[스크랩] 부동산중개업 창업, 어디에 어떻게 할 것인가?

Ⅰ 부동산중개업 창업, 어디에 어떻게 할 것인가?

 

  부동산중개업은 매력 있는 직업입니다. 

평생 명퇴 없는 자유업이지요, 중개업자의 노력여하에 따라 중개시장이 노다지가 될 수 있고 황무지도 될 수 있지요....

중개업자는 본인이 부지런하고 적극적으로 영업에 임한다면 먹고 살 수 있는 직업입니다.

지난 2년간 중개업자에게는 참으로 극심한 불황이었어요... IMF 때보다 더 힘든 상황이라 문을

닫는 업소가 우리 잠원동에도 둘 있습니다. 안타까운 일이었지요...

문을 닫은 업소는 입지선정이 아주 좋고 사무실 월세도 높은 곳이었어요...

그런데도 매출이 적으니 유지할 수 없었던 겁니다...

자, 오늘 이 시간에는 우리 부동산중개업 창업을 어떻게 함으로써 성공할 수 있는지에 대해 연구해 보는 시간을 갖도록 합시다!

 

. 부동산 개업지 선정 먹고 살만한지 검토하는 법

구분	아 파 트 지 역	주택가 밀집지역	오피스텔,사무실등
장점	. 중개수수료가 높다. (매물- 고가) . 중개사고우려가 적다. . 경기호황에 유리하다.	. 경기불황에도 항상 유동인구가 있어 전월세거래가 활발하다. . 임대료, 권리금이 적어 재정적 부담감소 . 중개대상물이 다양하여 실무경험을 쌓기에 적합하다.	. 오피스텔건물에 입주하여 건물주와 유대관계를 잘하여 건물 전속 관리까지 겸하면 좋다, . 임차인의 빈번한 이동으로 많은 수익을 올릴 수 있다,
단점	. 경기불황에 직접적 영향이 있다. . 초기 개업시 권리금과 임대료가 높고 비용이 많아 든다,	. 중개수수료가 낮다. . 일은 많은데 수입이 적다.	. 경쟁이 치열하다. . 사무실 운영비용이 많이 든다.

. 중개업자의 적성에 따른 선택이 먼저 이루어진 후 상황에 맞는 입지선정을 해야 한다.

- 점포의 입지 선정 : 점포 인근지역의 특성, 교통시설 조건(도로여건, 지하철, 버스)

- 인구동태 파악 : 인구, 세대수의 추이(구청 통계 등), 고객층의 특성

- 상권과 경합관계 : 상권의 설정, 중개업소와의 관계

- 입지의 장래성 : 도시계획, 용도지역, 상업지역등 

※ 재건축예상지역, 학군과 주거환경이 뛰어난 인기지역, 아파트 대단지(2000세대이상)등은

중개업소가 많이 몰려있어 경쟁력이 높지만, 그래도 먹고 살만한 위치를 선정했다고 봅니다.

 

. 매출관리계획을 잘 세우고 어떻게 이행하느냐에 따라 먹고 살만하겠지요!?

- 매출정책 및 계획 : 매출정책, 고객층 분석, 단기 및 중장기 매출계획

- 매물구성 : 매물 세분 (아파트, 빌라, 단독 다가구, 오피스텔, 상가, 토지등)

- 거래촉진계획 : 고객명부관리 , 계약고객의 A/S철저 , 광고(인지도가 높은 포털사이트순위)

 

. 기존업소 인수와 신규 창업과의 비교

기존업소 인수(회원업소)	창 업(비회원업소)
. 초기 비용이 많이 든다(권리금, 시설비등) . 물건확보와 고객관리가 비교적 쉽다 . 기본수익이 보장된다 . 같은 업자끼리 정보교환과 유대가 공고하다 . 영업을 오래 할수록 고정고객 확보가 용이하다 . 거래량이 비교적 많다 . 사업안정이 빠르다	. 초기 비용이 적게 든다 . 물건확보하는데 시간이 오래 걸리고 고객유치가 어렵다 . 수입이 불투명하다 .같은 업자끼리 상호보완적인 영업이 어렵다 .거래량이 비교적 적다 . 사업안정이 늦다

 

여러분은 어떤 방법을 선택하시겠습니까!?

