등의 방법으로 계약을 체결 하면 된다. 만약 甲이 3/5, 乙 1/5, 丙 1/5씩 소유권을 가지고 있을 경우에는 甲과 계약을 체결하면 된다.

 

또한 甲과 乙이 각각 1/2씩 공유지분을 소유하고 있다면 과반수가 넘는 공유자가 없기 때문에 공유자 전원과 계약을 해야 한다. 공유자의 일방이 계약 당사자인 경우에는 다른 공유자의 대리권증명서면(인감증명이 첨부된 위임장)을 첨부해야 한다.

 

만약 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 맺은 경우에는 공유물의 적법한 관리행위에 해당되지 않기 때문에 주택임대차보호법 등의 보호를 받지 못하고, 동의하지 않은 다른 지분권자에 대해 그 권리도 주장할 수 없다.

 

이러한 공유물건의 계약기간이 만료된 후 보증금의 반환 청구는 계약 당사자에게만 청구가 가능하고 경매가 넘어 갈 경우에도 계약을 체결한 당사자의 지분에 대해서만 우선변제권 행사가 가능하다. 따라서 공유물의 경우 이왕이면 공유자 전원과 임대차 계약을 체결하시는 것이 바람직하다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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