[스크랩] 중개행위시 유의할 점 12가지

                                                   중개행위시 유의할 점 12가지

 

 

공인중개사 여러분들이 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하는 사고를 예방하고자 최근 급격히 증가하는 중개사고에 대한 예방법을 게재하니 중개행위시에 참고하시기 바랍니다.

1. 중개대상물 확인 설명

-. 계약서 및 중개대상물 확인설명서의 작성, 교부는 당사자가 성의를 가지고 준수해야 할 계약상 신의성실의 의무를 정해 둠으로써 문제가 발생하였을 때 유효한 해결책을 주고 또한 손해배상청구 소송의 경우 증거자료가 되기 때문에 반드시 필요하다.

-. 중개대상물에 관하여 확인 설명을 성실히 하고 설명서를 작성할 때는 사소한 사항이라도 구체적으로 기재하고 다툼의 여지가 있는 사항은 거래당사자의 합의로 향후 공인중개사의 책임을 최소화 한다.

2. 등기부등본 확인

-. 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받으면 등기부등본을 중개업소에서 직접 발급받아 권리관계 등을 확인 설명하고 중도금 및 잔금 지급시에도 직접 발급받아 확인한다. (이때 등기부등본상에 나타나 있는 가압류, 가처분, 저당권 등 권리관계에 대해서는 필히 확인하고 중개대상물 확인설명서에 기재하여야 한다)

3. 사기범의 사기에 대한 예방법

-. 전문사기범들은 주민등록증, 인감증명서, 등기권리증, 위임장, 등기부등본 등의 각종서류를 정교하게 위조하여 진정한 권리자를 사칭하므로 중개계약시 위 서류만 가지고 소유자를 확인하였다고 안심할 것이 아니라 초면이거나 친분있는 관계라 하더라도 중개 의뢰시에는 진정한 권리자 진위유무를 반드시 관련 발급기관에 조회하여 직접 확인함이 필요하다. 또한 중개대상물 소재지를 방문하여 진정한 권리자 여부도 확인하여야 한다.

-. 진정한 권리자가 아님을 알게되면 지체없이 인근 경찰서 등에 신고(고소.고발)하고 일정금액(계약금 등)이 지급되었다면 해당 금융권에 즉시 신고(지급정지 및 신원확보 요청)하여 사고의 확대방지에 최선을 다한다.

4. 중개보조원의 중개행위

-. 요즘 중개보조원의 중개행위로 인하여 중개사고가 급증하고 있는데 중개보조원의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 간주하므로 중개업소의 대표자는 중개보조원의 관리를 철저히 하고 등록된 인장은 본인이 직접 관리하고 계약과 관련된 서류를 직접 작성하도록 한다.

-. 계약금, 중도금, 잔금의 경우 거래당사자에게 직접교부하여 중개보조원의 횡령사고에도 대비하여야 합니다.

5. 대리인 위임여부 확인 철저

-. 중개목적물의 소유자 확인을 철저히 체크해야 하며 소유자 여부는 주민등록증에 의한 확인은 물론 등기권리증에 의한 확인도 하여야 한다, 또한 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 필히 징구하고 위임인의 진정한 위임여부를 확인한 후 계약하도록 한다.

-. 전문사기범들은 사전에 가짜 소유자와 공모하여 소유주 행세를 하도록 하므로 전화번호만으로 확인을 다하였다고 안심할 것이 아니라 직접 중개목적물의 소재지에 방문하여 확인 조사한다.


6. 각종 세제에 대한 설명

-. 각종 세제에 관한 사항(예, 취득세, 등록세, 양도소득세의 납부기준 및 납부금액 등)은 관련 세법이 자주로 개정되므로 정확한 금액을 알기가 어려우므로 개략적으로 설명하고 관련 전문인 및 관련기관에 문의하도록 안내하여 추후 곤경에 처하는 경우가 발생하지 않도록 한다.

7. 공법에 대한 설명

-. 각종 허가(건축허가, 토지거래허가 등)가 필요로 하는 중개대상물의 중개시에는 사전에 전문사설기관에 문의를 하면 전례를 기준으로 설명하여 허가 유무를 알려주고 있으나 실제 불허가 처분으로 인하여 중개의뢰인이 손해가 발생하면 중개업자는 손해배상 책임에서 자유롭지 않으므로 허가를 필요로 하는 대상물의 경우에는 해당 허가 기관에 사전에 중개의뢰인으로 하여금 직접문의하여 손해발생을 방지한다.

8. 근저당권 설정시 주의사항

-. 등기부 등본상의 포괄근저당 및 근저당이 설정된 경우 통상 소유자가 일부변제 하였다고 주장한다면 해당기관에 직접 확인함은 물론 거래당사자들과 공인중개사가 직접 해당 금융기관을 방문하여 채무확인에 대한 입증서류를 받거나 감액등기를 하도록 하여야 추후 포괄근저당 및 근저당설정으로 인한 사고를 예방할 수 있다.

9. 대리인과 계약시 주의사항

-. 중개계약시 중개업자는 소유자를 대리하여 대리인이 중개대상물을 의뢰할 경우 위임장과 인감증명서를 요구하고 소유자의 부모나 자식은 물론 배우자가 소유자를 대신하여 나오는 경우가 많은데 이 경우에도 위임장과 인감증명서 이외에 등기권리증을 요구하여 확인하고 소유자에게 직접 위임여부 및 재산권 행사에 관한 위임사실을 확인하여야 한다.

10. 손해배상청구 소송시 대처법

-. 공인중개사는 가능한 각종 공부를 철저히 확인 점검하고 반드시 현장 확인을 하여 중개사고 발생이 우려되는 물건에 대하여는 중개 행위를 하지 않도록 한다.

-. 중개의뢰인이 중개계약으로 인하여 중개업자를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하게 되면 상대방의 주장에 대하여 유리한 답변을 법원에 제출하고 적극적으로 출석하여 본인의 무과실을 입증하고 가사 과실이 있다면 본인의 과실을 최소화(중개의뢰인의 과실을 주장)하도록 적극적으로 주장하도록 한다. 이때 공인중개사가 대응하지 않는 경우 중개의뢰인이 청구한 내용대로 판결되어 많은 손해를 배상해야 될 경우가 발생한다.

11. 공인중개사사무소를 타인에게 장소 제공한 경우에도 손해배상책임이 있기 때문에 타인에게 사무소를 제공하면 추후 손해를 볼 수 있다.

12. 임대차 계약시 주의사항

- 임대차 계약시 등기부등본의 권리사항뿐만 아니라 선순위 임대차 금액의 최우선변제금액등을 판단하여 임대차 계약을 중개하여야 한다.

출처 : 부동산40

글쓴이 : 김성순 원글보기

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