[스크랩] 지역현황 조사 및 지역분석

부동산의 현황조사 분석은 서류의 내용과 현장의 상호를 확인한 다음   지역요인이나 부동산의 가격을 형성하는 개별적 요인 등을 조사하는   작업을 말하는 것이며 중개(仲介)업무를 함에 있어 또는 부동산에 투자할  때에 절대로 생략해서는 안되는 중요한 분석 (조사)이다.

실재 중개사무소를 개설할 때도 필수적인 사항이다.

 

1. 부동산이 소재하는 지역의 조사 요령

   개개의 부동산은 단독으로 존재하는 것이 아니고 그것이 속해있는 지역과 운명을 함께하는 것이다.

   부동산 가격을 평가하는 작업에 있어서는 부동산이 속해 있는 지역의 특색과 그 특색이 가격형성에

   미치는 영향력을 분석하여 판정하는 것이 필요한 것이다.

   이러한 분석을 지역분석이라고 한다.

   이 경우 특히 중요한 지역은 용도 지역(인근지역․유사지역)과 동일 수급권(同一需給圈)이다.

 

◎ 인근지역이란?

     대상 부동산이 속하는 지역의 하나로서 이 지역은 대상 부동산의 가격 형성에 직접 영향을 주는 지역적 특성을 지니며 지역수준은 동일의 범위를 가리킨다.

◎ 유사(類似)지역이란?

   인근지역에서 보았을 경우, 그것과 유사한 지역적 특성을 가지고 자가 수준도 비슷한 지역이다.

   인근지역과 유사지역을 포함한 보다 더 광역인 지역범위를 동일수급권(同一需給圈)이라고 하는

   것인데 거래 사례 등의 수집은 이 범위에서 행해진다.

   인근지역 등의 용도별 지역별로 지역요인을 가장 중요한 사항만으로 설명하면 다음과 같다.

  가. 토지거래 및 이용에 관한 법령상의 제한

     국토의계획및이용에관한법, 세법, 기업 토지 소유제한 건축법등에 의한 제한을 먼저 조사할

     필요가 있다.

     종래에는 토지매매에 있어서는 허가나 신고가 필요 없었지만 부동산 이 폭등함에 따라 국토의계획

     및이용에관한법에 의하여 허가지역과 신고지역으로 구분하여 일정면적을 초과하는 것에 대하여는

     허가 또는 신고를 하지 않으면 매매할 수 없게 하였다.

     어떤 토지가 어떤 지역에 있는가에 따라서 그 거래나 이용에 많은 제한이 따르게 될 수 있다.

     그러므로 현지에 가서 里․邑․面․洞사무소에서 그 토지에 대하여 세밀하게 조사하지 않으면 안 된다.

     가령, 예를 들면 도로조건이 좋은 택지로서 주유소 설치가 최적이라고 판단되어도 그 택지가

     주거전용 지역 내에 있으면 주유소 설치는 불가능하다.

     이밖에 건물의 높이 건물의 면적 등의 제한에도 관계된다.

  나. 도심과의 거리 및 교통시설의 상태

     도시중심지까지의 거리와 교통시설(특히 전철, 버스 등 교통망)의 상태파악은 중요하다.

     동일한 용도로서의 택지의 가격분석은 대개 이상 두가지 요인으로 결정된다.

  다. 상하수도, 가스공급, 처리시설의 상태

     생활에 관계되는 시설이 제대로 정비되었느냐 하는 점은 택지의 기본적인 가격요인의 하나이며

     토지의 효용에 영향을 미친다.

     관계기관에서 충분히 조사하여 그 공사가 언제 시작되며 그 이용에 지장이 있을 것인가 없을

     것인가 하는 점을 명백히 알아야 한다.

  라. 도로의 너비 구조 등의 상태

     도시생활에 있어서 도로야말로 없어서는 안 되는 것인데 근래 자동차의 증가라든가

     건축기준법상의 요청에 따라서 그 중요성은 비약적으로 커졌고 택지가격에 영향을 준다.

마. 도시계획지역의 면적, 배치 및 이용의 상태

    그 지역의 도시계획 면적 등은 충분히 관찰할 필요가 있다.

