임대차보호법비교정리,주택임대차보호법,상가임대차보호법

▣ 임대차보호법 비교정리 ▣
구분	주택임대차보호법	상가임대차보호법
목적	국민(서민)의 주거생활의 안정(1984. 1. 1 제정)	국민(영세상인)의 경제생활의 안정(2002.11. 1 제정)
적용	ⓛ사실상 주거용(위불법, 미등기 무관)건물	ⓛ사업자등록이 가능한 영업용인 상가건물
	②일부 주거외 용도일 경우에도 가능	②개인(자연인), 법인 무관/ 사업자등록 가능해야 함
	③자연인(내외국인)해당/법인은 임대만 가능	③상가, 공장, O/T 등으로 주된부분이 영업용인 건물
	④법인의 임차인 인정 예외 : 입주자와 직원 기준	⇒ 일부분이 영업용일 경우도 가능(2012 대판)
	-전세임대주택 입주자: LH공사,주택사업지방공사	④토지 임대차는 해당 없음
	- 중소기업 지원(‘14.1.1 시행)
	보증금, 차임 무관 모든 임대차 적용	ⓛ환산보증금 일정금액 이하의 임대차만 적용
		⇒ 환산보증금=보증금 + (월세×100)
		②단, 계약갱신요구권은 전체 임대차에 적용
		[‘13. 08.13 시행]
	우선변제는 기준일자/ 지역 고려 별도 적용	우선변제는 기준일자/ 지역 고려 별도 적용
	⇒ 순수한 보증금을 기준	⇒ 환산보증금 기준
예외	비주거용 건물에 주거용 사용(여관 내실 등)	비사업용, 적용대상(환산보증금) 금액 이상
	⇒ 민법에 의한 임대차와 전세권 적용	⇒ 민법에 의한 임대차와 전세권 적용
	사용대차, 명백한 일시적 사용(판례: 주택 3개월)을 위한 임대차, 본인의 부동산 표시 착오
대항력	요건 : 임대차계약+주택인도(현실인도)+전입신고	요건 : 임대차계약+건물인도(현실인도)+사업자등록
	인도일자와 전입신고일자(사업자등록일자) 중 늦은 날 기준 : 다음 날 0시부터 발생
	ⓛ임대인 변경시 이전 임대인의 지위 승계, 제3자(양수인 등)에 대항(임차기간 및 보증금 반환청구권) 가능
	⇒ 신축 또는 분양으로 인한 미등기 건물의 양수인 포함
	②선순위 권리자가 가등기, 가처분 등의 실행으로 인한 양수인의 변경일 경우 대항력 제한(실무주의)
	③해당 부동산 양도양수시 임차인은 보증금반환을 현재의 임대인 또는양수인 양자에 대한 선택적 청구가능
	④경매시 말소기준권리보다 선순위 일 경우 경매 매수인에게 대항 가능(인수), 확정일자 순위에 의한 순위 변제 ⇒ 선순위일 경우 배당요구하지 않더라도 그대로 인수 됨. 배당신청시 순위배당(차액 있을 경우 매 수인이 인수)
	⑤주택의 경우 확정일자 부여기관은 확정일자부(공적공부)를 작성 정보제공(열람) 의무 [‘14. 1.1. 시행]
순 위	대항력요건 + 확정일자(읍면사무소, 등기소, 공증사)	대항력요건 + 확정일자(세무서)
변제권	ⓛ효력일자 기준일 : 대항력 효력일인 전입신고(사업자등록일) 익일 0시, 확정일자 중 늦은 일자 기준
	②배당요구 종기일 이전까지 요건을 갖추야 배당신청 가능
	③효력 : 후순위 권리자 및 기타 채권자 보다 우선항 순위에 따라 보증금 변제
	⇒ 순위변제 효력일자를 기준하여 기타 물군과 동등하게 순위배당
	④경매시 순위보전이 말소기준권리보다 차후 순위인 경우 대위변제에 의한 인수권리로 변경가능(경매실무 유의)
	⑤주택의 경우 확정일자 부여기관은 확정일자부(공적공부)를 작성 정보제공(열람) 의무 [‘14. 1.1. 시행]
우 선	ⓛ경매시 다른 담보물권 / 채권 보다 우선변재금의 일정액을 우선변제(최우선변제)
변제권	⇒ 소액보증금 적용 범위 이내의 조건(말소기준일자, 지역별 구분) 해당하는 소액임차인만 해당
	⇒ 기준일자 / 지역별 세부 적용범위 별도 참고 [2014.1. 1 시행]
	②대항력요건 + 기간별 / 지역별 소액보증금 범위 내에 한함(다음 도표 참조], 확정일자 부여 여부와 무관
	③경매기입등기 이전까지 대항력요건을 갖추면 최우선변제에 해당(가장 임차인 유의)
	④임차인의 보증금 반환 채권 양수한 금융기관 등에게 우선변제권 승계[‘13.08.13 시행]
	ⓛ우선변제 가액은 낙찰(매수)가액[대지포함]의 일정 부분 이내에서 변제
