[스크랩] 공장부지 중개실무

            

제1장 공장설립자 구분
		공장설립예정자가 공장을 설립하고자 할 경우, 가장 먼저 검토하여야 하는 것은 공장을 설립할 수 있는 자격과 요건에 관한 것이다. 본 장에서는 공장을 설립할 수 있는 주체를 대기업 , 중소기업으로 구분하고 관련법을 중심으로 정의 및 범위 등에 대하여 기술하고자 한다.
		1. 대기업의 정의
		대기업이라 함은 중소기업의 사업영역보호및기업간협력증진에관한법률 제2조의 규정에 의한 중소기업(중소기업기본법 제2조)외의 사업을 영위하는 자를 말한다. 대기업으로 분류되기 위해서는 업종의 특성이나 상시근로자수, 자산규모 및 매출액이 중소기업기본법 시행령에서 정하는 기준 이상이어야 하며 소유 및 경영의 실질적인 독립성이 동법 시행령 기준에 해당되지 않아야 한다.
		2.중소기업의 정의
		중소기업이라 함은 중소기업기본법 제2조 및 동법 시행령 제2조의 규정에 의한 별표1의 업종을 주된 사업으로 하는 기업으로서 상시근로자수가 동표에 규정된 수 이내이고 자산규모가 별표2에 규정된 자산총액이내이어야 한다. 그러나 독점규제및공정거래에관한법률 제14조제1항의 규정에 의한 대규모기업집단(동법 제9조제1항)에 속하는 회사로 통지받은 기업인 경우에는 업종, 상시근로자수 및 자산규모가 중소기업의 조건을 충족시킨다 하더라도 중소기업으로 분류되지 아니한다.
		3.중소기업의 범위
		중소기업은 상시근로자수 및 자산총액을 기준으로 범위가 규정되어 있기 때문에 중소기업으로 분류되기 위해서는 두 가지 요건인 상시근로자수와 자산총액 기준이 동시에 충족되어야 한다. 예를 들어 컴퓨터 및 주변기기 제조업(한국표준산업분류 : 3001)은 상시근로자수가 600명이상이고 자산규모가 800억원이하이면 중소기업으로 분류된다. 동 업종의 경우, 상시근로자수가 600명이하이고 자산총액이 800억원을 넘는 경우에는 두가지 요건이 동시에 충족되지 않으므로 중소기업으로 분류되지 아니하고 대기업으로 분류된다.
		제2장 공장의 정의, 업종 및 규모
		공장설립예정자가 공장을 설립할 수 있는 자격이나 요건을 검토한 후에는 관련법에서 공장을 어떻게 정의하고 있는지, 실제 영위하고자 하는 업종이 어떻게 분류되는지 그리고 건축하고자 하는 공장의 규모는 어느 정도를 할 것인지 염두에 두어야 한다. 또한, 일반적으로 인식하고 있는 공장의 개념과 관련법에서 정의하고 있는 공장의 개념은 다소 다르므로 관련법에서 공장을 어떻게 정의하고 있는지 우선적으로 알아보아야 할 것이다. 공장에 대한 기본적인 개념을 파악한 후에는 실제 영위하고자 하는 업종이 한국표준산업분류상 어떤 업종으로 분류되는지를 비롯해 건축하고자 하는 공장의 규모가 건축법 등 관련법에서 허용 가능한지를 검토해야 한다. 이처럼 공장설립에 관한 흐름을 파악하고 사전에 충분한 검토를 하여야 공장설립예정자는 공장설립시 겪을 수 있는 시행착오를 크게 줄일 수 있다.
