[스크랩] 중개대상물별 특약사항 정리

 

중개대상물별 특약사항 정리

 

중개현장실무에서 중요한 부분이 바로 계약서를 잘 쓰는 것이다. 계약서 작성행위는 곧 법률행위로서,  철저한 검토와 분석은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 특히 특약사항의 작성은 계약서의 작성 후부터 계약의 완료 시점까지 발생되는 모든 일에 관하여 그 책임소재와 책임의 한계, 그리고 계약의 진행 및 해지의 모든 요건을 담고 있기에 특약사항에 적어 놓은 한 줄 으로 거래 당사자 간의 분쟁도 막을 수 있고, 중개 사고로 이어질수 있기도 한다. 따라서 계약서의 특약사항은 제일 중요하게 꼼꼼히 기록해야만 한다.

특약사항에 무엇을 적어야 하는 지는 중개대상물에 따라 다르다. 그리하여 중개의 유형에 따라 분류하여 모음집을 만들었으며, 이 조항들을 다 넣을 필요는 없지만, 계약 후에 발생될 사항 들을 대상물의 상황에 맞게 적절히 삽입해 단서화시키는 것 매우 중요하다. 단서내용은 거래당사자들의 권익보호를 하되, 잔금 전까지는 중개분쟁유발방지차원에서 공평하게 처리하되, 일반저으로 계약후 이의제기를 하게되는 매수자(임차인)측의 관점에서 거래사고  예방을 위해 적절한 조항을 찾아 강조하거나 꼭 필요한 부분을 삽입하면 된다. 예를 들어, 재건축/재개발 계약서일 경우 공통적인 특약사항에서 선택하고, 특이사항에 대해서는 대상물건에 맞게 적절히 삽입하여 사용한다.

아무쪼록 부동산 중개 계약전에는 공인중개사는 한번은 매도자(임대인) 입장에서, 그리고 매수자(임차인) 입장에서 분석! 또 분석하여 거래 쌍방을 만족 시킬수 있는 정상의 공인중개사가 되도록 하자.

 

 

계약 시 중개업자의 유의사항(부동산 유형별참조)

 

● 계약서 작성 전 본인여부를 확인하되, 대리인일 경우에는 ①위임장, ②인감증명서, ③주민등록증을 확인한다.

● 확인 설명서 기재 시 참조서류 (부동산 공부) - 물건분석 철저히

아파트 등 공동주택 -- 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등

주택, 토지 등 --토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도(임야도) 등

● 주택임대차보호법은 법인인 경우에는 적용이 안 되고, 외국인에게는 적용된다.

● 부부간의 대리계약도 이혼, 별거 등을 예상하여, 본인에게 전화로 주민번호, 이름, 위임여부 등을 확인한다.

● 특별한 약정을 할 경우, 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여야 하는데, 특약사항이라 함은 단순히 편의를 위해 적는다기보다 계약이 완성될 때까지 있을지도 모를 위험요소들의 책임여부를 명시하는 것이므로 공인중개사 입장으로 본다면, 자세히 기록할수록 거래 당사자들의 분쟁도 막을 수 있고, 중개사고 예방에도 도움이 된다.

● 잔금 지급전에 등기부 등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리변동이 있는지 확인하여야 한다. 잔금지급일 이전에 발생 가능한 추가저당권 설정, 이중계약에 대비한 별도약정을 특약사항에 기록하도록 한다.

● 여러 개의 담보물건, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 물건은 특히 유의하여야 한다.

● 입주 후 당해 주택에 근저당권이 설정되어 있지 않을 경우에는 재계약서를 새로이 작성하여도 별 문제가 없지만, 입주 후 근저당권이 설정되었거나, 다른 세대가 이사를 해온 상태라면 새로운 계약서는 후순위로 밀려 버리게 된다. 보증금 보호를 위해서 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전하다. 그러므로 새 계약서에는 증액된 보증금액을 적고 특약사항 란에 보증금 만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있으며, 증액보증금만 적은 새 계약서는 확정일자를 다시 받아 그 금액만큼의 보호조치를 하여야 할 것이다.