저와 같은 경우는 잠원동에 처음 권리금을 후하게 주고 기존업소를 인수하였습니다.

처음 2년간은 잠원동의 다른 업소에 비해 손색없는 영업실적을 올렸습니다.

그러나, 2년이 지난 후 권리금을 받고 인계한 그 중개사가 이삿짐업소를 운영하다

망해서 먹고살 길이 막연하다며 우리 롯데캐슬상가 맞은편 대형업소에 직원으로 취직하여 고객이 하나둘 빠져나가면서 난관에 봉착했습니다.

제가 그 때 성당에서 세례를 받았습니다.

저희에게 잘못한 이를 저희가 용서하오니 저희 죄를 용서하시고

저희를 유혹에 빠지지 않게 하시고 악에서 구하소서....

그러나 그 중개사를 용서하지 못해서 민사소송을 제기하여 일부승소를 하였습니다.

기존업소를 인수하면 여러 면에서 유리하지만, 이런 안티 중개사가 있으므로 유의할 필요가 반드시

있습니다. 이런 경우를 위해서 권리금 양도양수 계약서상 특약조항에

[잠원동에서 중개업을 하지 않으며 이를 위반할 시 권리금의 배액배상을 한다]

라는 조항을 삽입해야 할 것입니다.

 

 

. 창업성공전략 

 

1) 입지선정에 신중하게, 내부 인테리어 밝고 세련되게, 계약실은 별도 창,시계,화장실 없이 구성

  2) 가격 전략 중요[중개수수료 잘 받는 방법 연구]

  3) 고객의 기념일 활용 - 케익선물 등 투자를 적정하게,

  4) 철저한 직원교육

  5) 적극적인 사고와 자신감

  6) 부동산 정보망과 인터넷 정보를 활용

  7) 항상 주변환경을 직업과 연계하고자 하는 연상법을 생활화.

  8) 중용 : 신뢰와 믿음은 인간관계의 기초이며 중개업 역시, 인간과 인간의 거래라고 볼 수 있음

9) 정기 휴일 : 휴식이 필요하고, 사생활의 안정이 보장되어야, 더욱 향상된 서비스,

     새로운 정보를 접하고 접목이 가능함

  10) 전화 관리 시스템 구축(例 매직콜, 아이빅스)

  11) 자기 능력 개발에 투자

  12) 24시간 영업으로 경쟁체제를 유지(전화를 돌리고 퇴근)

 

.부동산 중개업 창업 20계명

 

1. 입지가 최고라는 생각을 버려라.

2. 자금 계획을 철저히 세워라.(여유자금확보 필요성)

3. 동업은 반드시 동업계약서를 작성하라.

4. 물건작업과 상담은 반드시 직접하라.

5. 계약서, 확인 설명서, 특약사항 기재요령을 연습하라.

6. 사무실 운영은 투명하게 실천하라.

7. 공동중개를 위한 인적 네트워크를 만들어라.

8. 고객도 나름대로 차별화시켜라.

9. 첫인상이 승패를 가름한다.

10. 남들과 비슷하게 하려면 집에서 쉬자.

11. 돈을 쫓지 말고 일을 만들어 쫓아 다녀라.

12. 오더 메이커의 시대 고객을 만들어라.

例: 인터넷 인구 3천만 시대에는 온라인 고객을 잡고

지금과 같이 스마트폰 시대에는 소셜 미디어 활용 전문가로서의 모바일 웹 서비스를

활용하여 고객이 우리 중개업소에 찾아오게끔 한다.

13. 약속은 반드시 지켜라 신용이 생명이다.

14. 워드 정도는 숙달시켜라.(컴퓨터 활용능력 배양)

15. 고객을 어떻게 하면 감동시킬까를 먼저 생각하라.

