[스크랩] 상가 중개실무 2

1. 상가(점포) 물건 접수 : 권리금이 있을 경우 상세하게 물건을 접수

1) 권리금은 과연 얼마를 받을 것인가?  
   -동종 업종을 소개할 경우 주변의 바닥, 본점포의 시설, 영업권리금을 파악하여 권리금을 접수하고 매물을

    내놓는 양도인에게 주변시세를 말씀드리고 적당한 권리금으로 형성하여 받되 협의가 안될 시 부르는

    호가대로 접수를 받습니다. 
   -높은 권리금으로 받는 상가는 싼 권라금과 비교할 수있는상가(점포)로사용합니다.  
2) 타 업종이 들어올 경우는 바닥권리금으로 책정합니다.

3) 시설,집기류등 인계될 수 있는것들의 리스트를 대략 물건 받을때 파악합니다.

4) 양도자나 임대인을 통해 보증금및월세의 변동여부도 미리파악해 놓아야 합니다.

5) 왜(원인)무엇때문에 물건을 내놓는가의 개인사정도 파악하고 있어야 좋습니다.

   (예, 임대료/월세가비싼 경우,장사는 잘되나장소가 협소한 경우,임대인과불화등등)

6) 다른업종이 들어올 경우를 생각해서 인허가 문제를위한 현건물의 건축물용도,정화조 용량, 주차장대수,

   소방법(다중이용업소 및 지하층일 경우) 및 대피계단의 여부, 불법 건축의 존재여부도 파악하고 그 장소에

   맞는 업종을 소개해야 합니다.

7) 대략적인 중개수수료 책정도 물건 접수시 필요합니다.

   (단,상가 권리금 중개수수료는 일반중개수수료(지자체 조례)와 다르게 받을수있음)

2. 양수자를 위한 물건 소개 

1) 업종을 물어보고 필요한 평형의 물건을 브리핑해야 합니다. 

  -아무리 적합한곳이라도 한 건물에 동종업종이 존재한다면 불가합니다.

  -또한 허가가 나올 수 없는 곳을 소개한다면 나중에 분쟁의 소지가 존재합니다.
2) 권리금이 비싼 곳과 싼 곳을 비교해 주며 목표를 삼고있는 상가의 장점을 살려 호감이 갈 수 있도록

   소개해야합니다.
3) 권리금 조정은 미리 양도인과 조절가능 여부 확인 후 양수자분들이 호감을 갖을때 마다 조금씩 조정하여

   좋은  상가물건으로 만들어 갑니다.

4) 양수자가 어느정도의 호감을 갖을때 양수자에게 수수료를 책정해 놓습니다. 

  -어느정도의 클로징이 이루어지면 양수자에게 수수료를 책정하고 클로징으로 다가가야 합니다.
   (만약 이 문제를 해결치 않고 계약에 들어가면 분쟁의 씨앗이 될 수도 있음).

3. 권리금 계약

1) 권리금에 대한점포(영업)권리양수도계약서 를 양도인과 양수인간에 작성합니다. 

  -양수인에게 계약금을 들고서 마지막 권리금 절충시는 대부분이 계약을 합니다.

  -이때는 계약서 작성과 동시에 권리금 조정을 하면서 일을 추진하면 양자간에 큰 충돌없이 클로징으로

   갈 수 있습니다.

2) 권리금 잔금일에 건물주와 본계약을 하도록 날짜를 잡습니다.

  (이 때는 최대한 권리금 잔금일을 앞당겨 놓는 게 계약해지의 위험성이 적음).

3) 권리금 잔금일에 수수료를 받아야합니다.

  (권리금 잔금시 수수료이상을 잔돈으로 가져 오도록 양수인에게 미리 전화해 놓습니다.)

4) 본계약 전까지 양도인이 임대인(건물주인)과 본계약 약속일과 보증금/월세의 변동여부를 미리

   확정시키도록 합니다.
  (중개업자는 권리금 계약시 점포임대차 보증금/월세등의 변동사항을 임대인, 양도인등을 통하여

   사전 확인필요)

5) 양도인은 본계약을 수행해야지 재고물건을 정리할 수 있고 대략적인 점포 인계인수 완료일을 정하여

   본계약 잔금일을 선정해 놓습니다.

 
6) 특약사항에는 기본적인 문구를 기입해 놓아야 분쟁이 적습니다.

  - 현 시설상태의 점포권리 양도 계약임.

  - 당사자들 외 제3자(상가 임대인등)에 의해서 계약이 파기시 계약금 일체를 조건없이 일체 반환키로 한다.

  - 양수인의 영업허가및영업에 관련된 제반사항 일체는 양수인이 책임지고 처리한다.

  - 건물주와 본계약은 본 권리금 잔금일에 실시하며 본 계약전 건물의 중대한 하자나 임대료 변경 (증가)시는

    본 계약은 해제되며 계약금일체를 조건없이 반환키로 한다.