● PC방 창업인 경우 초, 중, 고등학교의 직선거리가 200미터 떨어져야 하고, 같은 건물 내 학원이 있을 경우 5미터(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다. 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다. 그 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.

● 상가 임대차 계약 시 건축물에 불법건축물이 있을 경우 영업허가 부분의 문제가 발생되므로 건축물대장을 발급 받아 확인하여야 한다.

● 노래방, 주점 같은 경우의 임대차 계약 시 영업정지( 부분을 양도인에게 확인하고, 구청에 필히 확인 검토 하여야 한다. - 노래방, 주점 같은 유흥업소가 3번의 영업정지를 받게 되면, 그 자리에서는 같은 종류의 업종의 영업허가를 득할 수 없다.

● 단독주택 임대차시 중개대상물 확인 설명서에 융자금액도 기재하되 1,2,3층 등에 있는 세입자의 개략적인 전월세 보증금도 기재를 해주어야 함.

● 단독, 다가구는 번지수만 정확히 기재하고(호수가 틀려도 상관없음). 다세대주택은 연립, 아파트와 같이 번지와 호수가 정확히 기재되어야 한다.(호수가 틀릴 경우 손해배상 책임이 발생함)

● 단독주택은 옥탑 등의 불법 증축, 불법 샷시 확장 등으로 건축물대장에 불법건축물이라고 표시되어 있는 경우가 간혹 있으므로 반드시 건축물대장을 발급, 확인하여야 한다.

● 등기권리증을 분실하였을 경우 똑같은 등기권리증은 새로이 만들 수 없지만, 법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조한 후 등기이전 신청서 부본으로 등기이전 하는데 제약을 받지 않으며, 비용은 약5만 원 정도 든다.

● 대형부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 주말은 피하여야 하는데, 그 이유는 상대방 측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문이다.

● 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 시 마다 지급 직전에 확인하여야 하는데, 그 이유는 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.

● 계약서는 구체적으로 명백히 기록하고, 모호한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것이며, 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서 특약사항에 명기하여 분쟁을 피하여야 한다.

● 분양권 명의이전 시에는 조합아파트 경우 명의이전이 안 되는 경우가 많고, 입주 후에도 장기간 명의이전이 안 되는 경우가 많으므로 주의하여야 한다.

● 계약불이행 시 책임사항을 기재하고, 계약해지 시 수수료 지불책임을 명확히 하여 기재한다.

 

 

매매 시 특약사항

 

적용대상: 아파트, 연립주택, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 원룸, 연립 등

 

1. 현 시설 상태에서 매매이며, 특약의 내용을 제외한 시설물 일체를 명도하기로 한다.

2. 계약일 이후 잔금 지급일 전까지 가압류 등 권리부분의 하자발생시 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 상환하기로 한다.

3. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 매도인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

4. 차후 미지급된 계약금부분을 지급하기로 한 시기 이전에 해약의 의사표시를 하는 경우에는 선 지급된 부분을 기준으로 해약처리하고, 그 이후의 해약이나 계약위반에 관하여는 총 계약금을 기준으로 한다.

5. 잔금일은 쌍방합의 하에 조정 가능하다.

6. 매매대금 중 현 임차보증금(금액, 만기일, 임차인 성명, 임차인 주민번호)은 잔금에서 공제하며, 현 임대차 계약은 매수인이 승계하기로 한다.

7. 본 계약은 매매계약에 의한 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.

8. 등기부등본 상 근저당 **번, **번(채권액, 은행명)은 중도금(잔금)전 까지 상환, 말소하기로 하며, 이에 따른 제반비용은 매도인이 부담하기로 한다.(근저당상환영수증을 꼭 확인하여야 함.)