    예를 들어보면 택지의 경우 그 면적의 넓이와 이용의 방법이 단독주택이냐 공동주택이냐 하는 것은

    그 지역이 고급택지냐 아니냐를 판정 하는데 유력한 자료가 되는 것이다.

이상 여러 가지 점을 조사할 경우에는 지도 등도 활용하고 충분한 시간을 갖고 조사할 필요가 있다.

자동차로 그 지역에 도착하여 곧장 목적지로 직행하는 것보다는 근처의 역에서부터 걸어 조사하는 것이 바람직하다.

2. 토지의 현지조사 요령

   부동산의 소재지역의 상황을 파악한 다음 가지고온 서류와 그 토지의 위치․형태․면적․접면(接面)

   도로 (私道를 포함)등을 확인하고 각종 권리와 물적 상황을 조사한다.

   이때에는 조사사항에 빠뜨림이 없도록 하기 위해 체크리스트(點檢表)를 준비하면 좋을 것이다.

가. 위치․접면도로․방위(方位)

    그 토지의 위치를 교통시설 상업지등과 관련하여 적어 놓는다. 접면 도로 상황은 중요한

    가격요인이며 건축기준법에서는 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접면시키지 않으면 건물을

    지을 수 없기 때문에 도로의 넓이․포장의 유무(有無)등을 정확히 기록한다.

나. 고저(高低, 형상(形狀) 지적(地籍)

   도로와의 고저차(高低差)는 일반적으로 마이너스 요인이며 상업지역 에서는 더욱더 그러하다.

   지가수준이 높은 상업지로서 고층건물의 부지가 되는 택지에 있어서는 다음에 설명되는

   지반(地盤)정도의 영향은 없다.

   형상(形狀)은 구형(舊形)이 표준이고 삼각형, 부정형(不整形)등은 마이너스 이다.

   지적(地籍)은 근린이용과 대비하여 판단하며 과대(過大)지적은 도로 설치 등으로 말미암아 편입되어

   결국 감평(減坪)되기 때문에 그러한 요인이 고려되어 단위당(單位當) 가격은 내려간다.

다. 지질(地質), 지반(地盤), 지세(地勢)

   지질의 좋고 나쁨, 지반이 튼튼한가, 약한가, 주의해야 한다.  특히 지가가 높고 고층건물의

   부지가 될 택지에 대하여는 이러한 조사가 중요하다.

   지세는 평탄해야 하는 것이 표준인바 주택지의 경우 일조(日照)관계상 비스듬히 남쪽으로 경사진

   것이 좋게 여겨지고 있다.

라. 일조(日照), 통풍(通風), 설비(設備)

   일조, 통풍은 주로 주택지의 가격요인이며 이것들의 조사는 조사하는 날만이 아니라 사계절의

   상황이나, 장래의 상황(인접한 빈터에 대해서는 특히 주의를 요함)까지를 고려해야 한다. 

   상하수도․가스․전   기 등의 도시설비의 유무는 택지이용의 편리성․쾌적성 등과 관련하여 지가에

   영향을 미치기 때문이다.

마. 공해(公害), 재해(災害)

   소음은 도로․철도․공장 등으로부터, 매연은 공장으로부터, 지반침몰(地盤沈沒)은 지하수의

   취수과다(取水過多), 홍수는 부근 하천의 상황과 기후 영향 때문인 것으로 이러한 공해와 재해는

   조사당시의 관찰만이 아니라 그곳 사정에 밝은 사람으로부터 과거실정에 대한 이야기를 들어둘

   필요가 있는 것이다.

바. 이용 상황

   현실의 이용 상황이 적합한가, 아닌가는 물론 가장 유효한 사용 방향을 근방의 상황, 도시계획

  조건 등을 고려하여 판단한다.

사. 근방의 부동산 상태

   근방과 그 토지가 맞붙어 있는 근방 땅의 이용 상황에 대한 주의를 해야 하겠다. 근방에서

   이용하고 있는 조건과 같으면 문제되지 않지만 악취․소음을 발생시키는 시설 등이 있으면 그것은

   토지가격에 마이너스 요인이 된다.

3. 건물의 현장조사

   건물의 현장조사에는 지참한 등기부 등본, 설계도 등과 대조하고 전․월세권 등의 유무를 조사하는

  동시에 건물가격을 형성하고 있는 개별적 요인을 조사하고 감가내용(減價內容)을 관찰한다.

