자기극복법
부동산 중개업에서 입지의 경지에 흉내를 내려면 10년 이상 현장에 있어
야 하고 부동산을 이해할 수 있으려면 5년은 걸리고 부동산 이야기에 끼
려면 2년은 걸린다.
하물며 창업준비 기간을 100일로 잡는다면 충분한 기간은 못된다.
6개월에서 1년은 준비해야 부족하나마 위안을 가질 수 있다.
그러나 100일이란 개념을 가지고 최소한 기간으로 함축하여 이해를 돕고
자 한다.
부동산 중개업 개업에는 어떠한 노력도 헛된 것이 없다.
많은 자료를 접하고 다양한 시장조사가 이루어지면 설령 그것이 당장은
필요치 않았다 하더라도 오랜 시간 후에는 돈으로 살 수 없는 경험 자산
이 된다.
다시 말해 개업준비에는 어떤 왕도도 없다. 스스로 아는 길도 물어가고,
모르는 것은 배운다는 겸허한 자세로 열심히 발로 뛰면서 준비하다보면
자신도 모르게 판단력이 생기고 평생동안 다시 접할 수 없는 기억에 남
는 산 경험이 될 것이다.
결론적으로 말해 창업하기까지는 두 가지 방법이 있다.
하나는 몸으로 발로 뛰어 마음에 드는 보물을 찾는 것이고 두 번째는 돈
으로 도배를 해서 마음에 드는 곳을 갖는 것인데 이것은 순전히 본인의
판단에 의한다고 할 수 있다.
그러나 창업 초기에 자본을 낭비한다면 본격적인 경영에 들어갔을 때 압
박 요인으로 남을 수 있으니 발로 띄면서 경험도 얻고 돈도 절약해서 후
일을 도모하는 것이 좋을 것이다.
세상은 넓다. 몇백에서 몇억의 자리가 숨어 있는데 누가 어떤 것을 찾느
냐 하는 문제에 대한 답은 여러분 스스로도 알 수 있을 것이다.
1)부동산 경기 조사(5일간)
현대인은 모두가 정보의 홍수 속에서 살아가고 있다. 정보의 홍수 속에
살고 있다는 이야기는 반대로 정보라는 것이 별 것 아닌 것처럼 생활 속
에 너저분하게 깔려 있다는 이야기도 될 수 있을 것이다.
그러나 그 정보를 자기 것으로 만들 수 있느냐 없느냐는 그 사람이 현재
얼마나 절박한 정신상태에 놓여 있느냐에 따라 좌우된다.
자신이 희망하는 바를 얼마나 갈구하고 있느냐에 따라 눈앞의 정보를 관
찰하고 분석하는 노력과 능력도 달라질 것이기 때문이다.
부동산경기 조사는 아주 전문적인 분야가 아닌 이상 각종 여론과 언론 매
체,TV등을 통하여 생활 속에서 자연스럽게 감을 잡고 있는 터라 국내에
서 계속 거주하면서 경제활동을 해온 사람이라면 아주 기초적인 부분은
생략하고 시작해도 무난할 것으로 생각한다.
왜 이런 이야기를 겁없이 하느냐 하면 증권과 부동산은 전문적인 시장조
사가 현실적인 여론의 예측이나 일반적 흐름에 밀리는 경우가 종종 있기
때문이다.
중개업 개업에 있어서의 문제는, 현재의 경기상태는 피부로 느낄 수 있지
만 과연 그것이 언제 전환국면으로 접어들 것이냐를 예측하는 것이 쉽지
않다는 것이다.
이 문제는 평상시 최소한 부동산 문제에 관심을 가지고 각종 신문이나 잡
지에서 부동산 관련기사를 스크랩 정도 해둔 사람이라면 현재의 부동산
경기를 쉽게 예측할 수 있을 것이다.
뜻이 있는 곳에 길이 있는 법이다.
요즘은 각종 언론매체들이 전문가를 두고 전문적인 내용까지 심도 있게
다루기 때문에 일반 시장정보 정도는 언론기사를 활용한다면 부족하나
마 도움이 될 것이다.
참고로 부동산에 관한 관련자료를 얻으려면 건설교통부 산하 관련기관이
나 부동산학과가 설치된 각 대학,민간기업,경제연구소,부동산학회,주택
은행,컨설팅 자문회사,국토개발연구원,그리고 시·도청자료실을 이용하
는 방법이 있다.
또 건설회사마다 토지의 매입,건설,분양계획 등의 일정을 수립하게 되는
데 이를 참고할 수도 있으며 아파트의 경우 분양결과 1순위 마감인가,경
쟁률은 어떠했는가,청약이 미달되었는가 하는 소비자의 관심도가 간접
비교가 될 수 있다.
이 밖에도 여러 가지 접근 방법이 있지만 무조건 자료만 많이 모으면 되
는 줄 알고 이리저리 뛰어다니며 시간을 허비하다 보면 먼저 입수한 자료
는 필경 정보의 정확도에 있어 그 신빙성이 떨어지고 말 것이다.
왜냐하면 시간이 흘러 다른 국면의 부동산 경기가 시작되고 있을 것이기
때문이다.
