[스크랩] 사무소 입지 선정

 중개업 현실 이해
 
 아직 부동산 중개제도가 정착되지 못하고, 일반 국민에게 중개업이 제대
 로 인식되지 못하고 있는 여건하에서, 특히 각 중개업소간에 차별화 된
 특징이 나타나지 않은 현실에서는 사무실의 입지선정이 사업의 성패를
 좌우한다고 할 수 있다.
 
 입지선정에 있어서는 먼저 자신의 주된 전문 분야를 생각하고 그 분야의
 흐름을 조사한 후 대상지역을 물색하여 선정하여야 한다.
 
 대상지역을 선정할 때는 그 지역의 교통망에 많은 비중을 두고 접근하여
 야 한다. 특히 수도권인 경우 서울에서의 교통 접근성은 절대적인 확인사
 항이라 할 수 있다.
 
 대상건물에 접근할 때는 주변도로의 좌·우회전 지점과 주차시설 및 대중
 교통을 세심히 고려하여야 하며, 고객이 어떤 심리적 반응을 일으킬지 자
 신이 객관적 입장에서 연습을 행하여본다.
 
 또 주변시장 여건이나 지역주민의 통행방법, 생활습관, 환경에 따른 유동
 인구 등을 반드시 현장조사를 실시하여 분석한다.
 
 여건이 허락한다면 주변 중개업소를 방문하여 주 대상 물건과 주고객에
 대한 조언을 듣는 것도 많은 참고가 될 것이다.
 
 중개업소 입지 선정에서 단번에 100％만족지는 찾는 게 쉽지 않다.
 욕심을 내면 낼수록 더욱 그렇다.
 
 첫눈에 판단하기에 60∼70점이면 나머지 30∼40점은 내가 개선하여 보완
 할 수 있는가를 살펴 만족에 접근하려는 자세가 현실적이다.
 
 처음부터 만족지를 고집한다면 10년은 돌아다녀야 할 것이다.
 
 마음에 들면 가진 돈이 모자라고 돈에 맞추면 장소가 마음에 안 든다는
 진퇴양난의 고민으로 세월을 허비할 것이 아니라 긍정적인 생각으로 적
 극적인 판단과 추진력에 결과를 끌어내야 한다.
 
 그러려면 자기 자신의 판단에 따라 올곧게 실천할 수 있는 자기 관리부
 터 할 수 있어야 한다.
 그러한 변신의 과정이 지금가지 생활 방식과의 차이라 할 수 있다.
 
 무허가 건물에는 모든 인·허가가 나지 않는다는 것은 당연한 상식이지만
 자칫 귀신이 씌울려면 ‘색시가 첫날밤 천장에 대고 옛 애인 이름을 부른
 다‘고 깜박 기본적인 사항을 잊는 경우가 생길 수 있다.
 
 또한 막상 대상 건물을 물색하다 보면 무허가 건물로 보기 힘든 빌딩이
 나 상가가 무허가 건물로 방치되어 있는 것이 의외로 많다는 것을 감안하
 여야 한다.
 
 풍수지리학적으로 맥이 모이는 곳을 좋은 자리라고 하듯이 부동산 중개
 업 사무소를 구할 때도 사람이 모이는 곳을 좋은 자리라 할 수 있는데 그
 곳은 대상시장의 전면이 될 수도 있으며 때로는 뒷면이나 좌우측면이 될
 수도 있다.
 
 그런데 중개업소를 구할 때 이미 형성된 상권 속에서 좋은 자리를 찾는
 방법이 있고, 형성되지 않은 대상시장에서 자리를 잡는 경우가 있으며,
 지금까지 형성된 시장의 흐름을 새로운 입지로 전환시키는 입지선정법
 이 있다.
 
 이미 형성된 상권 속에서 사무소를 찾는 것은 좀 쉬운 일이 되겠지만 형
 성되지 않은 시장에서 자리를 잡는 경우에는 주변공간과 미래시장을 미
 리 예측해야 하는 바 이는 지역별로 상당한 차이와 특징이 있으므로 철저
 한 지역조사를 해야 한다.
 
 일반적으로 권리금 같은 재정적 부담이 덜하다면 대상지역에서 작은 슈
 퍼나 미장원 같은, 지금까지 지역주민들이 많이 이용하던 자리를 인수받
 는 방법도 시도해 볼 만하다.
 
 다음으로 이미 형성된 시장의 흐름을 새로운 입지로 전환시키고자 할 때
 는 시설과 광고에 많은 자본을 투입하여 초기 진입에서부터 차별화를 시
 도한다든지, 같은 건물이나 주변에 중개업소를 집약적으로 밀집시키는
 방법이 있다.
 
 이렇게 하면 부동산 중개업에 대한 대표적 이미지와 선택의 폭이 넓다는
 지역 이미지를 주민들에게 심어 줄 수 있다.
 
