[스크랩] 부동산거래사고의 3가지 유형과 대처방법

부동산거래사고의 유형과 대처방법

부동산 거래사고 유형은 ① 법률적 측면의 사고 ② 경제적 측면의 사고 ③ 기술적 측면의 사고로 나누어 볼 수 있다.

법률적 측면의 사고

법률적 측면의 사고란 주로 '소유권'과 관련된 사고를 말한다. 토지를 하나 사는 것을 예로 들어보자. 토지를 하나 산다는 것은 그 토지의 '땅 덩어리'를 산다는 개념이 아니다. 토지를 산다는 것은 '그 토지의 소유권'을 산다는 의미이다.

토지는 움직이지 못하므로 토지를 사서 그 토지를 우리 집에다 옮겨 놓을 수 있는 것이 아니다. 토지를 사면 다만 토지의 소유권을 내 명의로 바꾸고 '등기권리증'을 우리 집으로 가지고 온다. 그러므로 토지를 사면서 그 토지에 대한 소유권이 내 이름으로 바뀌지 않는다면 이는 토지를 산 것이 아니다.

그런데 때로는 토지의 매매거래를 하고 나서 소유권이전이 안되는 경우가 있다. 혹은 소유권은 이전 받았는데 소유권 행사가 불가능한 경우가 있다. 또는 소유권을 이전 받은 후 얼마 되지 않아 소유권을 다시 빼앗기는 경우도 있다. 이런 경우를 법률적 측면의 사고라 한다.

예를 들어 보자. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내에서 토지거래를 할 때는 행정관청의 허가를 받아야 한다. 만일 허가를 받지 못할 경우에는 토지거래가 인정되지 않는다. 따라서 매수자는 토지의 소유권을 이전 받을 수 없게 된다. 토지거래를 할 때는 해당지역이 행정관청으로부터 토지거래허가를 받아야 하는 허가구역인지 여부를 확인해 보아야 한다.

때로는 부동산의 소유권은 이전받았는데 부동산 자체를 인수 받지 못하는 경우도 있다. 부동산 거래에는 이런 경우가 흔히 있다. 가령 건물을 하나 매수하였는데 그 건물의 점유자가 유치권을 행사하고 나오는 경우이다.

매수자가 해당 부동산을 인수받지 못한다면 그 부동산을 점유하여 사용할 수 없으므로 온전한 소유권 행사가 불가능하게 된다. 소유권은 점유권, 사용권, 처분권의 세 가지 요소로 구성되어 있으며 이 세 가지가 다 갖추어 져야 온전한 소유권이라 할 수 있다.

부동산을 매입할 때 특히, 건물을 매입할 때는 해당 건물에 유치권을 행사하는 자가 있는지를 확인해야 한다. 그리고 이러한 사항은 등기부등본에 나와 있지 않으므로 반드시 현장으로 직접 가서 확인해야 한다.

토지를 매수하였는데 법적인 규제나 제한으로 인해 그 토지를 소기의 목적대로 이용하지 못하게 되는 때도 있다. 가령 매수자 갑이 건축을 목적으로 토지를 구입하면서 모르고 개발제한구역(그린벨트)내의 토지를 매입했다면 갑은 그 토지를 원하는 목적대로 이용할 수 없게 되어 낭패를 보게 될 것이다. 토지를 구입할 때는 토지이용계획확인서를 발급받아 해당 토지를 내가 원하는 용도로 이용가능한지 확인해야 한다.

간혹 공용징수(수용) 대상인 토지를 매수하여 손실을 보는 경우도 있다. 가령 도시계획에 의해 도로에 편입될 땅을 모르고 매입하여 손실을 보는 경우도 있다. 이런 경우도 사전에 토지이용계획확인서를 발급받아 확인했더라면 충분히 피할 수 있는 거래사고이다. 토지를 매입할 때는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 그 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

경제적 측면의 사고

경제적 측면의 사고란 부동산의 가격이나 수익에 관련된 사고를 말한다. 부동산을 사면서 너무 높은 가격으로 샀다던가, 혹은 수익성 부동산의 수익판단을 잘 못했다던가, 개발사업을 하면서 입지선정을 잘못한 경우 등이 경제적 측면의 사고에 속한다.

요즘은 부동산 가격에 대한 정보가 많이 공개되어 있어서 부동산의 가격과 관련된 사고는 점점 줄어들고 있는 추세다. 부동산을 구입할 때는 인근의 부동산 중개사무실에 가격을 문의 하던지 혹은 인터넷을 통해서 구입하고자 하는 부동산과 유사한 부동산의 가격을 확인해 보고 사는 것이 좋다.

부동산 투자나 부동산 개발사업의 성공 여부를 결정하는 중요한 포인트 중 하나가 바로 ‘입지선정’이다. 입지선정은 아무리 꼼꼼해도 지나치지 않다고 할 수 있다. 부동산은 용도별로 갖추어야할 입지조건이 달라지는데, 주거용 부동산은 ‘쾌적성이나 편리성’, 상업용 부동산은 ‘수익성’, 공업용 부동산은 ‘생산성’이 좋은 곳이 좋다. 생산성이 좋아야 한다는 것은 수송비나 생산비 등 여러 가지 비용이 많이 절약되는 곳이어야 한다는 의미이다.

입지선정도 넓은 의미에서 권리분석의 범주에 속한다. 부동산투자시 입지선정을 잘못하면 경제적 손실을 입게 되는데 이를 경제적 측면의 거래사고라 하는 것이다. 다시 한 번 말하지만 부동산 권리분석이라는 것이 등기부등본 들여다보고 거기에 나와 있는 권리관계를 분석하는 것만을 말하는 것이 아니다. 등기부등본에 나와 있지 않은 권리관계에 대한 분석 그리고 권리관계는 아니지만 부동산투자수익에 영향을 줄 수 있는 모든 사항을 검토하는 것이 다 권리분석의 범주에 속한다.

