[스크랩] 상가중개실무

< 상 가 중 개 실 무 > - 서영창교수

 

1. 계약 시 필수 확인(기재)사항 : 매수(임차)인의 불만을 차단할 증거확보가 우선이다.

가. 소유권자의 매도(임대) 의사(意思) 확인은 필수이다. 중개사의 책임이다.

(1) 본인 확인 : 허가업자·소속중개사의 직접확인과 법무사의 사전확인 (신분증 위조여부 등)

(2) 대리 : ①위임장(위조여부) ②소유자통장입금 ③계약후 빠른추인(追認) *가까운사이전화녹취

(3) 외국 거주자 : ①영주권·시민권·장기체류자는 영사관 활용 ②매매대금 공통통장활용(escrow)

(4) 기타 : 아무리 불가피한 이유가 있어도 반드시 계약 전(前) 확인하라.(병원, 공사현장 등)

나. 목적물 특정은 부동산과 동산을 나누어라. 공부와 실제의 차이(差異)를 꼭 기재하라.

(1) 공부와 실제 확인 : 매도인(임대인)의 구두설명을 메모하고, 필요시 확인서명을 받아라.

(2) 주물과 종물 등 : 매매(임대) 대상물에 부수되는 물건에 서로의 이해가 다를 수 있다.

(3) 인테리어 등 동산은 ‘현상태로 인수인계함’이라고 하는 것이 좋고, 수수료는 별도이다.

(4) 목적물에 부착된, 부수된 물품의 상세목록과 사진을 찍어서 계약서에 첨부하라.

(5) 아파트 세입자(점유자)의 명도약속 또는 세입자 계약서의 진위여부 확인 후 첨부하라.

다. 각종 공부(公簿)는 물건 접수시, 계약 전, 중도금·잔금 전에 확인하고 그 서류를 모두 첨부하라.

(1) 등기부와 토지대장, 건축물대장 등에 기재된 제한권리는 그 권리자로부터 철저히 확인하라,

(2) 건축물대장 불법증개축과 지적도경계 등은 매수자와 확인하라.(녹취) 매도인 말만 믿지마라.

(3) 사전에 임차인과 주변인을 활용하여 공부와 실제를 확인하라. 원인제공은 매도인이다.(녹취)

(4) 불허가를 대비하여, 매수(임차)인에게 영업허가를 얻는 책임이 있다고 고지하고 기재하자.

2. 중개사의 바람직한 자세 : 새로운 영역에서 전문가로 탄생하자. 알선도 중요한 업역이다.

가. 중개행위는 의뢰인의 법률행위를 도와주는 사실행위일 뿐이다.

(1) 상가·토지중개는 아파트보다 훨씬 어렵다. 어설프게 계약전체를 책임지려고 하지마라.

(2) 계약서는 단순 무식하게 작성하라. 특약에 ‘현 상태로 인수인계함’(사진첨부)이라고 써라.

(3) 중개확인설명서는 꼭 작성하되, 미공시권리(점유자)는 매도인에게 물어서 그대로 적어라.

(4) 중개사는 부동산과 부동산 권리를 알선하는 전문가일 뿐이다. 법률전문가가 아니다.

나. 매수인(임차인)의 요구사항을 찬찬히 들어라. 가급적 컨설팅도 하지마라.

(1) 매수인의 요구를 먼저 확인하여 그대로 해주라. 책임진다는 말을 함부로 하지마라.

(2) 매수인이 그 건물·업종에 경험이 더 많을 수 있다. 매수인의 말을 들어야 실수하지 않는다.

(3) 중개사가 고객을 가르친다는 생각보다 그 요구에 몇 가지 더하여 서비스 한다고 생각하라.

(4) 계약 성공의 지름길은 매도인과 매수인의 요구(눈높이)를 이해하고 맞추어 주는 것이다.

다. 매도인에게 하자담보책임을 설명하고, 중개확인설명서에 기재하라. 녹취하라.(불법건축물등)

(1) 매도인에게 민법상 하자담보책임을 설명하여 전문중개사의 신뢰를 얻는 것은 좋다.

(2) 중개사는 중개대상물을 확인설명하는 것 뿐이지, 분석하고 평가하는 직업인이 아니다.

(3) 매수인이 계약으로 인한 매도인에 대한 불만을 중개사에게 표출하면 당당하게 설득하라.

(4) 매수인의 부당한 요구로 시청에 민원이 발생될때 변호사를 활용하면 의외의 결과가 나온다.

3. 사례를 통한 중개 실무 해설 : 임대차와 매매 시 주의 사항은 굉장히 많다. case by case

가. 인허가 조건부 임대 서비스 : 사업장면적/바닥면적/건축면적 등의 법률적 정의(차이)

(1) 인허가·등록·신고 요건은 담당자의 말에 의존하지 말고 법조문의 정의를 잘 찾아라.

