오피스 개발수지 분석

1. 건축개요							2. 분석조건
	사 업 명	등촌동 업무용빌딩 건축사업					사업기간	건설기간	3년		임료인상율	3.00%
	소 재 지	서울시 강서구 등촌동 648-6번지외 3필지						운영기간	10년		임료환산율	15.00%
	도시계획	준주거지역, 고도지구, 도시설계지구					사업방식	임대	일부 분양(공공시설)		법인세	30.80%
	건물용도	업무시설 및 근린생활시설					물가상승율	3.00%			취등록세	5.70%
	건축규모	지하6층, 지상12층					지급이자율	10.00%			취득세	3.00%	취득가액대비
	대지면적	2,479.70	㎡     -->	750.11	평		수입이자율	8.00%	세후		등록세	2.00%	취득가액대비
	건축면적	1,350.00	㎡     -->	408.37	평		할인율	10.00%			농어촌특별세	10.00%	취득세대비
	연 면 적	30,565.88	㎡     -->	9,250.48	평		감가상각	40년	건물 (정액법)		교육세	20.00%	등록세대비
	지상연면적	16,200.00	㎡     -->	4,900.48	평		공실율	5.00%			Terminal Cap. Rate		10%
	건 폐 율	54.44%
	용 적 율	653.30%					< 민감도분석 >					* 관리비 기준
	건축구조	철골철근콘크리트조					공사비s.f		100%	기준가대비		수입	15,000	원/평.월
	주차대수	247대 (법정 217대)					임료인상율s.f		3%	인상율		지출	90%	X 수입
							임료환산율s.f		15%	기준가대비		인상율	3%
												* 매각 수수료	3%	X 매각가
3. 임대면적 산출
															(단위 : 평)
	구  분	면  적		용  도		시설별 면적 배분						임대(분양)면적 산정
		㎡	평			업무시설	근생시설	공공시설	주차시설	기계실	계	업무시설	근생시설	공공시설	합 계
	지하 6층	2,394.31	725.00	근린공공시설				725.00			725.00	0.00	0.00	725.00	725.00
	지하 5층	2,394.31	725.00	근린공공시설				725.00			725.00	0.00	0.00	725.00	725.00
	지하 4층	2,394.31	725.00	주차시설, 기계실					248.56	476.44	725.00	0.00	0.00		0.00
	지하 3층	2,394.31	725.00	주차시설					725.00		725.00	0.00	0.00		0.00
	지하 2층	2,394.31	725.00	주차시설					725.00		725.00	0.00	0.00		0.00
	지하 1층	2,394.31	725.00	주차시설, 근생시설			476.44		248.56		725.00	0.00	691.18		691.18
	지상 1층	1,350.00	408.37	업무시설		408.37					408.37	592.44	0.00		592.44
	지상 2층	1,350.00	408.37	근린생활시설			408.37				408.37	0.00	592.44		592.44
	지상3-12층	13,500.00	4,083.73	업무시설		4,083.73					4,083.73	5,924.41	0.00		5,924.41
	층별	1,350.00	408.37	근생시설(12층)
	합  계	30,565.88	9,250.48			4,492.10	884.81	1,450.00	1,947.13	476.44	9,250.48	6,516.85	1,283.62	1,450.00	9,250.48
4. 임대가격 산정
									(단위 : 천원)
	구    분			면적(평)	평당전세가	평당보증금	평당임료	보증금계	임료계
	임대시설			7,800.48				4,094,428	409,443
		12층	스카이라운지	592.44	6,000	666.67	66.67	394,961	39,496
		11층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		10층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		9층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		8층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		7층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		6층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		5층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		4층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		3층	오피스	592.44	4,050	450.00	45.00	266,599	26,660
		2층	근생시설	592.44	4,875	541.67	54.17	320,906	32,091
		1층	업무시설	592.44	10,500	1,166.67	116.67	691,182	69,118
		지하 1층	근생시설	691.18	3,750	416.67	41.67	287,992	28,799
	분양시설			1,450.00	평당전세가	평당분양가		분양수입	7,250,000