16. 끊임없이 자기계발에 투자하라.

17. 건강이 성공의 비결, 운동, 특기 하나는 만들어라.

18. 하루의 일과를 정리하고 메모하는 습관을 길러라.

19. 전문가다운 실력을 연마하라.

20. 공인중개사로 활동하는 데 자긍심을 가져라.

 

 

Ⅱ 중개업 성공기법

 

.물건확보와 계약성사를 위한 고객설득 중개심리기법

 

① 물건확보방법

. 적극적으로 고객을 찾아 나선다.

(중개업소에 앉아서 찾아오는 고객만 기다려서는 여유 있는 경영을 실현할 수 없다)

- 명함작업

- 광고를 통해 물건확보하는 방법

DM광고, 사무실 출입문 광고 및 가판대 광고, 현수막광고, 인터넷광고,

지역정보지(합동광고)

- 전단지,시세표 -- 봉투작업등

. 텔레마켓팅할 때 고객이 부동산으로 오게 할 수 있는 기술을 터득해야 합니다.

 

② 계약성사를 위한 고객설득 중개심리기법

중개업자의 모든 활동은 계약을 해야 보수를 받습니다.

아무리 일을 쫓아 열심히 뛰어다녀도 계약을 이끌어내지 못하면 무의미한 일입니다.

중개업자는 계약성사를 위해 적극적으로 부지런하게 준비해야 합니다.

. 계약의 성공여부는 상담에서 모두 이루어집니다.

고객이 물건에 대한 정보를 알아내러 온건지 꼭 사려고 온건지?

정확히 파악해야 하므로 상담에 상담을 거듭해서 고객과 친숙해져야 합니다.

. 고객에게 신뢰감을 줄 수 있어야 합니다. (중개업자의 열정, 배짱이 두둑하고 패기 있으면서도 자신만만하고 확신에 찬 어조로 고객감동을 실현해야 계약을 성사 시킬 수 있습니다.)

. 가격조정을 잘해야 하지요...

-매도자에게 안팔리면 어떻게 하나하는 설득방법을 택하고

-매수자에게 틈을 주지 않고 계약서를 쓰도록 유도합니다.

단 가격조정을 할 때 매물의 단점을 지적하며 가격을 낮추는 방법은 매도자의 자존심을 상하게 할 수 있습니다.

(중개업자의 열정, 배짱이 두둑하고 패기 있으면서도 자신만만하고 확신에 찬 어조로 고객감동을 실현해야 계약을 성사 시킬 수 있습니다.)

 

③ 고객의 마음을 확 끌어당기는 브리핑 방법

중개업자의 가장 큰 무기는 말입니다.

중개물건을 어떻게 포장해서 이야기하느냐에 따라 고객의 마음을 확 끌어당길 수 있습니다.

고객의 비위를 잘 맞추어 말할 수 있어야 하고, 매물에 대해 적절한 표현을 구사해야 합니다.

. 상황인식을 빠르게 하고 잘 대처하는 순발력이 있어야 합니다.

. 평상시 언어표현력을 연구하고 몸에 익혀야 합니다.

자신감 있는 어조로 상대방이 편안하게 느낄 수 있도록 브리핑하는 대사를 미리 적어놓고

자연스럽게 이야기하는 연습을 부단히 합니다.

. 단점을 어떤 방법으로 커버해야하는가를 연구해서 브리핑합니다.

 

 

④ 광고 전략

아무리 강조해도 지나침이 없을 만큼 광고 전략은 중요합니다.

타고 다니는 차에 시트지를 붙여 본인의 중개업소를 홍보하는 적극적인 방법도 있어요...

다른 부동산 하는 데로 따라 하지 말고 패기 있게 광고비에 투자해야

좋은 매물과 가망고객을 확보할 수 있습니다.

. 광고의 종류: DM광고, 사무실 출입문 광고 및 가판대 광고, 현수막광고, 인터넷광고, 지역정보지(합동광고),단지안에 부녀회를 통한 광고(例 : 거울, 관리비고지서등)를 합니다.