 가. 전반적 관찰

    사용자재의 질과 양에 의한 건물가격은 좌우된다.

    이는 재료면 에서의 가격요인이다.

    설계 및 디자인은 근방, 도시계획지역 건물 등에 적합한가, 아닌가를 판단하고 이와 관련하여

    건물의 용도와 면적, 높이의 적합성에 주의해야 하겠다.

    일조(日照), 통풍은 주택의 경우 특히 고려해야 한다.

    설비의 배치 칸수(間數)는 건물의 용도․면적에 합치되어 있는가를 알아봐야 한다.

    시공의 질과 양을 건물에 있어서는 목수 등의 기술과 노동량인 바, 앞에서 지적한 바와 같이

    사용자재와 함께 건물가격을 형성하는 중요한 가격요인이 된다.

    이상과 같은 여러 가지 요인을 뭉쳐 가지고 그 건물과 환경의 적합성을 종합적으로 판단한다.

나. 구성부분별 관찰

  1) 지붕

    지붕의 양식은 건물전체 디자인과 관계가 있으므로 주의해야 하며 기와 등의 재료는

    색채․품질․내구성에 착안해야 한다.

  2) 기초

    기초공사가 적절한가 하는 문제는 건물전체의 내구성에 관계된다.

    기초는 그 위에 세운 건물전체를 떠받힐 힘이 있어야 한다.

  3) 외벽

    외벽은 지붕과 더불어 외관이 좋고 나쁨에 관계되는 건물전체의 내구력이나 내화력에도 영향이 있다.

  4) 내벽

    내벽 등의 건물내부는 그 건물의 쾌적성에 관련이 있다. 재질(材質)이나 끝마무리가 좋고 나쁨에

    대해 충분한 관찰을 해야 한다.

  5) 기둥

    기둥은 구조체로서 건물의 강도에 관계된다.  품질․재질 그리고 크기에 주의해야 한다.

  6) 천정

    천정은 내벽과 더불어 건물의 쾌적성에 관계된다.

    표면상의 좋고 나쁨만이 아니라 보온성이나 음(音)의 차단성에도 유의해야 한다.

  7) 방바닥

    건물내부에 있어서 직접 사람과 접촉되면 가구를 놓아두는 장소역할을 하는 것으로 그 재질,

    시공 및 강도에 충분한 주의를 해야 하겠다.

  8) 설비

    건물은 그 기능을 발휘하기 위하여 여러 가지의 건축 설비를 필요로 하며 근래 총건축비 중에서

    그 비중이 커지고 있다. 건축설비의 충실은 건물의 유용성을 나타내는 척도이다.

    특히 급수, 배수시설, 환기장치에 주의해야 한다.

  9) 소음과 결로(結露)

    아파트에서 가장 문제가 되는 것은 소음과 결로이다.

    옥상에 배기 등에 사용되는 모터가 설치되어 있다든가 지하에 저수조(貯水槽)의 모터가 설치되어

    24시간 가동하기 때문에 시끄럽다.  또 북서방향의 방은(겨울철 바람받이가 심한 방) 결로의 양이

    더욱 많은 것이다.

4. 감가(減價)요인 조사

   건물 등의 상각자산(償却資産)은 시간의 흐름 또는 사용으로 해마다 그 가치가 내려간다.

   감정평가에서는 그 감가 측면으로서 물리적․기능적․경제적 등 세가지로 대별하고 있다.

   물리적 감가는 시간의 경과라든지 풍우(風雨)등의 자연적 작용에 의해 발생되는 노후화,

   사용에 의한 파손 등을 일컫는다.

   기능적 감가는 양식(樣式)이나 설비가 이미 구식이 되어 이른바 기능적 진부화(陳腐化)에 의한

   감가를 뜻하며 물리적 감가여하를 막론하고 발생하는 감가이다.

   경제적 감가는 이른바 경제적 부적응에 의한 감가로서 그 건물과 근방 및 사회와의 관계에서 본

   감가요인인바 예를 들어 말하면 고층빌딩 거리 가운데에 있는 고가점포는 위와 같은 요인에 의한

   감가가 크게 인정된다.

 

   토지는 토지등기부와 등기소의 지도에 의해서 위치․면적․지형 등이 확정되지만 면적은 반드시

   등기부와 일치하는 것은 아니다.