		1. 공장의 정의
		공장이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 제2조의 규정에 의하여 일정지역(공장용지)내에서 물품을 제조 가공 조립 또는 수리 등 제조활동을 영위하기 위하여 설치된 건물 또는 사업장을 의미한다. 따라서 공장으로 간주되기 위해서는 제조업을 영위하여야 하며 사업장을 반드시 갖추고 있어야 한다. 예를 들어 자동차정비공장(카센터)의 경우에는 한국표준산업분류상 제조업이 아니라 도소매 및 소비자용품 수리업에 해당되기 때문에 사업을 영위하기 위한 건물 또는 사업장이 있다 하더라도 공업배치및공장설립에관한법률에서는 공장으로 간주되지 아니한다. 공업배치및공장설립에관한법률이외에 수도권정비계획법, 건축법 및 지방세법에서 관련법의 목적에 따라 공장의 정의를 다소 다르게 규정하고 있으나, 기본적으로는 공장이 갖추어야 하는 2가지 요건 즉, 제조업을 영위해야 하고 건축물 또는 사업장을 갖고 있어야 한다는 점에서는 같은 정의를 내리고 있다.   가. 공업배치 및 공장설립에 관한 법률상의 정의 공업배치및공장설립에관한법률상의 공장이라 함은 동법 제2조의 규정에 의하여 제조업(물품의 가공 조립, 수리업을 포함한다)의 물품 제조공정(가공, 조립, 수리공정을 포함한다)을 형성하는 기계 또는 장치를 설치하기 위한 건축물이나 사업장으로서, 한국표준산업분류상 제조업(연탄제조업 포함)을 영위하기 위한 제조시설(가공, 조립, 수리시설 및 시험생산시설을 포함한다)과 그 제조시설을 지원하기 위하여 공장용지안에 설치되는 부대시설을 말한다.    나. 수도권정비 계획법상의 정의 수도권정비계획법상공장(공업배치및공장설립에관한법률제2조제1호)이라함은 동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 수도권에 입지한 공장 건축물의 연면적(제조시설, 사무실, 창고를 합한 것)이 200㎡이상인 공장을 의미한다. 동법상의 공장의 정의는 수도권내 인구 및 산업집중을 방지하기 위한 공장건축 총량을 통제하기 위한 행정적 목적에 따른 것이다.   다. 건축법상의 정의 건축법상 공장이라 함은 동법 시행령 별표1에 의하여 물품의 제조, 가공(세탁, 염색, 도장, 표백, 재봉, 건조, 인쇄 등을 포함한다) 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 공해공장 및 일반공장으로 구분한다. 다만, 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설에 해당하는 것은 제외한다 ※ 공해공장과 일반공장은 일반적으로 공해배출 유무에 따라 구분하고 있으나 이 구분은 공업배치및공장설립에관한법률에 규정된 것이 아니라 건축법에 규정되어 있다. 건축법에서 공해공장과 일반공장을 구분한 이유는 사업자가 환경오염물질을 배출하는 공해공장을 영위하고자 하는 경우, 환경의 보전을 위하여 반드시 동법에 의한 공해공장의 요건에 맞게 공장을 건축하도록 하기 위함이다. ※근린생활시설 중 공업배치및공장설립에관한법률상 공장으로 보는 것은? 근린생활시설이라 함은 건축법 시행령(별표1)의 규정에 의한 32개의 건축물 용도중 하나로서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 분류된다.   이중 공업배치및공장설립에관한법률상 공장으로 분류되는 제조장은 제2종 근린생활시설에 속하는 건축물로서 제조업, 수리업 기타 이와 유사한 사업을 영위하기 위하여 동일 건축물안에서 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고 환경관련법령에 의한 배출시설의 설치허가를 요하지 아니하여야 한다.   그러나 명문 그대로 근린 생활(주민생활)을위해하지 않는 컴퓨터조립 카센타(부품교환) 간단한 제조업 및수리점 을의미하므로 인근 생활주민에게 피해을 주는 소음 진동 대기오염 발생시키는 공장을말하는 것이 아니므로 정의해석 착오가 없도록 한다.
		2. 공장의 규모
		영위하고자 하는 업종의 한국표준산업분류 및 첨단기술 해당 여부를 확인한 후, 다음으로 검토하여야 할 사항은 공장의 규모에 관한 것이다. 우리나라의 공장입지 관련 법령은 공장건축면적 또는 공장용지면적(대지면적)을 기준으로 입지제한을 하고 있기 때문에 공장을 설립하고자 하는 경우, 자신이 계획하고 있는 개략적인 건축규모를 먼저 정하여야 한다. 공장을 건축할 때 면적에 대한 제한은 건폐율, 용적률 및 기준공장면적률 등 3가지가 있다.
		가. 건폐율
		건폐율이라 함은 건축법 제47조의 규정에 의한 대지면적에 대한 건축면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율을 말하며, 건폐율의 최대한도는 세부 용도지역의 범위내에서 시군구의 조례로 정한다
		나. 용적률
		용적률이라 함은 건축법 제48조의 규정에 의한 대지면적에 대한 건축물의 연면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율을 말하며, 용적률의 최대한도는 세부 용도지역의 범위내에서 시군구의 조례로 정한다
		다. 기준공장면적률
		기준공장면적률이라 함은 제조업종별 공장용지면적에 대한 공장건축면적의 비율(공업배치및공장설립에관한법률 제8조제1항제2호)을 말한다. 기준공장면적률은 공장건축면적의 규모에 적합한 공장용지면적(공장입지기준면적)만을 확보하도록 함으로써 기업의 토지이용 효율화 및 기업의 부동산 투기 예방을 목적으로 제정되었으며 공장입지기준고시('97. 1. 10)에 고시되어 있다.