많은 사람들이 입지분석(주변지역분석)은 대충하는 경향이 있다. 주택을 구입하는 경우를 예로 들어 보자. 갑이 주택을 구입하는 경우 갑은 먼저 해당주택의 등기부등본을 발급받아서 권리관계에 하자가 없는지를 꼼꼼히 살펴본다. 권리관계에 큰 문제가 없다고 판단되면 그 다음에 해당 주택을 방문해서 건물의 요조조모를 살펴본다. 주택이 마음에 들면 매입하기로 마음을 정하고 그 집을 나온다. 그리고 나오는 길에 주변 지역을 한 번 휙 둘러본다. 그리고는 끝이다.

이렇게 해서는 안 된다. 주택을 구입할 때 가장 먼저 해야 할 일이 또 가장 신경 써서 해야 할 일이 ‘주변 환경 분석’이다. 그리고 가장 많은 시간을 투자해야 할 부분이 바로 입지분석 즉, 주변 환경 분석이다.

상점을 구입할 때도 마찬가지다. 건물의 등기부등본을 보기 전에 먼저 그곳이 상업지역으로서 어떤 곳인지를 살펴보아야 한다. 유동인구는 많은지, 상권의 크기는 얼마나 되는지, 고객의 소득수준은 얼마나 되는지, 그 지역이 현재 발전하는 과정에 있는지 혹은 쇠퇴하는 과정에 있는지 등 이런 것들을 살펴보아야 한다.

권리관계의 분석은 그 원리만 알고 있으면 분석 작업에 그리 많은 시간이 들지 않는다. 그러나 주변의 입지조건 분석은 한 나절이 걸릴 수도 있고 때로는 하루 시간을 꼬박 투자해야 할 때도 있다. 그리고 대개 한 번 둘러봐서는 그 지역을 정확히 알 수 없고 제대로 알려면 최소한 두 번은 살펴보아야 한다.

권리관계의 분석을 잘못해서 입는 손실은 금방 금액으로 계산이 되어 나오므로 크게 느껴진다. 거기에 비해 입지분석을 잘 못해서 받는 손실은 당장 돈이 지출되는 것이 아니므로 상대적으로 약하게 느껴진다. 하지만 사실 입지분석을 잘못해서 얻는 손실이 더 크고 심각하다.

권리관계가 잘 못된 경우는 법원의 도움을 받아 사실대로 바로잡거나 혹은 손해배상을 청구할 수 있는 길이 있기도 하다. 그러나 본인이 입지분석을 소홀히 한 경우는 누구에게 하소연할 데가 없다. 본인이 그대로 손실을 감수하여야 한다. 주변 환경은 본인의 힘으로건 법원의 힘으로건 바꿀 수 가 없다.

기술적 측면의 사고

기술적 측면의 사고란 주로 부동산의 외형과 관련된 사고이다. 건물은 수명이 정해져있기 때문에 시간이 지남에 따라 낡아진다. 사용으로 인한 마멸과 파손, 시간의 경과에 따른 노후화, 재해 등의 우발적인 사고로 인한 손상 등이 일어나 건물에 하자가 발생하게 된다.

건물을 구입하고 나서 나중에 보니 구입 당시에 알지 못했던 하자가 나타났을 때 이를 기술적 측면의 사고라 한다. 예를 들어 주택을 하나 샀는데 살다보니 벽에 금이 가 있어서 습기가 차는 경우 등이 여기에 속한다. 기술적 측면의 사고를 피하기 위해서는 구입 당시 꼼꼼히 살펴보는 것이 최선이다.

한 가지 주의할 것이 있다. 기술적 측면의 사고는 꼭 건물이 훼손되거나 낡았을 때만 발생하는 것이 아니다. 건물이 멀쩡하고 하자가 없는 경우에도 기술적 측면의 거래사고가 발생할 수 있다. 다시 말해서 멀쩡한 건물을 구입했지만 실질적으로는 거래에 있어 손해를 보는 경우가 있다는 것이다.

건물은 건물과 그 부지가 균형을 이루어야 기능이 최고로 발휘된다. 그리고 건물의 기능이 최고로 발휘되어야 건물의 가격도 최고가 된다. 건물과 주차장 부지와의 관계를 예로 들어 보자. 가령 특급호텔을 지으면서 주차장을 아주 적게 만들어 놓으면 주차할 곳이 많지 않으므로 호텔 이용객수에 제한을 받게 될 것이다. 그렇게 되면 호텔 객실이 충분히 활용되지 못하고 비어있는 객실이 발생하게 된다. 이런 경우 호텔 건물의 기능이 100% 발휘되지 않으므로 투자한 비용에 대해 충분한 수익을 얻지 못하게 된다.

건물을 구입할 때는 이런 점을 잘 살펴야 한다. 매수자가 건물을 살펴볼 때 대개 건물 자체에 이상이 없는지에 관심을 집중하게 된다. 물론 건물 자체에 하자가 있는지도 꼼꼼히 살펴야 하지만 건물과 부지 혹은 기타 부대시설 간에 균형이 맞는지도 잘 살펴봐야 한다. 건물과 부대시설 간에 균형이 맞지 않으면 건물의 기능이 100% 발휘되지 못해서 투자손실이 발생할 수 있다.

또한 건물 자체의 물리적 하자는 없더라도 건물의 설계나 디자인이 시대에 뒤떨어진 경우도 건물 가격의 하락을 가져오므로 건물을 구입할 때는 이런 점도 잘 살펴야 한다

 

출처 : 진실한부동산

글쓴이 : 에루화 원글보기

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