[스크랩] 상가건물 매매시 특약...실예

상가건물 매매시 특약...실예

 

1. 현 시설 상태에서의 계약이며, 대지 및 건물 권리면적은 공부상 기준임( 매도인 및 매수인은
   차후 이에대해 이의를 제기치 않기로 한다).
2. 현 등기부상(집합건물) 갑구에 인천시 서구(건축허가과-21656) 및 국민건강보험공단(자격징수 
   부-139) 압류 설정된 상태에서의 계약이며,이는 매도인이 잔금지급일 이전에 말소키로 한다.
3. 현 등기부상(집합건물) 근저당권자 경서농업협동조합 채권최고액 금이억오천이백만원         
   (\252,000,000) 근저당 설정상태에서의 계약이며, 잔금일 기준으로 매도인은 이를 상환 말소키
   로 한다.
4. 표시부동산의 매도인의 사업에관한 일체의 권리와 의무를 매수인이 포괄적으로 양수하는 조건
   임.
5. 계약일과 잔금 지급일 사이에 권리 변동이 있을시 매수인은 계약을 해지할 수 있고, 계약금의
   배액을 손해 배상키로 한다.
6. 매매 대금중 금삼천만원(\30,000,000)은 임대 보증금과 대체하며, 동 임대차 계약은 매수인이
   승계키로 한다.(유첨 : 임대차 계약서)
7. 기타 본 계약서에 언급되지 아니한 사항에 대해서는 관련법규 및 일반 상관례에 따른다.

첨부서류
   1. 중개대상물 확인설명서
   2. 임대차 계약서
   3. 공제증서
   4. 토지이용계획 확인원
   5. 건축물대장
   6. 토지대장
   7. 등기부등본(집합건물/토지)

 

부동산매매시 건물에 대한 부가세및 포괄양도양수에 대한 내용

1. 간이과세자라도 건물공급대가에 부가가치율을 곱하고, 거기에 다시 10%의 세율을 곱하여 부가가치세를 신고납부하는 것입니다.

2. 간이과세자간에도 포괄양수도는 가능하지만 다음 경우에 한정됩니다.
    간이과세자 --> 간이과세자(0) : 가능함
    간이과세자 --> 일반과세자(0) : 가능함
    일반과세자 --> 일반과세자(0) : 가능함
   일반과세자 --> 간이과세자(x) : 인정하지 않음. 따라서 세금계산서를 발부하여 정상적으로 부가가치세 신고납부해야 함. 굳이 하려면 양수자가 간이과세자를 포기하고 일반과세자로 전환한 뒤에 사업양수도를 해야 합니다.

3. 건물매매시 부가세 문제를 정리하면 다음과 같습니다.
  1) 임대소득과 무관하게 매매당시의 사업자등록증상의 일반과세자와 간이과세자로 판단을 해야 합니다.
  2) 매도자는 일반과세자든 간이과세자든 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 신고 납부해야 합니다.
  3) 매도자가 사업자등록을 하지 않았다하더라도 원칙적으로는 과세되는 임대소득이 발생 한 건물을 양도했다고 하면 건물대금의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 합니다. 이 경우 세무서에서 미등록사업사실을 파악하면 미등록가산세 등을 추가적으로 부과할 수 있습니다.

4. 10년이 지난 경우 부가가치세를 내지 않는 경우는 타인에게 양도하지 아니하고 폐업할  때뿐입니다. 폐업을 할때는 자기가 자기에게 양도한 것으로 보아 부가가치세를 계산하되, 실거래가액이 없으므로 감가상각율을 적용하는데, 10년이 경과하면 취득가액 전액이 상실되는 것으로 간주하기 때문에 부가가치세는 발생하지 않습니다.

5. 포괄양수도에 의해 부가가치세 납부하지 않는 경우는
  - 일반과세자가 일반과세자에게 양도할 때(업종이 동일하지 않아도 상관없습니다.)
  - 임대사업자는 사업장단위로 사업자등록을 하므로 사업장단위로 매매가 발생하면 포괄 양수도가 가능합니다.

 건물매매시 상세한 사항은 사장과 상의하시고 상세한 내용은 세무사께 문의가 정확합니다.

*계약 요령

1)매매계약서에  건물가액의 부가세 별도라 기재하고 양자 협의하에 토지 및 건물가를 구분한다 . 불가 시는 국세청의 기준시가로 할 수도 있다

2)잔금 시에 매도인은 10% 부가세를 매수자로 부터 받고 세금 계산서를 교부한다

3)매수인은  부가세를 매입세액으로서 공제 받는다

위 외에 사업을 통째로 넘기는 "사업의 포괄 양수도"라는 방법을 택할 수도 있다

사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세가 과세되지 않는다

 

이 경우는 포괄 양수도 계약서를 작성하고 양도인은 부가세 확정 신고때에 "사업양도신고서"를 제출해야하고

양수인은 일반과세자로 사업자등록을 해야하며 양수도 계약서 사본을 제출해야 한다

사업양도에 해당하면 양도인은 부가세 만큼 양도가를 낮출 수 있어 거래를 원활히할 수 있고

양수자는 사업인수 자금부담을 부가세 만큼 줄일 수 있어 장점이다

포괄양수도 계약서 양식은 관할 세무서에서 구할 수 있다 

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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