		1). 공장입지기준면적
		공장입지기준면적이라 함은 당해 업종별 기준공장면적률에 따른 공장건축면적의 크기에 적합한 공장용지면적을 말한다. 예를 들어 기준공장면적률이 20%인 광섬유 및 광학요소 제조업(33201)의 공장을 1,000㎡ 건축하고자 하는 경우, 기준공장면적률을 달성하기 위하여 필요한 최소한의 공장용지면적은 5,000㎡(1,000㎡/0.2)이다. 이때 5,000㎡를 공장입지기준면적이라 한다. 기준공장면적률을 달성하였다 함은 당해 공장용지면적이 공장입지기준면적 과 같거나 그 이하인 경우를 말한다. 따라서 위 예의 경우에는 공장용지 5,000㎡이하의 공장부지를 확보하여야 한다는 것을 의미한다.
		2). 기준초과용지
		기준초과용지라 함은 기준공장면적률을 달성하지 못하여 발생하는 초과분을 의미하는 것으로서 기준초과용지가 발생되면 비업무용토지로 분류되어 종합토지세에 합산과세되므로 공장설립시 기준초과용지가 발생하지 않도록 공장건축계획을 면밀히 수립하여야 한다.
		제3장 공장설립의 정의, 유형
		공장의 설립은 일반적으로 공업배치및공장설립에관한법률에 의하여 공장의 신설, 증설, 이전, 업종변경 등의 형태로 분류되며 입지유형은 계획입지와 개별입지에서의 공장설립 등 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 따라서 공장설립예정자는 당해 공장이 어떤 형태의 공장설립에 해당하며 어떤 입지를 선택할 것인가를 판단한 후 필요한 인허가 절차를 밟아야 한다.
		1. 공장설립의 정의
		공장설립이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 제13조 및 제20조 규정에 의하여 공장건축면적 500㎡이상인 공장을 신설, 증설, 이전하거나 업종을 변경하는 것을 말한다. 그러나 건축법, 지방세법 등 관련법률에서는 공장설립 형태를 해당 법률의 목적에 따라 별도로 정의하고 있다.
		가. 공장의 신설
		공장의 신설이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제18조의2제2항의 규정에 의하여 공장을 신축하는 것(제조업을 영위하는 자에게 임대하기 위하여 공장건축물을 신축하는 것을 포함한다)과 기존 건축물 또는 사업장에 제조시설로 사용되는 기계 또는 장치를 설치하는 것을 말한다.
		나. 공장의 증설
		공장의 증설이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제18조의2제3항의 규정에 의하여 등록된 공장을 증축,개축,재축하거나 제조시설로 사용되는 기계 또는 장치를 추가로 설치하는 것으로서 공장건축면적이 증가되는 것을 말한다.
		다. 공장의 이전
		공장의 이전이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제25조제4항의 규정에 의하여 수도권내의 공장이 등록된 공장을 폐쇄하고 다른 위치로 이동하여 동종업종의 공장을 신축하거나 기존 건축물을 이용하여 기계 또는 장치를 설치하는 것을 말한다.
		라. 공장의 업종변경
		공장의 업종변경이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제18조의2제4항의 규정에 의하여 등록된 공장 또는 설립승인을 받은 공장이 건축면적의 증가없이 다른 업종으로 변경하거나 당해공장에 다른 업종을 추가하는 것을 말한다.
		2. 공장설립 유형
		현재 우리나라에서의 공장설립 유형은 개별입지에서의 공장설립과 계획입지에서의 공장설립으로 대별된다. 개별입지에서의 공장설립이라 함은 각 기업이 개별적 사유에 따라 계획입지외의 지역에서 공장설립에 관련된 인허가 사항을 개별적으로 승인을 득하여 공장을 설립하는 것을 말하며, 공장설립 유형은 공업배치및공장설립에관한법률 제13조에 규정된 공장설립승인과 중소기업창업지원법에 제21조에 규정된 창업사업계획승인 및 공업배치및공장설립에관한법률 제29조의 규정에 의한 아파트형공장설립 등 3가지 유형이 있다. 계획입지에서의 공장설립이라 함은 국가나 공공단체, 민간기업이 공장을 집단적으로 설립?육성하기 위하여 일정지역을 선정하여 포괄적 계획에 따라 개발한 일단의 공업용지에 입주하는 것을 말하며, 공장설립 유형은 산업입지및개발에관한법률 제6조의 규정에 의한 국가산업단지 입주, 동법 제7조의 규정에 의한 지방산업단지 입주, 동법 제8조의 규정에 의한 농공단지 입주 및 중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률 제20조의 규정에 의한 협동화사업단지 입주 등 4가지 유형이 있다.