  - 업종은 부동산중개사 사무소로 한다.

  - 그리고 인계할 허가증등을 잔금전까지 수행토록 하고 인계인수 집기류 품목을 정확히 명기해야 합니다.

  - 계약일 익일까지 등기부등본 및 행정처분확인 결과 양도인이 계약시에 고지하지 않은 하자가 있을 경우

    본 계약은 무효로 하며, 이 경우 양도인은 받은 계약금을 양수인에게 즉시 반환하여야 한다.

  - 잔금일 이전까지 양도인의 영업행위로 인한 행정처분은 양수인이 승계하지 않기로 하며, 그에 따른 책임

    일체는 양도인이 부담한다.

  - 양도인은 동일한 지역(또는 목적 부동산으로부터 반경 5㎞ 이내) 내에서 양도한 업종 또는 그와 유사한

    영업행위를 하지 않는다. 만약 이를 위반하면 양도인이 수령한 영업권리금의 배액을 손해배상금으로

    양수인에게 지급하기로 합의한다.

  - 양도인(전대인)은 잔금 정산시 임대인과 양수인(전차인) 간의 계약기간 0년, 보증금 000원,

    월세 금000원에 재계약을 책임지고 이행하기로 한다. 만약 양수인이 잔금정산 지급시 임대인과의

    임대차 계약조건이 이와 다를 경우 그에 따른 차액부분을 양도인이 일체 책임지고 부담한다.

4. 권리금잔금과 본 계약실시

1) 권리금 잔금은 본 계약전에 치르고 부동산사무소에서 본 계약이 이루어질때 까지 보관합니다. 

   (이때 양도인에게 수수료를 제하고 권리금 잔금을 넘겨 줄 수 있도록 상호대화가 이루어짐이 좋음)
2) 본 계약실시 

  -본 계약은 상가임대인과 새로운 임차인(양수자)의 계약을 수행하는 것을 말합니다.
  -임대인과 임차인의 관계이므로 임차금(월세)에 부가가치세나 관리비를 정확히 고지시켜 드리고

   공사 기간동안 월세 면제요구도 부동산에서 이끌어 내보고 안되면 양도자에게 그 기간의 월세 지불토록

   협조를 구해 봅니다.
  -새로운 임차인은 다음 상가물건 확보지이기 때문에 끝까지 신경을 써서 이익이 되는 방향으로 일을

   추진해야  합니다.
  -본 계약 실시 후 잔금시까지 양도자(전 임차인)에게 재고처리하고 점포 인계인수에 일정 준수토록 확정해

   주어야  합니다.
  -양수자에겐 본 계약금 보다 넉넉하게 돈을 잔돈으로 가져오라고 미리 연락을 해야합니다. (계약금 수수료)
3) 수수료를 받습니다. 

  -본 계약 후 상가주인을 보내고 나서 권리금 잔금을 넘겨줄 때 양도인에게 수수료을 받고, 양수인 에겐

   사전에 본 계약 계약금보다 넉넉하게 돈을 찾아오게 하고 계약금은 10%만 걸었다면 양수자 지갑에 돈이

   남아 있으므로 이때 받습니다...재량껏~

   (만약 이때를 놓쳐서 잔금시 까지 수수료를 끌고 가면 수수료는 원하는 만큼 받기 힘들 뿐더러,

   받더라도 예상금보다 적을 뿐 아니라 기분이 좋지않은 상태로 받는 경우가 생길 수 있음)

5. 본계약의 잔금

  -영업허가사항 인계인수를 잔금전까지 전 세입자에게 협조를 받도록 독려하고 기타 미납입 월세,전기,수도,

   관리비 인수인계는 잔금일 전에 관리비(가스비나 전기료 등)를 모두 납부한 후 영수증을 제시하고 서로

   상호간 하도록 합니다.

 

 

   * 상가 부동산 관련 특약 *

 1. 임대 일반사항

1) 현시설 상태의 계약이며 계약 종료시 임차인은 원상복구 후  전세보증금을 반환받도록 한다.

   (이 조항은 임대인에게는 아주 유리한 조항이며  임차인에게는 아주 불리한 조항이 됩니다.

    인테리어비용, 시설비등을 유익비로 인정받지  못하므로 임대인에게 유익비상환청구권을 행사할 수 없음.) 

    (유익비란 시설비를 투자한 결과 건물의 객관적 가치가 증가한 경우를 말함.)

 
2) 근저당권등 권리관계 설정 여부.

3) 월 관리비는 월00만원으로 매달 00날 지급한다. (전기료, 수도료는 별도임)

4) 권리금 유무. (임차인은 임대계약이 종료되더라도 임대인에게 어떠한 명목으로도 권리금이나 시설비에

   대하여   보상을 청구할 수 없다.)