 입지선정에 있어 주변이나 같은 건물에 업무적으로 협력할수 있는 은행,
 설계, 건축, 이삿짐센터, 도배·실내장식, 변호사 사무실 등 유관 사무소
 가 있으면 좋지만 사실상 이것은 중개업소로서는 희망사항이다.
 
 보통 신규건물이나 상가를 분양받는 경우 초기비용은 많이 들어가나 월
 세부담이 적어 장기적인 경영압박은 덜 받을 수 있다.
 
 그러나 신도시 아파트 상가의 경우 입주가 끝나고 나면 1∼2년 동안 물
 건 회전이 적어 새로운 시장으로 진출하지 못하고 발이 묶이는 수가 있으
 므로 꼼꼼히 따져 보아야 한다.
 
 상가를 분양받을 것인가 아니면 분양 된 상가를 임대하여 사용할 것인가
 하는 문제는 지역의 시장환경을 조사 한 후 결정해야 할 문제이다.
 
 조금한 마음에 계약을 서두르다 보면 손해를 볼 수 있다.
 
 아파트 단지의 상가는 분양 당시에 분양가격이나 임대가격이 책정되어
 분양 후에도 잔금문제가 남아 있고 분양이 순조롭게 이루어지지 않는 등
 상황 변화의 가능성이 많으므로 분양이 완료될 때가지 기다려 보는 것도
 모험적이긴 하지만 하나의 방법일 수 있다.
 
 그리고 상가건물의 경우, 준공 후 분양이 아닌 착공상태에서 분양이 이루
 어지기 때문에 준공기간 동안의 공백이 있다는 것과 건축주나 시공회사
 의 부도나 파산이 있을 수 있으므로 많은 주의를 기울여야 한다.
 
 물론 분양 자체에 문제가 있어 미분양으로 부도난 건물은 대체로 상권이
 형성되기 어렵다고 보아야 한다.
 
 그런데 타 업종은 어려운 상권일지라도 부동산 중개업소는 독점적 상권
 이 이루어질 수 있는 자리도 간혹 있다.
 
 부도난 상가나 하도급업자가 대신 잡은 상가의 경우, 예상외로 좋은 조건
 에 흥정을 해볼 수도 있을 뿐 아니라 입지이점을 최대한 살려 미분양 물
 건 처리와 분양 완료시 까지 건물관리를 위임받을 수 있는 등의 요구를
 관철할 수 있는 경우가 있다.
 
 아파트 상가의 경우 대개는 단지 입구에 위치하고 있으나 어떤 아파트는
 주민들의 편익시설 이용을 위한 동선단축을 위해 아파트 내부 중심지에
 상가를 두는 경우도 있다.
 
 이런 경우 타업종은 유리하나 중개업소는 외부와의 단절로 매물은 쌓이
 나 거래계약 체결은 단지 밖의 업소에 미치지 못하는 경우가 허다하다.
 
 최근 분양되고 있는 아파트 단지는 주민들의 출입문이 분산 배치되어 있
 는 것이 보통이다.
 
 그러므로 주 출입문의 위치와 교통여건, 상권 등 복합적인 주변환경을 고
 려함과 동시에 주민들의 행동심리에 대해서도 세심한 관찰이 필요하다.
 
 상권이 형성된 사무실의 경우 대개가 관례처럼 권리금을 요구하는 경우
 가 많은데 권리금 조정을 잘못하면 초기의 많은 부담 때문에 당분간의 수
 입이 헛수고로 돌아갈 뿐만 아니라 이로 인해 의욕을 상실하는 경우도 있
 다.
 
 특히 갑자기 불경기가 닥치거나 개발지구의 개발이 종료되어갈 때 기본
 업체가 권리금을 확보하기 위해 사무실을 매도하려는 경우가 많은데, 이
 경우 주의해야 하며 주변 상가의 권리금과 비교해보는 방법도 한 방법이
 될 것이다.
 
 다음으로는 경매.공매에 나온 아파트 상가나 일반 상가를 낙찰받는 방법
 인데, 대게 일반 상가는 그 규모와 금액이 커 신규자가 단독으로 낙찰받
 기란 부담스러운 일이 될 수 있다.
 
 아파트 상가나 개별 상가의 경우는 예상외로 주변의 평균 임대료 이하로
 좋은 물건을 낙찰받을 수 있으나 좋은 물건을 구하기란 그리 쉽지 않은
 일이므로 많은 인내와 부지런함이 요구된다.
 
 중개업소를 새로 차릴 때 주변 중개업자나 지인으로 부터 개설상담을 받
 는다면 많은 도움이 될 수 있다.
 
 그러나 타 업종보다 초기에 어려움을 겪는 것 중에 하나는 중개업소를 통
 하여 중개업소를 문의한다면 기존업자가 상당히 꺼리든지 충분한 대가
 를 치를 권리금을 유도할 수도 있다는 것이다.
 
 그러므로 사전에 충분히 동일상권에서 공동협력 할 수 있는 경영방안을
 연구하여 상대방을 설득하여야 할 것이다.
 