		3). 아파트형공장설립
		아파트형공장이라 함은 토지를 효율적으로 이용하고 주로 중소기업의 조업안정을 도모할 목적으로 공업배치 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제6호 및 동법 시행령 제4조의 3의 규정에 의하여 동일 건축물안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 6이상의 공장이 입주할 수 있는 3층이상의 건축물을 말한다. 아파트형공장은 공장의 한 유형으로서 개별입지에서만 설립할 수 있는 것은 아니며 계획입지에서도 설립이 가능하다. 그러나 대부분의 아파트형공장이 개별입지에서 설립되므로 아파트형공장설립을 편의상 개별입지에서의 공장설립 유형으로 분류하고 있다.
		나.개입지유형에 따른 장단점 비교 공장설립은 입지유형에 따라 설립 절차, 입지여건, 토지이용의 용이성, 기반시설의 정비, 환경 등 여러 요인에 있어서 상대적인 장단점을 지니고 있으므로 사전에 면밀히 검토한 후 유형을 결정하여야 한다. <입지유형별 장단점> 구 분 개 별 입 지 계 획 입 지 장 점 - 적기적소에 공장설립이 가능하며 공장증측이 용이(입지 가능한 토지 매입 후, 곧 공장설립 가능)- 용지가격의 저렴(농지, 임야 등 매입비용)- 개발이익이 상대적으로 큼(매입 용지지격 대 개발후 이익이 계획입지에 비해 5～6배 수준)- 기존 지역과의 연계가 용이(구인, 원자재 조달, 판로 등) - 기반시설의 양호(용수, 전력, 도로, 교통 등)- 공장의 집단화에 따른 상호정보교환, 기술교류, 이업종교류, 협업화가 용이- 공동 공해방지 시설의 설치?운영으로 공해배출 업종의 입주가 상대적으로 용이(폐기물처리장, 폐수종말처리장 등의 운영으로 환경처리시설의 투자 및 운영비가 상대적으로 적음)- 공장설립 절차 간편(입주계약으로 공장설립 의제 처리) 단 점 - 공장설립이 복잡하고 까다로움(80여개 토지관련 법령, 30여개 공장설립관련 법령)- 기반시설의 취약(용수, 전력, 도로, 운송 등)- 환경처리시설 부족으로 인한 환경처리비용부담이 과다함 - 적기, 적소에 공장용지를 확보하기가 어려움(선분양 후입주로 적기확보 곤란, 산업단지의 분포 편중으로 적소에 공장용지 확보가 어려움)- 구획된 단지이므로 일단 입주하면 사업확장이 곤란(증축 제한)- 용지가격이 상대적으로 높음(국가 또는 지방산업단지의 분양가는 개별 입지에 비해 2～3배 수준)
		제4장 개별입지에서의 공장설립 절차
		개별입지에서의 공장설립 절차는 관련 법규 분석을 통하여 공장설립예정부지에 공장을 설립할 수 있는가를 검토하여 당해 부지를 매입하는 입지선정 단계와 당해 공장에 대한 공장설립승인부터 공장등록에 이르기까지의 인허가 절차를 밟는 단계 등으로 나눌 수 있다. 입지선정은 공장설립에 관한 인?허가 절차를 수행하기 이전에 공장설립 가능여부를 사전에 검토하는 단계로서 공장설립유형 결정, 입지분석, 공장용지 매입 등으로 구분된다. 공장설립 인허가 절차는 공장설립승인, 공장건축 및 공장등록 등의 3단계로 이루어지며, 공장설립승인은 서류 구비, 승인신청 및 승인, 공장건축은 건축허가, 착공신고, 공장등록은 공장설립완료신고 및 공장등록증 발급 등 각 절차별로 세부적인 단계를 거치게 된다. 개별입지의 경우, 공장설립과 관련한 인허가 및 승인은 당해 공장을 관할하는 시장,군수,구청장으로부터 받아야 한다.
		입지선정 인허가 절차 공장서립승인 공장건축 공장등록 공장설립유형 결정 ↓ 입지분석 ↓ 공장용지매입 서류구비 ↓ 신청 및 승인 건축허가 ↓ 착공신고 ↓ 사용검사 공장설립완료신고 ↓ 공장등록증발급 ※ 공장설립승인, 공장건축 및 공장등록 모두 시군구 소관 사항
		1 공장설립유형 결정
		개별입지에 공장을 설립하는 경우, 공장설립예정자가 가장 먼저 검토하여야 할 것은 공장설립유형을 결정하는 일이다. 개별입지에서의 공장설립유형은 공업배치및공장설립에관한법률 제13조에 의한 공장설립승인과 중소기업창업지원법에 제21조에 의한 창업사업계획승인 및 공업배치및공장설립에관한법률 제29조에 의한 아파트형공장설립승인 등이 있다.