   오차(誤差)가 현실적으로 존재한다.

   택지화되지 않은 산림이나 농지 등의 토지에 있어서는 면적이 등기부상의 수치와 크게 다를 수가 있다.

   지적부의 지도는 도로나 경계관계를 알아보는데 효과적이며 지형도 밝혀지는데 일반적으로

   축척(縮尺)이 600分의 1 (또는 500分의 1)로서 정확성이 없다. 실지조사에서 의문이 있을 경우에는 

   실측(實測)을 의뢰하여 정확한 수치․지형을 알아보도록 해야 한다.

   실측도(實測圖)는 토지의 매매 또는 평가를 할 때 중요한 자료가 되므로 주의하여야 한다.

   방안지(方眼紙)에서 선을 그려놓는데 그쳤다든가 하는 자격자의 표시가 없는 도면은 고의적으로

   실제보다 훨씬 많은 면적으로 작성하는 사례도 있어 사고의 원인이 되기도 한다.

5. 인근지역분석

   부동산 가격조사분석 대상이 소재하고 있는 지역뿐 아니라 인근지역의 부동산가격을

   중개대상물별로 조사 분석 하여 보기로 한다.

가. 인근지역(인근도시)의 가격조사분석요망

    인근지역을 선정 󰄤를 들어 설명하기로 한다.

나. “예” 안양시의 경우

    1지역 : 시흥동, 독산동, 구로동, 영등포

    2지역 : 과천, 사당동, 봉천동, 신림동

    3지역 : 강남(서울)까지의 승용차․시내버스, 전철 교통량등 위에서 안양의 인근지역을 1, 2지역으로 구분하는 것은 안양지역으로 이사올 확률이 많고 그 지역의 부동산 가격이 안양지역의 부동산가격에 영향을 주기 때문이다.  또한 3지역의 강남지역의 교통편을 조사대상으로 한 이유는 안양에서 강남으로 출근하는 분이 안양으로 이사 오는 경우와 안양의 교통편의를 보고 서울 등으로 출근하는데 지장이 없겠는가를 확인 후에 서울보다는 부동산가격(전세등)이 싸기 때문에 이사 올 수 있다는 것에서 조사대상으로 한 것이다.

◎ 이사(주거이전)는 어떤 지역으로 하게 되는가?

 ① 이사(주거이전)는 자기가 현재 거주하고 있는 위치에서 보통의 경우 10㎞ -20㎞이내의 지역으로 이사(주거이전)를 많이 한다는 것이다. (대도시 경우에 한함)

 ② 출근길 등에 그 부근을 지나면서 많이 보고 출퇴근 교통시간 등 여러 가지 요인으로 이사를 오게 된다.

 ③ 앞으로의 전망 등

    * 부동산 가격이 너무 비싸기 때문에, 또한 교통편의 등의 이유로 이사를 하게 된다.

6. 지역분석 보충설명

 가. 수도권 신도시 분당의 경우

    위에서 인근지역의 분석에 의하면

    1지역 : 성남

    2지역 : 강남지역(송파구, 강남구, 서초구)

   분당에서 이사 올 인근지역으로는 성남은 바로 옆이고 서울 쪽에서는 강남지역으로 송파, 강남,

   서초구 등의 사람이 이사를 많이 올 수 있는 지역이다.

   그러므로 생활수준이 높은 강남지역 주민은 분당이 쾌적하고 자립할 수 있는 단독도시로써 충분한

   가치판단을 갖게 되며 인구 40만이나 되는 신도시이고, 서울지역의 아파트 가격은 영향을 받으나

   성남시의 아파트가격은 영향을 받지 않을 것이라고 보기 때문에 수도권신도시(분당, 평촌, 산본,

   중동, 일산)중 교통은 평촌신도시 보다 나쁜 편이지만 아파트 값은 제일 비싸며 특히 평수가 큰

   아파트는 가격차이가 더 크고 있다.

 나. 평촌신도시의 경우

    분당과는 달리 평촌신도시(안양)의 아파트 가격은 바로 인접인 과천의 아파트 값의 영향을 받고

    또한 이사 올 사람들의 수준이 보편적으로 낮다고 보고 있기 때문에(인근지역의 수준이 강남

    지역수준보다 낮기 때문에) 분당보다 교통문제는 나은 편이나 아파트 값은 (특히 큰 평수는) 더 싼

    편이다.