9. 근저당(**번, 채권금액, 은행명)은 매수인이 승계키로 하며, 근저당 승계일 까지 발생하는 제반비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격여부 및 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 또한 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제키로 한다.(잔금일 전에 매도인과 매수인은 당 은행에 방문하여 채무인수약정서를 작성하여야 함.)

10. 매도인은 매수인이 잔금(또는 중도금) 때문에 ***만원을 융자 신청하는 부분에 적극 협조하기로 한다.

11. 등기부등본의 갑구에 설정된 가압류 권리자___는 본 매매계약에 동의하며, 계약체결 시 가압류 말소 서류 일체를 수임중개사에게 위임하며, 수임중개사는 위임서류의 보관증을 작성해주기로 한다.(가압류가 있을 시 가압류권자가 직접 계약 장소에 방문하도록 하고, 만일 소유자가 가압류권리필증 등 일체를 가지고 있을 시 계약체결 동의용 위임장을 추인 받도록 한다.)

12. 이 계약은 매도인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

13. 상기의 매매계약은 목적 부동산의 공부상 지목은 전이나 현재 대로 사용하고 있음.

14. 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.

15. 매도인은 잔금지급 이전에 목적부동산에 대한 권리 상 제한이나 부담을 모두 없애고, 잔금 지급 시 매수인에게 완전한 소유권을 이전해 주기로 한다.

16. 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지요구를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.

17. 건물의 노후로 인한 하자 발생 시 잔금 후 00개월까지는 매도인이 책임지기로 하며, 단, 매수인의 집수리(개량)로 인하여 하자 발생 시에는 매수인의 책임으로 한다.

18. 중도금 후 매도인은 매수인의 집수리에 협조하여 명도 하는 조건이며, 수리기간 중의 관리비는 매수인이 부담키로 한다.

19. 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다. (주택, 위법건축물인 경우)

20. 건축물대장의 불법건축물은 매도인이 처리해 주기로 한다. (이행강제금 발생, 납부 여부도 확인하여야 함.)

21. 매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 시 까지 유지하여 양도한다.

22. 당사자가 합의하여 인도일과 다른 날짜를 지정하여 발생되는 수익이나 제세공과금 등의 귀속에 관하여 특약을 하는 경우 - 0000년 00월00일부터 발생되는 수익과 제세공과금 등은 매수인에게 귀속되며, 그 이전까지 발생되는 것은 매도인에게 귀속된다.

23. 종물 중 특정물건을 매도인이 거래목적물에서 제외하는 경우 - 계약일 현재 목적부동산의 ****에 부착되어 있는 ****는 매도인의 소유로 한다.

24. 기타 사항은 부동산관례에 따르기로 한다.

 

 

재개발/재건축 물건의 매매 시 특약사항

 

1. 본 물건은 _______재개발구역 내에 있음.

2. 본 물건의 감정평가 금액은 금_____원이며, 이주비는 금_____원이 책정되어 있음.

3. 현 시설 상태에서 매매이며, 특약의 내용을 제외한 시설물 일체를 명도하기로 한다.

4. 매도인은 이주비를 신청 및 수령하고, 이주비금액은 잔금에서 공제하기로 하며, 현세입자의 이주비를 매도자가 수령할 시, 현세입자의 보증금 환불은 이주비 지급 때 매도인이 정산한다.

5. 현임대차계약은 매수인이 승계하기로 하며, 보증금 부분은 잔금에서 공제키로 한다.(임대차 계약서 첨부)

6. 본 매매물건은 무허가 건물로서 해당관청 무허가 건물대장(건물대장번호 00000-0000)에 기록되어 있음을 확인하고 계약하는 것임.

7. 본 물건은 시유지에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금등의 비용발생 부분은 해당 잔금 일을 기준으로 정산하기로 한다.

8. 본 물건은 재개발구역의 물건으로서 향후 일부환지가 확정되어 권리면적이 추가로 증가되었을 경우 발생되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 한다.

