[스크랩] 소액임차인이라면 꼭 알아두세요

소액임차인이라면 꼭 알아두세요

 

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 주요 내용을 살펴보고 이와 관련해 소액임차인이나 영세상인이 어떤 점에 유의해야 하는지 살펴보기로 하겠다.

 

>> 2년 만에 보증금 범위 상향 조정

 

위의 표에서 알 수 있는 것처럼 주택 소액임차인의 최우선변제액 범위는 서울 기준 2천만원에서 2천5백만원으로 상향됐다. 또 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위는 6천만원에서 7천5백만원으로 상향됐다. 이것은 2010년 7월 26일부터 적용되며 지난 2008년 8월 21일 이후 약 2년 만에 조정된 내용이다.

 

여기서 소액보증금 우선변제란 경매 등의 절차가 진행될 때 보증금 일정액 이하의 임차인(임대차보호법상의 대항요건을 갖춰야 함)의 경우 다른 근저당권자 등 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있는 제도를 말한다.

 

이번 소액보증금의 금액 상향으로 서울특별시 기준 7천5백만원 이하 임차인의 경우 유사(경매, 공매처분 등) 시 소액임차인으로서 보호를 받게 돼 이 중 2천5백만원을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(최우선변제) 받게 된다.

 

>> 대항력(전입신고+입주) 갖춰야 보호 대상

 

하지만 소액임차인이라고 해서 아무나 우선변제 대상이 되는 것은 아니므로 유의해야 한다.

 

이른바 대항력이라는 것을 갖추어야 하는데 우선 임차인이 경매개시결정등기 전에 전입신고와 입주를 마쳐야 하고 그 요건을 법원이 정한 배당요구종기까지 유지해야 한다. 일반적으로 배당요구종기는 대개 첫 매각(경매)기일 1개월 전으로 정해지며, 경매신청 때로부터 추산하면 경매신청 후 3~4개월 기간 이내로 지정된다.  

 

하지만 전세보증금이 7천5백만원으로 현행법상 소액임차인에 속한다고 해도 이 법 시행 전에 이미 다른 담보물권이 설정돼 있었다면 최우선변제를 받을 수 없다. 소액임차인에 해당하느냐의 여부는 담보물권 설정일을 기준으로 결정되기 때문이다.

 

그밖에 소액임차인 보증금 중 일정액을 무한정 변제해 주는 것이 아니라 주택가격의 1/2 범위 내에서만 변제(배당)가 이루어진다는 것도 유의해야 할 사항이다.

 

>> 상가도 대항요건 갖춘 영세상인 보호 범위 강화

 

한편, 주택임대차보호법과 함께 상가건물임대차보호법도 개정돼 영세상인의 보호범위가 강화됐다.

 

영세상인의 경우 최우선변제액 범위는 서울 기준 1천3백5십만원에서 1천5백만원으로 상향됐다. 또 우선변제범위는 4천5백만원에서 5천만원으로, 보증금 범위는 2억6천만원 이하에서 3억원 이하로 상향됐다.

 

상가의 경우 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 ‘부가가치세법’, ‘소득세법’, ‘법인세법’에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖게 된다. 그러나 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 1/3 범위에서만 변제가 이뤄진다는 것도 알아둘 필요가 있다. 

 

단, 시행령 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서는 종전 규정을 따라야 하며, 시행령 시행 전에 임차건물에 대해 담보물권을 취득한 자도 종전 규정을 따르게 된다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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