부동산 중개업 개업을 위한 경기동향 분석은 사회활동을 계속해온 사람
이라면 평상시 알고 있는 것에 단지 앞으로 1∼2년의 경기동향만 짚어 나
가면 된다.
가장 손쉽고 일반적인 방법은 각종 사회지표를 근거로 하여 통계적 분석
을 발표하는 민간경제연구소 자료나 건설회사의 자료를 이용하는 것이
다.
쉽게 알아보는 또 하나의 방법은 최근 10년 전후의 부동산 경기 사이클
을 확인해보면서 현재시장의 잠재력과 경기 상태를 비교해보는 것이다.
또 부동산경기라는 것이 지금까지 자체적으로 축적된 힘에 의해서만이
아니라 정부의 정책의지에 따라 흐름이 바뀔 수도 있기에 정부정책 방향
을 주시해 보는 것도 한 방법이다.
아울러 앞으로는 외국 투자가들의 자금이나 그들의 투자관심 방향에 대
해서도 촉각을 세워두는 것이 중요하다.
부동산 중개업자의 폐업과 신규 개업 변동추이를 10년간 통계하여 보는
것도 확실하고 간단한 방법이 될 수 있다.
2) 주 업종 선정 및 경기 타이밍 파악(10일)
경기가 좋은데도 침체되어 있는 부동산 분야가 있는가 하면 불경기에도
호황을 맞는 분야가 있을 수 있다.
따라서 자신이 지금까지 살아오면서 어떤 분야에 가장 자신이 있고 지금
의 시장 여건에서는 어떤 분야가 향후 전망이 가장 좋은지 등을 고려한
후 주업종을 택해 시장을 공략해야 한다.
전문 업종이 없이 시작한 개업은 결국 특징 없는 여러 중개업소 중의 한
업소에 불과 할 뿐만 아니라 이러한 소신 없는 투자로는 불경기가 닥치
면 곧바로 어려움에 직면할 수밖에 없을 것이다.
처음의 동향 조사를 통해 주거지나 토지,임야 등에 관한 경기 동향은 대
략 분석되었을 것이다.
그런데 유흥업소는 업종에 따라 별도의 경기형태를 나타내는 특징이 있
다.
유흥업소의 경기는 권리금의 등락에 따라 비교해볼 수 있다. 또 공장이
나 기타 분야는 각종 산업 지표로서 가늠해볼 수 있을 것이다.
중요한 것은 이처럼 각종 지표를 참고하면서 현대인의 의식구조 변화와
그 형태에 맞추어 시장을 예측할 줄 알아야 한다는 것이다.
부동산 중개업 개업에 있어 타이밍을 놓치면 최소한 6개월에서 2년 정도
는 기다려야 하는 경우가 발생할 수도 있다.
그런데 주업종 선택이라고 해서 마치 대기업에서 주력기업을 선정하는
것과 같이 다른 시장은 거부하고 한 가지만 책한다면 현재의 시장여건으
로 보아 고객관리나 경영실리 측면에서 전혀 바람직하지 않다.
전문적인 지식으로 무장한 주업종을 택하고 중개시장과 사회전반에 관
한 다양하고 광범위한 자료를 기초로 폭넓은 고객을 대상으로 서비스를
제공하여야 한다.
중개제도에 대한 국민적 인식이 확산되고 전문 분야별 인식이 제고되어
있을 때는 한 분야만 취급하는 전문화된 경영이 효율적일 수 있으나 아
직 성숙하지 못한 현 시장 여건 하 에서는 특별한 연고와 인연에 의한 한
정시장 업무를 제외하고는 시기상조다.
개업초기에는 시장점유율 확보를 위해서도 전문분야는 강조하되 모든 주
민의 다양한 욕구를 수용하겠다는 이미지를 심어주는 것이 좋다.
그런 후 경영이 안정되고 업체 이미지가 확정된 다음에야 전문분야를 차
별화해 나가는 것이 안정적 활로책이 될 것이다.
지금까지 대체적으로 초기 자본투입에 의한 초보개업에 비중을 두고 이
야기했다.
사실 부동산 중개업에 초기 진출하는 사람과 중개업에 진출하여 어느 정
도 기반을 확보한 사람은 그 출발에서부터 경영방향이 다르므로 각자 실
정에 맞는 경영이 되도록 타이밍을 선택하여야 할 것이다.
3)가 사업계획 수립(5일)
한 개인만의 의견은 현실에서 오차가 날 수 있는 위험을 내포하고 있다.
바로 개업을 하는데 있어 이러한 오차를 최소화하기 위해 가사업계획의
수립은 중요한 의미를 갖는다.
먼저 자신이 어떤 유형의 경영자인가 사전에 검증해보기 위해서 혼자서
사업계획서를 작성한 후 시장조사를 하면서 현실과의 오차를 발견해 본
다.
그러면서 단점은 수정·보완하고 장점은 현실에서 살려갈 수 있는 방안을
함께 강구한다.
양육강식의 경쟁사회에서 각 개인은 고독하게 각자의 일을 스스로가 판
단하고 결정하고 책임지며 살아간다.