    즉, 안양의 아파트는 과천보다 싸고 과천의 아파트는 서울(강남)의 아파트 값보다 싸다는 것이다.

    (이런 원리이나 과천은 예외이다.)

    그러나 분당은 성남의 아파트 값에 영향을 받지 않고 서울(강남)의 아파트 값의 영향만 직접 받기

    때문에 경우에 따라서는 서울(강남)의 아파트 값을 거의 따라갈 수도 있고 서울의 시세가 약한

    지역의 아파트 값은 그 이상이 된다.

7. 왜? 인근지역의 부동산가격을 분석해야 하는가?

   인근지역의 부동산 가격을 실제 조사하다보면 주먹구구식이 아닌 전문가로서, 정확한 상담을

   고객에게 할 수 있는 실력을 갖게 된다.

   또한 분석하다보면 어떤 물건은 좀 싼 물건이다. 어느 지역이 유리 하다는 등 정확한 판단이 오므로

   실력 있는 부동산업자로서 자질을 갖게 되는 것이 분명하다.

   어느 부동산업자이든 그 지역, 또는 인근지역 등의 부동산가격을 모른다고 하는 사람은 한 사람도

   없을 것이다.

   그러나 실제 그 지역, 인근지역 등의 부동산가격을 파악하기 위해서 물건을 직접 보는 등 직접

   조사해 본적은 없을 것이다.

   결국 자신이 운영하고 있는 부동산 사무소부근의 부동산 가격만 알고 있으며, 그 지역의 전체

   (“예” 어느 시․구의 전체)에 대하여 직접 가격은 파악을 하지 않고 있다. (대충 파악하는 정도이다.)

8. 부동산가격 파악 경험담

◎ 百聞이 不如一見이라는 말이 있다.

   나의 경험담으로는 이 말은 부동산에서도 적용되는 말이라고 생각된다.

◎ 필자의 경험담을 열거하여 보겠다.

   부동산의 실무경험은 없으나 부동산을 직접 해보고 싶어서 대전지역에 내려갔다. 그러나 대전의

   지리도 모를 뿐 더러 셋방 한 칸 가격도 모르고 있는 실정이었다. 그렇지만 버스를 타고 다니면서

   직접 현물을 보면서 부동산가격도 파악하고 지리도 파악하자는 계획을 세우고 숙소를 정하고 전화

   개설을 하고는 그 다음날부터, 시내버스를 타고 종점에서 내려서, 어느 부동산 사무실을 방문, 방하나

   보러왔다고 하니, 그 지역의 지도를 보면서 물건의 값 등을 소개해 주는 등 친절을 베풀어주고 현장도

   직접 소개를 받았다.

   이러한 식으로 반복하여 오늘은 종점, 내일은 중간지점, 그 다음에는 시․외 각 지역의 버스 종점 또는

   시 인근지역의 땅, 임야, 농지, 시내의 땅, 여관 등 상가건물을 직접보고 파악한 결과 약 2개월이 소요되었다.

 

   이렇게 파악한 결과 어느 누구보다도 그때 당시는 대전지역의 부동산 가격을 정확히 파악하고 있는

   한 사람이 되었다. 그렇게 실재 파악을 하고나니 어느 땅, 어느 부근, 어떤 물건을 사면 유리하고

   현재로써 투자도 하면서 주거할 수 있는 곳, 장래를 보고 투자할 곳 등이 정확히 파악이 되어

   중개업을 한다면 자신 있는 상담과 자신 있게 지역 물건을 보여 줄 수 있었다.

   그때 어느 교수가 부동산을 사려고 하는데 마땅한 것이 없어 못해주고 있다는 부동산업자가 말을 하는 것을 놓고 그럼 제가 책임지고 그분을 안내하겠다고 하여, 몇 군데를 보여주면서 설명을 했더니, 아주 좋아하면서 87년도에 4억을 투자했다.

 

   그 교수가 한 말을 여기에 소개하면 나를 따라 몇 군데를 보니 투자할만한 곳을 자기도 알겠다고 하는 말과 함께 나의 말에 거짓이 없다는 것이었다.