		2. 공장설립승인의 의의
		공장설립승인이라 함은 공업배치및공장설립에관한법률 제13조에 의하여 공장건축면적 500㎡이상, 150,000㎡이하인 공장을 신설?증설하고자 하는 경우 또는 동법 제20조의 규정에 의하여 수도권지역내 과밀억제지역,성장관리지역 및 자연보전지역안에서 공장건축면적 500㎡이상의 공장을 이전하는 경우, 당해 지역을 관할하는 시장,군수,구청장의 승인을 받아 공장을 설립하는 것을 말한다. (공장건축면적은 수도권내에서는 제조시설, 사무실 및 창고를 합한 것이며 수도권이외의 지역에서는 제조시설만을 의미한다)
		3. 공장설립승인 대상
		공장설립승인은 대기업, 중소기업, 벤처기업, 외국인투자기업, 개인기업 등 기업의 성격이나 규모에 관계없이 공장건축면적 500㎡이상, 150,000㎡미만의 공장을 신설,증설,업종변경 또는 이전하고자 하는 경우, 중소기업창업지원법에 의한 사업계획승인을 받아 공장을 설립하거나 아파트형공장 및 산업단지에 입주를 제외하고는 모든 기업에 해당된다.
		4. 공장설립승인 절차
		공장설립승인을 받고자 하는 경우에는 공업배치및공장설립에관한법률에 의거, 공장설립승인신청서에 사업계획서 및 의제처리내역서(13개 법률 23개 인?허가 의제 처리)등의 서류를 첨부하여 해당 시장,군수,구청장에 공장설립승인을 신청하여야 한다. 공장설립승인기간은 최고 45일이내이나, 시군구 소관 및 용도지역변경이 필요없는 경우에는 20일이내, 의제할 내용이 없는 경우에는 10일이내에 처리된다.
		제5장 입지 분석
		공장설립예정자는 입지선정 첫 단계인 공장설립유형 결정시 공장설립입지유형별 장단점 비교를 통하여 공장설립예정지를 선정하게 된다. 이 경우 우선 당해 공장설립예정지에 대한 입지요인을 분석하고 이를 토대로 관계법에 의하여 공장설립이 가능한지 여부를 검토하여야 한다.
		1.입지 요인 분석
		공장입지를 선정하는 경우, 당해 공장설립예정지가 공장을 설립하기에 적합한 지역인가를 검토하기 위하여서는 입지정책이나 규제에 관한 행정적 요인, 공장설립 비용 및 노동력 확보 등에 관한 회사경영 요인, 지역개발에 따른 개발이익 등에 관한 투자적 요인, 그리고 생산환경을 고려한 자연적 요인 등 4가지 입지요인이 고려되어야 한다. <공장설립예정지 입지 요인> 행정적 요인 수도권지역의 입지 업종유치 정책 재해ㅁ공해에 대한 민원발생 산업단지 개발계획 내외부 운영 요인 공장설립 비용 시장 및 노동력 기반시설의 정비 관련산업과의 연계 투자 요인 국토종합개발계획 지역개발 전망 지가변동 및 개발이익 자연적 요인 기후, 온도, 습도, 강우량 등
		1) 수도권지역의 입지
		수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도 일원)에서 공장을 설립하는 경우에는 타법령에 우선하여 수도권정비계획법이 적용되며, 수도권은 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 구분된다. 수도권내에서는 대기업의 공장의 신증설이 원칙적으로 불가하며, 중소기업의 경우에도 권역별로 공장설립이 허용 또는 제한되는 업종, 규모 및 범위를 정하여 제한하고 있다.(공업배치및공장설립에관한법률 시행령 별표1 내지 별표3)
		3) 재해,공해에 대한 민원발생
		석유화학은 화재 등의 재해발생의 위험도가 높고 레미콘은 소음, 먼지 등 공해배출이 필연적으로 따르기 때문에 민원이 발생할 가능성이 크므로 가급적 인구밀도가 낮고 공장입지가 가능한 농어촌지역을 선택하는 것이 유리하다. 지역주민과의 주된 마찰 요인은? 공장의 입지로 인한 인근지역주민과 기업간 마찰의 주요인은 소음, 주거환경악화 및 교통혼잡 등을 들 수 있으며 주거환경악화는 기업의 규모가 작을수록, 교통혼잡은 기업의 규모가 클수록 영향이 크게 미친다. 따라서 개별입지의 기업은 주민과의 마찰을 해소하기 위하여 주민설득을 통한 지역개발에 협조하는 것이 일반적이지만 지역개발에의 협조 비용이 부담의 요인이 될 수 있으므로 환경시설설치 등 적법한 조치를 취함으로써 이러한 부대 비용이 발생하지 않도록 관계법규를 철저히 준수하는 것이 바람직하다.