이처럼 모든 문제를 스스로 해결하고 그 결과를 책임지며 살아온 현대인
에게는 언제부터인가 옳고 그름을 떠나 자신의 생각이나 결정만을 고집
하는 오만과 독선적인 습관들이 있다.
그런데 자신의 일이 아닌 타인의 이해관계를 다루는 중개업자는 전문직
업인일 뿐만 아니라 타인의 소원을 풀어주는 직업인으로서 자신의 독선
적 사고를 업무에까지 연장해서는 안된다.
이것은 말로는 쉬우나 행동하기란 그리 쉽지 않다.
어쨌든 가사업계획 수립에서 짚어봐야 할 일들로는 크게 중개업의 창업
목적에서부터 작게는 임대료나 월세·관리비·유지비 산정,사무실집기 구
입 품목과 구입방법,광고료 책정과 개업 판촉물 선정, 협력업체와의 연계
방법이나 자신이 선정한 주업종 매물수집 계획 및 고객 접근방안, 신규등
록 관련 제비용 및 관련절차, 소속 직원의 인적구성 방법 등이 있을 것이
다
일반 회사를 설립할 때와 마찬가지로 중개업 사무소를 개업할 때에도 가
장 먼저 창업 정신에 목적이 배어 있어야 한다.
물론 사업의 목적은 이윤추구에 있다고 하겠지만 이윤추구 과정에서 기
업인의 창업정신과 직업윤리가 결여되면 고객으로부터 신뢰를 받기 힘들
다.
특히 중개업의 경우 투기꾼에 준하는 취급을 받기 쉽다.
21세기를 맞아 먼저 고객으로부터 신뢰와 사랑을 받는 방법을 알아야 한
다.
올바른 처세는 매우 힘들고 어려운 것 같지만 몸에 익으면 습관적으로 행
동할 수 있고 편하게 할 수 있는 것이다.
개인사무소든 합동사무소든 법인이든 그 형태에 구애받지 말고 모두다
기업형의 가사업계획을 수립하여 하나씩 체크해가면서 모든 장점을 최대
한 수용할 수 있어야 한다.
또 그것에 오너의 이념을 담는 것은 물론 연속적으로 실천할 수 있는 실
천계획도 포함시켜야 한다.
4)시장조사(20일)
반경 20㎞범위내의 국토이용 계획이나 도시계획을 참고로 교통,도로망,
대규모 개발계획 및 시기,배후단지 개발에 따라 부대적으로 지역에 미치
는 영향과 재개발지역의 개발시기와 규모를 조사한다.
주거지 시장조사에 있어서는 주거지 형태가 단독인가 빌라인가 아파트인
가 등을 조사한다.
아파트 분양계획을 알아보려면 주택협회나 건설협회, 주택공사나 각 시·
도청 주택사업계나 소규모의 경우 각 구청에 문의하면 알 수 있다.
그러나 일일이 방문이나 문의할 필요 없이 컴퓨터 통신이나 부동산 전문
잡지를 통하여 정보를 얻을 수도 있다.
대상지역의 고객층을 파악하는 것도 필수적인데 만약 외국인을 대상으
로 임대사업을 하는 지역이라면 그 나름으로의 관례나 건물의 설계,건축
에 있어 특징을 가질 수도 있다는 것을 알아야 한다.
신규 건축물인 경우 평당 건축비용과 실내 건축비용을 파악하여 두는 것
도 중개시 고객과의 대화에 많은 도움이 된다.
첫째로 도시계획이나 국토이용 계획 등 공법적·법률적 사항을 파악하고,
둘째로 지역주민의 생활이나 교통에 관한 습관 형태를 파악하며,
셋째로 지역별 상권이나 인구의 유동형태를 파악하고,
넷째로 도심과 부도심의 역할분담 규모를 조사한 후 도시의 24시간 경제
활동 흐믐을 파악한다.
그러고 나면 어떤 업종이 어느 지역으로, 아니면 어느 지역에서 어떤 업
종이 맞는지와 주고객이나 영업시간 및 형태를 특징있게 컨설팅 할 수 있
다.
중개업 사무소를 개업할 장소를 정하고 나서 세부적으로 대상시장에 대
한 시장조사가 이루어져야 하겠지만 창업 전에 충분히 도시 전체와 배후
지역의 대상물건들에 대한 시장조사가 이루어져야 한다.
왜냐하면 의뢰 물건 중심의 부분적인 현지 확인은 가능하겠지만 개업후
에는 사실상 전체를 볼 수 있는 기회를 내기가 쉽지 않기 때문이다.
그런데 창업을 위한 시장조사의 경우 의욕이 앞선 나머지 필요 이상으로
실무에 별로 도움이 되지 않는 부분까지 파악하려 하는데 그것이 장래에
간접적인 도움은 될 수 있으나 효율적이지는 못하다.
따라서 창업준비 과정에서부터 자신의 의욕에 너무 의존하지 말고 철저
히 현실을 고려한 계획을 세워 능률적이고 효율적이 되도록 해야 한다.
