[스크랩] 사례4) 임대인이 공유인데 일부가 외국에 있으면서 연락이 되지 않을 경우에

공유관계와 임대차   사례 1) 공유자 중 일부와 주택임대차 계약을 체결하는 경우 사례2 부부가 공동소유일 때 남편의 동없없이 임대차계약한 경우 유효한 계약인가? 사례3 소유자가 사망하였을 때에 상속인들과 임대차 계약에 있어서는?     앞서 위의 3가지로 사례를 분석해보았습니다.   이번에는 공유로 되어 있는 주택인데, 임대인의 일부가 외국에 있는데 연락도 되지 않습니다. 어떻게 할까요?   사례4)    임대인이 공유인데 일부가 외국에 있으면서 연락이 되지 않을 경우에 ?        http://cafe.daum.net/mokma21?t__nil_cafemy=item      공동소유란?      1개의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라고 말하는데, 공동소유에는 그 다수인의 사이의 인적 결합정도에 따라서 公有, 合有, 總有 3가지로 구분을 합니다. (민법 제262조부터 민법 제277조까지)   공유와 지분이란?   하나의 물건이 지분(몫)에 의하여 여러사람의 공유로 된 것으로 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 속하는 것으로, 지분이란 공유에 있어서 각 공유자가 가지는 권리를 말하며 이러한 공유는 공유의사의 합의 즉 법률행위 또는 법률규정(상속같은것-민법 제1006조)에 의하여 성립합니다.     공유의 지분이란?   공유의 지분은 법률의 규정(민법 제254조단서,- 제258조)이나 공유자의 의사표시에 의해서 정해지지만, 정하지 않은 것은 균등한 것으로 추정합니다.(민법 제262조 제2항) 예를 들면 등기부상에 갑과 을이 공동일 때에 지분표시가 없으면 각각 1/2씩 소유한 것으로 추정합니다.   공유의 내부관계(민법 제263조 - 제166조)   1) 공유물의 처분과 사용, 수익   민법 제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다.   2) 공유물의 처분, 변경   민법 제264조 (공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. 공유물은 전체로서 공유자 전원에게 속하는 것이기 때문이며, 만일 공유자 1인이 단독으로 공유물을 제3자에게 매도한 경우라면 그 매매가 무효가 아니라 다른 공유지분의 범위 내에서 타인의 물건을 매매(제569조)한 경우에 해당하므로 매도인의 담보책임을 물을 수 있습니다.     3) 공유물의 이용 및 개량   민법 제265조 공유물의 이용 및 개량을 목적으로 하는 행위, 즉 관리행위는 지분의 과반수로 결정하고 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있습니다. 공유물의 관리라 함은 처분이나 변경에 이르지 않는 정도로서 “공유물을 이용.개량행위” 즉 임대차 등과 같은 행위가 이에 속하며 이는 지분의 과반수로 결정합니다. 즉, 지분의 과반수를 가지는 공유자가 있는 경우에는 그가 단독으로 관리행위를 결정할 수 있습니다.   4) 공유물의 보존, 관리비용 기타의무   민법 제266조 공유물의 관리비용 기타의무(예를 들면 세금) 는 그 공유자의 각 지분의 비율로 분담하 며,공유자가 1년 이상 그 의무를 이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 매수할 수 잇습니다. 공유물의 보존이란 물건의 멸실.훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 행위로서 이러한 행위는 다른 공유자에게도 이익이 되고 또 긴급을 요하는 경우가 많기 때문에 공유자가 각자 단독으로 보존행위를 할 수 있도록 하고 있습니다.     http://cafe.daum.net/mokma21

출처 : 신경선 부동산전문행정사와 함께

글쓴이 : 신경선행정사/공인중개사 원글보기

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