[스크랩] 상가 건물 계약의 특약

Ⅰ. 매매 계약 특약

건축물대장과 다르게 변경하여 이용하는 것은 불법이지만 매매계약 자체는 합법이다. 매매분쟁 또는 중개사고를 위해 조사할 사항이 많다.

[공통사항]

1. 진짜 권리자의 처분의사 확인

2. 건축물대장과 등기부의 차이 확인 : 대지권 별도등기 있음

3. (제한) 권리자 확인 : 합의(예정)서 또는 계약서 사전 서명

4. 대금 지급 조건 확인 : 대출금 승계 등

5. 매도인의 하자담보책임에 대한 확인 및 서명

6. 중개대상물확인설명서 올바른 작성

[매매 중개실무]

1. 건축물대장과 평면도

(1) 면적ㆍ용도ㆍ경계(평면도)ㆍ상태 등 확인

(2) 토지이용계획확인서의 도시관리계획 도면(도시계획시설확인)

(3) 지적도 : 경계, 진입로너비(포장여부), 주변토지이용상황

2. 주차장ㆍ(불법)무단증축ㆍ불법용도변경ㆍ구조변경ㆍ소방법 등에 의한 행정처분 확인 및 기재 (2007년부터 건축물대장에 위반건축물 표시)

(1) 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 경우 : 주차장, 소방법 등

(2) 층수, 면적, 방 개수 등이 다른 경우 : 불법과 합법

3. 임대차계약서 확인 후 계약서에 첨부

(1) 임대차계약서의 계약기간 및 임대료 등 확인

(2) (필요시) 계약서 진위 여부 확인 (cf) 매도인-임차인(대전)

(3) (필요시) 확정일자 확인

4. 임차인의 필요비ㆍ유익비ㆍ부속물매수청구권 성립여부

(1) 계약서와 매도인에게 확인 : 계약서 사용용도 확인

(2) 임차인(전차인) 확인 : 계약서의 단서와 다른 내용

(3) 주변 탐문 확인 : 임차인의 구두설명과 다른 소문

5. 상가건물 부가세 :

(1) 포괄양수도 : 일반사업자 확인

(2) 거래징수 : 매수자가 일반사업자 아닌 경우

(3) 잔존재화 : 10년 이내 폐업한 경우

6. 복합건물 중개 시 : 관리사무소 또는 이웃

(1) 상가업종 무단 업종ㆍ용도ㆍ구조변경 확인

(2) 제세공과금 등 미납 확인

7. 신축건물 중개 시 :

(1) 공사한계 책임소재 : 설계 및 감리자 확인

(2) (임대차인 경우) 임대차 (예정)계약서 및 조건 확인

(3) 임대금액으로 매매대금 일부 결제 시 임대차계약의 주체 

 

Ⅱ. 임대차 계약특약

임대차계약은 아파트 등 주거용과 상가 등 영업용, 토지에 따라 다르다. 임대차기간 만료 후의 분쟁을 가상하여 처리조건을 정확하게 기재하라.

[임대차 중개실무]

1. 상가 : 임차인 영업목적과 건물상태 확인 및 처리

(1) 임차인끼리 영업권 양도 : 당사자 책임

(2) 임대차 계약 : 영업허가는 임차인 책임

(사례1) 근생을 병원으로 용도변경하면서 원인자부담금 확인잘못한 사례

→ 공무원의 구두상담에 대한 책임 소재

(사례2) 근생을 복지시설로 용도변경하면서 장애자편익시설 설명 안함

(3) 임대기간 중 소액의 건물수리 등은 임차인의 부담으로 한다.

2. 계약만료 후 분쟁 사전조율 : 임대차 계약기간 등 조건

(1) 부속물 매수청구권의 소멸합의 : 원상복구

(2) 시설물 승계(무상증여)의 선택권 임대인 부여

(3) 5년 갱신청구권과 시설물 감가상각 기간 선택

 

Ⅲ. 권리금 계약 특약

임차인(매수자)의 영업허가 절차 및 관련법규를 중개사가 확인할 필요가 있다. 일단 ‘영업허가(신고)에 받는 절차는 임차인의 책임으로 한다’고 적고, 필요시 중개사가 협조하라. 단, 각종 공부는 빠짐없이 붙여라.

[권리금 중개실무]

1. 건축물 대장의 용도와 실제용도ㆍ면적ㆍ경계확인 및 첨부

(1) 건축물대장과 평면도 : 임차인의 용도에 적합여부

(2) 토지대장과 지적도, 토지이용계획확인서 도면

2. 계약서 확인 : 시ㆍ물ㆍ권 (영업권리금)

(1) 보증금 및 (임차인부담의) 시설물 확인,

(2) 계약기간 연장 책임주체 : 임차권양도 또는 신규계약

(3) 영업권(시물권)은 중개대상물이 아니므로 적정한 수수료 받을 것

3. 시물권에 포함된 명도물품 명세서 확인 및 첨부

(1) 적정한 권리금 산정 : 업종별ㆍ지역별 상이하여 합의가 중요

(2) 시물권은 중개대상물이 아니므로 실제 합의서가 중요

(3) 시설물은 ‘현 이용상태로 인수인계함’으로 일단 적어라.

4. 영업허가 명의 : 허가권자로부터 꼭 확인

(1) 영업허가명의와 계약서의 명의인(임차인) 동일여부

(2) 영업허가(신고)의 승계책임주체 및 비용책임 (cf)원인자부담금

(3) (필요시) 경업금지의무 명시 : 금지기간과 거리

5. 필첨서류 :

(1) 영업장 건물에 대한 허가영업권은 행정처분확인(계약전ㆍ잔금시)

- 담당자 이름과 상담시간, (필요시) 행정정보공개요청

(2) 구임차인(전대인) 임대차계약서 사본 : 임대인

(3) 영업허가증 및 사업자등록증 사본
 

Ⅳ. 상가임대차보호법 특징

임대차보호법은 민법의 특별법으로 경제적 약자를 보호하는 법이다.

상가임대차보호법 : 임대인의 의무

(1) 적용대상 : 일정 금액과 일정 지역에 적용

(2) 임대차 기간 : 장ㆍ단기 유ㆍ불리를 조절하라.

(3) 5년 갱신청구권과 유익비 청구권 포기

상가건물 임대차보호법 법무부(법무심의관실), 02-2110-3164~5 제1조(목적) 제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.  제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.[전문개정 2009.1.30]

  

출처 : 강동구 아파트 - 좋은사람공인

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