⑤ 중개수수료 잘 받는 법

• 중개수수료 안내

[ 부 ⃞ 주택

거래내용	거래금액	상한요율	한도액	비고
매매.교환	5천만원미만	1천분의 6	25만원	O 주택에 준한 부동산 -주택의 부속토지 -주택의 분양권 O 거래금액 -매매 : 매매가격(대금) -교환 : 교환대상중 가액이 큰 중개대상물가액
	5천만원이상 ~2억원미만	1천분의 5	80만원
	2억원이상 ~6억원미만	1천분의 4	없음
	6억원이상	거래금액의 1천분의 ( )이하		O 거래금액의 1천분의 9이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정함. 단 중개업자는 자기가 요율표에 명시한 상한요율을 초과하여 받을 수 없음.
임대차등 (매매,교환이외의 거래)	5천만원미만	1천분의 5	20만원	O 거래금액 -전세 : 전세금 -월세(차임이 있는 경우): 보증금+(월단위의 차임액 X100) 단 거래금액이 5천만원 미만일 경우에 보증금+(월단위의 차임액X70)
	5천만원이상 ~1억원미만	1천분의 4	30만원
	1억원이상 ~3억원미만	1천분의 3	없음
	3억원이상	거래금액의 1천분의 ( ) 이하		O거래금액의 1천분의8이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정함. 단 중개업자는 자기가 요율표에 명시한 상한요율을 초과하여 받을 수 없음

 

⃞ ⃞ 주택 이외 (토지 상가 오피스텔)

거래내용	상한요율	우리공인중개사무소에서 받고자 하는 상한요율	비 고
매매. 교환. 임대차등	거래금액의 1천분의 9이내	거래금액의 1천분의 ( ) 이내	O 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정함. 단 중개업자는 자기가 요율표에 명시한 상한요율을 초과하여 받을 수 없음.

 

 

수수료를 부를 때는 상담에서부터 잔금시까지 보아온 고객의 인성을 잘 파악하고 부릅니다.

1.처음에 수수료를 말할 때 상한선 가격을 부릅니다.

2.일단 매도자와 수수료 협상이 끝나면 매수자의 수수료를 잘 받기위해 매도자의 도움을 요청해서 매수자와의 수수료를 결정합니다.

가장 좋은 방법은 매도자에게는 계약할 때에 수수료를 받고

매수자에게는 잔금할 때 받는 방법이 유리하더라구요... 경험상...

3. 수수료를 받을 때에는 정중하고도 당당히 받습니다.

중개의뢰인이 중개수수료를 흔쾌히 줄 수 밖에 없는 상황을 만들어야지요...

매수의뢰고객은 시세보다 싸게 샀다든가, 전세의뢰고객은 내부 인테리어가 깔끔한 전세매물을

시세보다 싸게 얻었다든가 해야 중개수수료를 중개업자가 원하는 대로 받을 수 있습니다

간혹 중개수수료 덤핑해서 다량 매물 확보하는 중개업자의 영업방법은 같은 중개업자의 눈물을 기억해야 할 것입니다.

 

 

 

Ⅲ 계약, 이렇게 하면 된다.

 

. 잘 알려주지 않는 계약 노하우

매물에 대한 셀링 포인트를 적절히 구사하고 매수자의 필요조건이 충족되는 찰나, 매수자의 눈앞에 그 매물이 사고 싶어 떠나지 않을 때 계약체결 타이밍을 잡는 것이 계약노하우라 할 수 있습니다.

 

① 셀링 포인트 적절히 구사하는 방법

 

-과다한 셀링 포인트는 중개의뢰인의 매수의사 결정에 혼선을 준다.

- 직접적으로 셀링 포인트를 제시하기보다는 중개의뢰인이 스스로 인식할 수 있도록 임장활동을 통해서 한다.

- 동일한 중개대상물이라도 매수의뢰인에 따라 다른 셀링 포인트를 구사해야 한다.

