[스크랩] 상가 중개현장 실무 Q&A

상가 중개현장 실무 Q&A

 

[질문]

1층에 상가가 임대나왔는데요

건축물 대장을 떼어보니 근린생활시설(소매점)으로 되어있습니다.

그럼 이 점포에 1종근린.2종근린 모두 입점 시켜도 가능하다는 얘긴가요?

답변부탁드립니다..^^

 

- 2009년 7월 1일 부터 "국민불편법령개폐사업"의 일환으로 시행되고 있는

  근린생활시설군 간 용도변경 절차생략에 의해

  건축물대장상 근린생활시설에는 1종, 2종 관계없이 용도변경 없이도 입점이 가능하다 하겠습니다.

 

  다만, 제가 말씀드린 입점이 가능하다는 이야기는 단순히 건축법상 업종별 용도분류에 따른 조건만

  충족한다는 이야기일 뿐..... 기타 나머지 관련법규들을 따져서 문제가 없어야 입점이 가능합니다.

 

  예를 들어 질문주신 내용처럼 세부업종이 소매점으로 나와 있는 상가의 경우 용도분류상 1종근린에 포함됩니다.

  이 상가에 2종근린으로 입점하도록 규정되어 있는 업종들이 입점하게 될 경우....

  예를 들어 식당이나 주점이 입점한다고 할 경우에는 용도변경은 필요없으나,

  그 외 하수도법에 의한 정화조용량이나, 소방법에 의한 소방시설완비증명서 발급 가능여부, 주차장법에 의한 주차장면적.....등

  입점하고자 하는 업종에 따른 관련법규를 모두 충족할 경우에 한 해 입점이 가능하다 하겠습니다.

 

  물론 일정 절차를 요하지 않는 자유업종의 경우에는 위에 언급한 내용들을 따지지 않고도 입점은 가능합니다.

 

  참고하시기 바랍니다.

 

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[질문]

 

제가 상가 임차중개를 할려고 하는데 공부상(건축물 관리대장)에 문제가 있어 보여서 여쭙습니다.

현재는 고기전문점(일반음식점)으로 영업하고 있는 점포입니다.

인수 하실분은 치킨전문점(일반음식점)을 창업 하실려는 고객님 이십니다.

건축물 대장상에는 근린생활시설 33.7제곱미터,주택31.74제곱미터,부속건물2.4제곱미터 이렇게 표기되어있고 현재는 바닥전체면적을 다 영업시설로 사용하고 있습니다.

만일 저 상태로 중개를 해서 임차인이 바뀐후 타인이 구청에 민원을 제기하게 되면 불법점유가 되는건가요?

그렇게 되면 어떤 처벌이 따르는가요?

위 상태로 중개를 해서 신임차인이 행정 처벌을 받으면 중개한 저도 책임이 있는건가요?

완벽한 중개를 할수있게 도움을 요청하는 바입니다.

 

- 질문 내용을 보면 현재 일반음식점(고기전문점)으로 사용중인 상가가 근린생활시설 외 타 용도부분까지

  식당으로 사용 중인것으로 보이고, 아직 미적발 상태라 공부상에 위반내용이 등재되지 않은 것 같습니다.

 

  질문 내용과 같은 상가를 중개할 때에는 반드시 현황상 위반부분을 정확하게 확인,설명하셔야 합니다.

  중개과정에서 업종이 변경되는 경우라 아니라, 승계(명의변경)절차만 밟으면 가능한 상황이지만,

  새로운 임차인이 인수 후, 위반사용 부분이 적발 되면 해당 부분에 대한 시정명령과 함께

  이행강제금 조치가 떨어지게 됩니다.

  이렇게 되면 새로운 임차인으로서는 부담스러울 수 밖에 없겠지요.

 

  중개사의 입장에서는 현재 불법사용 부분과 추후 적발 될 경우 일어나게 될 행정처분에 대해

  정확하게 확인, 설명하시면 되고,

  그럼에도 인수 하실 분이 들어가겠다고 한다면 중개를 진행하셔도 아무 하자가 없습니다.

 

  참고하시기 바랍니다.

 

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[질문]

 

현재 임차인은 미용실을 하고 있구요..

 

 

용도지역은 일반주거지역입니다

건축물대장을 보면 주용도는 근린생활시설, 주택 이라고 되어 있고 ,

 

1층의 용도는 미용원으로 안되어있고 소매점으로 되어 있네요?

 

현재 미용실주인은

동일한 용도이므로(1종근린에 소매점 , 미용원 모두 포합되므로)

굳이 용도변경이나 기재사항변경 신청도 안한 것일까요?

 

그렇다면 휴게음식점인 테이크아웃이 들어온다면..

소매점과 같은 용도에 속해 있으므로

이또한  기재사항변경 신청도 안하고 그냥 입점시켜도 됩니까?

 

아니면...신규입점에 해당되므로 기재사항 변경신청을 해서 휴게음식점으로 용도를  바꾼후

입점시켜야 되나요?

 

- 네. 용도변경 없이 입점 할 수 있습니다.

 

  미용실은 건축법시행령상 용도가 1종근린으로 규정되어 있습니다.

  대장상 용도일치여부는 건축법이 규정하고 있는 28개 용도와의 일치여부만 따지시면 됩니다.

  즉, 세부업종까지 일치하지 않더라도 입점에는 문제가 없습니다.

 

  현 미용실(공부상 1종근린-소매점)용도로 사용중인 상가에

  테이크아웃(휴게음식점 - 1종근린 : 영업장 바닥면적 300제곱미터 이하)이 입점 할 경우인데요,

  이미 용도가 일치하기 때문에 별도의 용도변경을 필요로 하지 않습니다.