그러기 위해서는 주거지의 경우 구도심권, 기존도심권, 개발권역, 재개
발 구역, 그리고 정책개발 지역을 중심으로 하고 상업지의 경우 권역별
로 특징을 나타내는 업종이나 권리금의 형태, 인허가와 물류비용의 실태
를 파악함은 물론 임대형태나 매매형태도 기본적으로 확인해 둔다.
시장조사는 모든 영업행위의 기본이며 개업 후에도 계속적으로 이루어져
야 한다.
물론 시장환경이 급변함으로써 과거의 자료가 쓸모없게 될 때도 있지만
그것은 미래를 예측하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 자신만의 전문적인 노
하우를 만들어주는 강력한 무기가 될 것이다.
5)사무소 장소 선정(30일)
주업종으로 선정한 대상물건이 역세권 업종인가, 주거 배후 업종인가, 또
는 오피스텔 업종인가를 먼저 파악한 후 중개사무소 장소를 선정하여야
한다.
상가나 유흥업소, 빌라 분양등 비교적 전문적인 업종은 역세권 업종에 속
한다.
이에 반해 단독, 아파트 등 주거지 형태의 경우는 주거배후 업종으로서
이 업종은 단종형으로 할 것인가 복합형으로 할 것인가를 부동산 경기에
의해 결정하여야 한다.
아파트 하나만으로도 단종형 사무소 경영이 가능하나 만약 불경기거나
국가경제 전체가 불황일 때는 중대형 이상의 경우 상당한 어려움에 봉착
할 수 있다.
단독이나 빌라, 전원주택 등도 마찬가지로 안정되지 못한 초기 형태의 경
우에는 단종형 경영이 무리일 수 있으므로 단독이나 빌라를 배후로 하고
아파트를 끼고 있다든가 하는 식의 서로 다른 유형의 복합형 형태가 바람
직하다.
경기가 좋을 때에는 권리금이 많은 장소라도 가치가 있으면 과감한 투자
를 하여 사무소 형태를 신개발지 위주로 공격적으로 경영하는 것도 괜찮
다.
이에 반해 불경기인 경우에는 경기흐름을 감안하여 기존 시장이나 틈새
시장에서 고객을 개발해나갈 수 있는 곳이 유리하다.
전문 컨설팅 업소나 전원택지 분양, 빌딩 분양 같은 오피스텔형 업종은
적극적으로 광고에 투자하는 등 경기에 상관없이 공격형 경영에 의하여
생존해 나가는 유형이라고 할 수 있다.
이는 초보자에게는 거의 불가능한 시장으로서 많은 노하우와 부가가치
를 새로이 창출할 수 있는 능력과 기술을 가진 전문경영인에 의해서만
그 생존이 장기적으로 보장될 수 있다.
사무실을 선정하는 데 있어 계약에서 입주까지 약 1달 이상이 걸리는 것
이 보통이므로 시장조사시에 사무실 장소 선정이 동시에 검토되어 이루
어지는 것이 타당하다.
사무실 선정은 짧게는 한달, 길게는 신규아파트 입주시기에 맞추어 준공
하는 상가 분양에 청약하는 등 시장여건과 부동산 경기에 따라서는 6개
월 이상 준지가 필요한 경우도 있다.
사무실 장소가 선정되면 그곳의 지역주민과 잠재고객의 동선을 최대한
고려하여 중개업소 주변으로 유동인구가 흐를 수 있도록 주변상가에는
유동인구가 많을 업종을 중개하여 입점시키고, 토지나 주변 공터가 있으
면 지주와 협의를 하여 재래시장이 형성되도록 유도하는 등 주변이 활성
화되도록 노력한다.
또 사무실 주변에 주차시설이나 횡단보도, 버스 정류장 등을 유치하는 것
도 좋은 방법이다.
재래시장 유치는 사실상 무모한 경우가 될 수도 있다. 그러므로 처음에
는 화물자동차를 이용하여 장사하는 사람 및 주변상권에서 부식거리 보
따리 상인이나 인근지역 농민들을 상대로 반짝시장 형태를 유도해주고
가능하다면 그들에게 1일 5,000원 정도의 보조금을 지급해보는 방법으로
투자·유치해본다.
몇 달 후 재래시장이 지역에 정착되면 자연히 상권이 형성되어 영업에 도
움을 줄 뿐 아니라 권리금 인상이라는 자연발생적 소득도 기대해볼 수 있
다.
이렇게 좀더 안정적인 곳을 택하느냐 아니면 스스로 변화를 주도할 수 있
는 곳을 택하느냐는 각자의 능력과 판단에 따라 다르겠지만 이 모든 일
은 반드시 책이나 이론에 따르지 말고 몸소 체험을 해보고 그 분야에 경
험이 있는 선배나 관심있는 사람을 통해서 배우는 것이 가장 정확한 조언
을 구하는 지름길일 것이다.
6)사전교육 수강(4일:32시간)
중개업을 신규등록하고자 하는 자는 피교육자가 교육비를 부담하여 등
록 신청일 전1년 이내에 실시하는 사전교육(32시간 이상 44시간 이하)를
받아야 한다.