		4) 산업단지 개발계획
		공업배치및공장설립에관한법률 및 중소기업창업지원법에 의하여 고시된 공장설립업무처리지침과 창업사업계획승인에관한통합업무처리지침에 의하면 시?도지사 또는 시장?군수는 공장설립승인 또는 창업사업계획승인신청이 있을 경우, 관할구역내에서 개발되었거나 계획중인 산업단지에 입주를 유도토록 하고 있다. 따라서 입지예정 행정구역내에 미분양된 산업단지나 확정된 산업단지개발계획이 있는 경우에는 공장설립승인이나 창업사업계획승인이 상대적으로 용이하지 않다는 점에 유의하여야 한다.
		시장은 원자재의 확보가 중요하거나 생산품 물량에 비하여 투입원자재 물량이 많은 경우, 특수포장, 운반 등 원자재 수송비용이 많이 소요되는 경우 등은 원자재입수가 용이한 원자재시장에 가까운 곳에 입지하여야하며, 농수산 가공품과 같이 변질이 우려되거나 주문생산, 생산품의 특수수송이 필요한 경우 등은 구매 및 판매활동을 고려하여 소비시장 인근에 입지하는 것이 유리하다. 노동력은 인구(총인구, 노동인구, 인구증가율), 인접도시 발전 전망, 노동의 질(교육기관 현황, 학교, 직업훈련원 등), 노동비용 등을 고려하여 지역을 선택하여야 하며 특히, 인접도시가 소비형도시이거나 건축경기가 과열되고 있는 경우 또는 지역전체에 노사간 경쟁상태가 계속되는 경우에는 노동비용이 큰 부담이 될 수 있으므로 입지선정시 주의하여야 한다.
		2. 공장설립가능 여부 분석
		공장설립예정자는 입지요인을 분석한 후에 다음 단계로서 당해 입지가 관련 법률에 의하여 공장설립이 가능여부를 검토하여야 한다. 공장설립예정지를 행정적 요인, 내?외부 운영 요인, 투자요인 및 자연적요인 등을 감안하여 검토하였을 때 당해 입지가 공장의 설립에 적합하다 하더라도 관련 법률에서 입지를 제한하는 한 공장설립은 불가능하다. 따라서 입지요인 분석이 끝난 다음 공장용지를 매입하기 이전에 반드시 관련 법률에서 공장설립을 허용 또는 제한하고 있는지 여부를 살펴보아야 한다.
		가. 수도권정비계획법상 총량범위내 여부
		공장설립가능 여부를 분석할 때 가장 먼저 염두에 두어야 할 사항은 당해 입지가 수도권에 위치하는지에 대하여 살펴보는 것이다. 수도권에 위치하는 경우에는 수도권정비계획법 및 공업배치및공장설립에관한법률을 검토하여야 하고 수도권이외의 지역에 입지하는 경우에는 국토이용관리법에 의한 공장설립 가능여부를 검토하면 된다. 수도권에서 공장을 설립하고자 하는 경우에는 수도권정비계획법에 의한 총량의 범위를 넘어서지 않아야 하는데 이는 수도권정비계획법 제18조의 규정에 의하여 건설교통부장관은 공장?학교 기타 대통령령이 정하는 인구집중유발시설이 수도권(과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역)에 과도하게 집중되지 아니하도록 신설,증설의 총허용량을 정하여 이를 초과하는 신설,증설을 제한할 수 있기 때문이다. 공장의 경우에는 동법 시행령 제21조 내지 23조의 규정에 의거, 공장건축면적 200㎡(제조시설, 사무실 및 창고를 합산한 면적)이상이 그 대상이 되며, 건설교통부장관은 공장건축추 이를 감안, 시?도별로 1년동안에 건축할 수 있는 총건축면적을 할당하고 각 시도에서는 지역실정에 맞게 총허용량을 집행하고 있다. 수도권정비계획법에서는 공장 건축규모를 200㎡이상의 공장을 총량의 규제대상으로 보고 설립을 제한함으로써 수도권내에 과도한 인구 및 산업의 집중을 엄격히 규제하고 있다.(공업배치및공장설립에관한법률은 500㎡이상을 공장설립승인대상으로 하고 있음)   공장설립 총량 규제 검토의 중요성? 수도권에서는 과도한 인구 및 산업의 집중을 방지하기 위하여 공장을 설립할 수 있는 총허용량이 시군구별로 사전에 할당되어 있다. 공장설립밀집지역에서 공장을 설립하는 경우 국토이용계획변경을 수반하는 등 공장설립 규모가 클 경우에는 미리 해당 시?군?구에 허용되는 공장의 총량을 확인해 둘 필요가 있다. 만약 설립하고자 하는 공장이 당해 연도에 할당된 총허용량 범위를 초과하면 다음 해에 배정되는 각 시군구의 총량 범위내에서 공장설립 가능여부가 판단되기 때문에 유의하여야 한다.
