[스크랩] [실무 사례] 준공업지역의 땅인데 일반공장 건축허가 불가(?)라니.........창원25기 강동성선배님의 경험담을 사랑방에서 복사해왔습니다.

[실무 사례] 준공업지역의 땅인데 일반공장 건축허가 불가(?)라니.........

창원25기 강동성선배님의 경험담을 사랑방에서 복사해왔습니다.

자세한 내용은 아래를 클릭해보세요!

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제목	준공업지역의 땅인데 일반공장 건축허가 불가(?)라니

작성자 :

강동성

작성일 : 2008/06/30 (16:23)

조회 : 1110

 

안녕하세요!! 선배님...^^

 

저는 경남 함안에서 중개업을 하고 있는 성공25기 강동성입니다.

작년에 제가 LBA법률중개사 과정에 등록하게 된 결정적인 계기가 된 중개하자 사례를 소개하고자 합니다.

함안지역 관내에 준공업지역으로 지정된 지역 中 하나인 ○○리 준공업지역내에 국도(4차선)를 바로 접한 대지와 양어장이 매물로 나와 있었습니다.

	교차로	4차선 국도
		대	대	답		답	답
		대	양어장			답	답
		공장	공    장			답	답
		도   로
		공 장	공 장		공 장		공 장

어느날 저희 사무실에 공장건물 약 700평 정도를 지을수 있는 접근성이 좋은 공장용지를 찾는 매수손님과 ○○은행지점장이 함께 방문하였습니다.

그래서 저는 인근에 적당한 매물 3개 정도를 보여 드렸는데, 그 중 하나가 문제(?)의 상기 매물입니다. 상기 매물을 본 매수손님은 상당히 마음에 들어 하면서 함께 온 지점장에게 대출유무를 의뢰하였고, 은행지점장은 탁상감정을 할 수 있는 자료를 저에게 요구하여 관련 자료를 복사하여 드렸습니다.

※ 참고로 공장중개 실무 경험이 없으신 선배님들의 이해를 돕기 위해 한 

   말씀 드리자면,

   공장이나 공장용지 중개의 경우 대부분의 매수인은 매매금액의 80% ~ 120%를

   은행 대출로 마련 합니다.

   120%까지 대출을 하는 이유는 매매대금외에 시설자금도 함께 대출하기 때문입

   니다.

대출발생순서를 간략하게 설명드리면 탁상감정 ⇒ 실사감정 ⇒ 본점승인 ⇒ 대출 순으로 진행되는데 소요기간은 감정가대비 대출금액에 따라서 다르고, 주거래은행이나 대출자 신용도 등에 따라 다르나 통상기간은 10일~30일 정도 소요됩니다.

그로부터 약 1주일 후인 어느날 오전에 매수손님에게서 전화가 왔는데 내일 ○○은행에서 일시불로 계약을 하자고 하였습니다. 양타 중개수수료를 계산하며 행복(?)한 오전을 보내고 점심을 먹고, 오후에 상기 매매물건 근처에서 저희 사무실에서 추진중인 공장용지 인.허가 관계로 함안 관내 ○○건축사를 만나 대화 도중 우연히 문제(?)의 상기 매물에 대해서 이야기를 하게 되었는데, 건축사 말이 “도로 점용.연결부분에 문제가 있어 공장 건축허가가 안나니 자세한 사항은 부산지방국토관리청 진영국도관리사무소에 문의해 보라”고 하였습니다. 혹시나 하는 마음에 관련 공부를 들고 차를 타고 진영으로 달려가 담당자에게 문의해 보니 "해당부지가 교차로 주변 영향권 이내의 구간과 설치제한거리 이내의 구간 즉 도로연결허가 금지구간"에 해당되어 변속차로를 확보할 수 없어 공장 건축허가가 날 수 없다고 하였습니다.

※ 지난번 “김양수선배님의 명강의”를 혹시 수강하지 않은 선배님들을 위해

   담당자의 말을 간략하게 정리해보면

  

  1. 해당부지에 공장을 건축하려면 도로연결 허가를 받아야 함.