	⇒ 1/2 범위 내 [상가건물은 기존 1/3에서 1/2로 개정 ‘14.1.1 시행]
	②소액임차인이 다수일 경우의 안분 : 보증금 중 일정액 비율에 의거 안분배당
[임대차보호법 비교정리 계속]
구분	주택임대차보호법	상가임대차보호법
차임	ⓛ임대차계약일 또는 증액 이후 1년 이내 증액청구 불가 / 감액청구에 대한 제한은 없음
증액	②사유 : 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동될 경우 증액상한 적용[5%, 9%]
	* 환산보증금 초과하는 상가 임대차의 특례[‘13,8.13] : 사유에 주변 상가건물의 차임 및 보증금 추가
	③증액청구시 보증금 또는 차임 중 양자에 대해 전부 증액 가능 [입법 취지상 법제처 해석, 논란 있음]
	④약정된 차임이나 보증금 초과제한 : 주임법 1/20 (5%) / 상임법 9/100 (9%)
	* 상가건물 적용대상이 아닌(환산보증금 초과) 임대차의 경우는 한도액 제한 적용 배제
차임	보증금을 월차임으로 전환시 산정률 제한 : 시행령 비율과 한국은행 공시 기준금리 비교결정
전환	[‘14.1.1 시행]
	시행령 10%, vs 기준금리 4배인 10%	시행령 12%, vs 기준금리 4.5배인 11.25%
임대차	기간의 정함이 없거나 최소기간 이내인 경우 최소기간으로 간주
기 간	최소기간 2년(임차인 2년 미만 가능)	최소기간 1년(임차인 1년 미만 가능)이나 5년 보장
계약	ⓛ법적 갱신	ⓛ법적 갱신 : 갱신 요구권
갱신	⇒ 임대인 6~1개월 이전, 임차인 1개월 이전	⇒ 임차인만 계약만료 6~1개월 이전 통지시
	통지시	[임대인 조문 없고 거절가능한 경우만 있음]
	②임차인의 계약갱신 청구권 없음	②갱신요구 한도 : 전체기간 합산 5년 범위내에서 가능
	⇒ 재계약(합의갱신) 또는 묵시적 갱신을 해야함	⇒ 증액여부 무관 계약시점 기준 5녀까지 가능
	(장단점 유의)
	임차인의 계약 묵시적 갱신 미적용	임대인의 계약요구권 거절 가능 경우 : 8대 사유
	⇒ 연체액이 2기 이상의 차임액에 달할 경우	⇒ 3기 이상의 월차임료 연체의 사실이 있는 경우
	⇒ 임차인 의무 현저히 위반시	⇒ 기타 철거/재건축/, 합의, 의무위반 등
		* 철거/재건축의 경우 임대인 거절 제한[‘13.8.13]
		⇒ 사전고지, 물리적 하자, 타법령 시행시만 해당
	ⓛ묵시적 갱신 : 법적갱신 때 각각 계약내용의 변경 또는 재계약 여부 불통지시 자동갱신
	⇒ 계약 내용은 이전 게약 내용과 동일한 것으로 간주[단 상임법상 보증금/월차임 변경가능]
	②묵시적 갱신 이후 임대차 기간 : 주택은 2년, 상가는 1년으로 간주
	③묵시적 갱신 기간중 임차인만 언제든지 계약해지 통지가능,
	통지를 받은 후 3월이 경과하면 계약해지 유효
승계	ⓛ상속인이 없을 경우 공동가정생활하는	법 조문에 없으나 민법해석상 가능
	사실혼인자	⇒ 주임법의 내용과 유사하게 인정 가능[법해석]
	②상속인이 함께 공동가정생활 하지 않을 경우
	⇒ 공동가정생활하는 사실혼인자 + 2촌 이내
	공동 승계
임차권	임차권 양도양수 가능 : 선임차인의 대항력과 우선변제 순위 그대로 유지 가능 {민법해석]
양도	임대인 동의, 14일 이내 전입신고[민법 적용]	임대인 동의, 조기에 사업자등록[법해석상]
반환	계약 만료후 보증금반환 청구소송으로 집행권원을 받아 강제경매신청시 물건 인도를 하지 않아도 가능
소송	(민사집행법의 예외)
임차권	ⓛ임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 전출할 경우 단독으로 신청가능
등기명령제도	(비용 임대인에게 청구)
	②등기후 효력 : 진출시에도 대항력 및 우선변제권 최초 원인일자부터 유효, 직접 경매신청 불가
	(집행권원 필요)
	③등기명령 이후 점유 해제(주민등록상 진출)는 등기 후에 해야 대항력 유지
	④등기 이후 건물(해당부분)의 새로운 임차인은 최우선변제 효력 없음
특징	ⓛ편면적 강행규정 / 미등기 전세권(채권적 전세)준용
	②보증금 반환청구소송시 소액사건 심판법(금액에 무관)의 적용