   부동산업자의 말은 전부가 거짓말만 하는 것 같은데 당신의 말은 거짓이 없고 아직 때가 안 묻은 분 같다면서 좋은 땅을 알려주어서 고맙다는 것이었다.

※ 이 교수의 말을 잘 새겨듣자.

부동산업자의 말은 전부가 거짓말 같다는 말, 이것이 큰 문제라고 본다.

이런 소리가 나오지 않게 중개업자가 신뢰할 수 있는 직업인으로서 정착이 되기 위해서는 모든 중개업자 스스로 모든 분야에서 달라져야 하고 전문가로서 상담에 임하고 신뢰를 받을 수 있어야 될 것이다.

앞으로는 더욱 신뢰가 없으면 고객관리를 하기 어려울 것이다. 전속중개제도가 실시되는 등 우리나라 중개업도 선진국의 중개업 운영을 따라가기 시작한 상대이므로 고객관리를 하지 않으면 살아남기 힘들 것이므로 신뢰를 받는 중개업의 전문가가 되지 않으면 고객관리가 어려울 것이다. 그러므로 노력하는 마음의 자세부터 변화해야 될 것이다. 또한 인터넷을 이용한 중개업과 수도권에서는 분양권 중개를 하여야 사무소 운영에 도움이 될 것이다.

9. 기타 조사 분석

가. 교통

   ① 시청 간 소요시간과 운행간격시간

   ② 전철역 소요시간과 운행간격시간

   ③ 대도시간 소요시간과 운행간격시간

   ④ 인근도시 간 소요시간과 운행간격시간

   ⑤ 부근을 통과하는 각 방향 교통

   ⑥ 백화점 또는 시장 등으로 가는 교통소요시간과 운행간격시간 횟수 (택시요금 등)

나. 생활편의시설

   ① 시장은 도보로 가능한 부근에 있는가

   ② 큰 시장은 없고 골목시장 정도만 있는가

   ③ 시장은 차타고 갈 정도 멀어서 동네점포에서 시장을 봐야하는가

   ④ 백화점은 있는가, 없으면 인근지역으로 가야 하는가

   ⑤ 중․고등학교를 걸어서 다닐 수 있는가

   ⑥ 대학교가 있는가, 있으면 교통은 어떤가

   ⑦ 종합병원은 있는가

   ⑧ 관공서(시청 등)는 어느 정도 거리에 있는가

다. 산업시설

   ① 공장 등의 산업시설의 규모는

   ② 빌딩 등은 어느 정도인가

   ③ 시중은행은 몇 개나 있는가

   ④ 증권회사는 몇 개나 있는가

라. 도시발전을 줄 수 있는 도시계획 중에 있는 시설은?

   ① 전철 신설계획이 있는가

   ② 도로확장 또는 신설계획이 있는가

   ③ 집단아파트 등의 시설계획은 있는가

   ④ 산업체 신설계획은 있는가

   ⑤ 대학교 신설계획은 있는가

   ⑥ 빌딩 신축계획은 있는가

   ⑦ 농수산센타 신설계획은 있는가

   ⑧ 시외, 고속버스터미널 신설계획은 있는가

   ⑨ 백화점 신축계획은 있는가

   ⑩ 기타

마. 환경

   ① 도시의 환경상태와 공기

   ② 도시인접한 산은 어느 정도 있는가

   ③ 아침산책 또는 조깅할 수 있는 장소는 있는가

   ④ 약수터 등 운동장은 있는가

   ⑤ 하천의 오염상태는

   ⑥ 수도물 상태

   ⑦ 기타

 

◎ 요즘은 대도시(수도권 등)에서는 재건축․재개발 대상의 지역 여건을 분석(판단) 할 줄 알아야 한다.  앞으로 투자대상은 특히 수도권에서 재건축(재개발)대상이 거래가 잘 될 것이라고 전망이 있게 되는데, 재건축 대상 판단을 하는데 무조건적으로 건축한지 20년～30년 되었다는 것만으로 재건축 대상으로 판단을 하면 안 되고 재건축을 할 때 장애물이 없는가를 주위의 여건을 봐야 한다.  또한 서울  지역 특히, 강남지역과의 교통편의 또는 쾌적성을 봐서 판단을 하여야 된다.

출처 : 공인중개사 주택관리사 모임

글쓴이 : 공동중개 원글보기

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