사전교육은 중개업자의 실무수행 능력제고를 위한 성격이 짙다. 건설 교
통부에서 업무위탁을 받은 부동산 학과가 설치된 대학 및 협회에서 매년
건설교통부의 승인을 받아 실시해오고 있다.
사전교육은 4일간 32시간을 비합숙으로 실시하고 있으며 준비물은 공인
중개사 자격증 사본 1매, 반명함판 사진 2매 이다.
신규등록 대상자의 사전교육은 권역별, 즉 수도권(서울·인천·경기·강원),
중부권(대전·충남·충북),호남권(광주·전남·전북),영남권(대구·경북·경남·제
주)으로 나누어 실시하고 있다.
장소는 수도권인 경우,
전국부동산중개업협회(서울시 관악구 봉천8동 930-42, 지하철 2호선 봉
천역 2,3번 출구앞, 전화 879-1100∼3)
대한공인중개사협회(서울시 서초구 서초동 1339-9 논노빌딩9층, 지하철
3호선 양재역 2번 출구에서 7번거리. 전화 6248-0202)
단국대학교 경영대학원(서울시 용산구 한남동 산8, 국철 한남역에서 10
분거리 전화 709-2138)
에서 사전교육을 실시하고 있으며 그 외 각 권역별 교육장소는 지역별로
대상인원등을 고려하여 정하고 있으므로 사전교육을 받고자 하는 사람
은 해당 시·도 지부로 문의하여 전화 및 팩스로 예약 접수 후 지정일에 교
육을 이수하면 된다.
사전교육 일정이 자신이 신청하고자 하는 일정과 맞지 않을 수도 있으므
로 한두 달 전에 먼저 이수하여 두는 것도 좋은 방법이 될 것이다.
사전교육을 받지 않으면 신규등록 신청시 서류미비로 접수가 불가능하
다.
아직도 많은 사람들이 피교육생이라는 것에 거부감을 가지고 있어 교육
의 효과가 그리 크지 않은데, 공적인 전문 직업인으로서 책임의식과 고객
에 대한 서비스 향상을 위한 사회적 책임 교육이라는 점에서 의식의 전환
이 요구된다.
교육의 수동적인 형태로 진행되다 보니 그저 시간 때우기 식으로 참석하
는 사람이 많다. 그런가 하면 같은 입장을 가진 사람들이 모인 자리인 만
큼 동료의식을 십분 활용하여 자신을 홍보할 수 있는 기회로 적극 활용하
는 사람도 있다.
무엇이든 목적이 분명하면 남보다 큰 효과를 거두는 법이다.
강조하건대 교육을 통해 자신이 알고 있는 것은 다시금 확인해보고 새로
운 정보는 반드시 메모해서 습득하도록 노력해야 한다.
그리고 가까운 이웃에 있었으나 대화 한 번 없었던 사이라면 명함을 교환
하거나 지역별 영업현황 같은 정보를 서로 공유해야 할 것이다.
또 몇 년은 거쳐야 겨우 만날 수 있는 몇백 명의 동지를 단 며칠동안 만
날 수 있는 장소가 바로 교육장이라는 것을 명심하고, 신규등록 예정자
인 경우 중개사무소가 정해지지 않아 명함이 준비되지 않았으면 휴대폰
이나 호출기의 연락처를 상대에게 알려주는 것이 좋다.
7)사무소 주변환경 조사(7일)
중개업 사무소 주변환경 조사는 중개업소 입지선정시 대부분 조사되어
결정될 것이지만 결정된 사무소 주변환경에 대하여 세부적인 환경조사
를 다시 한번 실시하여 경영계획 수립에 반영해야 한다.
그리하여 위치상 불리한 점에 대하여는 그 극복방안이 반드시 제시되어
야 한다.
사무소 주변환경 세부조사의 목적은 지역주민의 의식형태와 생활습관 등
을 파악하여 되도록 이면 많은 사람들이 사무소 앞을 거칠 수 있도록 주
민의 동선을 변화시키기 위함이다.
또 주민의 재정형편에 맞는 물건을 개발하고 실정에 맞는 중개업무를 실
시하며 지역 금융기관과 업무를 제휴할 수 있는 방안을 모색키 위함이다.
주변환경 조사시 그 지역에 오랫동안 살아온 지역민이나 주민자치회 및
통장 등 활동력 있는 주민과의 접촉도 필요한데 이는 시장조사와 아울러
사무소 홍보차원에서도 유익한 기회가 될 것이다.
주변환경 조사중 주민이 사무실 앞에 횡단보도 설치를 원하고 있는 것 같
으면 적극 앞장서서 행정기관에 청원하는 등 적극적인 사고와 행동력이
필요하다.
이처럼 주변환경 조사를 근거로 사무소의 위치적 불리함이나 기타 단점
들을 보완하고 나면 나머지 미진한 부분은 광고나 홍보활동을 통하여 극
복하여 나간다.
물론 홍보활동을 하면서 업소의 장점을 최대한 살려 효과를 극대화해야
한다는 것은 두말할 필요가 없는 사항이다.
