[스크랩] 매매계약 후 잔금일전에 매수인을 임대인으로 하는 전세계약

매매계약 후 잔금일전에 매수인을 임대인으로 하는 전세계약

 

Q 아파트 매수인은 아파트 매입 후 당분간 전세를 놓는다고 합니다 매매계약후 잔금일전에 매수인을 임대인으로 하는 전세계약을 전세금잔금일과 아파트 매매잔금일을 동일하게 하여 특약(해당부동산은 임대인이 00년 00월00일 매매계약하여 00년 00월00일 임대인명의로 소유권이전예정임)을 삽입하여 전세계약을 진행시켜주어도 공부상 문제가 없는지 궁금합니다.또한 중개대상물 확인설명서의 소유권자 기재란에 등기부상 소유주는 아파트 매도인임에도 불구하고 매수인의 인적사항으로 기재하여도 문제가 없는 것인가요?

 

A  주거용 건물이나 상가건물을 매매계약 후 잔금일전에 매수인을 임대인으로 하는 임대차계약을 체결한 후 당해 매매계약이 해제된 경우에 이를 계약한 임차인은 주택임대차 보호법 또는 상가건물임대차보호법의 대항력을 행사하여 보호를 받을 수 있을 것인가가 문제가 될 것입니다. 중개업자가 중개를 완성(임대차계약)을 체결하는 경우에 임대차계약의 거래당사자는 소유자인 임대인으로 특정하여야 할 것입니다

 

이에 관하여 판례는 "민번 제5조 제 1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는  제 3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 겨우 같은 법 제 3조 제1항이 임대주택의  인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로서 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제 548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의  대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.(대법원 1996.8.20.선고 96다 17653판결)"고 판시하고 있습니다

 

그 이유는 임대차 계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마쳤기 때문이고, 대항력을 갖춘 임차인은 민법 제 548초 제1항 단서 조항의 계약해지로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당되기 때문입니다 따라서  주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제 3자가 임대보증금반환채무를 부담한다고 볼 것입니다

 

또한 판례에 의하면 ,"매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 도는 묵시적으로 부여받은 경우 ,매수인으로부터 매매계약이 해제되기전에  매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택을 인도와 주민등록을 마침으로서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제 548조 제 1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.(대법원 2009.1.30 선고 2008다 65617판결)"고 판시하고 있습니다

 

즉 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는 것으로 보고 있습니다.  따라서 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우에는 매수인과의 임대차계약을 체결할 수 있을 것이며, 그렇지 않다면 본 건 사안이 매매과정인 경우에도 공부상의 소유자가 매도인이므로 중개업자는 매도인을 임대인으로 하여 임대차계약을 체결한 후에, 소유권이 이전되는 매매잔금일에 매수인을 임대인으로 하여 임대차계약서를 다시 작성하면 될 것입니다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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