. 계약 노하우와 계약 클로징

 

- 중개업자의 중개물건에 대한 매수고객의 거절과 불만을 적절히 대응함으로써

중개업자의 설득기법에 의해 계약체결에 이를 수 있습니다.

카네기의 설득기법에서 우리가 기억해야할 방법을 나열해 봅니다.

1. 중개의뢰인과의 논쟁을 피한다.

2. 중개의뢰인의 의견을 존중하고 잘못을 지적하지 않는다.

3. 잘못된 점은 빨리 인정한다.

4. 중개의뢰인의 자발적인 행동을 유도할 수 있는 방법을 선택한다.

5. 중개의뢰인이 자주 긍정할 수 있는 대화로 유도한다.

6. 중개의뢰인이 스스로 의견을 말하도록 한다.

7. 중개의뢰인이 스스로 선택한 것처럼 느끼게 한다.

8. 중개의뢰인의 의견에서 문제의 해결방법을 찾는다.

9. 중개의뢰인의 생각과 욕망을 자극한다.

...... 중략

 

 

-계약 클로징

중개의뢰인이 상세한 거래조건이나 중개대상물에 대한 하자치유 방법을 문의하는 경우, 계약후 절차를 문의하는 경우, 반복된 현장조사 요구, 거래를 가정한 각종 질문을 하는 경우에 클로징의 기회가 온 것임을 판단합니다.

. 주의점

1. 중개의뢰인이 중개대상물에 대한 정보를 충분히 숙지한 이후에 클로징을 시도한다.

2. 중개의뢰인의 자금과 구매 시기, 심리적 요건등이 충족된 후에 클로징을 시도한다.

3. 클로징 기회를 놓치면 중개의뢰인은 다른 중개업자에게 의뢰를 하는 경우가 많은 점을 유의해야 한다.

4. 계약 체결할 때에는 부동산거래는 거액이 필요하므로 중개의뢰인의 심리상태가 불안정하고 결단선상에서 망설이므로 조용한 분위기에서 계약할 수 있도록 분위기를 조성한다.

. 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

 

1. 매매계약내용 결정 및 계약서 기재사항

- 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시

- 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법

- 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호 ,주소 , 연락처

-부동산 명도시기

-소유권이전등기의 시기

-임차인 승계여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

-계약 년 월 일

 

. 계약체결과 대금지급 계획 수립

 

①계약체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30~ 50일 정도로 예정하나, 사정에 따라 협의, 조정합니다.

구분비율 (%)비고

계약금 10% 비율은 법률에 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정합니다.

중도금 40%~ 50%

잔금 나머지

②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자포함) 모두 간인을 찍습니다.

③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합니다.

3) 중도금 지급

- 중도금 지급시 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리변동이 있는지 확인합니다.

- 중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크합니다.

- 당사자와 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

4) 잔금처리

- 마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인합니다.

- 저당권, 임차권, 전세권 등을 승계시 매매총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인합니다.

- 하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받습니다.

[매수인 잔금시 체크사항]

서류 확인시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다. 가급적이면 법무사가 동참해 소유권이전등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전등기합니다.

 

4. 전세계약내용 결정 및 계약서 기재사항

- 목적물의 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

- 대금의 액수와 지불시기 및 방법

- 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

- 주택의 명도시기 및 임대차 기간

- 해약 조건 등의 특약사항

- 계약 년 월 일

 

 

Ⅳ 특약 한 줄에 천당과 지옥을 오간다

(중개사고 예방을 위한 특약사항 정리)

. 일반적 주의사항

 

1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토

 

계약전 대법원 인터넷 홈페이지에서 등기부등본(건물, 토지)을 열람하여 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기,가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물대장과 토지대장을 발급받아 지번,면적,소유자등을 확인하고 등본의 내용과 일치한지 살펴본다.

토지를 거래할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지 확인한다.

 

2. 매도자 또는 임대인 신원 확인

 

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다.