5) 잔금일은 임차인 사정에 따라 앞당길 수 있으며 잔금일이 임대개시일이며 월 임대료는 선불로 하고 매월

   잔금 지급일자에 임대인 통장(계좌번호)에 입금키로 한다.

6) 업종은 컴퓨터, 광고대행업이며 임대인 허락없이 타업종으로 전환할 수 없다.

   (기재 않으면 나중 분쟁소지 있음)

   (임차인은 임대인의 사전 또는 서면 동의없이 계약서상의 사용 용도를 임의로 변경하지 못한다.)

7) 각층 임대 상황 기재 (현재 본 건물 1층, 2층과 4층에 임차인이 있음)

8) 공과금(전기료, 수도료)은 잔금일 기준으로 정산키로 한다.

9) 각종 인허가 사항은 임차인의 책임으로 한다.

10) 임대인 부재로 전화 통화 후 00부동산의 대리계약이며 임대인은 잔금일까지 확인,서명 날인키로 한다.

11) 잔금일은 상호 협의하여 조정하기로 한다.

12) 계약금중 000원은 계약시 지급하며 0000원은  00월 00일까지 온라인 송금키로 한다.

13) 2009년 00월00일부터 2010년 00월00일까지는 전세보증금 일천(1,000)만원에 월50만원으로 하고 2010년 00월00일부터 2012년 00월00일까지는 전세보증금 일천삼백(1,300)만원에 월차임 60만원으로 한다.

 
14) 임대면적의 차이에 대하여는 차후 언급하지 않기로 한다.

15) 임대인 중 000님은 계약일 익월까지 본 계약상에 서명,날인하도록 한다
   (공동소유인 경우).

16) 본 계약 즉시 임차인을 건물주(임대인)에게 통보하며, 임대계약은 신규로 작성하여 주기로 한다.

17) 임대인은 양도인과 계약체결 당시의 용도로 양수인이 사용·수익할 수 있도록 협조한다.

    임대인은 임차인의 사용 목적에 따른 건축물의 용도변경이 필요한 경우 이에 적극 협조할 의무를 진다.

18) 임차인은 계약만료 시 임대인에게 직접 지불하지 아니한 권리금과 시설비를 청구할 수 없다

19) 임차인은 임대차기간 중 특별한 사정없이 월차임을 지연했을 경우 임대인에게 지연이자로 일 000원 을

    가산하여 지급하기로 하며, 이는 악의·고의적인 월차임 연체 방지 목적임을 쌍방은 인지한다.

20) 임대차기간의 만료 후 특별한 사정없이 임대인에게 점포를 명도해주지 않을 경우 기간만료 후 익일 부터의

    불법점유와 그에 따른 명도지연의 손해배상금으로 임차인은 금 000원을 임대인에게 지급 하여야 한다

 

 2. 매매 일반특약사항

1) 현시설 상태의 계약이며 계약 잔금지급일까지 권리상 하자(근저당,가압류,가등기 등)가 계약시에 고지 하지

   않은 하자가 있을 경우 본 계약은 무효로 하며, 이 경우 매도인은 받은 계약금의 2배를 매수인 에게 즉시

   반환하여야 한다.
2) 매매대금은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격이며, 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약

   체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며 이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못받을 경우

   모든 책임은 매수인이 부담하기로 한다.  
3) 매도인은 특약이 없는 한 잔금 지불일에 부동산 및 영업권을 명도하여야 한다.  
4) 매도인은 본 계약 체결 후 권리관계, 임대보증금, 월세 등 중요한 변동사항이 발생할 경우 즉시 그 내용을

   매수인과 아래 공인중개사에게 고지하여야 한다.
5) 매매대상 영업권과 관련된 제세공과금 및 임차료 등은 잔금 지불일을 기준으로 그날까지 발생되었 거나

   사용한 것은 매도인이 부담하기로 하고 잔금일 익일부터 발생되었거나 사용한 것은 매수인 부담 으로 한다.
6) 잔금일 이전 매도인(매도인의 영업) 행위로 인한 행정처분에 대하여는 매수인이 일체 승계하지 않는다. 
7) 잡화나 담배등의 물건은 카운터에서 정산하기로 하며, 시설 냉장고 등 일체를 매수인이 확인하여

   인수 하도록 한다. 물건 값은 별도 정산한다.

3.중개수수료 사항

 -중개수수료는 계약과 동시에 지불하며, 매도인과 매수인,임대인과 임차인,양도인과 양수인

  쌍방 공히 (   )만원씩으로 한다.

  (중개업자의 고의.과실없이 거래당사자 사정으로 본 계약이 해제되어도 중개수수료는 지급한다.) 

 

출처 : 대전부동산 .i (녹원,은하수아파트,둔산동아파트)

글쓴이 : 대전부동산i 원글보기

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