 

  다만, 건축법상 건축물의 용도기준 외에 하수도법에 의한 정화조 용량이나 원인자부담금 등

  기타 개별법규는 따로 확인해 보셔야 하겠습니다.

 

  참고하시기 바랍니다.

 

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[질문]

상가  매매를 전세안고 했어요..기간은 3년계약(보천+130만)으로 1년조금지났습니다.. 근데 주인이 바뀌었어요 . 주인이 비켜주라 하면  귄리금관계하고 그냥 비켜주어야 하는지요?

계약갱신요구권은 없다고 하신거 같아서... 대항력을 갖추면 계약갱신요구권도 있다고 하셨는것 같은데요..

 

**제가 아는것은요~~~~최초계약일로 부터5년간은 계약갱신요구권은 있고 주인이 바뀌어도 승계가 되는게 아닌가 싶은데요....주인이 비켜주라 하면 귄리금은 없지 않나요??

빠른 답변부탁드립니다...

 

- 우선 해당 상가의 세입자가 지역별 환산보증금 기준과 대항력을 만족하는지 살펴야 합니다.

   둘 다 만족한다면, 임대차계약서에 기재된 계약기간 외 계약갱신요구권 행사를 통해

   최초 계약일로부터 5년 간은 영업을 보장 받을 수 있습니다.

  (다만, 상임법이 정한 8가지 사유에 해당되면 불가능합니다.)

 

  환산보증금은 만족하는데 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 건물주의 요구에 대항할 수

  없습니다. 

 

  또 하나, 매도 - 매수자간 매매계약서 작성시 현 임차인인 세입자의 동의를 구하고

  계약서상에 특약으로  "현 임대차를 승계하는 매매계약"임이 명시된 경우라면,

  해당 세입자의 상임법 보호여부를 떠나 임대차계약서에 기재된 계약기간 까지는

  보장을 받을 수 있습니다.

 

  임대차관계는 단답형으로 답이 나오는 부분이 아니라, 세부적인 조건을 따져서

  꼼꼼하게 정리해 두셔야 할 부분입니다.

  참고하시기 바랍니다.

 

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제가 이번에 지하에 위치한 bar 중개를 하려합니다.

bar은 일반음식점으로 알고 있구요..맞는지요?

지하1층 지상5층 건물의 지하이고요

지하 전체는 286.242m2 중 182.242m2는 주차장, 나머지 104.048m2는 bar입니다.

현재 bar이고 그대로bar로 중개하려고 합니다.

현재 사업자페업상태는 아니고 영업은 하고 있지 않습니다.

 

[질문]

1. 구청환경위생과에 행정처분에 대해 문의한바 다른건 없고 위생교육을 않받았다고 합니다.

bar주인에게 물어보니 지금을 영업을 하고 있지 않기때문에 상관이 없다고 합니다.

예전주인이 위생교육 않받은거는 새주인과는 전혀 상관이 없는지요?

 

- 네. 관계없습니다.

  새로 입점하실 영업주가 위생교육을 새로 받으시면 됩니다.

 

[질문2] 

2. 소방필증교부에 대해 소방서에 문의 해 본봐 2004년 소주방이었을때 소방필증이 교부되었다고 합니다.

현재 bar주인에게 소방필증소지유무를 알아보니 자기는 그런거 모른다고 하네요....

소방필증은 방염필증+소방완비필증 이라고 하는데요..소방필증이 없으면 영업허가증 신청 또는 승계가 불가능 한지요?소방필증은 영업신고증처럼 가게안에 비치해야하는 항목인가요?

소방서 말로는 예전 소주방이었을때 와 지금 bar알때 건축물 구조상에 변화가 없다면 소방필증 재교부 받으면 된다고 하는데요...

일단 제가 예전 소주방일때 구조를 모르니 지금 bar주인 말만 믿고 권리양도 계약금을 받을 수는 없어서요..

권리양도계약서 특약에 " 소방필증재교부가 않될때는 이계약은 무효로 한다."라고 명시할까 합니다.

아님 어떤 특약을 명시해야 할까요?

 

- 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 규정에 의해 현재 다중이용업소로 분류되는 업종들은

   관할 소방서장이 발행하는 소방시설완비증명서(방염필증 포함)을 발급 받고 영업하도록

  규정하고 있습니다.

 

  특히 다중이용업소들은 이전 영업장을 그대로 넘겨 받을 경우에도(승계입점) 이전 업주가

  소방필증을 가지고 있지 않으면 승계절차가 불가합니다.  물론 신규입점도 마찬가지입니다.

  승계입점의 경우라도 내부구조의 변경이 발생할 경우에는 그에 맞게 새로이 소방필증을

  발급받아야 하며,  구조변경이 없이 그대로 사용하는 경우에는 이전 업주가 발급받았던

  소방필증만으로도 영업이 가능합니다.

 

  질문의 경우 내부구조의 변경이 없었던 것으로 보이며, 이 경우 현 영업주가 소방필증의 소재를

  모르는 상황이므로, 관할소방서에 가셔서 소방필증 재교부신청을 하셔서 새로 발급 받으시고

  중개작업을 진행하시면 될 것 같습니다.

 

 

[질문] 

그외 지하층 bar중개에 있어서 체크해야할 사항 또는 특별히 주의해야할 사항 있으면 조언 부탁드립니다.

 

- 다중이용업소 중 지하층, 무창층에는 스프링쿨러를 설치를 의무화 하도록 하는 법령개정안이

   현재 입법예고 중입니다.

   이 부분도 확인해 보시기 바랍니다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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