(2) 가급적이면 인허가 사항은 매수인 책임으로 한다고 하고, 그 책임소재를 계약서에 기재하라.

(3) 임대인에게 추후 필요비·유익비 분쟁이 없도록, 임대조건을 사전에 조율(설득)하라.

(4) 임대인과 임차인의 윈-윈 전략을 사전에 각기 설명하고, 계약 시 다시 설명(기재)하라.

나. 매매(호텔) : 부동산 이외 문제는 관여하지마라. (동산, 고용승계)

(1) 부동산 이외에 너무 많은 것을 잘 아는 것처럼 설명하면, 오히려 계약이 깨질 수 있다.

(2) 인테리어 등은 민감한 사안이다. 부동산이 아니므로 ‘현 상태로 인수한다.’로 하는 것이 좋다.

(3) 큰 사업에 도전하는 사람은 본인이 경험이 있거나 주변에 전문가가 있으므로 그를 활용하라.

(4) 큰 계약은 매도 또는 매수전속권만 가지고 있다면 초조하게 진행하지 마라.(파주 창고件)

(5) 큰 계약은 수수료도 많으므로, 나중에 수수료 청구권 행사도 오히려 쉬울 수 있다.

다. 임대의 계약기간과 양수인의 승계 : 임대차의 권리·의무를 정확히 설명하여 설득한다.

(1) 임대인이 계약기간을 짤게 하려는 이유는 임대료인상과 처분에 걸림돌이라고 생각하기 때문

(2) 임차인은 계약기간을 길게 하려는 이유는 임대료안정과 영업권리금의 보장 때문이다.

(3) 임대료 조정은 1년이 지나면 양당사자 누구나 할 수 있다. (당사자 합의 또는 법원판결)

(4) 임대인의 일방적인 명도는 있을 수 없다. 계약기간이 만료되었다고 하여 무단점유가 아니다,

(5) 임대차(채권)는 소유권(물권)을 이길 수 없다. 고지되지 않은 임대차는 승계되지 않는다.

(6) (5년의 갱신청구권) 계약기간은 5년이상으로 하되, 유익비청구권을 포기시키면 윈-윈이다.

(7) 권리금(시·물·권)은 임차인의 고유권한이므로, 임대인이 인정하는 것이 사회경제적으로 좋다.

(8) 임대인에게는 주변시세보다 유리하게 임차료를 안정적으로 받을 수 있게 해주면 된다.

(9) 임차인이 경제적 약자만은 아니다. 인터넷에서 정보를 얻는다. 자칫 중개사가 다칠 수 있다.

(10) 양당사자에게 임대차의 유·불리를 법률적으로 정확하게 설명하여, 분쟁방지 전문가가 되자.

민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. <임대차와 전세의 차이> 제309조 (전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 제626조 (임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. <유치권발생> ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제325조 (유치권자의 상환청구권) ①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제634조 (임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다. 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 제639조 (묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다. 제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제643조 (임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. 제646조 (임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. <계약서 용도> ②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다. <유치권발생>

구 분	주택임대차보호법 [시행령 2008. 08. 21 개정]		상가건물
적용범위	-주거용 건물 전부·일부 임대차 (일부 주거외) -제외 : 주공·지방공사외 법인임차인	서울2억6천,과밀2억1천,광역1억6천기타1억5천=보증금+월세*100
제3자 대항력	-주택인도와 주민등록신고 다음날(계속거주,가족거주 인정)		인도+사업자등록
확정일자≒등기	-대항력+확정일자(동사무소·등기소·공증사무소) -임대차등기와 유사 효력인정		사업자등록 시
최우선변제	-수도권과밀권역 6천만원(2천만) -광역시 5천만원(1천7백만원) -기타 4천만원(1천4백만원) ※ 우선변제금액 : 주택 경락가의 1/2이내		경락금액의 1/3
임대차기간	- 최단기간2년 (임차인 2년미만 주장)		- 최단 1년
묵시갱신	-임대인 만료 6~1월까지 갱신거절·조건변경 통지 아니한 경우 종전과 동일조건 연장. -임차인은 언제든지 계약해지 통지가능, 3월경과 효력 발생		갱신요구권(5년)
임차료증감청구	-사정변경시 계약·증액후 1년경과 -임대인·임차인은 5%이내 증감청구가능		- 연9% 증액
보증금⟶월차금	-보증금 × 14%이내 ÷ 12		- 15%
기타사항	-본 법과 다른 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효 (강행규정) -일시 임대차 적용안함. 미등기건물 적용. 소액사건심판법 준용 -임대차 종료후 임차권등기명령신청 가능

출처 : dm96044

글쓴이 : 김윤식 원글보기

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