		나. 공업배치및공장설립에관한법률상 공장설립 가능 여부
		수도권에 입지하는 경우, 총량과 함께 동시에 검토하여야 할 사항이 공업배치및공장설립에관한법률에서 규정하고 있는 수도권에서의 공장설립 가능 여부이다. 동법 제20조에서는 원칙적으로 과밀억제지역,성장관리지역 및 자연보전지역안에서는 공장건축면적 500㎡이상의 공장(제조시설, 사무실 및 창고를 합산한 면적, 아파트형공장을 포함한다)을 신설,증설 또는 이전하거나 업종을 변경하는 행위를 금지하고 있다. 다만, 국민경제의 발전과 지역주민의 생활환경조성 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우, 해당 지역별로 공장을 설립할 수 있도록 규정하고 있다.(수도권정비계획법에 의하여 구분된 3개권역과 공업배치및공장설립에관한 법률에 의하여 구분된 3개지역의 행정구역은 동일함)
		1) 과밀억제지역
		과밀억제지역에서는 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제26조의 규정에 의하여 공장설립 행위를 허용 또는 제한하고 있다.
		2) 성장관리지역
		성장관리지역에서는 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제27조의 규정에 의하여 공장설립 행위를 허용 또는 제한하고 있다.
		3) 자연보전지역
		자연보전지역에서는 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제27조의2의 규정에 의하여 공장설립 행위를 허용 또는 제한하고 있다.
		4) 공장의 업종 변경
		수도권내에서는 공업배치및공장설립에관한법률 시행령 제27조의3의 규정에 의하여 공장의 업종 변경 등에 대하여 허용 또는 제한하고 있다
		1) 용도지역내 공장설립 가능 여부
		국토이용관리법에 의한 5개 용도지역에서의 공장설립 가능여부는 동법 또는 각 개별법에서 규정하고 있다. 예를 들면 도시지역 중 도시계획구역은 도시계획법의 규정에 의하여 지정되지만 공장설립에 관한 허용 또는 제한은 건축법에서 규정하고 있으며, 준도시지역은 대부분 국토이용관리법 및 개발계획에 의하여 허용행위가 규정되어 있다. 또한 농림지역에서의 허용행위는 세부용도지역에 따라 농지법, 산림법, 낙농진흥법, 초지법 등에 규정되어 있으며, 준농림지역에서는 국토이용관리법, 자연환경보전지역에서는 자연공원법, 수도법, 문화재보호법, 국토이용관리법 등의 적용을 받는다. 각 용도지역별 공장설립 가능여부를 분석할 때 동시에 검토하여야 할 사항은 해당 지역에서 당해 업종이 환경기준에 저촉되지 않고 입지할 수 있는가 하는 것이다. 동일업종이라도 환경배출시설의 규모에 따라 입지가 허용 또는 제한되기 때문이다. 예를 들면 동일한 업종이라도 준농림지역에서는 대기오염물질배출 1종 내지 3종사업장 또는 수질오염물질배출 1종 내지 4종사업장에 해당되는 경우, 공장설립이 불가능하다. 따라서 산업자원부는 공장입지기준고시(산업자원부고시 1997-2호) 별표2에 각 용도지역별로 허용 또는 제한되는 공장의 업종, 규모, 범위 등을 정하여 공장설립 가능 여부를 쉽게 검토할 수 있도록 통합 고시하고 있다.
		2) 용도지역 변경 가능 여부
		국토이용관리법의 규정에 의한 각 용도지역에서 공장설립 행위가 불가능한 경우에는 산업입지개발지침 제22조의 규정에 의한 국토이용계획변경이 불가능한 지역을 제외하고는 국토이용관리법 제8조의 규정에 의한 용도지역의 변경을 통하여 공장을 설립할 수 있다. 예를 들면 국토이용관리법상 준농림지역에서 부지면적이 40,000㎡인 공장을 설립하고자 하는 경우, 동 법상 중농림지역에서는 부지면적이 30,000㎡이상이면 절토, 성토, 또는 정지 등 토지의 형상을 변경하는 행위를 할 수 없도록 규정하고 있다. 그러나 동 용도지역을 준도시지역 산업촉진지구 등으로 용도를 변경하면 공장설립이 가능하다. 특히, 창업중소기업이 국토이용계획변경을 수반하여 공장을 설립하고자 하는 경우, 창업사업계획의승인에관한통합업무처리지침 제21조의 규정에 의한 협의를 거친다면 동지침 제22조의 규정에 의하여 국토이용계획의 변경절차 없이 창업을 할 수 있도록 하고 있다.
		제6장 공장용지 매입
		공장설립예정부지에 대한 입지분석 및 입지기준확인을 통하여 공장설립이 가능하다고 판단된 경우에는 공장을 설립할 부지를 매입하여야 하는데 공장용지는 기업자산의 상당 부분을 차지하는 고정자산이므로 한번 투자하면 회수하기가 쉽지 않다. 따라서 공장예정부지의 매입시에는 공장설립과 관련한 개별적인 법률 검토는 물론 주변의 환경 등을 고려하여 예기치 못한 상황의 발생(집단민원, 협소한 진입도로 등)으로 공장설립에 어려움을 겪지 않도록 용지 매입에 신중을 기하여야 한다.