		지하 4층	공공시설	0.00		5,000			0
		5층	공공시설	725.00		5,000			3,625,000
		6층	공공시설	725.00		5,000			3,625,000
	합   계			9,250.48
5. 투자비 산정
												(단위 : 백만원)
	구  분		금  액	산 출 근 거
	1. 토지비		6,918.36	9,223	천원    ×	750.11	평
	2. 설계비		740.04	80	천원    ×	9,250.48	평
	3. 감리비		462.52	50	천원    ×	9,250.48	평
	4. 공사비		27,751.43	3,000	천원    ×	9,250.48	평
	5. 광고선전비		1,387.57	공사비	×	5.00%
	6. 기타경비		1,387.57	공사비	×	5.00%
	7. 예비비		1,586.46	(2+3+4+5+6)    ×		5.00%
	8. 제세공과금		2,514.68
	- 취등록세		1,271.29	토지대 X 5.7%(이전등기) + 공사비 X 3.16%(보존등기)
	- 과밀부담금		1,243.39	(기준면적-주차장면적-기초공제면적)×단위면적당건축비×5% + 기준면적초과면적×단위면적당건축비×10%
	총투자비		42,748.64
6. 사업성 분석
1) CASHFLOW STATEMENT
															(단위 : 백만원)
	구   분		합  계		건설기간		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
				1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
	Cash In
	임대수입		60,420	0	0	0	9,008	5,061	5,213	5,369	5,530	5,696	5,867	6,043	6,224	6,411
	- 임대보증금		4,094				4,094
	- 년임대료		56,326				4,913	5,061	5,213	5,369	5,530	5,696	5,867	6,043	6,224	6,411
	분양수입		7,250	1,450	2,900	2,900
	특별수입		63,848													63,848
	관리비		19,088				1,665	1,715	1,766	1,819	1,874	1,930	1,988	2,048	2,109	2,173
	잠재 총수입		150,607	1,450	2,900	2,900	10,673	6,776	6,979	7,188	7,404	7,626	7,855	8,091	8,333	72,431
	- 공실손실		3,975				534	339	349	359	370	381	393	405	417	429
	실질 총수입		146,631	1,450	2,900	2,900	10,139	6,437	6,630	6,829	7,034	7,245	7,462	7,686	7,917	72,002
	CASH OUT		73,987	-22,766	-28,400	-49,015	-9,444	-18,675	-16,256	-13,468	-10,518	-7,498	-4,189	-545	3,460	240,888
	Cash Out
	토지비		6,918	6,918
	설계비		740	740
	감리비		463	463
	공사비		27,751	5,550	11,101	11,101
	광고선전비		1,388			1,388
	기타경비		1,388	278	555	555
	예비비		1,586	317	635	635
	제세공과금		2,515			2,515
	임대보증금반환		3,890													3,890
	관리비용		17,180				1,499	1,544	1,590	1,638	1,687	1,737	1,789	1,843	1,898	1,955
	매각 수수료		1,915													1,915
	운영비용		65,733	14,266	12,290	16,192	1,499	1,544	1,590	1,638	1,687	1,737	1,789	1,843	1,898	7,760
	순운영 수입 (NOI)		80,898	-12,816	-9,390	-13,292	8,641	4,893	5,040	5,191	5,347	5,508	5,673	5,843	6,018	64,242
	-지급이자		31,352		1,285	2,353	3,917	3,445	3,300	3,126	2,919	2,701	2,479	2,231	1,953	1,644
	세전 현금흐름		49,546	-12,816	-10,675	-15,645	4,724	1,449	1,740	2,066	2,428	2,806	3,193	3,612	4,065	62,598
	-법인세		15,260	34	0	0	0	0	0	0	250	587	706	835	975	11,874
	세후 현금흐름		34,286	-12,850	-10,675	-15,645	4,724	1,449	1,740	2,066	2,178	2,219	2,487	2,777	3,091	50,724
	누계			-12,850	-23,525	-39,170	-34,446	-32,998	-31,257	-29,191	-27,014	-24,794	-22,307	-19,529	-16,439	34,286
	순현금흐름		65,638	-12,850	-9,390	-13,292	8,641	4,893	5,040	5,191	5,097	4,921	4,967	5,008	5,044	52,368
