[스크랩] 묵시적갱신의 효력과 중개수수료 분쟁

묵시적갱신의 효력과 중개수수료 분쟁

 

 

임대차 분쟁 조정과 관련해서 묵시적갱신과 중개수수료 문제에 대한 법률상담을 자주 받게 된다. '묵시의 갱신 후 해지시 중개수수료 부담은 누가?'라는 명제를 놓고 부동산 중개업을 하는 중개업자와 의뢰인은 물론이고, 심지어는 변호사들 사이에서도 의견이 엇갈리는 경우가 자주 발생한다. 그러나 묵시적갱신의 효과와 특별법의 규정을 옳바로 이해한다면, 그 해법은 의외로 쉽게 찾을 수 있다.
 
묵시적갱신이란, 임대차기간만료시까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인이나 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차기간이 경과하고, 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말한다. 현행법상 부동산임대차의 묵시적갱신에 관해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등에서 규정하고 있고, 이들 법에서 묵시적 갱신의 요건이나 효과에 대해서 각기 달리 규정하고 있다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 경우 민법의 특별법으로서의 지위를 가지고 있어, 이들 법에 규정되고 있는 내용은 민법에 우선해서 적용된다.
 
주택임대차보호법의 경우, 주거용건물의 임대차 전반에 대해서 적용된다. 그러나 상가건물임대차보호법은 상가건물 전반에 대해서가 아니라, 상가건물 중 일정금액 이하의 환산보증금(서울의 경우 3억원, 2010.7.26개정)에 해당하는 상가에 대해서만 적용된다. 이외의 임대차에 대해서는 민법의 '임대차'가 적용된다. 따라서, 묵시적갱신과 관련해서, 주거용건물의 경우에는 주택임대차보호법을, 상가건물임대차보호법에서 정한 일정금액 이하의 보증금에 해당하는 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다.
 
주택에 적용되는 주택임대차보호법은 제6조 제1항에서 ‘임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.’라고 하며, 법 제4조 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정되고 있다. 따라서, 묵시적갱신이 될 경우에는 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수밖에 없게 된다.
 
주택임대차보호법은 임차인보호를 목적으로 한다는 차원에서 제6조의 2에서 “제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우에 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 규정하고 있어 임차인은 2년의 제한 없이 (3개월의 제한) 자유롭게 해지할 수 있다.
 
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우, 법 제10조 제4항은 “임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.”고 하고, 법 제9조에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.”고 하여, 일단 1년 동안 전임대차계약과 “동일”한 조건으로 임대기간이 연장되는 것으로 규정하고 있다.
 
주택임대차보호법과 동일한 취지에서 상가임차인보호를 위해, 법 제 10조 5항에서는 “ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 하여, 주택임대차보호법에서와 마찬가지로 상가임차인도 기간의 제한 없이 자유롭게 해지할 수 있다.
 
법률행위의 당사자인 임대인과 새로운 임차인에게 중개수수료 청구해야
 
문제는 보수청구권이다. 묵시적갱신 후 임차인 사정으로 계약을 해지해야 할 경우, 새로운 임대차계약에 대한 임대인 측 중개수수료는 임대인이 부담하는 것을 원칙으로 한다. 임차인이 부담을 하는 경우라면 임대인에 대한 손해배상적 성격이 강하나 묵시적갱신의 경우 당초의 계약기간은 지킨 후 계약연장 차원에서 보는 시각이 강하므로 임대인의 피해는 없다고 할 것이다.
 
즉 중개업자는 임대차계약을 체결한 법률행위 당사자(임대인과 새로운 임차인)에 대하여 보수청구권을 행사해야 한다.
 
판례에 의하면 “1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울 지방법원 민사 9부 1998.7.1 선고, 97나55316호)고 판시하고 있다.
 
임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 계약기간이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 "중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이다“라고 국토해양부에서도 유권해석 하고 있다. 묵시적갱신의 경우에도 임대차계약의 당사자가 임대인과 새로운 임차인이므로 중개업자는 이들 당사자에게 중개수수료를 청구해야 한다는 것이다.
 
다만, 중개수수료 지불주체는 거래당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 계약기간 위반에 따른 중개수수료 손해배상에 관한 것으로 당사자간 사적 관계로 보아야 한다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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