9. 본 물건은 조합원 지분으로서 단독분양대상이며, 00평형 분양자격을 지니고 있고, 차후 분양자격등에 문제가 발생하면 매도자는 문제해결비용을 일체부담하기로 한다.

10. 현장답사 후 시설물 등 내 외부 육안 상 하자 없음을 확인 후 계약함. (차후 노후에 따른 대상건물 하자부분의 분쟁대비를 한다.)

11. 매수자에게 해당 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기(건축물의 철거예정시기), 건축물의 분할 제한 부분, 조합원의 자격, 관리처분 후 계약 분 전세 등 주택, 상가 임차기간 미적용. 분양받을 권리산정 기준일 등 충분히 고지하였음.

12. 매수인은 조합청신 시 매도인의 권리 의무를 일체 승계 받기로 한다.(청산 시 추가지불과 환불 받을 수 있기 때문)

 

 

조합원입주권 매매 계약 시 특약사항

 

1. 본 계약물건의 종전 토지지번은 00-00이다.

2. 본 계약물건은 ____재개발구역 ____아파트 조합원 입주권임.

3. 본 매매계약서는 매도인의 조합원공급계약서 원본에 의해 작성하였음.

4. 매도인이 무이자이주비를 신청, 수령하기로 하며, 매수인은 이를 승계하고 실 이주비금액은 잔금에서 공제하기로 한다.

5. 본 물건은 ___재개발구역의 철거대상 건축물로 이주비 지급절차, 임차인의 보증금 반환, 명도비용 등의 관한 사항에 대해 매도자가 책임지기로 한다.

6. 매도자는 잔금 시 까지 제세공과금 완납증명서를 매수자에게 제출하기로 한다.

7. 매수인은 잔금 일에 모든 권리와 책임을 승계(중도금융자의 무이자, 유이자 이주비 포함)하고, 매도인은 매수인의 명의변경에 필요한 서류일체를 적극 협조하여 주기로 한다.

8. 조합예치금은 매도인이 환급 받고, 입주 시 이주비 상환의무는 매수인이 부담한다.

9. 세입자 이주일이 매매잔금일 보다 빠를 경우 잔금일자는 쌍방 협의 하에 조정가능하다.

10.계약 후 발생하는 청산 금액의 수령 및 납부는 잔금일 기준으로 이전은 매도자가 이후는 매수자가 책임진다.

11.매도인이 본 물건을 담보로 한 융자금은 매도자가 잔금일 전까지 상환, 말소하며, 이에 따른 모든 비용은 매도인이 부담하기로 한다.

12. 매도인이 신청한 옵션품목은 매수자가 모두 인수키로 하며, 매매대금과는 별도로 매도인이 납부한 금액을 지급하기로 한다.

13. 본 물건은 ___구역 재개발관리처분인가가 고시된 지역이며, 차후 일정 및 변경사항이 발생할 시 매수인은 조합의 운용계획에 따르기로 한다.

14. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 매도인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

 

 

분양권 매매계약 시 특약사항

 

1. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 매도인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

2. 이 계약은 매도인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

3. 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.

4. 매매금액은 분양가와 권리금의 합산금액임.

5. 매도자의 분양권 계약서와 건설시행사의 내용의 진위여부를 확인 후 계약함.

6. 잔금일은 쌍방합의하에 조정 가능하다.

7. 부동산의 인도 날짜는 상호 협의하여 변경가능하다.

 

 

상가 매매계약 시 특약사항

 

적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등.

 

1. 현 상태에서의 매매계약이며, 대지, 건물면적은 공부상면적을 기준으로 한다.

2. 이 계약은 매도인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

3. 매도인은 잔금 지불과 동시에 등기이전서류를 넘겨주고, 조세 및 공과금은 잔금 일을 기준으로 정산하기로 한다.

4. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 매도인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

5. 임대보증금은 잔금에서 공제하기로 하며, 현 임대차계약은 그대로 매수인이 승계하기로 한다.(임대차계약서 첨부하여줌.)

6. 등기부등본 상 근저당 **번, **번(채권액, 은행명)은 중도금(잔금)전 까지 상환, 말소하기로 하며, 이에 따른 제반비용은 매도인이 부담하기로 한다.(근저당상환영수증을 꼭 확인하여야 함.)

7. 근저당(**번, 채권금액, 은행명)은 매수인이 승계키로 하며, 근저당 승계일 까지 발생하는 제반비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격여부 및 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 또한 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제키로 한다.(잔금일 전에 매도인과 매수인은 당 은행에 방문하여 채무인수약정서를 작성하여야 함.)

8. 매도인은 매수인이 잔금(또는 중도금) 때문에 ***만원을 융자 신청하는 부분에 적극 협조하기로 한다.

9. 등기부등본의 갑구에 설정된 가압류 권리자___는 본 매매계약에 동의하며, 계약체결 시 가압류 말소 서류 일체를 수임중개사에게 위임하며, 수임중개사는 위임서류의 보관증을 작성해주기로 한다.(가압류가 있을 시 가압류권자가 직접 계약 장소에 방문하도록 하고, 만일 소유자가 가압류권리필증 등 일체를 가지고 있을 시 계약체결 동의용 위임장을 추인 받도록 한다.)

10. 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다.

11. 영업허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 매도인이 책임진다.

12. 가맹점 승계계약일 경우에는 매도인은 잔금일 전까지 본사와 승계계약을 책임진다.(조건명시)

13. 양도할 비품 집기 목록은 별도 작성하여 매도인, 매수인이 서명. 날인하기로 한다.

14. 매매금액에서 부가가치세는 포함하지 않는다.(포괄양도양수서를 쌍방인감첨부 작성한다.)

15.매도인은 향후 0년간 00구 관내에서 00상호로 본 계약과 관련업종을 하지않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.(손해배상 부분 정하여 기록첨부)

16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인계하기로 한다.

17. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 매도인이 철거하여 주기로 한다.

18. 매도인이 매수인에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 매도인이 원상복구하거나 배상하기로 한다. 단, 대여품이 있을 경우에는 매수인이 승계하기로 한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자제는 잔금일에 원가(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.

19. 권리금, 시설비 등은 인정하지 않으며, 매수인의 영업허가 부분은 매수인의 책임으로 한다.

20. 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지요구를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.

21. 본 계약은 매매계약에 의한 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.

22. 중도금 후 매도인은 매수인의 집수리에 협조하여 명도 하는 조건이며, 수리기간 중의 관리비는 매수인이 부담키로 한다.

23. 건축물대장의 불법건축물은 매도인이 처리해 주기로 한다. (이행강제금 발생, 납부 여부도 확인하여야 함.)

24. 매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 시 까지 유지하여 양도한다.

25. 잔금일은 쌍방합의 하에 조정 가능하다.

26. 기타 사항은 부동산관례에 따르기로 한다.

 

 

토지 매매계약 시 특약사항

 

적용: 토지, 나대지, 야적장, 임야

 

1. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 임대인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

2. 이 계약은 매도인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

3. 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.

4. 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다.

5. 정착물 중 특약에 명시되어 있는 부분을 제외하고 매수인에게 명도하기로 한다.

6. 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.

7. 본 계약물건위의 건축물은 매도자가 잔금일 전까지 철거하여 주기로 한다.

8. 매수인이 잔금일 전까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였을 경우 본 계약은 무효로 하며, 매도자는 계약금, 중도금을 매수자에게 반환하기로 한다.

9. 모든 인허가 사항은 매수인이 책임지기로 한다.

10. 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지요구를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.

