[스크랩] 특정승계인에게 승계되는 관리비의 범위

집합건물 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 관리비의 범위

경매절차상 집합건물(아파트&오피스텔등)을 매수한 매수인이 자주 접하게 되는 문제가 체납된 전소유자의 관리비 문제이다.   하지만 구분소유건물의 관리비체납에 대한 특별승계인(매수인)의 인수문제는 지금까지 전유와 공용에 대한 모호한 구분과 엇갈린 하급심 법원의 판결로 인하여 명확한 구분이 없었음에도 불구하고 전유와 공유에 구체적인 구분기준에 관하여 대법원의 확립된 판례가 없어 자의적인 해석으로 치부되어 왔다.   이런 전유와 공용에 구체적인 구분기준의 미비로 인하여 아파트등 집합건물을 매수한 매수인은 종종 아파트 관리소장이나 입주자 대표회의등과 마찰을 빚어왔고, 관리비채무부존재소송이나 공탁등의 번거로움으로 인하여 결국 적정한 선에서 절충을 하는 경우가 대부분이다.   이 글을 쓰고 있는 필자도 최근 낙찰 받은 아파트에 관리비가 180만원 정도 체납이 되어 있었고, 그 처리에 있어서 전유 공유를 구분하지 않고 연체료 30만원을 제외한 150만원 정도를 관리사무소에 납부한바 있다. 물론 소유자가 잠적한 상태라 인도명령에 의한 강제집행으로 잠적한 채무자의 짐을 들어내어 창고에 보관을 해야 할 상황이었기 때문에, 강제집행한 채무자의 짐을 유체동산 매각시까지 아파트 지하에 보관하기로 관리소장의 동의를 받은 바 있다. 사실 납부한 체납관리비에 대하여 전유부분이나 공용부분으로 나누어 납부를 하였다 하더라도 그 금액이 창고 보관비용보다 크지 않으리라 생각했기 때문이다. 또한 납부한 체납관리비 150만원에 대하여는 소유자를 상대로 대위변제로 인한 “구상금청구의소”를 제기하여 확정판결을 받은바 있다. 이 부분에 대하여는 추후에 소유권이전등기에서 인도명령, 강제집행 그리고 동산매각에 이르는 전 과정에 대해 다시 소개하기로 한다.     어찌되었든 전소유자의 체납관리비 문제는 매수인에게 있어 걱정거리임에는 틀림이 없고 억울한 부분도 없지 않다. 따라서 이하에서는 이에 대해 대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결과 그 이후의 대법원 판결을 통하여 “집합건물의 특정승계인이 전소유자의 체납관리비 납부의무를 승계하는지 여부와 이를 승계한다면 어느 부분을 승계해야 하는지 승계의 범위”에 대하여 정리해 보고자 한다.   1. 관리비의 의미 집합건물의 관리비에 관하여는 현행법상 “주택법”과 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”이 2원적으로 규율하고 있다. 1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 관리비에 관한 직접적인 규정을 두고 있지 않다. 다만 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)에서 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”라고 규정하고 있을 뿐이다.   2)주택법 ① 주택법 제45조 제1항에서는 “공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다”고 규정하고, 제2항에서는 “제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있고   ② 이에 대한 주택법 시행령 제58조(관리비등) 제1항에서는 “제45조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다”고 규정하고 관리비 등의 항목을 다음과 같이 규정하고 있다.                                2. 집합건물의 특정승계인이 전소유자의 체납관리비 납부의무를 승계하는가?   1) 대법원 2001다8677 전원합의체 판결 이전의 하급심 판례의 동향 위 대법원 전원합의판결 이전에도 다수의 하급심판결들이 선고되었는데 그 판결의 판단을 분류하면 다음과 같이 나누어져 있다. ① 특정승계인은 전소유자의 체납관리비 납부의무를 전혀 승계하지 않는다. ② 전소유자의 체납관리비 납부의무를 모두 승계한다. ③ 전소유자의 체납관리비 중 집합건물의 공용부분에 관한 체납관리비의 납부의무만 승계한다. 위 판단 중 ①의 판단이 절대 다수를 이루었고, ②와 ③ 판단은 소수에 머물러 있었다.   2) 대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결(전원합의체 판결) ① “집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것으로서, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터잡은 것이어서 유효하다”고 판시한바 있다(공용부분 승계).   ② 전원합의체 판결 이전의 하급심에서는 세가지의 견해 중 체납관리비 전부가 승계되지 않는다는 견해가 다수를 이루었으나, 이 사건 전원합의체 판결에서는 위 견해(반대의견)를 지지한 대법관은 1인뿐이었고, 절대 다수인 9인의 대법관이 공용부분에 관한 체납관리비는 승계된다는 견해를 지지하였으며(다수의견), 나머지 3인의 대법관이 모든 체납관리비가 승계된다는 견해(별개의견)를 지지하였다.   3. 공용부분의 관리비와 전유부분의 관리비 구분은 가능한가? 전원합의체 다수의견에서는 공용부분관리비의 구분이 불가능하지는 않다고 하면서도 그 구체적인 구분기준에 관하여는 판시를 하지 않은바 있다. 하지만 별개의견과 반대의견은 구분기준을 설정하기가 어렵다는 견해를 분명히 하고 있다.   이를 정리해 보면 관리비는 1) 공용부분에 관한 것 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비등   2) 일반관리비 인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용 등   3) 전유부분에 관한 것 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방료, 급탕료, TV수신료 등으로 분류하고 있다.   4) 그 중 일반관리비는 공용부분에만 관한 것도 아니고 전유부분에만 관한 것도 아니어서 그것을 공유부분의 것과 전유부분의 것으로 명확하게 구분한다는 것은 불가능하다.   4. 공용부분과 전유부분이 혼재된 관리비의 승계범위는 어떠한가? 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 전유부분과 공용부분 관리비로 명확히 구분할 수 있지 않은 한 모두 공용부분 관리비로 본다는 견해로서 일반관리비가 이에 해당한다. 전원합의체 판결 이후 대부분의 하급심판결이 이에 따르고 있는 것으로 보인다.   1) 이에 대한 이유를 알아보면 ① 공용부분 관리비를 승계하도록 한 이상, 승계되는 공용부분 관리비의 범위를 명확히 함으로써 거래의 안전을 도모하고 불필요한 분쟁을 방지할 필요가 있다.   ② 대부분 사건의 경우, 문제된 체납관리비의 액수는 크지 않은 소액사건이 대부분인데 반해, 전유부분과 공용부분 관리비를 구별하는 것은 매우 어려운 일이어서 항목별로 이를 구체적으로 심리·판단하도록 하는 것은 소송경제적인 측면에서도 적절하지 않다.   ③ 특정승계인도 승계되는 관리비의 범위를 명확히 인식하고 건물을 매수하거나 경락받을 것이므로 위와 같이 하더라도 특정승계인의 보호에 문제가 없고, 오히려 특정승계인의 보호에 도움된다(매매의 경우에는 문제가 없고, 경매 등에서 특히 문제될 것이나 체납관리비는 관리사무소에 문의하면 손쉽게 알 수 있을 것 이므로 낙찰자에게 불리한 측면이 없다).   2) 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 공용부분과 전유부분이 혼재된 관리비의 승계범위에 대하여 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 “부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 함이 원칙이나, 집합건물법 제18조의 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다”고 판시한 바 있다.   5. 전소유자의 체납관리비에 대한 연체료의 승계는 어떠한가? 집합건물의 관리규약에서는 관리비를 체납할 경우 체납기간에 따라 일정비율의 연체료를 부담하도록 하고 있다. 이와 같은 연체료도 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비에 포함되는지에 대해서 위 전원합의체 판결 이후에   ① 연체료는 위약벌의 성격을 가지고 있어 승계가 되지 않는다는 견해, ② 연체료 중 법정이율만큼의 연체료만 승계된다는 견해, ③ 연체료는 관리비 지급채무에 부수하는 채무이므로 승계된다는 견해 등으로 나뉘어져 있었다.   이에 대하여 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 “관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다”고 판시한바 있다.

출처 : 바람 의 여정

글쓴이 : 법관 원글보기

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