공인중개사가 중개업을 시작하면 여러 가지 알아야 할 법이 많지만 그 중에서도 중개수수료에 대한 정확한 이해가 제일 중요하다. 아파트 중개는 대상물에 투하한 기회비용에 비하여 중개수수료가 많은 편이지만, 상가나 토지는 기회비용에 비하여 중개수수료가 턱없이 적은 경우가 많다. 그래서 오래 전부터 대도리(手取) 또는 인정작업(순가계약)이 성행할 수밖에 없었다.
중개수수료율은 주택의 경우 공통(조례)으로 정해져 있으나, 상가와 토지의 경우 0.9% 범위 내에서 의뢰인과 중개사가 상호 협의하여 결정하도록 되어 있다. 주택의 경우에는 마치 협의가 아니라 강행규정처럼 보일 수 있다.
그래서 대도시의 주택은 거래가액이 커서 중개업을 영위하여 돈을 벌 수 있지만, 토지의 경우에는 거래량이 적거나 시장분위기에 따라 수년 간 거래실적이 전혀 없어 실패하는 경우가 비일비재하다. 아뭏튼 영업의 성공여부는 별도로 하고, 중개수수료를 초과하여도 가능한 사례를 알아보도록 한다.
공인중개사법에 수수료 한도가 있다.
우리가 중개수수료 한도를 위반하면 처벌 받는 근거는 공인중개법의 업무 및 거래신고에 관한 법률(이하 법이라 하자.)에 있다.
즉, 이 공인중개사법의 규정에 어긋나지 않으면 합법이라는 것이다. 먼저 중개란 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
그러므로 중개수수료는 중개(거래)행위에 대한 대가이다.
법제32조에 ‘①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다.’고 명시되어 있다. 여기서 중개업무란 중개행위를 말하는 것으로, 반드시 계약서를 작성한 경우에 발생하는 중개수수료에 한정되는 것은 아니고, 실비도 포함되고, 중개를 완성하였지만 의뢰인의 방해로 계약서를 작성하지 못한 것도 포함된다.([부산지법, 2007.1.25, 2005나10743])
법제25조제3항과 제26조를 보면, 중개의 완성이란 거래계약서를 작성하기 직전의 상태를 말한다. 그러므로 중개수수료 청구권의 행사시점은 거래행위가 이루어진 때를 말한다.(법제32조제1항단서)
중개대상물의 거래에만 수수료 한도가 있다.
다음 중개대상물의 범위를 보면, 중개대상물이란 민법 제99조는 부동산을 토지와 그 정착물이라고 규정하고, 중개사법 제3조에 중개대상물의 범위를 ①토지 ②건축물 및 그밖의 토지의 정착물 ③재산권(공장광업재단)과 물건(입목)이라고 규정하고 있다.
여기서 입목과 저당권은 사례가 거의 없고, 정착물에 대한 해석의 여지가 있으나, 판례는 정착물을 민법상의 부동산(민법 제99조의 토지와 그 정착물)인 건축물에 한정된다고 한다.(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결).
그러므로 건축물이 아닌 상가의 인테리어를 중개했거나, 세차장의 구조물을 중개했다면 또는 혼합되었다면 중개수수료 한도에 걸리지 않는다. 중개업을 하는 우리 입장에서는 중개대상물이지만 공인중개사법에 의한 중개대상물은 아닌 것이 의외로 많다는 것이다. 그러므로 사전에 의뢰인과 중개사가 그 중개수수료를 상호 협의하여 약정했다면 중개수수료를 초과해도 문제될 것이 없다는 것이다. 다음 6가지 사례를 보자.
(1) 영업권리금은 중개대상물이 아니다.
(시물권=시설비+물건값+권리금)
①영업용 건물의 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 ‘권리금’을 수수하도록 중개한 경우 (부산지법 2006.5.18. 선고 2006노238 판결),
②영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 중개대상물이 아니라는 판례,(대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결)
③토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례 (대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결)
(2) 구조물은 이 법의 (토지의) 정착물이 아니다.
대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결
[1] 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극)
[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례
[3] 영업용 건물의 무형적 재산가치가 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘중개대상물’에 해당하는지 여부(소극)
(3) 세 번째로 서비스(용역)이다.
토지를 분할하고 택지로 조성하여 그 중 일부를 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 부동산중개업법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다 할 것이고, (대법원 2004.11.12. 선고 2004도5271 판결)
그런데 토지측량, 토지분할, 채무변제 등의 행위는 사회통념상 토지 매매 거래의 알선, 중개를 위한 행위에 해당하지 않는다 할 것이고,.... 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구법의 규율대상인 매매계약의 중개에 따른 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, (대전지법 2008.4.23. 선고 2007고정1558 판결) - 계속 -