8)사업계획 수립(5일)
본 사업계획은 가사업계획을 토대로 실시한 현지조사나 주변환경 조사
를 통해 발견된 자신의 생각과 현장 혹은 현실과의 차이를 수정·보완하
는 단계로서 가사업계획서와 본사업계획서의 차이나는 부분에 대해서는
반드시 짚고 넘어간다.
자신이 잘못 판단하고 있는 부분이나 비슷하되 각도가 다른 부분을 찾아
현실을 정확히 볼 수 있도록 자신을 바로 세우는 것이다.
긍정적인 사고의 소유자는 긍정적인 결과를 낳지만 부정적인 사고의 소
유자는 부정적인 결과를 낳게 된다는 말이 있듯이 자신이 어떤 부류에 속
해 있는가를 가늠해보면서 고쳐야 할 부분을 발견하여야 한다.
모든 업무는 항상 비교 분석 내지 개관적인 설명이 되어야 하고 최종적으
로 현실과 비교하여 가능성이 판단되어야 한다.
여기서 전문가로서의 객관적이고도 전문적인 비교분석 재료선택과 치밀
한 비교법에 의한 객관성을 끌어낼 수 있는 기술로서 전달력을 담은 표현
력 있는 자신의 주장이 있어야 할 것이다.
전문직업인이 왜 전문직업인이냐 하면, 남들이 하지 못하는 것을 하수 있
어서가 아니라, 전문적인 문제의 해결을 위하여 보편적인 방안을 타당성
있게 제시, 평범한 현실과 연결시킬 줄 알기 때문이다.
가사업계획을 근거로 한 사업계획수립은 현실의 오차를 바로잡는 인식
의 반성 기회로서 장기적으로도 유용한 기회가 될 것이다.
9)등록신청(1일)
(1)신규등록
모든 것이 검토되어 사업계획이 수립되고 나면 준비된 절차에 의하여 등
록을 신청하게 된다.
신규등록 신청 구비서류는 등록기관 내부지침에 따라 약간의 변동이 있
으나 다음과 같다.
●등록구비서류
·반명함판 사진(3×4)1매
·공인중개사 자격증 사본1매
·법인인 경우 법인등기부 등본
·사무실의 확보 증명 서류(계약서 사본 또는 건축물 관리대장)
·보증보험 증서
·인감증명서1통
·신청서
·사전교육 이수 확인증 사본 1부
·약도
등록청에서 실시하는 신원조회를 위하여 본적을 확인 한 후 등록신청에
임하는 것이 편리하다.
모든 구비서류가 준비되면 영업하고자 하는 지역의 시·군·구청 민원실이
나 부동산 관리계에 제출하면 된다.
대표자가 주민등록지와는 상관없이 영업하고자 하는 지역은 전국 어디든
지 가능하다.
10)사무실 준비(7일)
사무실은 고객과 직원이 활동하는 공간이다.
따라서 사무실은 고객과 직원의 심리안정에 도움이 되어야 하고 행동반
경을 최소화하여 효율적인 업무수행에 도움이 되어야 한다. 또한 고객의
동반자까지 배려할 수 있으면 더욱 좋다.
중개업소의 사무실은 대개 5∼10평 정도의 규모이다.
기업이나 법인 형태의 대형 중개업의 경우라면 커다란 사무공간이 필요
하겠지만 일반 중개업소는 주로 주거용 부동산을 취급하므로 거대하고
고급스런 사무공간을 필요로 하지 않는다.
다만 성실하고도 정결한 이미지를 심을 수 있는 공간이면 족하다.
그러나 최근 전문적인 컨설팅이나 응용중개에 대한 수요가 증가함에 따
라 1회 상담시간이 길어지는 추세이므로 사무실 규모가 점점 확대되는 경
향이 있다는 점을 염두에 두어야 한다.
그리고 고객과 함께 오는 동반자를 위해 어린이 놀이시설이나 컴퓨터 게
임기 등을 비치하고자 한다면 이를 위한 공간을 고려해야 할 것이다.
사무실 임차료는 상가 1층 10평이나 2∼3층 30∼40평이나 별 차이가 없
는 경우가 많다.
이 점에서 우리는 개인의 능력이 따라준다면 지금까지 중개업소는 1층이
어야 한다는 고정관념에서 탈피하여 자신의 생각과 일반의 관념을 변화
시켜 보는 경영의 모험을 해보는 노력이 요구되기도 한다.
사무실을 꾸미는 데는 유행도 고려해야 한다.
유행에 뒤떨어지면 낙후하고 고루한 인상을 주기 쉽다.
이는 업무성과에 직결되기 때문에 세련된 실내디자인이 필요하다.
색상과 조명도 전체적인 사무실 분위기에 어울리도록 신경을 써야 한다.
사무실 외부 간판과 선팅은 매우 중요하다.
우발적인 고객의 방문을 필연적인 것으로 만들기 위해서는 고객의 시선
을 잡아끄는 것이 필요하고 이때 가장 유력한 수단은 간판이나 선팅이기
때문이다.
어떤 중개업소는 간판에 있는 전화번호나 상호 등의 일부가 훼손된 것을
그냥 방치하는 경우가 있는데 이것은 절대 바람직하지 못하다.
