[스크랩] [DDR상가실무]건축물대장 위반건축물. 사용승인.2006.5.8.

건축물대장을 발급받아서 꼼꼼히 확인하라.   공인중개사가 건물을 중개하면서 위반건축물을 만나는 경우가 많다. 일단 중개물건을 의뢰받으면 각종 공부(公簿)를 보아야 하는데, 우리가 중개대상물을 확인ㆍ설명할 때에 참조해야 할 공부 중 최상위가 건축물대장이다. 이 건축물대장의 기재사항과 실제 현황이 다른데 그 차이점을 계약서나 중개확인설명서 등에 기재하지 않으면 중개사가 곤란한 입장에 처할 수 있다.   건축물대장이란 허가권자가(시장ㆍ군수ㆍ구청장) 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하는 공부로써, 건축물대장은 ①사용승인서가 있는 경우 ②건축물대장기재요청 ③이기 또는 표시와 소유권이 변경된 경우에 만들어진다.   여기서 ①사용승인서란 허가권자가 신청인(건축주)이 건축물을 허가서대로 시공하였는지 확인하고 건축주에게 건축물을 사용해도 좋다는 일종의 합격증인 것이다.   ②건축물대장기재요청 건물은 건축허가나 신고대상이 아닌 건축물을 말하는 것으로 (2006.5.8) 비도시지역의 면지역에 존재하였던 건물이다.   ③이기(移記)란 가옥대장, 건축물관리대장을 건축물대장으로 옮겨 적는 것인데, 현행 건축법 기준에 맞는 경우만 이기가 가능하므로, 결국 그 기간(2002년)까지 옮기지 못한 건물은 건축물대장이 없는 셈이다.   건축물대장 오른쪽 위에 ‘위반건축물’ 표시가 있다.   그리고 허가권자는 건축 중인 건물 또는 사용승인 후의 건물이 건축법 위반건축물임을 알았을 때에는 그 허가를 취소하거나 시정명령을 하도록 되어 있다.(건축법제79조제1항) 또한 허가권자는 시정명령에 대한 표지를 그 위반건축물이나 그 대지에 설치하여야 하고, 건축물대장에 그 위반내용을 적어야 한다.(건축법제79조제4항) 즉, 건축물대장의 첫째면 오른 쪽 상단에 장번호란이 있는데 그 위에 ‘위반건축물’이라는 표시를 하도록 되어 있다.(규칙제8조제2항/ 2007.2.1 신설)   그러므로 우리가 중개를 할 때에는 반드시 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부 또는 전유부, 건축물대장 총괄표제부 등의 건축물대장을 발급받아 오른쪽 상단을 유의 깊게 보아야 한다. 혹시 건축물대장에 위반건축물표시가 있으면 그 위반사항을 매수인에게 설명하고 중개확인설명서에 기재하여야 한다.   또한 허가권자는 위반건축물을 매년 조사해서 시정조치를 위한 정비계획을 수립하여 시행하도록 되어 있다.(영제115조) 그러나 건축물에 위법사항이 발견되어 허가권자의 행정처분이 진행 중이어서 아직 대장에 표시가 되지 않은 건축물을 중개하였을 때에 이를 확인하지 못한 책임이 중개업자에게 있다고 해석한다면 너무 가혹한 것이다. 중개사는 선관의무를 다하면 된다. 결론적으로 대장의 층별 용도와 평면도의 너비(면적)과 맞는지만 확인하여 공부와 현황의 차이를 설명하고 계약서 또는 중개확인설명서에 기재하면 된다.   임대차계약 시 유의사항   또한 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물은 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수 있다고 규정되어(건축법제69조제2항), 중개사가 건물임대차계약을 하는 경우 임차인이 원했던 용도대로 사용되지 못할 수도 있으므로 유의하여야 한다.   상가임대차계약의 경우에는 임차인이 원하는 영업허가의 가능여부도 일정 부분 중개사의 책임이 될 수 있으므로, 중개사는 임차인의 영업허가는 일단 임차인의 책임으로 한다는 계약서 단서를 꼭 기재해야 하며, 건축물용도, 주차장, 정화조, 가스, 수도, 전기 등을 확인할 의무가 있다.   그런데 아직 허가권자가 불법용도변경 또는 불법증축을 발견하지 못한 경우에는 그 건축물 또는 대지에 위반건축물이라는 표지가 없고, 건축물대장의 오른쪽 상단에 위반건축물 표시가 없다. 그래서 중개사가 불법부분을 발견하기 쉽지 않다. 그러므로 이런 경우에는 매도인에게 묻고 그 내용을 그대로 중개확인설명서에 기재하여야 한다.   이런 경우에도 중개사의 책임은 선관의무 수준이 될 뿐이다. 즉, 중개사는 건물을 매매 또는 임대로 중개하는 경우 반드시 건축물현황도면 중 평면도를 가지고 꼼꼼히 건축물의 위반여부를 확인해야 하며, 매도인에게 물어서 그대로 중개확인설명서에 기재하여야 한다.  (내일계속이어서)  [출처] DDR - http://www2.ddr114.co.kr/bbs/board.php?bo_table=vod_exp_c&wr_id=208

출처 : 부동산 중개실무 ☏ 02-3288-5004

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