[스크랩] 상가 계약 갱신 다 되는것은 아니다

서울 서초구 양재동에 거주하는 배모씨는 2년 전인 2012년 3월 보증금 3억원, 월세 200만원에 상가건물을 임차해 막창 집을 운영하고 있다. 배씨가 임대차계약 체결 당시 보일러가 고장이 나 작동하지 않았을 정도로 오래된 건물이었다. 배씨는 7000만원가량을 들여 보일러를 교체하고 내부 인테리어도 정리했다. 이후 입소문을 타고 손님들이 몰려들었다.

그러나 건물주 2년의 계약기간이 만료되면 계약을 갱신할 의사가 없다고 하며 가게를 비워 줄 것을 통보했다. 아직 임대차기간이 2개월 남아 있지만, 배씨는 7000만원을 들여 운영해 이제 겨우 수지를 맞추고 있는 가게를 다시 비워줄 생각을 하면 잠도 오지 않는다.

배씨는 가게를 비워주게 되더라도 보수한 보일러 등의 비용을 임대인으로부터 돌려받을 수 있을까.

법무법인 대지에 따르면 지난해 8월 공포 시행된 상가건물임대차보호법에 따라 예전에 대통령령이 정하는 금액을 초과하는(서울 3억원) 임대차에 대해서는 적용되지 않던 계약갱신요구권이 보증금 액수의 제한을 받지 않고 모든 상가 임대차에 확대 적용되게 됐다.

지난해 8월 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신한 임차인은 5년 동안 계약갱신 요구를 할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.

법이 개정되었음에도 불구 불행하게도 배씨는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다. 배씨가 계약한 2012년 당시에는 서울의 경우 보증금 3억원을 초과하는 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 권한이 없었기 때문이다.

배씨가 들인 비용을 회수하는 것과 관련해서도 법규 및 판례에 의할 때, 배씨에게 유리하지 않다.

민법에는 물건의 개량을 위해 당해 물건에 관해 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적 가치를 증대시킨 경우 이를 유익비라고 하여, 임차인은 임대차계약이 종료한 6개월 내에 임대인에게 유익비 상환을 청구할 수 있다.

그러나 배씨가 비용을 들여서 한 공사가 임차건물의 객관적 가치를 증가시킨 경우 유익비 상환을 청구할 수 있지만, 그 공사가 배씨 가게인 곱창집의 영업을 위하여 한 것이라면 이는 유익비로 인정되지 않으므로 배씨는 유익비 상환을 청구할 수 없다.

법원은 대체로 부엌이나 방의 증축, 화장실, 오물처리장, 담장 등을 증축한 경우는 유익비로 인정되지만, 음식점을 경영하기 위해서 한 도배, 장판, 칸막이, 신발장, 주방인테리어, 가스시설, 주방타일 등은 유익비로 인정하지 않고 있다. 또 유익비로 인정된다고 하더라도 유익비를 포기한다는 약정을 한 경우에는 유익비 상환청구가 인정되지 않는다.

이종근 변호사는 "지난해 8월 이후 체결되는 모든 상가임대차는 임차인에게 계약갱신권이 있다"며 "임차인이 자신의 영업을 위해 내부 인테리어 시설을 하고, 칸막이 등을 설치한 것은 유익비 상환대상이 아니고, 오히려 명도 시 원상회복의 대상이 된다"고 말했다

출처 : 인천공인중개사모임[인공모]

글쓴이 : 대*진주(홍성민/풍수) 원글보기

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