사무실의 사무기기는 정보를 입수·가공·활용하는데 필요한 것으로 개인
용 컴퓨터, 프린터, 스케너, 팩시밀리, 복사기 등이 필수적이다.
여기에 노트북 컴퓨터를 갖출 수 있으면 더욱 좋다.
그리고 대표자는 사무기기의 사용법을 잘 알고 있어야 한다.
그래야 직원들에 대한 업무지시와 이해에 무리가 없다.
사무실에는 등록증, 업무보증서, 공인중개사 자격증, 사업자등록증, 협회
등록증, 부동산중개수수료율표 등을 게시해야 한다.
이는 고객에게 공적 이미지를 줄 수 있기 때문에 빠뜨려서는 안 된다. 여
기에 더하여 부동산 상담사 과정 인증서와 경매 상담사 인증서 같은 각
종 전문 인증서나 수료증을 같이 게시하여 두는 것도 좋다.
부동산 중개업소에 책장이 없는 경우가 많으며, 있다해도 중개업과는 관
련이 없는 서적들이 채워져 있는 경우가 많다.
그러나 부동산 중개업이 전문직업인 만큼 책장을 준비하여 관련 전문서
적들을 비치, 이용하는 것이 필요할 뿐 아니라 가능하다면 고객도 같이
이용할 수 있도록 분위기를 만드는 것이 더욱 효과적이라 할 수 있다.
구독할 신문을 결정하는 것도 신중해야 한다.
신문마다 특징이 있으므로 잘 살펴서 선택하고 경제신문은 반드시 보아
야 한다.
경제신문을 부동산을 포함하여 경제와 관련된 제반 정보들을 매일 기사
화해 주므로 꾸준히 읽으면서 스크랩을 하면 훌륭한 정보창고가 된다.
사무공간도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 직원들의 근무태도이다.
고객이 문을 열고 사무실을 노크하는 순간부터 직원의 공백 없는 서비스
가 제공되어야 한다.
고객과 첫 상면에는 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
먼저 첫 상면에는 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
먼저 얼굴과 눈을 마주치며 인사하는 스타일과 먼저 고개 숙여 인사하면
서 감사를 표시하고 얼굴과 눈을 보며 고객에게 친절히 상담을 시작하는
유형이다.
현실에서 어는 것이 나은 방법이라 딱 꼬집기는 뭐하지만 고객이 용건을
준비하고 각오하고 문을 열 때 고객 의도에 접근할 것이 아니라 한 타임
빠르게 아니면 한 타임 늦게 고객과 의식 충돌을 피하여 고객이 접근 해
오도록 분위기를 형성함으로써 고객과 자연스럽게 업무를 연장시켜 가
는 기회를 만드는 것이 좋다.
미소는 최초의 서비스인 동시에 최고의 서비스이다. 항공사들은 매년 여
승무원들을 대상으로 미소경연대회를 개최해 미소가 만가지 서비스의 기
본이라는 것과 웃음의 중요성을 전 직원들에게 주지시키고 거기서 더 나
아가 그것을 고객에게 홍보하기까지 한다.
이처럼 직원들의 미소와 친절한 태도는 고객에게 좋은 인상과 편안함을
주기 때문에 매우 중요하다.
상담이 시작되면 고객이 필요로 하는 물건에 대해 전문적이고도 충분한
정보를 제공해야 한다.
그러나 고객의 요구사항에 현실적인 하자가 발견되면 전문적인 분석과
판단으로 이를 교정해주고, 최적의 현실성과 최대의 만족감을 줄 수 있
는 현실적인 대안을 제시해야 한다.
소액의 거래라면 그 자리에서 계약이 이루어 질 수 있지만, 고액의 경우
라면 최종적으로 결정하기까지는 다소 시간이 필요하므로 대화가 지속
될 수 있도록 고객에게 신뢰감과 여유를 주는 것이 필요하다.
11)개설등록 후 준비
협회를 방문하여 등록증사본 1매와 증명사진 2매를 제출, 협회등록을 한
다.
협회등록이 반드시 필요한 것은 정보취득의 용이성 때문이다.
부동산중개업에는 시장환경의 변화에 대한 신속하고도 정확한 정보가 필
수적이다.
또한 부동산과 관련한 각종 법률의 제·개정, 부동산 중개기술 동향, 중개
사고의 유형과 예방 및 공동대처 등을 위해서도 동업자들과의 결연이 필
요하다.
협회 가입 외에도 대학 부설 부동산 관련 강좌에도 적극적으로 참여하여
새로운 정보를 얻고 동업자들과 연계관계를 형성하는 것이 필요하다.
사무소 개설 등록신고 전에 업무를 개시하게 되면 불법 중개업자로 처벌
대상이 된다.
사무소 개설 등록 후 20일 이내에 세무서에 사업자 등록을 해야 한다.
사업자 등록증이 있어야 법인과 거래시 법인의 사업자등록증 사본 요구
에 응할 수 있다.
사업자 등록은 사무실 임대차계약서 사본, 주민등록등본(법인등기부등
본), 등록증 사본, 도장을 준비하여 신고하면 된다.