 그렇지 않은 경우 대상상권 밖에 있는 인근 중개업소를 찾아가 대상상권
 의 실태를 알아보는 방법도 있으나 아무래도 정확한 판단을 자문하긴 어
 려운 법이다.
 
 사무실 입지선정은 경기 사이클에 맞추어 공격적 경영측면과 내실적 경
 영측면을 배려하여 신중하고도 조심스럽게 진행되어야 한다.
 
 아울러 물건 자체에 대한 분석도 반드시 필요하다. 최소한 그 물건이 어
 떤 경로를 거쳐 나한테까지 오게 되었는지를 따져 보아야 돌발적인 위험
 을 방지할 수 있으며 과다한 권리금 부담을 줄일 수 있다.
 
 부동산 중개업 창업 시장조사를 위한 다음 몇몇 표본지역을 예로 들어 보
 자. 그리고 시장 조사에 앞서 먼저 자신을 판단해보고, 자신이 전문분야
 시장 개척 기술과 고객에 대한 확실한 정보를 확보하지 못하였으면 시장
 에서 가장 대중적인 다수 계층을 상대로 하는 주 업종을 선택하는 것이
 단기적으로 현명하다(보편적인 시장 접근).
 
 전문시장(목표시장)고객의 용도를 충족시킬 수 있는 기간 시설(부대시
 설)이 주변환경으로 입지하고 있는 곳이 좋다.
 
 예)수도권의 주거용
 농어촌의 경우 : 농지, 임야.
 도시 근교 : 택지개발이 가능한 농림지나 전원 주택지, 테마지(온천,관광,
 위락시설).
 ·교통의 편리성이 갖추어진 곳.
 지하철, 외곽 순환도로, 한강변(교통, 주거환경을 대체로 충족시킬수 있
 는 입지를 갖춘곳).
 ·김포공항에 대한 접근성(무역등 해외 업무 계층).
 ·주거환경이 쾌적한 곳.
 ·생활의 편리성을 갖춘 곳(중소형 이하 규모의 주택지), 출.퇴근편리성,
 근린시설(병원,시장 등)완비, 대중교통망의 중심망.
 ·주변 자연환경의 적정 배치(중대형 규모의 주택지).
 
 ※한강변의 교통입지 여건
 88도로, 외곽순환도로, 인체국제공항 고속도로, 경인고속도로, 제2경인고
 속, 서울 안산 고속도로, 과천 의왕 고속도로, 경부고속도로, 중부고속도
 로, 구리판교, 김포대교등의 접근이 용이성과 자연적 환경(한강) 및 생활
 환경(도심권)을 모두 갖춘 지역이 많다.
 
 ·신개발지
 ­용인,죽전.
 ­서울 한강변 : 광진구 자양 6,7지구, 용산구 동부이촌동, 성동구, 성구동,
 금호동
 ­서울 강남권 : 저밀도 APT 이주 시장.
 ­부천상동 : 전철1호선 송내역에 인접, 경인고속도, 경인국도에 인접
 ­용인동백지구,수지읍 상현, 성복,신봉리,구성면 마북리(미분양 가능성은
 있으나 활동 영역을 다양한 물건으로 (토지,상가,단독 다세대 등등)개발
 할 수는 있다.
 ­중개업소 입지를 위해서는 유동인구와 자금의 흐름을 읽어야 한다.(정부
 정책과 대중적 관심 지역)
 ­기존 상권은 이동(전출입)이 많은 경제적 여건이 있어야 한다.
 ­주변 신도시 형성, 재개발, 재건축 시장.
 ­주변 저층 아파트에서 고층 아파트로 이동하려는 욕구를 가진 시장.
 ­입주 2년이 다가오는 APT단지.
 ­전세금 상승은 서울 강남, 분당(학군 이동)일산등을 중심으로 IMF이후
 폭락한 전세금
 회복에 따른 개인의 경제사정으로 이동이 예상되는 수치.
 ­부동산 관련 정보는 뒤늦게 필요하고 가치를 발휘한다(2년 전 입주 APT,
 2년전 개발 단지)
 ­일산,분당,부개,계산,화정,용인,중동,구리 주변.
 ­전원주택,복합건물 개발지역, 용인 신봉지구, 기흥읍 서천리, 용인 구갈
 리,
 안미리 풍덕촌,수지 보정리, 용인신갈, 광주군 양발리, 하남시 신작동, 의
 왕 내손지구, 광주 송정리, 성남,분당, 백궁, 정구,업무 및 상업지구
 에 주상복합 분양 계획이 있는 지역에서는 충분한 중개기술만 가졌다면
 도심 지역으로 검토해 볼 수 있는 지역이다.
 
 또한 빠뜨릴 수 없는 지역으로는 정부의 대북관계 개선에 따른 배후지역
 이다.
 이 지역에 관한 향방을 주의 깊게 분석하여야 할 것이다.

출처 : 부동산 중개업 창업, 경매, 컴퓨터 교육

글쓴이 : 정상의공인중개사 원글보기

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