[스크랩] [상가실무]중개실무,부동산교육,부동산창업,상가계약특약.

 

<상가실무시리즈6>

[12] 상가건물 계약의 특약   Ⅰ. 매매 계약 특약 건축물대장과 다르게 변경하여 이용하는 것은 불법이지만 매매계약 자체는 합법이다. 매매분쟁 또는 중개사고를 위해 조사할 사항이 많다. [공통사항] 1. 진짜 권리자의 처분의사 확인 2. 건축물대장과 등기부의 차이 확인 : 대지권 별도등기 있음 3. (제한) 권리자 확인 : 합의(예정)서 또는 계약서 사전 서명 4. 대금 지급 조건 확인 : 대출금 승계 등 5. 매도인의 하자담보책임에 대한 확인 및 서명 6. 중개대상물확인설명서 올바른 작성   [매매 중개실무] 1. 건축물대장과 평면도 (1) 면적ㆍ용도ㆍ경계(평면도)ㆍ상태 등 확인 (2) 토지이용계획확인서의 도시관리계획 도면(도시계획시설확인) (3) 지적도 : 경계, 진입로너비(포장여부), 주변토지이용상황   2. 주차장ㆍ(불법)무단증축ㆍ불법용도변경ㆍ구조변경ㆍ소방법 등에 의한 행정처분 확인 및 기재 (2007년부터 건축물대장에 위반건축물 표시) (1) 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 경우 : 주차장, 소방법 등 (2) 층수, 면적, 방 개수 등이 다른 경우 : 불법과 합법   3. 임대차계약서 확인 후 계약서에 첨부 (1) 임대차계약서의 계약기간 및 임대료 등 확인 (2) (필요시) 계약서 진위 여부 확인 (cf) 매도인-임차인(대전) (3) (필요시) 확정일자 확인   4. 임차인의 필요비ㆍ유익비ㆍ부속물매수청구권 성립여부 (1) 계약서와 매도인에게 확인 : 계약서 사용용도 확인 (2) 임차인(전차인) 확인 : 계약서의 단서와 다른 내용 (3) 주변 탐문 확인 : 임차인의 구두설명과 다른 소문   5. 상가건물 부가세 : (1) 포괄양수도 : 일반사업자 확인 (2) 거래징수 : 매수자가 일반사업자 아닌 경우 (3) 잔존재화 : 10년 이내 폐업한 경우   6. 복합건물 중개 시 : 관리사무소 또는 이웃 (1) 상가업종 무단 업종ㆍ용도ㆍ구조변경 확인 (2) 제세공과금 등 미납 확인   7. 신축건물 중개 시 : (1) 공사한계 책임소재 : 설계 및 감리자 확인 (2) (임대차인 경우) 임대차 (예정)계약서 및 조건 확인 (3) 임대금액으로 매매대금 일부 결제 시 임대차계약의 주체   Ⅱ. 임대차 계약특약   임대차계약은 아파트 등 주거용과 상가 등 영업용, 토지에 따라 다르다. 임대차기간 만료 후의 분쟁을 가상하여 처리조건을 정확하게 기재하라.   [임대차 중개실무] 1. 상가 : 임차인 영업목적과 건물상태 확인 및 처리 (1) 임차인끼리 영업권 양도 : 당사자 책임 (2) 임대차 계약 : 영업허가는 임차인 책임 (사례1) 근생을 병원으로 용도변경하면서 원인자부담금 확인잘못한 사례 → 공무원의 구두상담에 대한 책임 소재 (사례2) 근생을 복지시설로 용도변경하면서 장애자편익시설 설명 안함 (3) 임대기간 중 소액의 건물수리 등은 임차인의 부담으로 한다.   2. 계약만료 후 분쟁 사전조율 : 임대차 계약기간 등 조건 (1) 부속물 매수청구권의 소멸합의 : 원상복구 (2) 시설물 승계(무상증여)의 선택권 임대인 부여 (3) 5년 갱신청구권과 시설물 감가상각 기간 선택  < 계속 > http://www.ddr114.co.kr

 

출처 : 부동산 중개실무 ☏ 02-3288-5004

글쓴이 : ddr114 성공창업 원글보기

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