이때 업종 업태와 관련하여 부동산 중개에 추가해 부동산 컨설팅이나 부
동산 경매 상담 등 겸업에 관한 사항을 추가하여 신고할 수도 있다.
사업자 등록을 한 법인의 경우 세무처리는 매우 복잡한 문제이므로 장부
기장 처리를 세무사에게 위임하는 게 보통이다.
12) 개업안내 및 홍보
개업안내는 평소에 신세를 지고 도움을 받는 사람들에게 먼저 하는 것이
순서다.
지금까지 자신을 도와준 선배나 동료, 친지, 웃어른들에게 개업 인사장
을 들고 찾아가 정중히 인사드리는 것이 도리다.
다음으로 부동산 중개업과 관련된 등록청 직원, 협회, 지회, 주변 금융 기
관 등에 개업 인사장을 보낸다.
이렇게 하면 그들의 참석 여부와 상관없이 일단 좋은 인상을 심어주어 장
기적으로 도움이 될 수 있다.
사무실과 가까이 있는 곳에는 반드시 직접 방문하여 초청하는 것이 좋
다.
초청장을 우편 발송하면 안면이 없는 상태이기 때문에 반감이나 이상한
사람 취급을 받을 수 있다.
주변에 있는 중개업소는 개업일에 떡 등을 돌리면서 인사해도 되겠지만
자칫 형식적인 것이 될 수 있으므로 가급적 사전에 인사하고 개업식에 초
청하는 것이 좋다.
간혹 개업식 초청에 응하지 않는 중개업소가 있을 수 있지만 그들에 대해
서는 내색하지 말고 직접 방문하여 정중하게 인사한다.
주변 상가나 지역주민에게는 개업식에 앞서 순회하면서 인사한다. 이렇
게 하면 개업 전부터 주민들 사이에 소문이 오고가 개업식에 대한 관심
이 높아진다.
본격적인 개업광고는 다수 대중을 상대로 하는 것인 만큼 효과에 초점을
두고 철저히 영리적 득실전략에 따라 해야 한다.
광고는 사람의 마음을 움직이기 위한 활동이기 때문에 경영자의 철학, 업
무, 성격 등의 특징들을 참신하고도 독특한 방법으로 담아야 한다.
현수막을 걸고 홍보전단을 배포하는 것이 보통이지만 요즘은 생활정보
지, 반상회보, 쓰레기봉투 등에 유료광고를 싣기도 한다.
아파트의 경우 우편함에 개업인사장이나 홍보전단을 투입하는 경우 큰
효과를 기대하기 어렵다.
차라리 간단한 개업판촉물을 제작하여 인사장이나 스티커와 함께 가가호
호 투입하는 것이 좋다.
전문분야만을 중개할 경우에는 일간신문이나 부동산 관련 전문잡지, PC
통신 등에 개업광고를 하는 것도 괜찮다.
개업식은 색다르고 독톡한 이벤트가 되도록 하되 지나치게 화려하지 않
으면서 자연스럽고 절도있게 진행해야 한다.
전문가 집단으로서의 이미지를 형성할 수 있도록 격식을 갖추고 하객을
다양하게 조직해 광범위한 활동 가능성을 보여주도록 한다.
하객의 차량 주차문제나 공중화장실 사용 문제 등 세세한 부분까지 신경
을 써서 배려하면 좋은 평가를 받을 수 있다.
손님을 배웅할 때도 악수하거나 허리 굽혀 인사하는 방법보다는 전문가
다운 이미지를 보여줄 수 있는 인사법을 모색하여 하객의 신뢰를 더하도
록 한다.
간접적인 개업홍보도 놓치지 않는다.
사무실을 준비하면서부터 주변 도로나 상가 주의를 매일 청소하면 주변
에서는 새로운 변화에 호감 어린 평가를 하게 된다.
개업광고나 홍보는 지역환경이나 개인이 처한 현실에 따라 다양한 형태
로 구사될 수 있으나, 어떤 방식이든지 인간적인 예의나 격식을 져버려서
는 안 된다.
또 광고는 꾸준히 계속해야 한다.
광고는 한 번으로 끝나는 것이 아니므로 의욕만을 앞세워 개업 시부터 광
고비를 무리하게 지출해서는 안 된다.
광과 효과를 기대하기도 어렵거니와, 설령 광고 효과가 있다고 해도 효율
적인가 하는 것은 따로 생각해보아야 할 문제이다.
광고효과는 주고객뿐만 아니라 잠재고객, 가상고객에게까지 미쳐야 하지
만 한번에 너무 많은 것을 보여주려 욕심을 내다보면 지역환경이나 주민
의 정서에 부합하지 않을 수도 있으므로 개업홍보 활동에서는 우선 성실
성과 겸손함을 호소하고 업무의 성격을 어필하는 정도만으로도 충분하
다.
홍보활동에서 주의해야 할 것은 자기 주관적으로 계획하여 기존 중개업
자나 주변 상인에 반감을 의식하지 않으면 시작부터 눈에 보이지 않는 적
을 만들어 간다는 것을 명심해야 한다.
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