1) 등기부상 본인이 나온 경우 --- 신분증을 통해 본인임을 확인

[ 1382번으로 주민등록증 진위여부확인 必]

2) 소유주의 처가 나온 경우 ---- 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것 (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)

3) 대리인이 나온 경우 --- 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인 지 확인

4) 미성년자,한정치산자의 경우 --- 법정대리인의 동의서 확인

 

3. 부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항

 

1) 등기명의인이 아닌 실제의 소유자와 계약하는 경우

등기부상 명의인은 갑이나 실제로 소유자는 을인 경우에 을과 주택의 매매계약을 체결하고자 한다. 현행법은 등기의 공신력을 인정하지 아니하므로 등기를 신뢰하여 거래하여도 그 등기가 진정한

권리관계를 표시하고 있지 않으면 진정한 소유자와 거래를 해야 한다. 단 등기부상 명의인인 갑에게

이전등기를 받아서 매수인에게 이전등기를 해 주어야 한다. 이 때 중개업소에서는 을과 계약체결 시에 미리 갑으로부터 등기이전에 관한 서류 등을 확인하여 확보해 두는 것이 좋다.

 

2) 법인과 계약을 체결하는 경우

법인의 법률행위는 그 대표자 또는 대리인이 행하게 된다.

경리책임자와 계약을 체결하는 경우에는 대표권 또는 대리권이 있는지 확인하여 거래할 필요가 있다.

 

3) 토지의 일부를 매매하는 경우

토지매매는 필지 단위로 이루어지며 1필지의 토지 일부를 매수하려면 그 부분에 대하여 분필을 할 경우에는 토지분할로 인한 분필 등기를 마친 후에 이전등기를 하여야 한다.

 

4) 타인에게 임대중인 토지를 매매하는 경우

갑이 을에게 임대하여 을이 그 토지에 건물을 짓고 이용중인 토지를 병이 매수하고자 할 경우에는 갑, 을, 병 3자간 계약으로 을이 퇴거를 명확히 하던가 또는 토지의 매매계약과는 별도로 임차인과 임대차 계약의 해지계약을 체결하는 것이 바람직하다.

 

5) 상환주택을 매매하는 경우

상환주택은 매수인이 앞으로 대금을 납부하지 못할 것에 대비하여 그 대금을 전액 완납할 때까지 주택소유권을 매도인이 보유하거나 저당권을 설정하여 두는 것이 일반적이다.

상환주택을 매수할 때 주의할 점은

-현재 건물의 소유권이 누구에게 있는가를 조사하여 회사측에 있다면 회사와 하여야 하고 , 현재 거주자에 있다면 부금체납액이 얼마나 있는가를 회사에 가서 알아보고 회사의 승낙을 얻어 매수하는 것이 안전하다.

-주택의 월부계약에는 상환완료까지 권리양도를 금지하고 있는 경우가 있어 회사와의 분쟁이 생기기 쉬우니 내용을 충실히 검토할 필요가 있다.

-상환잔액이 앞으로 얼마 남았는가 하는 점이다. 체납부금이 얼마나 남았는가 하는 점이 부동산의 가격에 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.

 

6) 차지상의 건물을 매매하는 경우

갑이 을의 토지에 임차권을 설정 받아 건물을 짓고 사용하던 중 건물을 병에게 양도하고자 하는 경우 임차인 갑이 토지를 임차하여 건물을 지었으므로 건물은 갑의 소유이다. 갑은 건물을 병에게 자유로이 매도할 수 있으나 매수자인 병은 건물을 매수하였더라도 부지의 임차권을 양수하지 못하면

건물을 철거하거나 지주인 을에게 매수하도록 청구하는 방법밖에 없다. 그러므로 병이 갑에게 건물을 양수하고자 하는 경우에는 건물부지에 대한 임차권의 양수에 관해 을의 승낙을 받을 필요가 있다.

 

7) 등기명의인의 친족과 계약을 체결하는 경우

- 갑의 토지를 갑의 형인 을과 계약하고자 하는 경우 위임장과 인감을 확인하여 대리권 수여여부를 확인하여야 한다.