	누계			-12,850	-22,240	-35,532	-26,892	-21,998	-16,958	-11,767	-6,670	-1,749	3,218	8,226	13,269	65,638
	PV		10,924	-12,850	-8,537	-10,985	6,492	3,342	3,130	2,930	2,615	2,296	2,106	1,931	1,768	16,686
	누계			-12,850	-21,386	-32,372	-25,880	-22,538	-19,408	-16,478	-13,862	-11,567	-9,460	-7,529	-5,762	10,924
	NPV		10,924
	Resale Proceed															63,848
	Selling Cost(@3%)															1,915
	Net Resale Proceed															61,933
	Net Cash Flow Before Tax		34,286	-12,850	-10,675	-15,645	4,724	1,449	1,740	2,066	2,178	2,219	2,487	2,777	3,091	50,724
	IRR		14.57%
	Adjusted IRR		11.86%
	BCR (PI)		1.31
	Pay-back	Absolute	7년
		Discounted	10년
2) 손익계산서
															(단위 : 백만원)
	구   분		합  계		건설기간		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
				1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
	매출액		78,893	1,450	2,900	2,900	6,249	6,437	6,630	6,829	7,034	7,245	7,462	7,686	7,917	8,154
	- 년임대료수입		53,509	0	0	0	4,668	4,808	4,952	5,100	5,253	5,411	5,573	5,741	5,913	6,090
	- 분양수입		7,250	1,450	2,900	2,900	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
	- 관리비		18,134				1,582	1,629	1,678	1,729	1,780	1,834	1,889	1,945	2,004	2,064
	매출원가		32,892	1,340	2,680	2,680	2,400	2,445	2,491	2,539	2,588	2,638	2,691	2,744	2,800	2,856
	- 분양시설건설원가		6,701	1,340	2,680	2,680
	- 감가상각비		9,012				901	901	901	901	901	901	901	901	901	901
	- 관리원가		17,180				1,499	1,544	1,590	1,638	1,687	1,737	1,789	1,843	1,898	1,955
	영업이익		46,001	110	220	220	3,850	3,992	4,139	4,290	4,446	4,606	4,772	4,942	5,117	5,298
	영업외수지		-31,352	0	-1,285	-2,353	-3,917	-3,445	-3,300	-3,126	-2,919	-2,701	-2,479	-2,231	-1,953	-1,644
	- 영업외수익		0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
	- 영업외비용		31,352	0	1,285	2,353	3,917	3,445	3,300	3,126	2,919	2,701	2,479	2,231	1,953	1,644
	경상이익		14,649	110	-1,065	-2,133	-67	548	839	1,165	1,527	1,905	2,292	2,711	3,164	3,654
	+ 특별이익		63,848													63,848
	- 특별손실		28,951													28,951
	세전이익		49,546	110	-1,065	-2,133	-67	548	839	1,165	1,527	1,905	2,292	2,711	3,164	38,551
	법인세		15,260	34	0	0	0	0	0	0	250	587	706	835	975	11,874
	당기순이익		34,286	76	-1,065	-2,133	-67	548	839	1,165	1,276	1,318	1,586	1,876	2,190	26,677
7. 민감도 분석
1) 공사비 증감에 따른 민감도분석
	증감율	90%	95%	100%	105%	110%
	NPV	12,764	11,844	10,924	10,005	9,085
	IRR	15.73%	15.13%	14.57%	14.05%	13.56%
	회수년도	2007년	2008년	2008년	2008년	2008년
2) 임대료 인상율에 따른 민감도분석
	인상율	0%	3%	5%	7%	9%
	NPV	5,665	10,924	15,147	20,046	25,722
	IRR	12.60%	14.57%	15.93%	17.33%	18.75%
	회수년도	2008년	2008년	2008년	2007년	2007년
3) 임대료 환산율 변화에 따른 민감도분석
	환산율	12%	15%	18%	21%	24%
	NPV	5,292	10,924	16,312	21,481	26,532
	IRR	12.30%	14.57%	16.61%	18.47%	20.21%
	회수년도	2009년	2008년	2007년	2007년	2006년