		1. 자료수집
		공장설립용지를 매입하기 위하여 사전에 수집하여야 할 자료는 등기에 관한 자료 및 지적에 관한 자료 및 기타 참고자료로 구분할 수 있다. 등기에 관한 자료는 당해 지역의 등기소에서, 지적에 관한 자료는 당해 지역의 시군구 민원실에서, 기타 참고 자료 중 토지가격확인원은 시군 민원실에서, 제세완납증명서는 세무서에서 발급 받으면 된다.
		2. 등기관련 사실 확인
		등기와 관련한 사실 확인은 크게 소유권 일치 여부 및 제한에 관한 사항 확인 등 2가지로 구분할 수 있다.
		3. 지적관련 사실 확인
		지적관련 사실확인은 지목확인, 면적확인, 경계확인, 형태확인 등 토지의 이용과 형상에 관한 사실에 대한 확인을 말한다.
		매매대금은 보통 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 지불하는 것이 일반적이다. 소유권 이전전에 공장설립승인을 신청하고자 하는 경우에는 토지사용승낙서(인감증명 첨부)를 계약금 지급 후 즉시 받을 수 있도록 하여야 한다. 잔금은 일반적인 부동산 거래시 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 받음과 동시에 지급하는 것이 보통이다.
		마. 기타 특약사항
		대상부지에 진입로가 없거나 폭 등이 좁아 추가로 진입로를 확보할 필요가 있는 경우 원칙적으로 진입로를 확보한 후 본 부지의 계약을 하는 것이 바람직하다. 그러나 매도인 측에서 이에 대한 책임을 지고 본 토지의 매매계약을 체결할 경우, 이에 대한 비용부담, 진입로 확보기간 등을 계약 성립의 조건으로 확정해 두어야 할 것이다. 기타 개별적인 협의가 필요한 사항이나 문제가 발생할 소지가 있는 사항은 계약시 분명히 하여 계약상의 약정조건으로 해두는 것이 후일 분쟁 발생을 방지하는 방법이 될 것이다.
		5. 개별 부지매입시 유의 사항
		나. 임야 매입시 유의사항
		개별입지에서의 공장설립의 경우 전, 답 등 농지 다음으로 빈번하게 이용되는 것이 임야이다. 임야는 농지보다 가격이 저렴하고 허가를 받는 데 있어서도 농지전용보다는 절차가 간단하고 수월하다고 할 수 있다. 그러나 임야는 토지를 조성하는 데 비용이 농지보다 많이 드는 단점이 있다. 국토의계획및이용에관한법률상 준농림지역에 해당하는 준보전임지에서 임야를 매입한 경우, 산림법 제90조에 의한 산림훼손허가를 통하여 공장을 설립할 수 있다. 이 경우 동법 시행규칙 제90조에 의하여 명승지,유적지,휴양지,유원지 등 자연경관의 보존이 필요하다고 인정하여 시장?군수가 고시한 지역과, 국도, 고속도로, 철도연면 및 정기항로로부터 가시거리 1,000m이내의 산림중 자연경관의 보존이 필요하다고 인정하여 시장,군수가 고시한 지역, 그리고 산사태위험지 등 재해발생이 우려되는 지역과, 묘역으로부터 10m이내(다만, 연고자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다)인 경우 및 전용허가 신청지가 많은 양의 암석이 노출된 산림으로서 석재생산용도의 채석장으로 이용될 것으로 예상되거나, 주거환경에 위해를 초래할 것으로 예상되는 지역은 공장설립을 제한하고 있으므로 임야 매입시 유의하여야 한다. 특히, 산림의 외관이 수려한 경우는 자연경관을 보전하기 위하여 시장,군수가 고시한 지역내에 있을 가능성이 많으므로 사전에 시?군 산림계에 문의하여 보는 것이 바람직할 것이다. 또한, 산림법 시행령 제24조에는 중소기업이 창업을 하는 경우, 국토이용관리법상 농림지역내 보전임지 중 생산임지의 전용이 가능하도록 규정하고 있다. 그러나 이 경우에는 동법 시행규칙 제19조의2에 의하여 보안림,채종림,시험림,천연보호림, 천연기념물 또는 노거수가 자생하고 있는 산림에는 공장설립이 제한되며, 또한 동법 시행규칙 제90조에 의한 산림훼손허가 제한과 동일하게 입지가 제한된다는 점에 유의하여야  한다.

출처 : 랜드키

글쓴이 : 랜드키-인천 원글보기

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