11. 본 물건의 소재 지역은 토지거래허가 구역이므로, 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 계약은 무효이며, 매도인은 즉시 이미 받은 금액을 반환하기로 한다.

12. 잔금일은 쌍방합의하에 조정 가능하다.

13. 부동산의 인도 날짜는 상호 협의하여 변경가능하다.

14. 여기에 정하지 않은 사항은 민법 및 일반부동산거래관례에 따른다.

 

 

임대차계약 시 특약사항(1~5번필수 입력사항)

 

적용대상: 아파트, 빌라, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 원룸, 연립 등

 

1. 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개수수료를 부담하기로 한다. (묵시적 갱신계약 포함-필드에서 자주 접하게 되므로 적절히 적용 할 것)

 

2. 계약금 중 금____원은 계약 시 지불하고, 금____원은 0000년00월00일에 임대인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다. (이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게서 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

 

3. 계약기간중에 매매 시에도 임대차는 기존과 같은 조건으로 승계존속된다.(주택임대차보호법제3조3항 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다' 라는 조항으로 임차인은 소유권이 바뀌어도 그대로 거주 할 수 있지만, 임차인이 원치 않을 때에는 임대차의 승계를 강요할 수 없고 임대차를 스스로 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 해지할 수 있다고 봐야 한다(대법원1998.9.2자 98마100결정참조)는 판례가 있는바 사전에 당사자 약정으로 중개분쟁을 방지할 수 있다.

 

4. 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다. (예) 계약금의 배액배상 등...)

 

 

5. 현장답사하여 주택 내외부 육안 상 하자없슴을 확인 후 계약함.(노후주택 중개 시 잔금 전이나 잔금 후 장롱뒤 등 보이지 않는 곳의 미세한 곰팡이 등을 원인으로 중개하자로 구청 등 이의제기 사례가 많으므로 사전에 꼭 현황을 알리고 단서화 하여 대비할 것 , 또한 확인설명서에 벽면 균열부분 체크에 있어 노후 주택은 미세한 균열 있으므로 꼭 외벽 일부분 크랙현상(실 금) 있슴으로 표기하여 설명할 것)

 

6. 이 계약은 임대인과 전화통화 후 (통화시간 기재, 통화내용 꼭꼭(?)녹취) 00공인중개사무소의 000공인중개사가 위임받아 계약체결하며, 잔금 시나 전에 추인하기로 한다.(스마트폰이나 녹음기:10만원대로 최신형 구매가능 공인중개사 필수품목10호)

7. 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.

8. 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 협조하여 주기로 한다.(임차인의 __일간의 주소이전 협조 포함한다.)

9. 등기부상의 근저당 (***번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) -근저당상환영수증 확인한다.

10. 이 계약은 임대인000의 대리인000(임대인과의 관계, 주민번호)과의 계약이며, 잔금 시까지 임대인 본인이 직접 추인하거나 위임서류일체를 제출하기로 한다.(위임용 인감증명서는 본인발급용, 위임장도 본인이 작성한 것.)

11. 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 한다.

 

12. 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인 부담임.)

13. 본 계약서의 잔금(입주)일은 현임차인 동의하에 정한 것임.(임차인000,서명)

14. 공과금은 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 특별수선충당금은 임차인이 대납하고, 추후 임대인과 정산키로 한다.

15. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.

16. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

17. 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 __%를 지연이자로 지불하기로 한다.

 

 

재개발/재건축 물건의 임대차계약 시 특약사항

 

1. 본 임대차계약의 대상물건은 재개발/재건축 예정구역 내에 위치하였음.

2. 재건축/재개발 사업으로 인하여 대상물건의 철거 시 임차인은 본 임대차계약을 무효로 하고, 다른 조건 없이 즉시 명도 하여야 하며, 임대인은 명도를 확인하고 임대차보증금을 지급하기로 한다.

3. 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 경비이외에 임대인에게 어떤 비용도 요구할 수 없으며, 임대인이 조합, 시공사에서 지급하는 이주비를 수령함에 적극 협조하여야 한다.