- 18세인 갑의 토지를 갑의 부친 을과 계약하고자 하는 경우 미성년자는 행위무능력자이므로 그의 법정대리인이 대리로 계약할 수 있다. 부모 공동대리에 해당되므로 매수인은 부,모 모두와 계약을 체결하거나 모의 위임장을 가진 부와 계약체결하는 것이 바람직하며 부 또는 모의 일방과 계약체결하는 것은 자칫 법률관계를 복잡하게 할 수 있다.

 

8) 상속한 토지를 매수하는 경우

갑의 사망 후 그의 토지가 을,병,정에게 상속된 경우에 장남인 을과 매매계약을 체결하고자 할 경우에 중개업소에서는 매수인이 을,병,정 모두와 직접 계약체결하는 것이 바람직하며 을과 계약체결하고자 하는 경우 병,정의 위임장 등을 분명히 확인해야 한다.

9) 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매매하는 경우

① 갑은 을게게서 1억원을 빌리고 그에 대한 담보로 자신 소유의 건물에 가등기를 설정해 준 후

이 건물을 다시 병에게 매도하고자 한다.--- 채무액을 매수자가 떠안고 매수하거나 대신 변제하여 소멸시킬 수 있다.

② 갑은 을에게 자신의 건물을 매도하기로 계약하고 가등기를 설정해 준 후 이를 다시 병에게 매도하고자 한다.--- 가등기 말소후에 계약체결하는 것이 바람직하다.

 

10) 가처분 또는 가압류된 부동산을 매수하는 경우

부동산이 처분금지가처분이나 가압류된 부동산을 처분할 수 있고 이전등기를 할 수 있으나,

가처분에 기해 정식소송을 제기한 원고가 승소하거나 가압류후에 매수한 자는 보호받을 수 없다. 따라서 가처분이나 가압류를 말소한 후에 매수하는 것이 좋다.

 

3. 전세보증금 회수 가능성 판단

근저당이 설정되어 있는 경우: 매매가격대비 비율 70%~ 80%이상 넘으면 위험하다.

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 있으면 가급적 피한다.

지역, 환경, 교통, 규모, 가격등이 기간 만료후 보증금 회수에 문제가 있으면 피한다.

 

 

 

 

. 매매계약시 특약사항

 

1. 현 시설물 상태에서 매매한다.

2. 등기부등본상 근저당권 설정 1건으로 채권최고액 2억4천만원 상태임.

2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.

3. 잔금 지불시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 소유권이전한다.

4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산

5. 기타사항은 부동산 매매 관례에 따른다.

 

. 상가 계약시 특약사항

- 상가 계약시 건물분에 대한 부가세 포함(또는 부가세 별도)임.

이 조항이 특약조항에 없으면 부가세 포함으로 본다.

-현 시설 상태에서 매매(월세, 전세)계약이며 파손시 원상복구한다. - 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자 발생시 양수인은 즉시 계약을 해지할

  수 있다. - 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지시 양도인이 책임지기로 한다. - 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다. - 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다. - 임대인과 임대차 계약시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다. - 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

 

. 전. 월세 계약시 특약사항

1. 현 시설물 상태에서의 전월세계약이며 기본 시설물 파손시 원상복구한다.

2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리한다.

3. 월세는 선불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.

4. 임차인은 월세를 2개월이상 연체시 임대인 임의로 명도하며 그 비용은 임차인 부담으로 한다.

5. 연체이자는 월(10%)로 한다.

6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.

7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)

8. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.

     - 근저당을 말소하기 위해 드는 상환금액이 총 얼마인지

     - 포괄근저당 설정이 되어 있는건 아닌지를 확인해야 중개사고를 방지할 수 있습니다.

9. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

10 .임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전 화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나, 아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요 있습니다.

 

출처 : 랜드스파공인중개사의모임

글쓴이 : 랜드공인 원글보기

메모 :