 

  2. 도로연결허가를 받기 위해서는 변속차로를 확보해야 함.

 

  3. 해당부지의 주 진.출입로는 교차로 주변 영향권 이내의 구간과 설치제한거리 이내

         의 구간에 해당됨.

 결론: 해당부지는 도로연결허가 금지구간에 해당됨.

※ 자세한 사항은 국토해양부 건설인.허가 민원업무 처리시스템

   (http://www.cpermit.go.kr)참고

여기서 저의 결정적인 실수

 

1. 현장 답사시 해당부지의 용도지역이 “준공업지역”이고, 주변에 공장이 많이

   산재되어 있어 공장은 다 가능하다고 혼자 생각하고 혼자 결론을 내린 점.

 

2. 예전에 주유소 중개시 경험했음에도 주변 여건을 꼼꼼히 확인하지 않고 해당 부지

   의 진.출입로 부분을 토지이용계획확인서와 육안으로만 확인하고 관련 행정기

   관이나 해당 법률을 정확히 확인하지 않은 점.

※ 상기 그림을 자세히 보시면 아시겠지만 주변에 다른 공장은 주 진.출입로가

   4차선 국도가 아닌 다른 도로입니다.

   진영국도관리사무소 담당자의 이야기를 듣고 현장을 다시 답사해 보니

   그때서야 눈에 확 들어오더라구요. 글쎄...

오늘에 교훈

 

 

1. 수임중개사는 반드시 모르는 것이나 애매한 것은 법조문을 찾아 보거나 해당

    기관에 문의해 볼 것.

 

2. 또한 아는 것도 다시 확인하고 중개에 임할 것.

 

3. 중개수수료 0.9% 받고 손해배상 100% 해주면 집안 망합니다....^^6

진영에서 함안 저희 사무실까지 오는 30분 동안 등에서 식은 땀이 나고 손이 떨려서 운전을 하기가 매우 힘들었습니다.

사무실에 돌아와서 매수손님에게 전후 사정을 설명 드리고 정중히 사과하는 선에서 수습을 하였습니다.

 

만약 제가 계약 하루전에 상기 사실을 모르고, 매수손님의 요구대로 일시불 계약(계약금+중도금+잔금을 한방에 치르는 계약)을 하였더라면 아마 저는 무식해서 용감하게 계약하고 장렬히 전사(?)한 공인중개사로 남았을 것입니다.

사실 본 매매건 외에도 중개하자가 많았지만, 본 매매건은 저에게는 대단한 충격이었습니다.

 

그 후 제가 공법에 약하다는 것을 절실히 느끼고 체계적으로 중개실무와 공법을 배울 수 있는 교육프로그램을 찾고 있던 중 LBA법률중개사 과정을 이수한 선배님과 우연히 공동중개를 하게 되었는데 그 선배님이 중개하시는 과정을 보면서 공인중개사라고 다 같은 공인중개사가 아니라는 것을 느꼈습니다...^6

비도시지역에서 공장을 전문으로 중개를 하다보면 다른 종목의 중개업소와 달리 공동중개를 많이 하게 되는데, 대체로 LBA법률중개사 과정을 이수한 선배님들의 물건은 물건이 정확하다는 것입니다...^^6

그래서 저는 25기 개강하는 날 “세종대왕의 초상화 200장”을 내고 창원대학교에서 등록하였습니다...^^
그로부터 8개월이 지난 지금 저는 김점수소장님을 비롯한 전국의 각지역 지도.겸임교수님의 강의를 들을때 마다 작년 초겨울 저의 선택이 참 잘한 것이라는 생각을 합니다..^^  감사합니다.

P.S  두서없는 저의 글을 끝까지 읽어 주신 선배님들은 장마철인 7월에도 장화(?)신고 계약 많이 많이 하세요...^^

 

[실무 사례] 준공업지역의 땅인데 일반공장 건축허가 불가(?)라니.........

창원25기 강동성선배님의 경험담을 사랑방에서 복사해왔습니다.

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실무 경험담을 올릴수있는 코너도 있으면 좋겠네요.

선배님들의 경험이 피가 되고 .............살이........ 

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