4. 임차인에게 해당 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기(건축물의 철거예정시기), 건축물의 분할 제한 부분, 조합원의 자격, 관리처분 후 계약 분 전세 등 주택, 상가 임차기간 미적용. 분양받을 권리산정 기준일 등 충분히 고지하였음.

 

상가 임차계약 시 특약사항

 

적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등.

1. 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 하며, 계약만기 후 임차인은 원상복구 하여야 한다.

2. 계약금 증 금____원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년00월00일까지 임대인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게서, 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

3. 이 계약은 임대인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 임대인과 임차인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)을 임차인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

4. 각종 조세 및 공과금은 잔금 일을 기준으로 정산한다.

5. 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다.(예) 계약금의 배액배상 등...)

6. 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개수수료를 부담하기로 한다. (묵시적 갱신 포함)

7. 계약기간 만료일에 신임대차 계약의 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환하여 주기로 한다.

8. 임대차 기간 만료일 0000년 00월00일 까지 명도하지 않을 경우 임차인은 지체일수 1일당 금___원을 위약금으로 지급하기로 한다.

9. 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.

10. 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 협조하여 주기로 한다.

11. 등기부상의 근저당 (***번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) -근저당상환영수증 확인한다.

12. 이 계약은 임대인과 전화통화 후 (통화시간 기재, 통화내용 녹취) 00공인중개사무소의 000공인중개사가 위임하여 계약체결하며, 잔금 시 추인하기로 한다.

13. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

14. 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 __%를 지연이자로 지불하기로 한다.

15. 임차인은 차임을 2개월이 상 연체할 시 임대인 임의로 해지가능하며, 해지 시 임차인은 즉시 원상 복구하여 명도하기로 한다.

16. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다. - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등) 영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요하다.

17. 위의 상황에서 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다.

18. 부가세는 임대인이 부담하기로 한다, 또는 임차인이 부담하기로 한다. - 이런 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음.

19. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도 한다.(원상복구 합의 시)

20. 권리금, 시설비 등은 인정하지 않는다.(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시)

21. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다.(입주권, 영업손실보상 등은 별도임)

22. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.

23. 임대인의 승낙 없이 업종 변경할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.

24. 구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.

25. 오픈상가의 경우 공부상 면적은 00㎡이나, 계약당시 실측면적은 00㎡인 상태에서 계약하는 것으로 임차인은 이와 관련하여 임대인에게 이의제기하지 않기로 한다.

26. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경우 양수인이 승계한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.

27. 양도인은 향후 0년 간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.

28. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.

- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

29. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건명시)

30. 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

31. 임대차계약기간 만료일에 타 임차인에로의 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환하여 주기로 한다.

32. 잔금일은 쌍방합의하에 조정 가능함.

33. 차임은 후불(선불)이며, 매달 __일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

34.이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 임대차이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 임차인은 이의를 제기하지 않기로 한다.

35. 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여 주기로 한다.

36. 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인 부담임.)

37. 본 물건 주소지에 전입신고, 신규사업자등록 및 사업장이전등록을 하지 않기로 한다.

38. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.

 

 

상가 권리양도 계약 시 특약사항

 

적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등.

 

1. 현 시설상태에서 모든 시설물을 양수인에게 잔금일 까지 이전하여 준다.

2. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경우 양수인이 승계한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금 일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.

3. 양도인은 향후 0년 간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.

4. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 득하지 않는 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인과의 본 계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다.(보증금 및 월세의 0%이내 인상은 양수인이 수락함)

5. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.

- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

6. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건명시)

7. 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 행정처분 시 양도인이 책임지기로 한다.

8. 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극협조하며 하자발생 시 양도인이 책임진다.

9. 본 임대차계약 시 암차보증금과 차임 부분의 변동이 있을 시 이 계약은 무효로 한다.

10. 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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